Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. LEI DO DISTRATO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou a resolução do pacto por iniciativa da adquirente e fixou o percentual de retenção em 50% dos valores pagos sob o fundamento da existência de regime de patrimônio de afetação, além de autorizar a retenção da comissão de corretagem. A apelante pleiteia a redução da penalidade para 20% ou 25%, alegando onerosidade excessiva e a prevalência das normas consumeristas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Código de Defesa do Consumidor permite a redução da cláusula penal de 50% prevista na Lei nº 13.786/2018 para contratos com patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos é suficiente para indenizar o vendedor; e (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais em caso de decaimento mínimo. III. RAZÕES DE DECIDIR A incidência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, devendo as normas ser compatibilizadas para evitar a perda substancial dos valores pagos pelo consumidor. O artigo 51, inciso IV, do CDC autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando esta se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. A retenção no patamar de 25% sobre os valores efetivamente pagos revela-se adequada e razoável para ressarcir a incorporadora pelas despesas administrativas e pelo rompimento unilateral, impedindo o enriquecimento sem causa. A redistribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o princípio da causalidade e o grau de êxito das partes, impondo-se à parte ré o pagamento integral das custas e honorários quando o autor decair de parte mínima de seus pedidos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido em parte. Tese de julgamento: Nos contratos de compra e venda de imóvel celebrados após a Lei nº 13.786/2018, admite-se a redução da cláusula penal de 50% para 25% dos valores pagos, com base na equidade e na proteção do consumidor contra obrigações manifestamente onerosas. O percentual de retenção deve incidir sobre os valores efetivamente adimplidos e não sobre o valor total do contrato. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CDC, arts. 39 e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema nº 938; STJ, Tema nº 1002; STJ, REsp nº 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025; STJ, REsp nº 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 09.12.2025. R E L A T Ó R I O RAC 1043354-35.2024.8.11.0002 DEBORA FERNANDA LEMES BARROS DE MATTOS x RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA