Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Goiânia - 1ª Vara da Fazenda Pública Municipal - Execução Fiscal
Processo nº: 5057225-97.2026.8.09.0051
Classe: Execução Fiscal
O presente ato judicial serve como instrumento de mandado, ofício ou alvará judicial, com exceção do alvará de soltura, nos termos dos arts. 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJGO.
SENTENÇA
Trata-se de execução fiscal ajuizada pelo MUNICÍPIO DE GOIÂNIA em desfavor de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA., visando à cobrança de créditos tributários referentes ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU dos exercícios de 2022, 2023 e 2024, consubstanciados na Certidão de Dívida Ativa nº 544, no valor originário de R$ 65.002,62.
No evento nº 9, a parte executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando, em síntese, sua ilegitimidade passiva. Alegou que o imóvel objeto da tributação foi alienado em 23/12/2021, mediante instrumento particular de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo a posse direta sido transferida aos adquirentes. Informou, ainda, que posteriormente houve cessão dos direitos contratuais a José Carlos de Oliveira e Elisangela Mamede de Oliveira.
Defendeu que, na condição de credora fiduciária, não se enquadra nas hipóteses de sujeição passiva previstas no art. 34 do Código Tributário Nacional, invocando o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.158. Subsidiariamente, requereu o redirecionamento da execução aos adquirentes, o reconhecimento de eventual responsabilidade meramente subsidiária, com benefício de ordem, e a limitação dos encargos incidentes sobre o crédito à taxa SELIC. Pleiteou, ainda, a condenação do exequente ao pagamento de honorários advocatícios.
No evento nº 11, foi parcialmente deferida a tutela provisória para suspender os atos expropriatórios quanto aos créditos referentes aos exercícios de 2023 e 2024, tendo sido determinada a intimação do Município de Goiânia para apresentar impugnação à exceção de pré-executividade.
Regularmente intimado, o ente exequente deixou transcorrer o prazo sem manifestação, conforme certificado no evento nº 16. Posteriormente, foi novamente intimado para promover o andamento do feito, permanecendo inerte, sobrevindo novos decursos de prazo nos eventos nº 20 e 24.
Vieram-me, então, os autos conclusos.
É o relato do necessário. Decido.
A exceção de pré-executividade constitui meio excepcional de defesa no processo executivo, admitido para a apreciação de matérias cognoscíveis de ofício e que possam ser demonstradas mediante prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória, conforme orientação consolidada na Súmula nº 393 do Superior Tribunal de Justiça.
A ilegitimidade passiva constitui matéria de ordem pública e, quando demonstrável a partir dos elementos documentais já incorporados aos autos, pode ser examinada pela via eleita.
No caso, a controvérsia consiste em definir se a FGR Urbanismo Jardins Henedina SPE Ltda. pode ser considerada sujeito passivo do IPTU incidente sobre o imóvel de inscrição municipal nº 229.113.0392.0000 nos exercícios de 2022, 2023 e 2024, apesar da relação contratual de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária constituída antes dos períodos cobrados.
Nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional, contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
A definição do sujeito passivo, entretanto, deve considerar a natureza jurídica específica da relação existente sobre o imóvel. Não se mostra juridicamente adequado equiparar, indistintamente, a alienação fiduciária em garantia ao simples compromisso de compra e venda, uma vez que se submetem a regimes jurídicos próprios e produzem efeitos distintos quanto ao exercício da posse e aos atributos econômicos do bem.
Sobre a matéria, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.949.182/SP, nº 1.959.212/SP e nº 1.982.001/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, fixou, no Tema Repetitivo nº 1.158, a seguinte tese:
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”
O fundamento determinante do precedente reside na ausência, em relação ao credor fiduciário, dos elementos materiais que justificam a incidência do imposto. Enquanto não consolidada a propriedade e não ocorrida a imissão na posse, o credor fiduciário não exerce sobre o imóvel posse qualificada pelo animus domini, nem detém a disponibilidade econômica ordinariamente associada à propriedade tributável para os fins do art. 34 do CTN.
