Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE CAUCAIA - 1ª VARA CÍVEL Rua Sérvulo Braga Moreira, s/n, Novo Pabussu, CEP 61600-272, Caucaia, Ceará Fone: (85) 3108-1605 E-mail: [email protected] SENTENÇA PROCESSO: 0202686-04.2024.8.06.0064 CLASSE/ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Tutela de Urgência] AUTOR: IRINEIDE EUCLIDES MEDEIROS REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, CONDOMINIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA PROCESSO(S) ASSOCIADO(S): [] Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESOLUÇÃO POR CULPA DAS PROMOVIDAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PEDIDOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais ajuizada por adquirente de duas frações imobiliárias sob o regime de multipropriedade temporal, objeto dos contratos T1-25346 e T1-25347, celebrados em 25/03/2022, no valor total de R$ 199.800,00. A autora pagou R$ 77.535,20 e alegou que, conquanto os contratos previssem a conclusão do empreendimento e a entrega das unidades até 01/06/2023, com tolerância de 180 dias, as obras não foram concluídas e as unidades não foram entregues. Requereu a resolução contratual por culpa das promovidas, a restituição integral dos valores pagos, a aplicação da cláusula penal de 25% e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica decorrente da aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade está submetida ao Código de Defesa do Consumidor e se as promovidas respondem solidariamente; (ii) estabelecer se o atraso na conclusão e entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento imputável às promovidas ou se a pandemia de COVID-19, a escassez de insumos, a inflação e a elevação da taxa Selic configuram caso fortuito ou força maior; (iii) determinar se a resolução contratual enseja a restituição integral dos valores pagos e a aplicação recíproca da cláusula penal de 25%; e (iv) verificar se o atraso na entrega do empreendimento gera dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade por pessoa natural, como destinatária final do produto e dos serviços vinculados ao empreendimento, caracteriza relação de consumo, submetida ao Código de Defesa do Consumidor. 4. As promovidas integram a cadeia de fornecimento, pois participam da estrutura econômica e funcional do empreendimento de multipropriedade, respondendo solidariamente perante a consumidora. 5. Os contratos estabeleceram a conclusão das obras e a entrega do empreendimento até 01/06/2023, com prazo de tolerância de 180 dias, cujo termo final ocorreu em dezembro de 2023, sem que as obras fossem concluídas ou as unidades fossem entregues. 6. As circunstâncias invocadas pelas promovidas para justificar o atraso não configuram caso fortuito ou força maior, pois a pandemia e suas repercussões econômicas já eram conhecidas quando os contratos foram celebrados, em março de 2022. 7. A escassez de insumos, a elevação dos custos de construção, a inflação, as dificuldades de mão de obra e as variações financeiras constituem riscos inerentes à atividade empresarial das promovidas e não podem ser transferidos à consumidora. 8. A cláusula contratual que permite a prorrogação indeterminada do prazo de entrega impõe desvantagem exagerada à adquirente e viola o artigo 51, incisos IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor. 9. O inadimplemento absoluto das promovidas autoriza a resolução dos contratos por culpa exclusiva das fornecedoras, nos termos do artigo 475 do Código Civil e dos artigos 18 e 35, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. 10. A resolução por culpa das promovidas impõe a restituição integral, imediata e em parcela única dos R$ 77.535,20 pagos pela autora, sem retenção das quantias desembolsadas ou dedução da comissão de corretagem. 11. A cláusula penal de 25% prevista contra a adquirente em caso de inadimplemento ou iniciativa de desfazimento deve ser aplicada simetricamente às promovidas, diante da mora exclusiva destas e da necessidade de preservação da reciprocidade das obrigações contratuais. 12. Sobre o valor de R$ 77.535,20 efetivamente pago, a cláusula penal de 25% corresponde a R$ 19.383,80, quantia devida solidariamente pelas promovidas. 13. O atraso na entrega do empreendimento, malgrado justifique a resolução contratual e produza consequências patrimoniais, não configura, no caso, dano moral indenizável, pois a autora não demonstrou situação excepcional, humilhante, vexatória ou abalo psicológico relevante que ultrapassasse os efeitos ordinários do inadimplemento contratual. 14. A tutela provisória deve ser confirmada, diante da probabilidade do direito reconhecida pelo inadimplemento contratual e do perigo de dano decorrente da exigibilidade das parcelas e do risco de prejuízo à situação financeira da contratante. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Pedidos parcialmente procedentes. Tese de julgamento: 1. A aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por destinatário final submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor quando configurada a relação de consumo. 2. Os integrantes da cadeia de fornecimento do empreendimento de multipropriedade respondem solidariamente pelos efeitos do inadimplemento contratual. 3. A pandemia de COVID-19, a escassez de insumos, a inflação, as dificuldades de mão de obra e as variações financeiras, quando previsíveis no momento da contratação, constituem riscos inerentes à atividade empresarial e não afastam a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento. 4. Ultrapassado o prazo contratual, inclusive a tolerância de 180 dias, sem a entrega do empreendimento, configura-se inadimplemento imputável às fornecedoras e autoriza-se a resolução contratual por sua culpa exclusiva. 5. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral, imediata e em parcela única dos valores pagos pelo consumidor. 6. A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o adquirente pode ser aplicada simetricamente contra a fornecedora quando o inadimplemento desta decorrer de atraso injustificado na entrega do imóvel. 7. O mero atraso na entrega do empreendimento, sem demonstração de circunstância excepcional que atinja direito da personalidade, não enseja indenização por danos morais. ___________ Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 18, 35, III, e 51, IV e XV; Código Civil, arts. 186, 393, 421, 422, 475, 927 e 1.358-B a 1.358-U; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 98, § 3º, 300, 355, I, 373, II, 489, § 1º, IV, e 487, I; Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A, caput e § 1º, e 67-A; Lei nº 13.777/2018; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.223.246/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03/03/2026, p. 11/03/2026; STJ, AgInt no REsp nº 2.072.593/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 30/10/2023, p. 03/11/2023; STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo 971, REsp nº 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 14/05/2019; TJCE, AC nº 0127073-46.2019.8.06.0001, Rel. Des. Marcos William Leite de Oliveira, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 05/02/2025, p. 05/02/2025. I - RELATÓRIO 1. IRINEIDE EUCLIDES MEDEIROS alvitrou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A e CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, alegando que: 1.1. Em 25/03/2022, firmou com a primeira promovida dois contratos particulares de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias sob o regime de multipropriedade temporal, identificados sob os nºs T1-25346 e T1-25347, tendo por objeto frações de unidades autônomas compartilhadas no empreendimento imobiliário e turístico denominado Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, situado na Praia de Lagoinha, Município de Paraipaba, Estado do Ceará; 1.2. O preço convencionado para cada uma das frações imobiliárias correspondeu à quantia de R$ 99.900,00 (noventa e nove mil e novecentos reais), perfazendo a contratação total a soma de R$ 199.800,00 (cento e noventa e nove mil e oitocentos reais), mediante o pagamento de entrada e o restante parcelado; 1.3. Conforme os ajustes entabulados, a expedição do auto de conclusão da obra mediante habite-se estava aprazada para 31/12/2022, enquanto a entrega final da unidade e a conclusão integral do empreendimento foram previstas para 01/06/2023, estipulando-se carência adicional de tolerância de até cento e oitenta dias corridos; 1.4. A promovente asseverou que honrou rigorosamente a pontualidade no pagamento de todas as prestações financeiras assumidas, desembolsando a importância de R$ 38.767,60 (trinta e oito mil, setecentos e sessenta e sete reais e sessenta centavos) em relação ao contrato T1-25346 e idêntica quantia concernente ao contrato T1-25347, totalizando o montante adimplido de R$ 77.535,20 (setenta e sete mil, quinhentos e trinta e cinco reais e vinte centavos), todavia, a despeito do cumprimento integral de suas obrigações e do decurso do prazo ordinário e do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, as obras do complexo hoteleiro não foram finalizadas e as unidades jamais foram entregues; 1.5. Diante do inadimplemento contratual atribuído às promovidas, a parte autora requereu a concessão da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova e, em sede de tutela provisória de urgência, pleiteou a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como que as promovidas se abstivessem de inserir seu nome nos bancos de dados de proteção ao crédito ou, caso já realizada a inscrição, promovessem sua exclusão e, no mérito, requereu a confirmação da medida, a resolução dos contratos por culpa exclusiva das promovidas, a restituição integral e imediata dos valores pagos, em parcela única, incluindo as taxas de corretagem, a aplicação, em favor da consumidora, da multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago e a condenação das promovidas ao pagamento de indenização por danos morais. 2. A inicial foi instruída com documentos (IDs 114620209/114620218). 3. Este Juízo deferiu os benefícios da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, postergou a análise do pedido de tutela provisória de urgência para momento posterior à formação da relação processual e determinou a designação de audiência de conciliação, com a citação das promovidas (ID 114620175). 4. A audiência conciliatória restou prejudicada diante da ausência da parte requerida (ID 114620194). 5. O promovido CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA apresentou contestação, acompanhada de documentos (IDs 114620197 e 114620200), na qual suscitou as preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência territorial relativa. 6. A parte autora ofertou réplica (ID 114620206), rechaçando as preliminares e sustentando a pertinência da propositura da ação em seu domicílio e a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento. 7. A requerida HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. apresentou sua contestação e documentos (IDs 165653703/165654653), nos termos a seguir: 7.1. Em sede preliminar, impugnou a concessão da gratuidade da justiça, suscitou a ilegitimidade passiva do condomínio corréu e arguiu a incompetência territorial relativa deste Juízo; 7.2. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, apontando que o negócio constitui investimento imobiliário com características societárias e de exploração hoteleira; 7.3. Sustentou a inocorrência de inadimplemento culposo de sua parte, asseverando a existência de caso fortuito externo e força maior como excludentes de responsabilidade civil, consubstanciados nos impactos prolongados da pandemia de COVID-19, na crise sanitária, na escassez mundial de insumos e matérias-primas na construção civil, na disparada inflacionária dos preços e no substancial aumento da taxa básica de juros decorrente da taxa Selic, o que impôs a readequação do cronograma das obras; 7.4. Aduziu a impossibilidade de rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas, defendendo que a rescisão se deu por iniciativa e conveniência exclusiva da compradora, devendo ser observadas as retenções previstas no artigo 67-A da Lei Federal nº 4.591/1964, no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) das importâncias pagas, cumuladas com a dedução integral de 6% (seis por cento) a título de comissão de corretagem destacada no contrato; 7.5. Por fim, rechaçou a pretensão de inversão de cláusula penal, refutou o pleito de indenização por danos materiais e morais pela inexistência de ilícito e pugnou pelo indeferimento da tutela de urgência e pela total improcedência dos pedidos. 8. A parte autora apresentou réplica (ID 175331883), arguindo preliminar de intempestividade da contestação da promovida HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e pugnando pela decretação de sua revelia, bem como refutou as preliminares arguidas na contestação, combateu os argumentos de mérito relativos ao caso fortuito e reafirmou que as dificuldades do mercado constituem fortuito interno, reiterando todos os termos dos pedidos exordiais. 9. Em decisão de saneamento e organização do processo, este Juízo manteve os benefícios da gratuidade da justiça concedidos à autora, ratificou a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência territorial suscitadas pelas promovidas, afastou a alegação de intempestividade da contestação, deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, delimitou os pontos controvertidos da demanda e determinou a intimação das partes para especificação de provas (ID 189222122). 10. A demandada HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. requereu a produção de prova oral (ID 192094979), enquanto que a parte demandante manifestou-se contrariamente à dilação probatória (ID 193839074). 11. Este juízo indeferiu o pleito de produção de prova oral diante de sua manifesta desnecessidade, determinando a inclusão do feito em pauta de julgamento (ID 195691014), a qual não foi adversada pelos litigantes. 12. Vieram os autos conclusos para julgamento. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO, DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS E DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO: Presentes a legitimidade das partes, o interesse processual e os pressupostos de existência e de desenvolvimento válido e regular do processo, não se verifica qualquer irregularidade capaz de impedir o exame do mérito. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as questões controvertidas possuem natureza essencialmente documental e os elementos constantes dos autos são suficientes para a análise da relação contratual, dos prazos estabelecidos para a conclusão e a entrega do empreendimento, do alegado inadimplemento e de suas consequências jurídicas. Desse modo, considerando a desnecessidade da produção de prova oral, conforme já reconhecido (ID 195691014), e estando o processo devidamente instruído, passo ao exame do mérito. 2. DO MÉRITO: 2.1. DA RELAÇÃO JURÍDICA DE CONSUMO E DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, pois a autora se enquadra no conceito de consumidora previsto no artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que adquiriu as frações imobiliárias submetidas ao regime de multipropriedade como destinatária final do produto e dos serviços vinculados ao empreendimento. Por sua vez, as promovidas se enquadram no conceito de fornecedoras estabelecido no artigo 3º do mesmo diploma legal. A primeira promovida atua profissionalmente na concepção, construção, incorporação e comercialização das frações imobiliárias, ao passo que o condomínio promovido é responsável pela administração das unidades e das frações temporais, bem como pela prestação dos serviços relacionados ao empreendimento, razão pela qual ambos integram a cadeia de fornecimento. Não prospera a alegação defensiva de que o regime de multipropriedade imobiliária ostentaria natureza de contrato puramente empresarial ou societário a afastar as garantias da legislação consumerista. Conforme pacífica orientação jurisprudencial, a aquisição de fração ideal de imóvel sob o sistema de tempo compartilhado em empreendimentos hoteleiros de lazer por pessoa natural constitui contrato de adesão submetido às normas protetivas de consumo, figurando a adquirente na posição de consumidora vulnerável. STJ - DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. COMPETÊNCIA. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. SERVIÇO DE INTERCÂMBIO. CONTRATOS COLIGADOS. SOLIDARIEDADE ENTRE FORNECEDORES. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. Hipótese em exame 1. Recurso especial contra acórdão que, nos autos de ação declaratória de nulidade do contrato de aquisição de cota imobiliária em regime de multipropriedade e do termo de afiliação para serviços de intercâmbio, manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. 2. Recurso especial interposto em 24/10/2024 e concluso ao gabinete em 18/7/2025. II. Questão em discussão 3. O propósito recursal consiste em decidir se a empresa que presta o serviço de intercâmbio em contratos de aquisição de fração de imóvel em regime de multipropriedade (Time-Sharing) integra a cadeia de fornecimento para fins de fixação de competência e de responsabilização solidária, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 4. O condomínio em multipropriedade (Time-Sharing) estabelece, no ordenamento jurídico nacional, um direito real sui generis, o qual confere ao titular as faculdades de usar, fruir e dispor do imóvel. 5. A aplicação do CDC ao regime de multipropriedade depende da verificação da relação de consumo na hipótese concreta, com a existência simultânea de fornecedores e consumidores - o que restou demonstrado no processo sob exame. 6. A incidência do art. 101, I, do CDC para as ações individuais é faculdade processual conferida ao consumidor a fim de facilitar a defesa de seus direitos em Juízo. Precedentes. 7. A multipropriedade pode estar conjugada com outros negócios jurídicos ou outros direitos reais, como o contrato de intercâmbio, a fim de maximizar as possibilidades de uso do imóvel e de incentivar a própria venda da fração. 8. Nessa específica situação, diante de eventual rescisão contratual, é possível a responsabilização solidária do vendedor da fração imobiliária e da empresa prestadora do serviço de intercâmbio pela devolução dos valores adimplidos pelo consumidor, pois ambos integram a mesma cadeia de fornecimento e mantêm coligação de interesses econômicos que revela a sua interdependência funcional. 9. No recurso sob julgamento, deve ser confirmado o acórdão estadual que (i) manteve a competência do foro de domicílio dos consumidores, afastando-se a cláusula de eleição de foro, a fim de garantir a facilitação da defesa de seus direitos, e (ii) reconheceu a responsabilidade solidária da recorrente, em razão de ser parte da cadeia de fornecimento do contrato de fração de imóvel em regime de multipropriedade imobiliária. IV. Dispositivo 10. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - 3ª Turma - REsp 2.223.246/SP - Rel. Min. Nancy Andrighi - J. 03/03/2026 - P. 11/03/2026) (Destaquei) (https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202501524364&dt_publicacao=11/03/2026). Nesse cenário, impõe-se a aplicação harmônica das fontes legislativas. A regência do Código de Defesa do Consumidor atua como microssistema principiológico de ordem pública e interesse social, comunicando-se com as regras gerais do Código Civil e com a legislação setorial específica de incorporações imobiliárias. Incidem sobre o caso os preceitos da Lei Federal nº 4.591/1964, com as modificações inseridas pela Lei Federal nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, e as normas da Lei Federal nº 13.777/2018, que disciplinou o regime de multipropriedade imobiliária nos artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil. O diálogo das fontes revela que os diplomas setoriais não revogam as garantias fundamentais instituídas pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo ser interpretados e aplicados à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos, da informação clara e da vedação ao estabelecimento de vantagens excessivas pelo estipulante, consoante expressamente determinam os artigos 421 e 422 do Código Civil e o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Sob esse prisma, revela-se plenamente justificada a manutenção da inversão do ônus da prova, formalizada nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se, no caso em apreço, a coexistência da verossimilhança das alegações fáticas aduzidas na petição inicial, somada à flagrante hipossuficiência técnica e informacional da consumidora. Recai, portanto, sobre as promovidas, à luz do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, a carga probatória integral de evidenciar a escorreita e tempestiva execução dos serviços, a inexistência de mora imputável à sua atividade ou a configuração cabal de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pela promovente. Nesse contexto de empreendimento voltado à exploração turística e de lazer, incide a responsabilidade civil solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. A estruturação do regime de multipropriedade imobiliária (time-sharing) opera-se por meio de uma rede de contratos coligados e funcionalmente interdependentes, no bojo da qual a constituição formal do condomínio edilício atua como peça indissociável da oferta e da própria viabilidade econômica do modelo de negócio apresentado à consumidora. Ademais, sob a ótica da teoria da aparência e da boa-fé objetiva, o empreendimento é comercializado perante o público como um produto único e integrado, no qual a marca hoteleira, a incorporadora e o ente condominial apresentam-se em simbiose empresarial para atrair o adquirente. Assim, auferindo proveito direto e compondo a mesma arquitetura negocial massificada, o condomínio promovido não pode ser dissociado dos riscos da atividade econômica perante a consumidora. 2.2. DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA INOCORRÊNCIA DE EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE: A controvérsia reside em averiguar a ocorrência de inadimplemento contratual culposo imputável às promovidas em decorrência do atraso na entrega da obra e se as circunstâncias fáticas invocadas pela defesa configuram excludentes de responsabilidade civil fundadas em caso fortuito ou força maior. Examinando os instrumentos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias autônomas sob o regime de multipropriedade temporal celebrados entre os litigantes, correspondentes aos contratos nºs T1-25346 (ID 165653707) e T1-25347 (ID 165653716), verifica-se que no "Campo 7" de seus respectivos quadros resumos constou expressamente a previsão de conclusão das obras civis com a expedição do auto de habite-se para a data de 31/12/2022, enquanto o prazo estimado para a entrega final da unidade autônoma compartilhada e do empreendimento estruturado foi ajustado para 01/06/2023. Na mesma disposição contratual, bem como na cláusula vigésima segunda, parágrafo primeiro, dos aludidos instrumentos, estipulou-se em favor da promitente vendedora prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para o término definitivo das obras, em consonância com o artigo 43-A, caput, da Lei Federal nº 4.591/1964. A estipulação de cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos em contratos de incorporação imobiliária constitui prática admitida pela jurisprudência pacificada, tendo por escopo albergar as oscilações ordinárias decorrentes da complexidade técnica inerente à construção civil. Computado o aludido prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias corridos a contar da data de conclusão aprazada, o limite derradeiro e improrrogável para a disponibilização das frações imobiliárias à adquirente expirou em dezembro de 2023. Não obstante o transcurso integral desse marco temporal, restou incontroverso nos autos que as obras do complexo Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza não foram concluídas e as chaves das unidades autônomas jamais foram entregues à autora. Em sede defensiva, as demandadas tentaram justificar a extrapolação do cronograma construtivo alegando a existência de caso fortuito externo e força maior, invocando os desdobramentos da crise sanitária decorrente da pandemia de COVID-19, a decretação de medidas estatais restritivas, a escassez de matérias-primas e insumos no mercado nacional da construção civil, a disparada inflacionária dos preços de materiais e o substancial incremento das taxas de juros com a elevação da taxa Selic. Todavia, referida tese não se sustenta diante de uma análise atenta das circunstâncias fáticas que envolveram o negócio jurídico. Em primeiro lugar, cumpre pontuar que ambos os contratos particulares de promessa de compra e venda foram firmados pelas partes em 25/03/2022, data que a crise sanitária mundial e suas repercussões socioeconômicas já perduravam por mais de dois anos, sendo de amplo conhecimento público as restrições sanitárias pretéritas, as oscilações logísticas de mercado e o cenário financeiro setorial. Ao estipular voluntariamente em março de 2022 o prazo de entrega da obra, a incorporadora promovida detinha pleno domínio sobre as condições materiais de execução do seu cronograma e sobre a realidade do mercado imobiliário. Eventos anteriores ou concomitantes à própria celebração do contrato não ostentam o predicado de imprevisibilidade exigido pelo artigo 393 do Código Civil para a configuração do caso fortuito ou da força maior. Quem contrata livremente a entrega de edificação futura em determinado termo temporal, já ciente do contexto econômico instalado, assume a responsabilidade pela consecução das metas prometidas. Em segundo lugar, ainda que se considerem as oscilações nos custos dos insumos essenciais, as dificuldades na aquisição de matérias-primas, a escassez temporária de mão de obra qualificada e as variações dos índices financeiros e cambiais apontadas nos relatórios setoriais anexados à contestação, tais circunstâncias constituem riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida pelas promovidas, especialmente à incorporação e à construção de imóveis, não sendo admissível transferir à consumidora os prejuízos decorrentes das condições do mercado ou de eventual deficiência no planejamento e na execução do empreendimento. Outrossim, a pretensão da promovida de estender indefinidamente o prazo de conclusão das obras com amparo na cláusula vigésima segunda, parágrafo terceiro, dos contratos, que prevê a dilatação temporal na hipótese de fatores externos sem qualquer fixação de termo final, revela-se flagrantemente abusiva. Cláusulas contratuais que autorizam a prorrogação indeterminada do prazo de entrega impõem desvantagem exagerada ao adquirente, violando frontalmente o artigo 51, incisos IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, por retirarem a certeza quanto ao momento do adimplemento e deixarem o cumprimento da obrigação ao exclusivo arbítrio da fornecedora. Nesse sentido, observe-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: STJ - PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4.591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade". 