Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador8ª Vara CívelRua do Tingui, s/n, - Fórum Prof. Orlando Gomes - 2º andar - CEP: 40.040-900Campo da Pólvora - Salvador/BA SENTENÇA Processo nº: 8071768-55.2025.8.05.0001 Classe - Assunto: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) Requerente EMBARGANTE: BANCO BRADESCO SA Requerido(a) EMBARGADO: CONDOMINIO HANGAR BUSINESS PARK PROCURADOR: RIZE LEDA REZENDE OLIVEIRA Vistos, etc. A parte embargante BANCO BRADESCO S.A. opôs embargos à execução em face de CONDOMÍNIO HANGAR BUSINESS PARK, nos autos vinculados à execução de título extrajudicial nº 8132457-02.2024.8.05.0001, objetivando a extinção da demanda executiva, fundada em cotas condominiais supostamente inadimplidas relativas à unidade T5-0811, integrante do Condomínio embargado. Em síntese, sustenta o embargante que a execução originária foi proposta em seu desfavor sob o fundamento de que teria havido consolidação da propriedade fiduciária da unidade em nome do Banco Bradesco S.A., em 13/09/2017, conforme certidão imobiliária acostada aos autos. Todavia, alega que, na condição de credor fiduciário, não responde pelo pagamento das contribuições condominiais enquanto não comprovada sua efetiva imissão na posse direta do imóvel, porquanto a responsabilidade, até esse momento, recairia sobre o devedor fiduciante, detentor da posse direta do bem. Aduziu, ainda, a nulidade da execução por ausência de título executivo extrajudicial dotado de certeza, liquidez e exigibilidade, sustentando que os documentos apresentados pelo Condomínio embargado não seriam suficientes para amparar a cobrança executiva. Subsidiariamente, requereu a conversão do feito em ação de conhecimento e impugnou a inclusão de honorários advocatícios convencionais de 20% (vinte por cento) no demonstrativo do débito, sob o fundamento de excesso de execução. O embargante informou a garantia integral do juízo, mediante depósito judicial no valor de R$ 22.263,88 (vinte e dois mil duzentos e sessenta e três reais e oitenta e oito centavos), requerendo a concessão de efeito suspensivo aos embargos. Na decisão de ID. 498213899, este Juízo determinou a intimação do embargante para juntar aos autos DAJE ou boleto do BRB, comprovando o depósito judicial da garantia, bem como determinou a certificação cartorária quanto ao depósito. Certificada a garantia ao ID. 521254732, os embargos foram recebidos com efeito suspensivo, conforme decisão de ID. 521522724. O Condomínio embargado apresentou impugnação aos embargos ao ID. 528508112. Em sua defesa, sustentou a legitimidade passiva do Banco Bradesco S.A., afirmando que a certidão de ônus reais demonstra a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, circunstância que, a seu ver, atrairia a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso. Defendeu, ainda, a regularidade da execução, ao argumento de que as cotas condominiais constituem título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC, e que a cobrança foi instruída com convenção condominial, atas assembleares, certidão imobiliária e demonstrativo de inadimplência. O embargado também sustentou a validade da cobrança dos honorários advocatícios convencionais previstos na convenção de condomínio, defendendo que tal verba não se confundiria com os honorários sucumbenciais fixados no processo executivo. Houve manifestação posterior do embargante, reiterando as teses deduzidas na inicial, especialmente quanto à necessidade de prova da efetiva imissão do credor fiduciário na posse do bem, como requisito para sua responsabilização pelas cotas condominiais (ID. 543799041). No despacho ao ID. 558728143, as partes foram intimadas para informar eventual interesse em composição amigável ou necessidade de produção de outras provas. O Condomínio embargado, ao ID. 566982831, informou não ter novas provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do feito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, verifico que a causa se encontra madura para julgamento, sendo desnecessária a produção de outras provas. A controvérsia posta nestes embargos é eminentemente documental e jurídica, pois depende da análise da legitimidade passiva do credor fiduciário em execução de cotas condominiais, à luz da certidão imobiliária, da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial consolidada sobre a matéria. Assim, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. A execução originária foi proposta pelo CONDOMÍNIO HANGAR BUSINESS PARK em face do BANCO BRADESCO S.A., objetivando a cobrança de cotas condominiais vencidas, referentes à unidade T5-0811. Conforme se extrai da petição inicial da execução, o Condomínio exequente atribuiu ao Banco Bradesco S.A. a condição de sujeito passivo da obrigação condominial porque, segundo a certidão imobiliária acostada aos autos, a propriedade da unidade teria sido consolidada em favor da instituição financeira em 13/09/2017. A controvérsia, portanto, não reside propriamente na natureza propter rem das despesas condominiais, nem na possibilidade abstrata de execução de cotas condominiais com fundamento no art. 784, X, do CPC. O ponto central consiste em saber se a mera consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor é suficiente para torná-lo responsável pelas cotas condominiais, ou se, ao revés, exige-se a demonstração de sua efetiva imissão na posse direta do imóvel. É cediço que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se à unidade imobiliária e impondo ao titular da relação jurídica material com o bem o dever de contribuir para a manutenção da coletividade condominial, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil. Também não se desconhece que o art. 784, X, do CPC confere força executiva ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovado e previsto em convenção ou aprovado em assembleia geral. Todavia, a hipótese dos autos possui peculiaridade relevante: a unidade imobiliária objeto da cobrança está relacionada a contrato de alienação fiduciária, sendo o Banco Bradesco S.A. indicado como credor fiduciário. A alienação fiduciária em garantia, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, desdobra a posse do imóvel, atribuindo ao fiduciante a posse direta e ao fiduciário a posse indireta, até a resolução da obrigação garantida ou a consolidação da propriedade, nos termos do regime legal próprio. No ponto, o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 dispõe