A Lei nº 9.514/1997 segue a mesma lógica. O art. 27, § 8º, atribui ao devedor fiduciante, até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse, a responsabilidade pelos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel. Posteriormente, a Lei nº 14.620/2023 acrescentou o § 2º ao art. 23 da Lei nº 9.514/1997, passando a prever expressamente a obrigação do fiduciante de arcar com o pagamento do IPTU.
Essa alteração legislativa posterior não constitui, por si só, o fundamento para afastar a sujeição passiva referente ao exercício de 2022. A distribuição material dos encargos já decorria do regime jurídico anteriormente existente, especialmente do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, interpretado em conjunto com o art. 34 do CTN, sendo a alteração legislativa relevante como explicitação normativa do regime aplicável, e não como criação retroativa de exoneração tributária.
No caso concreto, a documentação apresentada com a exceção de pré-executividade demonstra situação substancialmente distinta de simples promessa de compra e venda.
O instrumento contratual originário comprova a celebração, em 23/12/2021, de negócio jurídico denominado Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrado entre a executada e os adquirentes Luciano Borges Pacheco e Deise Lara de Oliveira.
Posteriormente, em 26/03/2022, foi formalizada cessão dos direitos decorrentes dessa relação contratual em favor de José Carlos de Oliveira e Elisangela Mamede de Oliveira, figurando a própria FGR como interveniente credora.
A cessão não representa, portanto, o marco inicial da relação jurídica que retirou da executada o exercício da posse direta sobre o imóvel. O negócio originário que estabeleceu a compra e venda, o financiamento e a garantia fiduciária é anterior e remonta a 23/12/2021.
Esse dado é especialmente relevante para o exercício de 2022.
Com efeito, quando da análise da tutela provisória no evento nº 11, em juízo de cognição sumária, foram suspensos apenas os atos expropriatórios referentes aos exercícios de 2023 e 2024, considerando-se, naquele momento, a data de 26/03/2022 como marco da alteração da relação jurídica.
A análise exauriente da documentação, contudo, evidencia que a data de 26/03/2022 corresponde à posterior cessão da posição contratual dos adquirentes originários, e não à formação inicial do negócio jurídico existente entre a executada e os compradores.
O instrumento originário é de 23/12/2021. Assim, a situação material invocada pela executada já estava constituída anteriormente ao exercício de 2022, inexistindo fundamento para, no julgamento definitivo, estabelecer solução diversa entre este exercício e aqueles de 2023 e 2024 exclusivamente com base na data da posterior cessão.
Os contratos também estabelecem que os adquirentes são responsáveis pelos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel e evidenciam a transferência da posse direta, permanecendo a FGR na relação negocial essencialmente vinculada à garantia do financiamento concedido.
Não há, por outro lado, qualquer elemento nos autos indicando que, durante os exercícios tributários objeto da CDA, tenha ocorrido inadimplemento seguido de consolidação da propriedade em favor da FGR e sua posterior imissão na posse do imóvel.
Esse fato seria juridicamente relevante à luz do Tema nº 1.158 do STJ, porque o próprio precedente delimita temporalmente a ilegitimidade do credor fiduciário ao período anterior à consolidação da propriedade e à imissão na posse.
Nada nesse sentido, contudo, foi demonstrado.
Embora intimado especificamente para impugnar a exceção e os documentos apresentados pela executada, o Município de Goiânia não apresentou manifestação. A sua inércia não implica confissão quanto a direitos indisponíveis, nem elimina, isoladamente, a presunção de certeza e liquidez atribuída à Certidão de Dívida Ativa pelo art. 3º da Lei nº 6.830/1980. Significa, contudo, que as provas documentais apresentadas para afastar essa presunção relativa permaneceram sem contraposição fática ou documental específica por parte do ente tributante.
A presunção conferida à CDA é juris tantum e cede diante de prova pré-constituída suficientemente apta a demonstrar a inexistência de responsabilidade tributária da pessoa nela indicada.
É necessário enfrentar, ainda, a circunstância de não constar dos autos prova do registro imobiliário do contrato de alienação fiduciária, questão relevante à solução da controvérsia.
O art. 23 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de imóvel se constitui mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. De igual modo, a atribuição, pelo art. 38 da mesma lei, de efeitos de escritura pública ao instrumento particular não equivale, isoladamente, à dispensa do registro exigido para a constituição do direito real perante terceiros.
