Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Divino / Vara Única da Comarca de Divino Rua Presidente Vargas, 150, Centro, Divino - MG - CEP: 36820-000 PROCESSO Nº: 5001973-13.2025.8.13.0220 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Imissão, Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: LUIS ANTONIO NUNES FARIA CPF: 086.466.877-59 e outros RÉU: ROSA HELENA LOPES CPF: 021.277.307-04 SENTENÇA Vistos, etc. LUIS ANTÔNIO NUNES FARIA e CLAUDINÉIA RODRIGUES DE CARVALHO FARIA, qualificados nos autos, ajuizaram a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C IMISSÃO NA POSSE em face de ROSA HELENA LOPES, com o objetivo de compelir a ré à outorga da escritura definitiva do imóvel localizado na Rua João Ferreira Rocha, nº 209, Bairro Givisiez, Divino/MG, bem como obter a imissão na posse do referido bem, com a retirada de quem quer que o ocupe indevidamente. Narram os autores que adquiriram da ré, por contrato particular de compra e venda celebrado em 12/08/2019, o imóvel acima descrito, pelo valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), integralmente quitado mediante a entrega de veículo automotor no valor de R$ 30.000,00 e o pagamento do saldo remanescente em moeda corrente. Afirmam que, após a celebração do negócio, a ré permaneceu na administração dos aluguéis do imóvel em favor dos autores, repassando-lhes os valores recebidos durante os primeiros sete meses. Sustentam que, posteriormente, a ré interrompeu os repasses e, em ato que reputam fraudulento, alienou o mesmo imóvel ao Sr. Reginaldo Gomes de Carvalho em 11/04/2022, sem qualquer autorização dos legítimos proprietários, retendo para si o valor de R$ 120.000,00 recebido nessa segunda transação. Requerem, ao final, a declaração de validade e eficácia do contrato de 2019, a condenação da ré na obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva, a imissão na posse e a condenação em custas e honorários advocatícios. A petição inicial veio acompanhada de documentos ID 10521473033. O pedido de tutela de urgência foi indeferido, conforme decisão ID 10525062752, por ausência de probabilidade do direito suficiente à concessão liminar, notadamente em razão da existência de terceiro possuidor e da impossibilidade de aferir, em cognição sumária, a natureza da relação jurídica controvertida. Regularmente citada ID 10525974760, a ré apresentou contestação ID 10541292338, na qual, preliminarmente, impugnou o pedido de gratuidade de justiça dos autores e requereu o benefício para si própria. No mérito, confirmou a celebração do contrato de 2019 e a venda do imóvel aos autores, mas sustentou que: (a) os autores jamais exerceram posse sobre o bem; (b) em abril de 2022, os próprios autores a autorizaram verbalmente a alienar o imóvel a terceiros; (c) a venda a Reginaldo Gomes de Carvalho em 11/04/2022 foi realizada com ciência e anuência dos autores; e (d) a nota promissória emitida em 19/12/2024, no valor de R$ 120.000,00, com vencimento em 19/01/2025, representaria novação da obrigação originária, extinguindo o contrato de compra e venda de 2019 e substituindo-o por obrigação de natureza exclusivamente pecuniária. Juntou documentos. Os autores apresentaram réplica ID 10562350647, refutando as teses defensivas e reiterando os pedidos da inicial. Proferida decisão saneadora ID 10589314827, foram fixados os seguintes pontos controvertidos: (01) validade e eficácia do contrato de compra e venda de 12/08/2019; (02) existência ou não de quitação integral do preço ajustado; (03) legitimidade da venda subsequente realizada pela ré a terceiro; e (04) possibilidade jurídica de imissão na posse pelos autores. Deferida a produção de prova oral, com posterior ajuste para incluir o depoimento pessoal da ré ID 10620299509. Realizada a Audiência de Instrução e Julgamento em 18/05/2026 10681367347, com a oitiva das testemunhas Reinaldo Batista da Silva, Ana Maria de Paula Silva, Reginaldo Gomes de Carvalho, José Antônio da Silva e Vera Lúcia dos Santos, além do depoimento pessoal da ré Rosa Helena Lopes, por videoconferência. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais: os autores em ID 10691615846 e 10744694353; a ré em ID 10703989094. Por decisão ID 10728738201, determinou-se a vinculação destes autos ao processo nº 5001608-56.2025.8.13.0220 (Ação de Interdito Proibitório), com conclusão simultânea para sentença. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Não há nulidades a sanar. Da gratuidade de justiça dos autores. O benefício foi deferido provisoriamente na decisão inicial e impugnado pela ré na contestação ID 10541292338 e nas alegações finais ID 10703989094, sob o argumento de que os autores possuiriam crédito de R$ 120.000,00 representado por nota promissória e seriam proprietários de veículos. A impugnação não merece acolhimento. Nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, a declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural goza de presunção de veracidade, cabendo ao impugnante demonstrar, de forma concreta e objetiva, a inexistência dos requisitos legais. No caso, o suposto crédito de R$ 120.000,00 é o próprio objeto litigioso — trata-se de valor inadimplido e controvertido, não disponível para o custeio das despesas processuais. O comprovante de aposentadoria do INSS juntado aos autos ID 10521477060 indica renda mensal de R$ 1.518,00, compatível com a declaração de hipossuficiência ID 10521481297. A mera propriedade de veículos, sem comprovação de liquidez ou valor de mercado, é insuficiente para afastar o benefício. Mantenho, portanto, a gratuidade de justiça deferida aos autores. Passo ao exame do mérito. A controvérsia central dos presentes autos gravita em torno de duas questões juridicamente distintas, que devem ser enfrentadas separadamente: (a) a validade e eficácia do contrato de compra e venda celebrado entre os autores e a ré em 12/08/2019; e (b) a possibilidade jurídica de imissão na posse dos autores sobre o imóvel atualmente ocupado por terceiro de boa-fé. Da validade do contrato de 2019 e da conduta da ré. Quanto ao primeiro ponto, não há controvérsia real. A própria ré admitiu expressamente, em sua contestação ID 10541292338, que "em data de 12/08/2019 de fato alienou o imóvel urbano localizado na rua João Ferreira Rocha, nº 209, bairro Givisiez, cidade de Divino/MG, ao Sr. Luis Antonio Nunes Farias e sua esposa Claudineia Farias, pelo valor de R$100.000,00 (cem mil reais)". Essa admissão foi reiterada em seu depoimento pessoal prestado na Audiência de Instrução e Julgamento de 18/05/2026 ID 10681367347, ocasião em que confirmou a celebração do contrato, a quitação integral do preço e a sua permanência como administradora dos aluguéis em favor dos autores. Trata-se, portanto, de fato incontroverso, que independe de maior dilação probatória, nos termos do art. 374, II, do CPC. A quitação integral do preço também restou demonstrada. O documento de consulta ao DetranNet/ES ID 10521477066 confirma que o veículo GM/Vectra Sedan Elegance 2005/2006, anteriormente de propriedade de Luis Antonio Nunes Farias, foi transferido para terceiro, corroborando a entrega do bem como parte do pagamento. Os depoimentos das testemunhas arroladas pelos autores, colhidos na AIJ ID 10681367347, confirmaram a existência do negócio e o recebimento do preço pela ré. Igualmente incontroverso é o fato de que a ré, em 11/04/2022, alienou o mesmo imóvel ao Sr. Reginaldo Gomes de Carvalho pelo valor de R$ 120.000,00, sem que o bem lhe pertencesse. A própria ré o admite na contestação ID 10541292338 e confirmou em juízo. Essa conduta, independentemente da qualificação jurídica que se lhe atribua, revela manifesta violação aos deveres de boa-fé objetiva e probidade que devem nortear a execução dos contratos, nos termos do art. 422 do Código Civil. A tese defensiva de que os autores teriam autorizado verbalmente a revenda não encontra qualquer amparo probatório nos autos. Não há um único documento escrito que corrobore essa alegação. Ao contrário, a própria dinâmica dos fatos é absolutamente incompatível com essa narrativa. Se a venda a Reginaldo tivesse sido realizada por conta e em nome dos autores, o valor de R$ 120.000,00 recebido pela ré deveria ter sido imediatamente repassado aos compradores originários. Não foi o que ocorreu. A ré reteve o valor, acumulou dívidas