Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PATO BRANCO 2ª VARA CÍVEL DE PATO BRANCO - PROJUDI Paulo Cesar Caruso - Escrivão Titular - Endereço: Rua Maria Bueno, 284 - Trevo da Guarany - Pato Branco/PR - CEP: 85.501-560 - Fone: (46) 3225-4501 - Celular: (46) 98822-5042 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0006302-48.2025.8.16.0131 Processo: 0006302-48.2025.8.16.0131 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$36.077,63 Autor(s): CELSO PORTES MEDINA MARIVANIA BONOMETTI MEDINA Réu(s): SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A Vistos, Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DO CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizado por MARIVANIA BONOMETTI MEDINA e CELSO PORTES MEDINA em face de SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, em que alegam os autores que em janeiro de 2017 adquiriram cotas de um empreendimento imobiliário da ré, sendo garantido aos autores que caso não utilizassem a estadia, seria possível colocar a cota para locação, como toda intermediação sendo feita pela própria administradora do resort. Sustentam que a partir de junho de 2023 os repasses praticamente cessaram, sendo que mesmo após reiteradas solicitações pelos autores, a ré se limita em alegar a “falta de recursos em caixa”. Alegam que permanece em aberto o valor de R$ 7.948,34, sendo que o imóvel já foi integralmente quitado. Requereram em sede de tutela de urgência a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, com a liberação da fração referentes a cota, para imediata negociação pela parte Requerida, bem como das possíveis cobranças referentes a obrigações acessórias, a exemplo de parcelas condominiais e de IPTU, além de determinar que a parte Requerida se abstenha de incluir o nome da parte Requerente nos órgãos de proteção de crédito face ao contrato celebrado, até o final da lide, sob pena de imposição de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) no limite de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Juntou os documentos (ev. 1.2-1.11). Decisão inicial (ev.25.1). A parte ré apresentou contestação ev. 58.1, alegando, preliminarmente, a incompetência territorial, e a prescrição trienal sobre a comissão de corretagem. No mérito, a inexistência de culpa pela rescisão contratual, a impossibilidade de redução da cláusula penal. Alega sobre a incidência de juros moratórios, e a inaplicabilidade do CDC. Juntou os documentos (ev.58.2-58.4). Impugnação à contestação (ev.62.1). As partes foram intimadas para se manifestarem sobre as provas que pretendem produzir, a parte ré não pugnou por nenhuma prova (ev.68.1), e a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ev. 71.1). O feito foi saneado, em que foram analisadas as preliminares (ev. 75.1). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, cumpre destacar que incidem ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de típica relação de consumo estabelecida entre adquirentes de fração imobiliária em regime de multipropriedade e fornecedora de serviços turísticos e imobiliários. Os autores sustentam que aderiram ao empreendimento comercializado pela ré em janeiro de 2017, posteriormente integrando o sistema denominado “pool de locação”, por meio do qual receberiam repasses oriundos da exploração econômica da unidade. Alegam que, a partir de junho de 2023, os pagamentos praticamente cessaram, permanecendo pendente o repasse de valores, motivo pelo qual requerem a rescisão contratual e a restituição das quantias desembolsadas. A ré, por sua vez, defende a regularidade da contratação, afirmando que os autores permaneceram vinculados ao contrato durante vários anos, usufruíram do empreendimento e aderiram voluntariamente ao pool de locação, inexistindo vício de consentimento ou qualquer conduta apta a justificar a nulidade contratual. Pois bem. De início, não verifico elementos suficientes para reconhecer a nulidade do contrato por alegado vício de consentimento. Observa-se que a contratação ocorreu em 2017 e que os autores permaneceram vinculados ao empreendimento por longo período, promovendo a quitação integral da cota adquirida e aderindo posteriormente ao sistema de locação disponibilizado pela requerida. Tal circunstância demonstra que o vínculo contratual produziu efeitos por vários anos, inexistindo prova concreta de coação, erro ou qualquer outro vício capaz de comprometer a validade do negócio jurídico. Todavia, ainda que não se reconheça a nulidade pretendida, não há impedimento para a rescisão contratual. Isso porque ninguém pode ser obrigado a permanecer indefinidamente vinculado a uma relação contratual quando manifesta expressamente seu desinteresse na continuidade do negócio, especialmente diante da alegação de descumprimento contratual relacionado aos repasses decorrentes do pool de locação. Diante disso, declaro rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda constante do ev. 1.7, passando-se à análise das consequências patrimoniais decorrentes da resolução contratual. Conforme disposto na cláusula 7ª, parágrafo segundo, do contrato, convencionou-se que, em caso de rescisão por inadimplência ou culpa do comprador, os valores pagos seriam restituídos com a dedução de 20% a título de pré-fixação de perdas e danos, além da retenção integral das arras: "PARÁGRAFO SEGUNDO - A fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA, uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzida a importância equivalente a 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. Será integralmente retido também o sinal de negócio (Arras) já consignado na Proposta de Compra e Venda, na forma prevista do art. 418 do Código Civil." Todavia, a restituição integral postulada pelos autores não merece acolhimento. Embora os autores atribuam à requerida a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, não há nos autos elementos suficientes para concluir pela culpa exclusiva da ré pela rescisão contratual. Ao contrário, verifica-se que a contratação foi mantida por longo período, tendo os autores permanecido vinculados ao empreendimento por vários anos após a celebração do negócio. Assim, a resolução contratual não conduz à devolução integral dos valores pagos, devendo ser observadas as retenções legalmente admitidas. Conforme disposto na cláusula 7ª, parágrafo segundo, do contrato, as partes convencionaram a retenção de 20% dos valores restituíveis a título de pré-fixação de perdas e danos, percentual que não se revela abusivo diante das particularidades do caso concreto, especialmente porque não restou demonstrada culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual. Por outro lado, assiste parcial razão aos autores quanto à impugnação da retenção de valores a título de comissão de corretagem. Embora a requerida sustente a possibilidade de retenção de valores decorrentes da contratação, verifica-se que não houve demonstração da efetiva contratação de corretores ou do pagamento de qualquer quantia a terceiros intermediadores. Com efeito, não foram apresentados recibos, notas fiscais, contratos de intermediação ou qualquer outro documento apto a comprovar o efetivo desembolso da verba de corretagem, ônus que incumbia à requerida. Ademais, a própria decisão de saneamento consignou a inexistência de comprovação do pagamento da comissão de corretagem a terceiros intermediadores. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Paraná reconheceu a validade da retenção contratual em casos semelhantes, ressalvando, contudo, a impossibilidade de retenção de comissão de corretagem quando ausente prova do efetivo pagamento a terceiros: Direito civil e direito do consumidor. Apelação cível. Rescisão contratual e devolução de valores pagos com retenção de percentual. Apelação 1 (de Mario Sergio Gazolli) desprovida e apelação 2 (do Condomínio Ondas Praia Resort e SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A) parcialmente provida, para readequar o ônus sucumbencial e reduzir a verba honorária ao patamar de 10%. I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de nulidade de cláusulas, reembolso de parcelas pagas e reparação por danos morais, declarando a rescisão do contrato e determinando a devolução de valores pagos, com retenção de 50% do montante adimplido. As partes apelantes contestam a decisão, requerendo a restituição integral dos valores e a exclusão da cláusula de retenção, enquanto a parte ré alega ilegitimidade passiva e a necessidade de exclusão da taxa de corretagem dos valores a serem restituídos.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação permite a retenção de 50% dos valores pagos e se deve haver readequação do ônus sucumbencial e dos honorários advocatícios entre as partes.III. Razões de decidir3. A parte autora não demonstrou a culpa das rés pela rescisão do contrato, o que justifica a retenção de 50% dos valores pagos.4. A cláusula de retenção de 50% é válida, pois o contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme a Lei nº 13.786/2018.5. A parte ré não comprovou a contratação de corretores para justificar a retenção da taxa de corretagem.6. A sucumbência deve ser redistribuída, com cada parte arcando com 50% das custas processuais, e os honorários advocatícios reduzidos para 10%.IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para readequar o ônus sucumbencial entre as partes, devendo cada uma arcar com 50% das custas e despesas processuais e reduzir a verba honorária estabelecida na origem ao patamar mínimo de 10%.Tese de julgamento: Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual, desde que haja previsão expressa no contrato e a rescisão não decorra de culpa do incorporador. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 487, I, 373, I, 67, 67-A, § 5º; CC/2002, art. 722; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, § 5º.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.023.670/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 1299783/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 13.12.2018; STJ, REsp n. 1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 05.05.2025; STJ, AREsp n. 2.654.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 16.06.2025; Súmula 543/STJ. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o contrato de compra e venda entre as partes foi rescindido, ou seja, cancelado, e que a parte autora deve receber de volta os valores que pagou, mas a empresa pode reter 50% desse valor por conta de uma cláusula do contrato. A parte autora não conseguiu provar que a culpa pela rescisão era exclusivamente da empresa, e por isso não terá a devolução total do que pagou. Além disso, a empresa também pediu para não devolver a taxa de corretagem, mas isso não foi aceito, pois não ficou comprovado que houve pagamento a corretores. Por fim, o Tribunal decidiu que as custas do processo e os honorários dos advogados devem ser divididos igualmente entre as partes, e reduziu o percentual dos honorários a 10%. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0045563-17.2024.8.16.0014 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTA MARIA ROSELI GUIESSMANN - J. 07.04.2026) (grifou-se). Assim, acolhe-se parcialmente a alegação dos autores para afastar eventual retenção de valores sob a rubrica de comissão de corretagem, diante da ausência de comprovação do efetivo pagamento da verba a terceiros intermediadores. Dos Danos Morais No tocante ao pedido de indenização por danos morais, não verifico a ocorrência de dano extrapatrimonial indenizável. Embora os autores aleguem prejuízos decorrentes da redução dos repasses vinculados ao sistema de locação e da necessidade de ajuizamento da presente demanda, os fatos narrados não ultrapassam a esfera dos dissabores inerentes às relações contratuais. Não há demonstração de inscrição indevida em órgãos de proteção ao crédito, exposição vexatória ou qualquer circunstância excepcional apta a caracterizar ofensa aos direitos da personalidade. Assim, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Diante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial, com resolução de mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Declarar rescindido o Instrumento Particular de Contrato de Concessão da cota nº 421/25, firmado entre as partes e, por consequência, suspender a exigibilidade das demais obrigações contratuais futuras; b) Reconhecer o direito da ré à retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelos autores, nos termos da cláusula 7ª, parágrafo segundo, do contrato; c) Afastar eventual retenção de valores a título de comissão de corretagem, diante da ausência de comprovação do efetivo pagamento da verba a terceiros intermediadores; d) Confirmar a tutela concedida, tornando definitiva a vedação de inclusão do nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito em razão do contrato objeto da presente demanda; Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% das custas processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, igualmente distribuídos entre as partes, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Pato Branco, datado e assinado digitalmente. Flávia Molfi de Lima Juíza de Direito