A ausência de registro, contudo, não conduz automaticamente, nas peculiaridades do presente caso, à manutenção da FGR no polo passivo.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência no REsp nº 1.866.844/SP, assentou que, embora o registro seja indispensável à constituição da propriedade fiduciária imobiliária perante terceiros, sua ausência não retira a validade e a eficácia do ajuste entre os contratantes.
Por essa razão, a inexistência de registro não pode ser analisada isoladamente, como se fosse suficiente para desconsiderar toda a relação jurídica material comprovadamente constituída entre a FGR e os adquirentes.
A discussão aqui travada não objetiva reconhecer direito real em prejuízo de terceiro adquirente ou produzir, contra terceiros, efeitos registrais não constituídos. Busca-se definir, para fins tributários, se a executada se enquadrava materialmente nas hipóteses do art. 34 do CTN durante os fatos geradores abrangidos pela CDA.
E, sob esse aspecto, os documentos demonstram que a executada não exercia a posse direta do imóvel, não usufruía economicamente do bem na condição de possuidora com animus domini e havia estabelecido relação de compra e venda financiada em que os adquirentes assumiram a posse e os encargos incidentes sobre a unidade.
A solução também se mostra compatível com precedentes já produzidos pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em controvérsias envolvendo a própria FGR Urbanismo Jardins Henedina SPE Ltda. e o Município de Goiânia.
No Agravo de Instrumento nº 5498486-11.2025.8.09.0051, a 8ª Câmara Cível, ao julgar embargos de declaração com efeitos infringentes, reconheceu a ilegitimidade passiva da FGR em execução fiscal de IPTU, justamente porque a situação envolvia contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária e deveria ser submetida ao entendimento firmado no Tema nº 1.158 do STJ.
Naquele julgamento, reconheceu-se expressamente que a responsabilidade tributária, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel pelo credor fiduciário, recai sobre o devedor fiduciante, possuidor direto do bem.
A documentação juntada aos presentes autos demonstra, ainda, que o Município de Goiânia interpôs recurso especial naquele processo restrito à discussão atinente aos honorários advocatícios, não impugnando o capítulo do acórdão que reconheceu a ilegitimidade passiva da FGR.
Tal circunstância não produz coisa julgada neste processo, nem importa reconhecimento administrativo geral da ilegitimidade da executada para todos os imóveis comercializados. Todavia, constitui elemento relevante de coerência jurisprudencial, sobretudo porque o precedente envolve as mesmas partes e estrutura contratual substancialmente equivalente à ora examinada.
No mesmo sentido, foi juntada decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5783580-40.2025.8.09.0051, também envolvendo a FGR e o Município de Goiânia, na qual se reconheceu, à luz do Tema nº 1.158, a impossibilidade de responsabilização da credora fiduciária pelo IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse.
Nos termos dos arts. 926 e 927 do Código de Processo Civil, a atividade jurisdicional deve buscar estabilidade, integridade e coerência, especialmente quando se está diante de precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça e de julgados locais que já enfrentaram relação jurídica substancialmente equivalente.
Não se identifica, nos presentes autos, distinção fática ou jurídica relevante que justifique afastar a orientação firmada no Tema nº 1.158 ou conferir à mesma estrutura negocial tratamento oposto àquele adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás nos precedentes acima mencionados.
Também não altera essa conclusão a circunstância de a FGR constar formalmente do cadastro municipal ou da própria CDA como proprietária.
A identificação administrativa do contribuinte não possui aptidão para ampliar as hipóteses de sujeição passiva estabelecidas pelo art. 34 do CTN. A legislação municipal pode, diante da pluralidade de situações abrangidas pela norma tributária nacional, disciplinar a identificação do contribuinte, mas não pode criar sujeição passiva incompatível com os limites estabelecidos pelo Código Tributário Nacional e pela interpretação vinculante conferida pelo Superior Tribunal de Justiça.
Reconhecida a ausência de sujeição passiva da executada, impõe-se afastar a presunção relativa da CDA quanto à indicação da FGR como devedora dos créditos discutidos.
Quanto ao pedido de redirecionamento da execução a José Carlos de Oliveira e Elisangela Mamede de Oliveira, não há possibilidade de seu acolhimento nestes autos.