e, somente em 19/12/2024 — mais de dois anos após a segunda venda —, foi compelida a emitir nota promissória no valor de R$ 120.000,00 em favor dos autores, com vencimento em 19/01/2025, conforme documentado nos autos do processo conexo nº 5001608-56.2025.8.13.0220 e referenciado na contestação ID 10541292338. Esse título, que permanece integralmente inadimplido, é a prova mais eloquente de que a ré agiu em proveito próprio, e não como intermediária autorizada pelos autores: quem age por conta alheia não emite título de crédito pessoal reconhecendo dívida pelo valor que recebeu. A nota promissória é, em sua essência, a confissão escrita do ilícito praticado. Igualmente improcede a tese de novação. Nos termos do art. 361 do Código Civil, não havendo ânimo de novar expresso ou tácito, mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira. No caso, a emissão da nota promissória não foi precedida de qualquer distrato do contrato de 2019, nem há prova de que os autores tenham renunciado ao direito real sobre o imóvel. O instrumento representa, na melhor interpretação possível para a ré, uma confissão de dívida de natureza pessoal, decorrente do valor que ela indevidamente reteve após a segunda alienação — e não a extinção do vínculo contratual originário. A novação pressupõe, ontologicamente, a intenção inequívoca de substituir a obrigação anterior por uma nova, o que não se verifica nos autos. Aliás, a própria invocação da tese de novação pela ré constitui admissão lógica incontornável da plena existência e validade do contrato de 2019, pois não se nova o que não existe. Da impossibilidade jurídica da imissão na posse no caso concreto. Superada a questão da validade do contrato, passo ao ponto que, a meu ver, é o verdadeiro nó da presente demanda: a possibilidade de imissão na posse dos autores sobre imóvel atualmente ocupado por terceiro. A ação de imissão na posse, como instrumento de tutela do direito à posse fundado em título, pressupõe que o autor demonstre não apenas a titularidade do direito, mas também que a posse exercida pelo réu — ou por quem ocupa o bem — seja injusta em relação a ele. Nesse contexto, a análise não pode prescindir do exame da situação fática consolidada ao longo dos anos. A instrução probatória revelou que os autores, desde a celebração do contrato em 2019, jamais exerceram posse direta sobre o imóvel. A ré permaneceu como administradora, alugando o bem a terceiros e repassando os valores aos compradores. Após a interrupção dos repasses, o imóvel ficou fechado por período considerável, até que, em abril de 2022, foi alienado ao Sr. Reginaldo Gomes de Carvalho, que desde então exerce a posse direta do bem, realizou reformas, alugou o imóvel e mantém em seu nome os cadastros junto à concessionária de energia elétrica, conforme demonstra a conta de energia juntada aos autos ID 10541300373. As testemunhas ouvidas em juízo — inclusive aquelas arroladas pela própria ré — confirmaram que Reginaldo Gomes de Carvalho é reconhecido na comunidade como o possuidor do imóvel desde 2022, e que os autores nunca se fizeram presentes no bem nem exerceram qualquer ato de proprietário perante terceiros. Nesse cenário, a questão que se coloca é: pode a posse exercida por Reginaldo ser considerada injusta em relação aos autores, a ponto de autorizar a imissão? A resposta, no caso concreto, é negativa, e passo a explicar. É certo que a venda realizada pela ré a Reginaldo em 2022 foi praticada por quem já não detinha o poder de disposição sobre o bem — configurando, em tese, o que a doutrina denomina venda a non domino. Contudo, a consequência jurídica dessa nulidade não é automática nem absoluta no plano possessório, especialmente quando se está diante de possuidor que adquiriu o bem de boa-fé, pagou o preço, tomou a posse, realizou benfeitorias e a exerceu de forma pública, contínua e pacífica por mais de quatro anos. O ponto central é que os autores, ao longo de todo esse período, não exerceram qualquer ato de posse — nem direta, nem indireta — sobre o imóvel. A administração dos aluguéis pela ré, que poderia caracterizar posse indireta nos primeiros meses após o contrato, cessou