2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ. 3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional. Agravo interno improvido. (STJ - 3ª Turma - AgInt no REsp 2.072.593/RJ - Rel. Min. Humberto Martins - J. 30/10/2023 - P. 03/11/2023) (Destaquei) (https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202301563368&dt_publicacao=03/11/2023). Inexistindo qualquer justificativa idônea amparada em fortuito externo ou força maior, e restando incontroverso que a infraestrutura prometida não foi entregue e as cotas imobiliárias permanecem indisponíveis, impõe-se reconhecer a mora injustificada e a culpa exclusiva das promovidas pela inexecução contratual, autorizando a pretensão resolutória deduzida pela consumidora. 2.3. DA RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS E DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS: Reconhecida a culpa exclusiva das requeridas pelo inadimplemento contratual absoluto, incide a regra geral preconizada no artigo 475 do Código Civil e nos artigos 18 e 35, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, que faculta à parte prejudicada requerer a resolução do contrato com a reparação dos prejuízos experimentados. A resolução opera a extinção da relação jurídica obrigacional com eficácia retroativa, restabelecendo os litigantes ao estado em que se encontravam antes da celebração dos contratos particulares de promessa de compra e venda. Disso decorre a inexorável devolução de todas as importâncias vertidas pela compradora em favor da vendedora, sem qualquer retenção pecuniária. As fichas financeiras acostadas aos autos pelas próprias demandadas (IDs 165653708 e 165653715) comprovam de maneira irrefutável que a autora efetuou o adimplemento tempestivo de sinal e prestações que perfazem a quantia de R$ 38.767,60 (trinta e oito mil, setecentos e sessenta e sete reais e sessenta centavos) em relação ao contrato T1-25346, bem como idêntico montante concernente ao contrato T1-25347, somando o valor total pago de R$ 77.535,20 (setenta e sete mil, quinhentos e trinta e cinco reais e vinte centavos). Sobre a modalidade e a extensão da restituição dos valores nas hipóteses de descumprimento do prazo de entrega por culpa do alienante, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento mediante a edição do enunciado da Súmula 543: SÚMULA STJ 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Evidencia-se que quando a resolução do contrato se opera por culpa exclusiva da construtora ou incorporadora, a restituição das parcelas adimplidas deve ser integral e imediata, operando-se em parcela única, restando terminantemente vedado qualquer parcelamento ou retenção sobre os valores desembolsados. Nesse prisma, cai por terra a pretensão subsidiária manifestada pela demandada HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. no sentido de aplicar os descontos previstos, mediante a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas e da integralidade da comissão de corretagem de 6% (seis por cento) sobre o valor total do contrato. O regime de retenções, deduções e prazos dilargados de reembolso disciplinado no artigo 67-A da Lei Federal n° 4.591/1964 incide unicamente nas hipóteses em que o desfazimento do vínculo contratual ocorre mediante distrato por conveniência do adquirente ou por resolução decorrente de seu inadimplemento financeiro culposo. Em contrapartida, quando o desfazimento da avença decorre da mora da própria incorporadora, a disciplina específica encontra-se insculpida no artigo 43-A, § 1º, da mesma Lei Federal, que impõe a devolução da integralidade de todos os valores pagos pelo adquirente, acrescidos da respectiva multa. 2.4. DAS PENALIDADES CONTRATUAIS E DA APLICAÇÃO DA RECIPROCIDADE DA CLÁUSULA PENAL: Da análise dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda, verifica-se que no "Campo 6.1" de seus quadros resumos e na cláusula vigésima, parágrafo quarto, alínea "a" (IDs 165653707 e 165653716), foi expressamente estipulada cláusula penal convencional correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade das quantias pagas e atualizadas em desfavor da compradora na hipótese de rescisão por seu inadimplemento ou iniciativa. Em contrapartida, no tocante à mora ou inexecução culposa da obrigação principal imputável à promitente vendedora pela entrega tardia do bem, a construtora inseriu cláusulas com previsão de prazos protelatórios sucessivos e condicionamentos que, na prática, buscavam exonerá-la ou mitigar sobremaneira as consequências patrimoniais de sua