Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberaba / 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba Avenida Maranhão, 1580, Santa Maria, Uberaba - MG - CEP: 38050-470 PROCESSO Nº: 5007452-96.2025.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] MONITÓRIA (40) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR: MONTE ALVERNE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA CPF: 21.517.653/0001-12 RÉU: THAIS REGINA BELLI CPF: 099.288.736-40 SENTENÇA Cuida-se de Ação Monitória proposta por Monte Alverne Empreendimento Imobiliário Spe Ltda- Em recuperação judicial em face de Thais Regina Belli. RELATÓRIO Narra a autora que celebrou com a ré contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade habitacional autônoma no empreendimento denominado Condomínio Carthago Bella Vista Flex, situado na Rua Monte Alverne, nº 190, Bairro Estados Unidos, em Uberaba/ MG, pelo vlaor de R$ 182.499,54 (cento e oitenta e dois mil, quatrocentos e noventa e nove reais e cinquenta e quatro centavos). Ajustou-se que parte do montante seria quitada com recursos próprios e a quantia de R$ 132.502,53 seria adimplida por meio de financiamento bancário junto a Caixa Econômica Federal. No entanto, a requerida obteve financiamento no valor apenas de R$ 90.951,66 (noventa mil, novecentos e cinquenta e um reais e sessenta e seis centavos), realizando a celebração de termo de aditivo contratual para financiamento direto do saldo complementar de R$ 39.947,87 (trinta e nove mil, novecentos e quarenta e sete reais e oitenta e sete centavos), com vencimento em 10/12/2018. Alega ainda que a ré permaneceu inadimplente quanto ao valor principal remanescente de R$ 38.047,87 (trinta e oito mil, quarenta e sete reais e oitenta e sete centavos), o que ensejou a lavratura de protesto cambial em 18/05/2021, sendo o saldo devedor atualizado o valor de R$ 73.910,84 (setenta e três mil, novecentos e dez reais e oitenta e quatro centavos), objeto da pretensão monitória. A requerida apresentou embargos declaratórios, ID 10560354293. Pugnou pela concessão a gratuidade de justiça. No mérito, sustentou a inexistência de inadimplemento, afirmando que o débito de R$ 38.047,87 foi objeto de renegociação verbal com o administrador da autora, Sr Daniel de Paula Belli, seu primo, ajustando-se que a quitação ocorreria em parcela única por ocasião da entrega efetiva das chaves, o que justificaria o vencimento cadastrado no protesto em 20/09/2019. Aduziu que a entrega do bem sofreu atraso injustificado pois o prazo contratual findava em outubro de 2018 e a imissão na posse somente ocorreu em maio de 2024. Asseverou que, em razão dos prejuízos suportados com o custeio de locação residencial após o seu matrimônio, as partes teriam entabulado acordo verbal de compensação, dando a dívida por quitada. Em sede de reconvenção, a embargante pleiteou a concessão de tutela de urgência para baixa do protesto, a incidência do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova, repetição do indébito em dobro da quantia cobrada, indenização por danos materiais consistentes em aluguéis pagos entre janeiro de 2020 e maio de 2024, no montante de R$ 79.962,45 (setenta e nove mil, novecentos e sessenta e dois reais e quarenta e cinco centavos), ressarcimento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por despesas com porcelanatos e bancada banheiro e compensação por danos morais em valor não inferior R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). A autora apresentou impugnação aos embargos e contestação à reconvenção. Impugnou a gratuidade de justiça requerida pela ré. No mérito, refutou a ocorrência de acordo verbal de compensação destacando a solenidade exigida para modificação de contrato escrito de valor superior ao teto legal. Invocou a exceção do contrato não cumprido, defendendo que a ré estava inadimplente desde 10/12/2018, data anterior ao término do prazo de entrega da obra. Sustentou a ruptura do nexo de causalidade, quando o seguro-garantia executante construtor foi acionado e a Caixa Econômico Federal assumiu a condução e gestão da obra. Em decisão saneadora, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça formulado pela autora, indeferiu a tutela de urgência para baixa de protesto, e fixou os pontos controvertidos, bem como deferiu a produção de prova documental e oral. A requerida comprovou o recolhimento das custas da reconvenção em ID 10716443858. Realizada a audiência, em ID Apresentados os memoriais finais em ID’s 10737758131 e 