expressamente que o fiduciante responde pelo pagamento de impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. A ratio da norma disciplina que, enquanto o devedor fiduciante conserva a posse direta do imóvel e usufrui das utilidades da unidade condominial, é ele quem deve suportar os encargos ordinários e extraordinários dela decorrentes. O credor fiduciário, por sua vez, embora figure como titular de direito real de garantia e, em certas hipóteses, venha a consolidar a propriedade, somente passa a responder pelas despesas condominiais quando efetivamente assume a posse direta do bem. A mera consolidação registral da propriedade fiduciária, isoladamente considerada, não equivale, para fins de responsabilidade por cotas condominiais, à imissão na posse. São institutos distintos, sendo certo que a consolidação traduz ato jurídico-registral decorrente do inadimplemento do fiduciante, enquanto a imissão na posse corresponde à efetiva assunção do poder fático sobre o bem, com possibilidade concreta de uso, fruição, administração ou disposição material da unidade. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais somente se inicia com a efetiva imissão na posse do imóvel. Vejamos: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. REQUISITO ESSENCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem examina e decide, fundamentadamente, todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, sendo desnecessário ao julgador rebater individualmente cada argumento suscitado pela parte. 2. Revisar a conclusão sobre a dispensabilidade de produção probatória demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência obstada pela Súmula 7 do STJ. 3. Consolidou-se na jurisprudência desta Corte Superior o entendimento de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais tem início somente com a efetiva imissão na posse do bem, momento em que se aperfeiçoa a consolidação da propriedade plena. 4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, aplicável o óbice da Súmula 83 desta Corte Superior, que se estende a ambas as alíneas do permissivo constitucional. 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.784.098/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) A orientação jurisprudencial transcrita ajusta-se precisamente à hipótese sob julgamento. No caso concreto, embora a parte embargada sustente que a certidão imobiliária demonstra a consolidação da propriedade em favor do Banco Bradesco S.A., não há nos autos prova de que a instituição financeira tenha sido efetivamente imitida na posse direta da unidade T5-0811 no período correspondente às cotas executadas. Não foi acostado auto de imissão na posse, termo de entrega de chaves, contrato de locação celebrado pelo Banco, documento de administração direta do imóvel, comunicação formal de posse ao Condomínio ou qualquer outro elemento apto a demonstrar que o credor fiduciário passou a exercer, concretamente, a posse direta da unidade. A parte embargada, a quem incumbia demonstrar o fato constitutivo de sua pretensão executiva em face do credor fiduciário, limitou-se a invocar a consolidação registral da propriedade como fundamento suficiente da responsabilidade do Banco Bradesco S.A. Todavia, tal circunstância, desacompanhada da prova de imissão na posse, não satisfaz o requisito exigido pela legislação especial e pela jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, não se pode presumir a imissão na posse a partir da mera consolidação registral. A responsabilidade por cotas condominiais, na hipótese de alienação fiduciária, exige a demonstração concreta de que o credor fiduciário passou a deter a posse direta do imóvel, momento a partir do qual se aperfeiçoa, para tal finalidade, a assunção da posição material de responsável pelos encargos condominiais. Desse modo, ausente prova da efetiva imissão do Banco Bradesco S.A. na posse da unidade T5-0811, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para responder pela execução das cotas condominiais objeto dos autos principais. O acolhimento da ilegitimidade passiva prejudica a análise das demais teses deduzidas nos embargos, notadamente a alegação de ausência de título executivo, inadequação da via eleita e excesso de execução decorrente da inclusão de honorários advocatícios convencionais, uma vez que tais matérias somente teriam utilidade caso superada a pertinência subjetiva da execução em face do embargante. Consequentemente, ausente prova do fato jurídico necessário à responsabilização do credor fiduciário pelas cotas condominiais executadas, impõe-se o acolhimento dos presentes embargos para reconhecer a ilegitimidade passiva do embargante. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os presentes embargos à execução opostos por BANCO BRADESCO S.A. em face de CONDOMÍNIO HANGAR BUSINESS PARK, para: a) reconhecer a ilegitimidade passiva do Banco Bradesco S.A. para responder pela execução de cotas condominiais nº 8132457-02.2024.8.05.0001, diante da ausência de prova de sua efetiva imissão na posse direta da unidade T5-0811; b) determinar a extinção da execução nº 8132457-02.2024.8.05.0001, sem resolução do mérito, em relação ao Banco Bradesco S.A., com fundamento no art. 485, VI, do CPC; c) determinar, após o trânsito em julgado, o levantamento de eventuais constrições, bloqueios, penhoras ou restrições vinculadas exclusivamente à execução nº 8132457-02.2024.8.05.0001, caso existentes, expedindo-se os atos necessários; d) autorizar, após o trânsito em julgado, o levantamento, em favor do embargante Banco Bradesco S.A., do valor depositado judicialmente a título de garantia da execução, salvo se houver ordem de constrição ou impedimento legal superveniente. Condeno o embargado CONDOMÍNIO HANGAR BUSINESS PARK ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o grau de zelo profissional, a natureza da causa, o trabalho desenvolvido e o tempo de tramitação do feito. Traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução nº 8132457-02.2024.8.05.0001. Oportunamente, certifique acerca da regularidade no recolhimento das custas. Em atenção aos princípios da economia e celeridade processuais, concedo a esta decisão força de MANDADO DE INTIMAÇÃO e OFÍCIO, o que dispensa a expedição de qualquer outro ato pela Secretaria desta Vara. Publique-se. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos. Salvador/BA, 24 de julho de 2026 ITANA EÇA MENEZES DE LUNA REZENDE Juíza de Direito ESO