Reconhecida a ilegitimidade da pessoa indicada na Certidão de Dívida Ativa, não se admite a simples substituição do sujeito passivo do título executivo depois de ajuizada a execução fiscal.
A orientação encontra-se consolidada na Súmula nº 392 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a Fazenda Pública pode substituir a Certidão de Dívida Ativa até a prolação da sentença para correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo da execução.
Desse modo, eventual constituição ou cobrança do crédito em face dos adquirentes deverá ser realizada pelo ente tributante mediante os procedimentos administrativos e judiciais legalmente cabíveis, observados os requisitos próprios da constituição do crédito tributário, não sendo possível promover, nesta execução, simples alteração subjetiva do título.
Pela mesma razão, não cabe reconhecer, nestes autos, responsabilidade subsidiária da FGR ou benefício de ordem. A tese firmada no Tema nº 1.158 não estabelece responsabilidade subsidiária do credor fiduciário durante o período anterior à consolidação da propriedade e à imissão na posse; ao contrário, afasta sua própria sujeição passiva ao IPTU nesse período.
Também não se mostra necessário examinar as alegações de má-fé ou enriquecimento sem causa atribuídas pela excipiente aos adquirentes. José Carlos de Oliveira e Elisangela Mamede de Oliveira não integram a presente relação processual, e eventual inadimplemento das obrigações contratuais por eles assumidas não constitui questão necessária à resolução da controvérsia tributária submetida a julgamento.
Reconhecida a ilegitimidade passiva da executada quanto à integralidade dos créditos objeto desta execução, resta prejudicado o exame do pedido subsidiário de limitação dos encargos de atualização monetária e juros à taxa SELIC, uma vez que inexiste utilidade processual na revisão do montante de crédito que não pode ser exigido da parte que suscita a questão.
A consequência processual é a extinção da execução fiscal, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
O acolhimento da exceção de pré-executividade que conduz à extinção da execução enseja a condenação do exequente ao pagamento de honorários advocatícios, em observância ao princípio da causalidade e ao art. 85, §§ 1º e 3º, do Código de Processo Civil.
Considerando o valor atribuído à execução, a natureza da controvérsia, o trabalho desenvolvido pelos patronos da executada e os critérios previstos no art. 85, §§ 2º e 3º, inciso I, do Código de Processo Civil, mostra-se adequada a fixação dos honorários no percentual mínimo da faixa legal, correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Diante do exposto, ACOLHO a exceção de pré-executividade apresentada no evento nº 9, para RECONHECER a ilegitimidade passiva da FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA em relação aos créditos de IPTU dos exercícios de 2022, 2023 e 2024 consubstanciados na Certidão de Dívida Ativa nº 544 e, por conseguinte, JULGO EXTINTA a presente execução fiscal, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Em razão do acolhimento da pretensão principal, DECLARO PREJUDICADOS os pedidos subsidiários de redirecionamento da execução, reconhecimento de responsabilidade subsidiária com benefício de ordem e limitação dos encargos à taxa SELIC, sem prejuízo das providências administrativas ou judiciais que o Município de Goiânia entenda cabíveis em relação a terceiros, observados os limites legais e a impossibilidade de modificação do sujeito passivo da CDA nesta execução.
A tutela provisória concedida no evento nº 11 fica absorvida pelo presente julgamento definitivo.
Condeno o Município exequente ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico (valor atualizado do débito fiscal inscrito na CDA juntada no evento 1), nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, inciso I, ambos do CPC.
Sem custas a serem adiantadas ou recolhidas pelo ente público, em razão da isenção legal prevista no art. 39, caput, da Lei nº 6.830/1980, ressalvado eventual ressarcimento de despesas processuais comprovadamente antecipadas pela parte contrária, se houver, nos termos do parágrafo único do referido dispositivo.
Interposta apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões ao recurso no prazo de até 15 (quinze) dias, resguardado o prazo em dobro à Fazenda Pública. Apresentadas contrarrazões ou decorrido o prazo, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça.
Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado, caso não haja recurso interposto. Após, cumpridas as determinações pertinentes e inexistindo requerimentos pendentes de análise, arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de praxe.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Goiânia, datado e assinado eletronicamente.
VÔLNEI SILVA FRAISSAT
Juiz de Direito