10739694396. Vieram os autos conclusos para a prolação da sentença. PRELIMINARMENTE DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA EM FACE DA RÉ Ocorre que, instada a comprovar a carência financeira pela decisão saneadora, a requerida não demonstrou a incapacidade econômica. Os elementos constates dos autos revelam que a embargante exerce atividade remunerada de fisioterapeuta e promoveu a alienação do próprio imóvel objeto desta lide pela expressiva quantia de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais). Outrossim, houve o recolhimento das custas iniciais devidas distribuídas de sua reconvenção no valor de R$ 2.686,51 (dois mil, seiscentos e oitenta e seis reais e cinquenta e um centavos)ID 10716443858. Assim, indefiro o pedido. FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO O procedimento monitório disciplinado no art. 700 do Código de Processo Civil exige a demonstração de direito à prestação em dinheiro amparada e prova escrita sem eficácia de título executivo. A inicial foi instruída com o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, o Termo de Aditivo Contratual expressamente subscrito pela adquirente, o contrato de financiamento bancário, a certidão de protesto cambial e o demonstrativo de evolução do débito. O saldo originário exigido no valor de R$ 38.047,87 (trinta e oito mil, quarenta e sete reais e oitenta e sete centavos), decorre de crédito suplementar pactuado entre os contratantes após a constatação de que a adquirente obteve financiamento em montante inferior ao preço total de venda. A celebração do aditivo e a ausência de pagamento material das prestações ali expressas constituem fatos incontroversos, admitidos pela própria ré em sua peça de embargos. A tese defensiva apoia-se na afirmação de que teria havido um acordo verbal celebrado com o administrador mediante o qual teria sido convencionado de que a obrigação somente seria paga por ocasião da entrega definitiva das chaves, e posteriormente teria sido integralmente compensada e remitida como forma de indenizar os prejuízos decorrentes do atraso. Não prospera sua alegação, uma vez que o contrato originário e sua respectiva repactuação foram celebrados por instrumentos escritos e formais. A transação e a remissão de dívidas de expressivo vulto econômico dependem de manifestação inequívoca de vontade das partes, não se admitindo a extinção de obrigação decorrente de contato escrito solene com amparo exclusivo em alegações genéricas de tratativas verbais informais. A jurisprudência do Tribunal de Minas Gerais possui entendimento de que o acolhimento de pretensão extintiva ou modificativa fundada em contrato verbal exige demonstração cabal e inequívoca: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - CONTRATO VERBAL - COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO - ÔNUS DA PROVA - MANUTENÇÃO. 1. A ausência de prova da existência de contrato verbal de compra e venda impede o reconhecimento da relação jurídica alegada. 2. O ônus da prova recai sobre quem alega fato constitutivo de seu direito, sendo insuficientes alegações genéricas desacompanhadas de comprovação documental idônea. 3. A indenização por benfeitorias exige prova cabal da sua realização, do seu custo e do prejuízo patrimonial efetivo, não bastando mera expectativa de prejuízo. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.515871-2/002, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/04/2025, publicação da súmula em 11/04/2025). No presente caso, a produção de prova oral, não logrou êxito em comprovar a existência do alegado pacto verbal. A preposta refutou expressamente a existência de qualquer ajuste tácito ou verbal que dispensasse a requerida do pagamento do saldo devedor, ressaltando a ausência de transações informais fora dos contratos escritos da empresa. As testemunhas informaram que os outros compradores possuíam negociações individuais e que a obra sofreu atrasos. No entanto, não há comprovação de que o termo de quitação ou documento contábil que confira verossimilhança à existência de perdão da dívida ou compensação extrajudicial. Outrossim, a conduta da construtora desmente o suposto consenso informal de quitação. A credora promoveu a prévio notificação extrajudicial para cobrança do crédito, levou o título a protesto cartorário e ajuizou a presente demanda da cobrança. Incumbia à embargante, a teor do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus da prova quanto à existência de fato extintivo ou modificativo do direito