Ementa
APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE TENTATIVA PRÉVIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. NULIDADE. ALIENAÇÃO DO BEM LITIGIOSO. DESNECESSIDADE DE INCLUSÃO DO ADQUIRENTE NO POLO PASSIVO. DEPÓSITO PRÉVIO. DESCABIMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta pela CEF contra sentença que julgou procedente o pedido de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel de matrícula nº 41.636 do Cartório de Registro de Imóveis de Cachoeira do Sul/RS e dos atos subsequentes, em razão da ausência de comprovação de prévia tentativa de intimação pessoal da devedora para purgação da mora. A apelante suscita nulidade da sentença pela não inclusão do terceiro adquirente no polo passivo, defende a validade da notificação por edital e requer, subsidiariamente, o condicionamento da nulidade ao depósito dos valores necessários à purga da mora.
II. Questão em discussão
Há três questões em discussão: (i) definir se a alienação do imóvel litigioso exige a inclusão do terceiro adquirente no polo passivo; (ii) estabelecer se a notificação editalícia, sem comprovação de prévias tentativas de intimação pessoal, valida a consolidação da propriedade fiduciária; e (iii) determinar se a declaração de nulidade deve ser condicionada ao depósito prévio dos valores necessários à purgação da mora.
III. Razões de decidir
A alienação da coisa ou do direito litigioso não altera a legitimidade das partes originárias, e os efeitos da sentença estendem-se ao adquirente ou cessionário, nos termos do art. 109, caput e § 3º, do CPC. A aquisição ocorreu após o ajuizamento da ação e a citação da CEF, quando já configurada a litigiosidade do bem. A extensão dos efeitos da sentença ao adquirente de coisa litigiosa independe de sua participação no processo, não sendo necessária sua citação ou a formação de litisconsórcio passivo necessário.
A intimação pessoal do devedor para purgação da mora constitui exigência legal para a consolidação da propriedade fiduciária, conforme o art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. A notificação por edital somente é admissível quando o fiduciante está em local ignorado, incerto ou inacessível, nos termos do § 4º do mesmo dispositivo. A publicação de editais no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico não comprova, por si só, a realização de tentativas prévias de intimação pessoal nem demonstra que a devedora se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível.
A fé pública da certidão do registro imobiliário comprova a ocorrência das publicações editalícias, mas não supre a exigência legal de prévio esgotamento dos meios de localização pessoal do devedor. A CEF, a quem incumbia comprovar a regularidade do procedimento, não apresentou documentos ou certidões que demonstrasse tentativa prévia de intimação pessoal da devedora, razão pela qual a consolidação da propriedade fiduciária é nula, assim como os atos subsequentes.
A declaração de nulidade do procedimento extrajudicial não extingue o débito contratual nem impede a instituição financeira de promover nova cobrança ou execução, desde que observados o contrato e o procedimento legal.
O reconhecimento da nulidade não depende de depósito prévio dos valores necessários à purgação da mora, pois tal exigência não está prevista em lei e não pode condicionar a desconstituição de ato praticado sem observância das garantias legais.
O princípio pas de nullité sans grief não afasta a nulidade, pois o prejuízo decorrente da consolidação e alienação do imóvel sem regular intimação pessoal é manifesto. A sentença já determinou o retorno das partes ao status quo ante e a concessão de novo prazo para purgação da mora.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: 1. A alienação de coisa litigiosa não altera a legitimidade das partes originárias, e os efeitos da sentença estendem-se ao adquirente, sendo desnecessária sua inclusão no polo passivo. 2. A notificação por edital para purgação da mora, na alienação fiduciária de imóvel, somente é válida quando precedida de tentativas de intimação pessoal e demonstrada a localização ignorada, incerta ou inacessível do devedor. 3. A fé pública da certidão registral quanto à publicação de editais não supre a ausência de prova das tentativas prévias de intimação pessoal. 4. A nulidade da consolidação da propriedade fiduciária não se condiciona ao depósito prévio dos valores necessários à purgação da mora, sem prejuízo da exigibilidade do débito contratual e da possibilidade de novo procedimento regular.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, arts. 85, §§ 2º, 3º e 11, 109, caput e § 3º, 240, 506 e 1.025; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, §§ 1º, 2º, 3º e 4º, 27, § 2º-A, § 2º-B, e 39, II.
Jurisprudência relevante: AG 5042252-41.2024.4.04.0000, 4ª Turma, Rel. Vivian Josete Pantaleão Caminha, j. 19/03/2025; TRF4.