desídia, prevendo no "Campo 7" do quadro resumo e na cláusula vigésima terceira indenização meramente proporcional ao valor pago por semana de atraso, ou, no "Campo 6.2", multa genérica vinculada a procedimento extrajudicial próprio de rescisão. Essa assimetria contratual flagrante, comum em contratos de adesão massificados, revela desequilíbrio estrutural que vulnera os postulados fundamentais da equidade, da boa-fé objetiva e da equivalência material das prestações, os quais devem nortear a celebração e a execução dos negócios jurídicos. O Superior Tribunal de Justiça, ao dirimir a controvérsia em sede de recursos especiais repetitivos, fixou tese vinculante no julgamento do Tema Repetitivo 971, estabelecendo que, no contrato de adesão firmado entre o adquirente e a incorporadora ou construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento do comprador, essa penalidade deve ser considerada para a fixação da indenização em razão do inadimplemento do vendedor, assegurando a reciprocidade das obrigações contratuais. Nesse exato sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará sedimentou o entendimento acerca da admissibilidade da inversão da cláusula penal contra a construtora culpada pela mora: TJCE - DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. INEXISTÊNCIA DE SENTENÇA EXTRA PETITA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame Recurso de apelação interposto por construtora contra sentença que decretou a rescisão contratual, condenou a ré à devolução dos valores pagos pelo autor e ao pagamento de multa contratual, além de indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a inversão da cláusula penal em favor do comprador em caso de atraso imputável exclusivamente à construtora, nos termos do Tema 971 (REsp nº 1614721/DF). 4. A cumulação entre cláusula penal e lucros cessantes foi afastada, considerando que ambas possuem a mesma finalidade indenizatória, conforme Tema Repetitivo 970 do STJ. 5. Configuraram-se os danos morais, tendo em vista o atraso superior a dois anos na entrega do imóvel, situação que supera o mero descumprimento contratual, afetando a dignidade e causando prejuízos emocionais ao comprador. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação cível desprovida. Tese de julgamento: "1. É admissível a inversão da cláusula penal estipulada contratualmente em favor do comprador, quando o atraso na entrega do imóvel for exclusivamente imputável à construtora. 2. Não é possível a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, se ambos os institutos visam compensar o mesmo fato gerador. 3. Atrasos superiores a dois anos na entrega de imóvel configuram dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 396 e 927; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula nº 385; STJ, REsp nº 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 14.05.2019. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, pelo conhecimento e desprovimento do apelo, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 14 de janeiro de 2025 MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (TJCE - 3ª Câmara Direito Privado - AC 0127073-46.2019.8.06.0001 - Rel. Marcos William Leite de Oliveira - J. 05/02/2025 - P. 05/02/2025) (Destaquei). (https://esaj.tjce.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=3772904&cdForo=0). No caso sub judice, o contrato padronizado estabeleceu expressamente penalidade de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago como cláusula penal compensatória para a hipótese de desfazimento da avença. Restando cabalmente configurada a culpa exclusiva das requeridas pela inexecução culposa do contrato em virtude do atraso imoderado na entrega das cotas imobiliárias, revela-se plenamente legítima a incidência simétrica da penalidade contra as promitentes vendedoras, adotando-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela autora. Considerando que a promovente pagou às promovidas o montante total de R$ 77.535,20 (setenta e sete mil, quinhentos e trinta e cinco reais e vinte centavos), a aplicação da penalidade de 25% (vinte e cinco por cento) resulta na quantia líquida de R$ 19.383,80 (dezenove mil, trezentos e oitenta e três reais e oitenta centavos), devendo a mencionada quantia ser suportada solidariamente pelas demandadas. 2.5. DO EXAME DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS: Consoante jurisprudência reiterada e pacificada do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais estaduais, o simples inadimplemento de obrigação contratual, consubstanciado no atraso na entrega de unidade imobiliária, não enseja, por si só, dano moral in re ipsa ou presumido. A configuração da responsabilidade civil por danos de natureza extrapatrimonial, nos moldes delineados pelos artigos 186 e 927 do Código Civil, pressupõe a existência de violação relevante e extraordinária a direito da personalidade da vítima, tal como sua dignidade, integridade psíquica, intimidade, honra objetiva ou imagem pública, de modo a desbordar substancialmente dos aborrecimentos e frustrações comuns à vida social e negocial. No caso, verifica-se que o negócio celebrado entre as partes possui finalidade de lazer, mediante a utilização periódica de unidade vinculada ao empreendimento. O atraso na conclusão das obras e a mora das promovidas, conquanto tenham frustrado as legítimas expectativas da adquirente e caracterizem inadimplemento contratual apto a justificar a resolução dos contratos, produziram efeitos restritos à esfera patrimonial da autora. A parte autora não fez prova de nenhum fato excepcional e gravoso que tenha transcendido os limites do descumprimento obrigacional, inexistindo nos autos notícia de exposição da consumidora a situação humilhante, vexatória, constrangimento público ou abalo psicológico de intensidade relevante decorrente do atraso. Dessa forma, tratando-se de aborrecimento e dissabor ínsitos ao risco de celebração de negócios jurídicos bilaterais no tráfego mercantil, a improcedência do pedido de condenação em indenização por danos morais é medida que se impõe. 