creditório, encargo processual do qual naõ se desincumbiu. A embargante sustenta a irregularidade da cobrança e a ilegalidade do protesto cartorário sob o argumento de que há incompatibilidade entre a data de vencimento estipulada no Termo Aditivo (10/12/2018) e aquela consignada na certidão do 4º Tabelionato de Protesto de Títulos de Uberaba ( 20/09/2019). Razão não lhe assiste. Em análise dos documentos juntados revela que o saldo devedor principal de R$ 38.047,87 era exigível e permaneceu integralmente inadimplido desde o termo contratual original. A indicação de data de vencimento posterior na certidão de protesto não é suficiente para demonstrar a existência da alegada quitação ou compensação. Ao contrário, ausente prova de pagamento ou fato extintivo da obrigação, permanece hígido o crédito causal objeto da presente ação. A aposição de termo de vencimento posterior ao contratual não retira a liquidez, a certeza nem a higidez do crédito principal inadimplido. O saldo contratual e a ausência de pagamento material são incontroversos, tendo a ré alegado fato extintivo/modificativo da obrigação, não comprovado nos autos. Conforme o entendimento jurisprudencial já proclamou que a existência da dívida e a inadimplência afastam a pecha de ilicitude no protesto levado a efeito pelo credor: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO COM DANOS MORAIS E PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE PROTESTO - RECONVENÇÃO - NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO - PAGAMENTO A PREPOSTO - AUSÊNCIA DE PROVA - PROTESTO DE DÍVIDA VENCIDA E NÃO PAGA - EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Na ação declaratória de inexistência de débito c/c cancelamento de protesto e indenização por danos morais, é do réu o ônus de provar a existência da relação jurídica que culminou no protesto dos títulos. 2. Considerando ratificada e incontroversa a relação jurídica existente entre as partes, não há falar em inexistência do débito, a menos que comprovado o adimplemento da dívida. 3. O dever de indenizar pressupõe a confluência de três requisitos: a prática de uma conduta antijurídica, comissiva ou omissiva, a existência de um dano, bem como o nexo de causalidade entre esses dois primeiros elementos. 4. Provada a existência do negócio jurídico e a inadimplência da dívida que ensejou o protesto dos títulos, improcedem os pedidos de declaração de inexistência de dívida e reparação a título indenizatório; por outro lado, procede o pedido reconvencional pelo pagamento do montante do débito protestado. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.246473-5/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/02/2024, publicação da súmula em 15/02/2024). EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA/INDENIZATÓRIA - DÍVIDA EXISTÊNCIA - DIVERGÊNCIA DE VALOR - PROVA - INEXISTÊNCIA - INADIMPLÊNCIA - PROTESTO/NEGATIVAÇÃO - ILEGALIDADE - NÃO OCORRÊNCIA. 1. Evidenciando-se dos elementos de prova dos autos, especialmente das próprias alegações da autora, da existência de divida que restou inadimplida, não obstante a alegação de divergência de valor que, de fato, não restou comprovada, não se há falar em ilegalidade da realização do protesto do título de crédito regularmente emitido, bem como de indenização, por danos morais. 2. Apelo não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0694.14.002256-7/001, Relator(a): Des.(a) José Arthur Filho , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2019, publicação da súmula em 26/07/2019). Logo, a divergência de datas apontada não induz nulidade do apontamento notarial, nem tem o condão de comprovar a quitação verbal alegada. Quanto a alegação de exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, alegando que o atraso na conclusão e entrega da obra descaracterizaria a sua mora e justificaria a retenção do pagamento do saldo devedor remanescente. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em suas cláusulas previu o prazo de 30 meses para a conclusão das obras a contar da data de registro e averbação de 70% (setenta por cento) dos contratos de financiamento, admitindo-se prorrogação de 180 dias. A previsão da entrega foi estipulada para abril de 2019, ou, no limite de tolerância de 180 dias, para outubro de 2019 (ou janeiro de 2020 se computado do termo a partir do financiamento bancário). Por outro lado, o Termo Aditivo Contratual de confissão e repactuação de dívida fixou expressamente o vencimento da parcela suplementar da compradora para o dia 10 de dezembro de 2018. Verifica-se, portanto, de modo objetivo que a inadimplência da compradora se consumou em 10/12/2018, marco anterior ao vencimento do prazo final para entrega do empreendimento. Outrossim, a cláusula 7.18 do Regulamento Geral subordina expressamente a entrega da posse direta e das chaves da unidade imobiliária à prévia quitação de todas as obrigações financeiras assumidas pelo adquirente. Estando a adquirente em mora desde de dezembro de 2018, não lhe assiste o direito de invocar o atraso superveniente da obra para legitimar o seu inadimplemento primitivo. O princípio da exceção do contrato não cumprido protege a parte que aguarda a contraprestação, e não o contratante que descumpriu precedetemente a sua obrigação primária. Conforme já decido pelo Tribunal de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECUSA NA ENTREGA DAS CHAVES - INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA - FATO INCONTROVERSO - CLÁUSULA CONTRATUAL AUTORIZADORA DA RETENÇÃO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL) - EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE PARA IMPOR O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DA OUTRA PARTE - LEI Nº 9.514/97 - POSSE DIRETA DO DEVEDOR FIDUCIANTE QUE NÃO SE SOBREPÕE ÀS OBRIGAÇÕES BILATERAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATO ILÍCITO NÃO CONFIGURADO -SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - Nos contratos bilaterais, caracterizados pela reciprocidade das obrigações, nenhuma das partes, antes de cumprida a sua prestação, pode exigir o implemento da do outro, conforme a regra da exceção do contrato não cumprido, positivada no art. 476 do Código Civil. - Sendo incontroversa a inadimplência da promitente compradora quanto à parte do preço do imóvel, a retenção das chaves pela construtora, amparada por cláusula contratual expressa, constitui exercício regular de um direito, e não ato ilícito. - A teoria do adimplemento substancial, embora aplicável para obstar a resolução do contrato em casos de inadimplemento mínimo, não tem o condão de compelir uma das partes a cumprir sua obrigação quando a outra se encontra em mora, sob pena de violação da boa-fé objetiva e do sinalagma contratual. - O desdobramento da posse previsto no art. 23, §1º, da Lei nº 9.514/97, que torna o devedor fiduciante possuidor direto do imóvel, regula a relação de garantia com o credor fiduciário (instituição financeira) e não afasta as obrigações pactuadas no contrato de promessa de compra e venda com a construtora, notadamente a de quitar o preço para receber as chaves. - Inexistindo ato ilícito na conduta da construtora, devem ser julgados improcedentes os pedidos indenizatórios formula dos pelo consumidor. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.427529-3/002, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2026, publicação da súmula em 04/05/2026). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. O comprador inadimplente não pode exigir cumprimento contratual da construtora, por incidência da exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476). A ausência de pedido expresso de rescisão contratual inviabiliza a análise judicial quanto ao desfazimento do contrato. A inadimplência do adquirente afasta a pretensão de indenização por lucros cessantes, devolução em dobro de valores e danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.063606-5/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/09/2025, publicação da súmula em 03/10/2025). A mora da ré é anterior e autônoma, atraindo a incidência dos encargos livremente pactuados na cláusula 4.1 do regulamento contratual. Todavia, assiste parcial razão quanto ao índice de correção monetária aplicável durante o período de mora da construtora. Com efeito, conquanto o contrato estipule a atualização pelo INCC, a jurisprudência vinculante consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 (Resp 1.729.593/SP) estabelece que o descumprimento do prazo contratual de entrega da obra faz cessar a incidência da correção pelo índice setorial da construção civil, devendo este ser substituído pelo IPCA, salvo se o INCC for mais favorável ao consumidor. Quanto ao mérito da reconvenção, o pedido de repetição do indébito é manifestamente improcedente. A sanção prevista no art. 42, parágrafo único da Lei nº 8.078/1990 pressupõe, como requisito inafastável, que o consumidor tenta efetivamente pago quantia indevida. Na espécia vertente, é incontroverso que a ré não desembolsou a quantia