completamente. Não há nos autos prova de que os autores tenham, em qualquer momento entre 2020 e 2025, praticado ato algum de gestão, fiscalização ou reivindicação da posse do bem. Nesse contexto, a imissão na posse — que pressupõe a existência de um direito à posse atual e exercitável — não pode ser deferida em detrimento de possuidor que, embora tenha adquirido de quem não era dono, o fez de boa-fé, pagou o preço, tomou a posse com animus domini e a exerceu de forma consolidada e pública. A tutela possessória, nessa hipótese, não pode ser instrumentalizada para suprimir uma situação fática consolidada sem que os autores demonstrem ter exercido, em algum momento, a posse que pretendem reaver. Acerca do tema, é preciso distinguir o plano do direito real — onde a invalidade da venda a non domino é, em tese, oponível — do plano possessório, onde a proteção se funda na situação fática. A imissão na posse, como ação de natureza petitória fundada em título, exige que o autor demonstre não apenas o título, mas também que a posse do réu seja injusta no sentido de carecer de qualquer causa jurídica que a justifique. No caso, Reginaldo possui contrato particular de compra e venda, pagou o preço, tomou a posse com tradição do bem e a exerce há mais de quatro anos — elementos que, no plano fático, conferem à sua posse aparência de legitimidade suficiente para afastar a pretensão possessória dos autores nesta sede. Não se ignora a situação de injustiça sofrida pelos autores, que pagaram integralmente pelo imóvel e foram vítimas da conduta desleal da ré. A existência da nota promissória no valor de R$ 120.000,00, emitida pela própria ré em 19/12/2024 com vencimento em 19/01/2025 e até hoje inadimplida, demonstra que a ré reconheceu formalmente sua dívida perante os autores e assumiu a obrigação pessoal de ressarci-los pelo valor que indevidamente reteve. Esse título executivo extrajudicial, líquido, certo e exigível, representa o caminho jurídico adequado para que os autores busquem a reparação patrimonial que lhes é devida — seja por meio de execução do título, seja por ação de indenização fundada na responsabilidade civil contratual e extracontratual da ré, inclusive com possibilidade de constrição de bens suficientes à satisfação do crédito. O remédio jurídico para a reparação desse dano, contudo, não é a imissão na posse em detrimento de terceiro de boa-fé que consolidou sua situação possessória ao longo de anos. Ante o exposto, o pedido de imissão na posse não comporta acolhimento. ISSO POSTO, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por LUIS ANTÔNIO NUNES FARIA e CLAUDINÉIA RODRIGUES DE CARVALHO FARIA em face de ROSA HELENA LOPES, para o fim de DECLARAR a validade e a plena eficácia do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 12/08/2019, reconhecendo a quitação integral do preço pelos autores. Diante da impossibilidade material de cumprimento da obrigação de fazer (outorga da escritura e entrega do bem, já alienado a terceiro), o pedido de conversão da referida obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, deve ser deduzido em autos próprios, já que não foi formulado na inicial, além disso, eventual imposição ex officio configuraria vício de nulidade por julgamento extra petita. Julgo improcedente o pedido de imissão na posse do imóvel, em razão da proteção conferida ao terceiro possuidor de boa-fé, que consolidou sua situação possessória, conforme exposto na fundamentação. Custas meio a meio, ante a sucumbência recíproca, suspensa a exigibilidade ante a assistência judiciária deferida. Condeno os autores ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas em razão da gratuidade de justiça deferida aos autores, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Condeno a ré ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas em razão da gratuidade de justiça que lhe foi deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Transitada em julgado a presente e observadas as formalidades legais, arquivar os autos com baixa na distribuição. Publicar. Registrar. Intimar. Divino, data da assinatura eletrônica. Maurílio Cardoso Naves Juiz de Direito (2004-0)