2.6. DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA: Conforme estabelece o artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência pressupõe a coexistência de elementos probatórios que evidenciem a probabilidade do direito afirmado pela parte e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso em apreço, a probabilidade do direito restou cabalmente confirmada e exaurida ao longo da fundamentação sentencial, mediante o reconhecimento da ocorrência de inadimplemento culposo exclusivo imputável às promovidas em razão do atraso excessivo na conclusão das obras e na disponibilização das frações imobiliárias no complexo hoteleiro. Por sua vez, o perigo de dano resta plenamente evidenciado pelo risco concreto de desfalque patrimonial indevido e pelo prejuízo à saúde financeira da contratante. Destarte, revela-se imperiosa a confirmação da tutela de urgência deferida na decisão interlocutória saneadora deste juízo (ID 189222122). São esses os fundamentos jurídicos e fáticos concretamente aplicados ao caso, suficientes ao julgamento da presente lide, considerando que outros argumentos deduzidos pelas partes referem-se a pontos não determinantes ao deslinde da causa, incapazes, portanto, de infirmarem a conclusão adotada na presente sentença, em consonância com o artigo 489, §1º inciso IV, do Código de Processo Civil. Assim, "para que possa ser considerada fundamentada a decisão, o juiz deverá examinar todos os argumentos trazidos pelas partes, que sejam capazes, por si só e em tese, de infirmar a conclusão que embasou a decisão". (NERY JUNIOR e outro. Comentários ao Código de Processo Civil - Novo CPC - Lei 13.105/2015: 2015, 1ª edição, ed. RT, p. 1155). III - DISPOSITIVO 1. Ante as razões expostas, ratifico a tutela provisória de urgência para declarar inexigíveis as parcelas vencidas e vincendas decorrentes dos contratos discutidos nos autos e determinar que as promovidas se abstenham de inscrever o nome da autora nos bancos de dados de proteção ao crédito em razão desses débitos ou, caso a inscrição já tenha sido realizada, promovam sua exclusão no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais). 2. Com espeque no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos, a fim de: 2.1. Declarar as rescisões dos contratos de promessa de compra e venda n°s T1-25346 (ID 165653707) e T1-25347 (ID 165653716), por culpa exclusiva das promovidas; 2.2. Condenar as promovidas, de forma solidária, a restituírem à promovente, de maneira imediata e integral, em parcela única, a totalidade das quantias efetivamente adimplidas no curso das contratações, perfazendo o montante total de R$ 77.535,20 (setenta e sete mil, quinhentos e trinta e cinco reais e vinte centavos), corrigidos monetariamente pelo IPCA, a partir de cada desembolso, e acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, a partir da citação; 2.3. Condenar as promovidas, solidariamente, ao pagamento de cláusula penal compensatória em favor da promovente, por aplicação simétrica da penalidade prevista para a mora contratual, fixada no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores efetivamente pagos pela autora, importando no valor líquido de R$ 19.383,80 (dezenove mil, trezentos e oitenta e três reais e oitenta centavos), corrigidos monetariamente pelo IPCA, a contar da data da propositura da ação, e acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, a partir da citação; 2.4. Indeferir o pedido de condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos morais. 3. Diante da sucumbência recíproca, condeno as promovidas solidariamente ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas e despesas processuais e a parte autora ao pagamento dos 20% (vinte por cento) restantes; bem como fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em favor do advogado da autora e em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do pedido de indenização por danos morais julgado improcedente, correspondente a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em favor dos advogados das promovidas; nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela parte autora, em razão da gratuidade da justiça, conforme o artigo 98, § 3º, do mesmo Código. 4. Sentença publicada e registrada eletronicamente. 5. Intimem-se as partes através do(a)(s) respectivo(a)(s) advogado(a)(s) constituído(a)(s), via DJEN. 6. Após o cumprimento das formalidades legais, arquivem-se os autos. 7. Expedientes necessários. Caucaia/CE, data da assinatura digital. Maria Valdileny Sombra Franklin Juíza de Direito