perseguida na ação monitória, limitando-se a resistir à cobrança judicial. Não havendo pagamento indevido consumado, não há com cogitar de repetição indébito. Em relação aos danos materiais referentes a aluguéis e lucros cessantes, qual pleiteia pela condenação ao pagamento por aluguéis pagos entre janeiro de 2020 e maio de 2024, no montante atualizado de R$ 79.962,45 (setenta e nove mil, novecentos e sessenta e dois reais e quarenta e cinco centavos). Dessa forma, fato de a adquirente residir de aluguel durante o período em que aguardava o término da construção não pode ser imputado exclusivamente à vendedora como dano patrimonial ressarcível, porquanto, mesmo que a edificação estivesse concluída em prazo anterior, a adquirente não teria direito à imissão na posse da unidade imobiliária em face de seu próprio inadimplemento confesso. Incindindo a exceção do contrato não cumprido decorrente da mora da compradora e verificada a assunção das etapas da obra pela instituição financeira e seguradora a partir de fevereiro de 2020, revela-se indevido o ressarcimento dos aluguéis pleiteados em face da construtora reconvinda, impondo-se a rejeição do pedido. Quanto a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) à título de reparação por alegadas perdas de porcelanatos e bancada de banheiro adquiridos para instalação no imóvel. A condenação ao ressarcimento por dano material emergente exige a prova cabal inequívoca e documental da ocorrência da perda patrimonial, da extensão do prejuízo.Outrossim não foi juntada nenhuma nota fiscal de compra, recibo de pagamento ou orçamento que demonstrasse o efetivo desembolso da importância pleiteada. Ausente comprovação do dano sofrido, resta desatendido o ônus probatório inserto no art. 373, I, do Código de Processo Civil, não se admitindo indenização por prejuízos meramente hipotéticos ou desprovidos de lastro financeiro. Quanto ao dano moral pleiteado de no mínimo R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) apontando que o atraso na entrega das chaves e a lavratura de protesto notarial macularam seus direitos de personalidade e frustrarem seu projeto de vida matrimonial. A pretensão não merece ser acolhida. Restou comprovado que o débito de R$ 38.047,87 era legítimo e exigível, decorrendo o apontamento em cartório de exercício regulador do direito do credor diante da inadimplência continuada da adquirente. A regularidade da negativa calçado em dívida existente não paga afasta de plano a configuração de ato ilícito e o dever de indenizar por danos morais. No presente caso, a própria adquirente deu causa à retenção da posse direta por força de sua inadimplência anterior e substancial iniciada em dezembro de 2018. Ademais, a alegação de frustração de moraria restou esvaziada pela constatação documental de que a ré, revelando a destinação eminentemente patrimonial da operação econômica. DISPOSITIVO Ante o exposto: I- Acolho em parte os Embargos Monitórios e, por conseguinte, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO MONITÓRIA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, c/c art. 702, §8º ambos do Código de Processo Civil para constituir, de pleno direito, o título executivo judicial em favor da autora e em desfavor da ré a importância de R$ 38.047,87 (trinta e oito mil, quarenta e sete reais e oitenta e sete centavos), correspondente ao saldo devedor remanescente confessado no Termo Aditivo Contratual, acrescido de correção monetária pelo índice contratual do INCC desde o vencimento da obrigação até o término do prazo contratual, mantém-se o índice previsto no contrato; após o início da mora atribuível à construtora, substitui-se o índice setorial pelo IPCA, na forma do precedente, bem como a multa moratória de 2% sobre o débito. Julgo improcedentes os pedidos formulados em sede reconvencional, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência recíproca na ação monitória principal, tendo a autora decaído de parte mínima, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação. Em face da sucumbência na reconvenção, condeno a ré/reconvinte aos pagamentos integrais das custas e despesas processuais, como também aos horários advocatícios sucumbenciais, quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, com fulcro no art. 85, § 1 e 2º do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, prossiga-se com o cumprimento de sentença. Uberaba, data da assinatura eletrônica. JOSE PAULINO DE FREITAS NETO Juiz de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba
