Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVTAG 2ª Vara Cível de Taguatinga Número do processo: 0701559-50.2026.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARCELO CLAYTON ALVES DE SOUSA REQUERIDO: BARIGUI SECURITIZADORA S.A., FABIO AQUINO PESSOA SENTENÇA I — RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária e de leilões extrajudiciais ajuizada por MARCELO CLAYTON ALVES DE SOUSA em face de BARIGUI SECURITIZADORA S.A. e de FABIO AQUINO PESSOA. Narra a inicial (Id 262869420, p. 2) que o autor teria adquirido imóvel mediante financiamento, em 2020, e que teria sido surpreendido pela presença, no bem, de pessoa que se identificou como arrematante. Aduz que, em pesquisa na internet, teria constatado que o imóvel fora levado a leilão e arrematado, e que a matrícula registrava a averbação da consolidação da propriedade em 29/09/2025. Sustenta o autor que jamais teria sido notificado para purgar a mora nem cientificado das datas dos leilões, o que teria suprimido o convalescimento do contrato e o exercício do direito de preferência (Id 262869420, p. 2 e 9-14). Alega, ainda, a inobservância dos prazos legais entre a consolidação e as praças, a ausência de atualização do valor de avaliação e a alienação por preço vil (Id 262869420, p. 3 e 14). Requer, em caráter preliminar, a inversão do ônus da prova, a exibição dos documentos do procedimento extrajudicial, a suspensão dos atos expropriatórios e a manutenção na posse do imóvel (Id 262869420, p. 15). No mérito, postula a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões e, subsidiariamente, a declaração de nulidade apenas dos leilões, por ausência de notificação das praças (Id 262869420, p. 16). A petição inicial atribuiu à causa o valor de R$ 3.210,40 (três mil, duzentos e dez reais e quarenta centavos). Custas iniciais recolhidas (Id 262874109, p. 1). Por decisão interlocutória (Id 264020811, p. 1-4), este Juízo indeferiu a tutela de urgência e determinou ao autor a indicação de meios eletrônicos de comunicação, providência cumprida (Id 270453459, p. 1). Citada (Id 270210835, p. 1), a ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A. apresentou contestação (Id 272765669, p. 1-17), na qual requereu a emenda da inicial quanto ao endereço do autor, a autorização para depósito judicial do sobejo apurado no segundo leilão, no valor de R$ 61.774,11 (sessenta e um mil, setecentos e setenta e quatro reais e onze centavos), e o acolhimento da impugnação ao valor da causa (Id 272765669, p. 3-5). No mérito, sustentou a regularidade do procedimento extrajudicial, a validade da intimação realizada na pessoa do procurador do autor em 15/05/2025, a comunicação das datas dos leilões e a inocorrência de preço vil, e opôs-se à inversão do ônus da prova (Id 272765669, p. 7-16). Postulou a produção de depoimento pessoal, de prova testemunhal e de prova pericial (Id 272765669, p. 17). Frustrada a citação postal do réu FABIO AQUINO PESSOA (Id 272093365, p. 1), foi ele citado por oficial de justiça (Id 280257017, p. 1) e apresentou contestação (Id 281358674, p. 1-6). Nela arguiu a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel foi arrematado por pessoa jurídica diversa, a nulidade da representação processual do autor e a incorreção do valor da causa. Quanto ao mérito, aderiu aos fundamentos da defesa da corré. A ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A. noticiou a prolação de sentença de improcedência em ação ajuizada pelo mesmo autor perante a 3ª Vara Cível de Taguatinga, processo 0701562-05.2026.8.07.0007 (Id 282852557, p. 1-2, e Id 282852558, p. 1-6). Em réplica (Id 285502018, p. 1-13), o autor impugnou as preliminares e os documentos juntados, renovou o pedido de tutela de urgência e requereu a produção de provas. Intimado a respeito da sentença noticiada (Id 287821477, p. 1), o autor informou que interporia apelação e que aquele julgado ainda não transitou em julgado (Id 289132692, p. 1). É o relatório. II — FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a matéria deduzida em juízo não exige a produção de outras provas além das colacionadas nos autos, o que justifica a incidência no presente caso da regra do artigo 355, inciso I, do CPC/2015. DAS PROVAS REQUERIDAS A ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A. requereu depoimento pessoal, prova testemunhal e prova pericial (Id 272765669, p. 17), e o autor protestou genericamente pela produção de provas (Id 262869420, p. 16, e Id 285502018, p. 13). Nenhum dos requerimentos comporta deferimento, nos termos dos artigos 370, parágrafo único, e 371 do CPC. Os fatos controvertidos são quatro, e todos se demonstram por documentos. A intimação para purgação da mora e o decurso do prazo sem pagamento constam de certidão do Oficial de Registro de Imóveis (Id 272765679, p. 1), documento público cujo conteúdo não se infirma por depoimento. A comunicação das datas dos leilões está documentada pela notificação eletrônica, pela mensagem de aplicativo e pelas correspondências postais (Id 272766447, p. 1-2; Id 272766449, p. 1; Id 272766451, p. 1-2). As datas da consolidação e das praças constam da matrícula e dos autos lavrados pela leiloeira oficial (Id 262869427, p. 3-4; Id 272766453, p. 1; Id 272766459, p. 1). O valor de avaliação e o preço de arrematação estão no edital e no auto positivo (Id 262869426, p. 1; Id 272766459, p. 1). A caracterização do preço vil decorre da comparação entre esses dois valores, segundo critério legal, o que dispensa conhecimento técnico. Por conseguinte, indefiro os requerimentos de produção de prova oral e pericial. DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA A impugnação, apresentada por ambos os réus (Id 272765669, p. 5, e Id 281358674, p. 5), merece acolhida. Nos termos do artigo 292, inciso II, do CPC, na ação que tem por objeto a validade de ato jurídico, o valor da causa corresponde ao valor do ato ou de sua parte controvertida. Na ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilão extrajudicial, esse valor é o do próprio imóvel cuja titularidade se pretende reaver. Na espécie, o valor atribuído (R$ 3.210,40) corresponde ao de uma única parcela do financiamento, conforme o registro da alienação fiduciária na matrícula (Id 262869427, p. 3), sem correspondência com o conteúdo econômico da pretensão. O valor do imóvel revisto para a primeira praça foi de R$ 368.813,26 (trezentos e sessenta e oito mil, oitocentos e treze reais e vinte e seis centavos), conforme o edital (Id 262869426, p. 1). Por conseguinte, acolho a impugnação apresentada e fixo o valor da causa em R$ 368.813,26 (trezentos e sessenta e oito mil, oitocentos e treze reais e vinte e seis centavos), com o consequente recolhimento das custas complementares pelo autor, nos termos do artigo 292, §3º, do CPC. DAS PRELIMINARES DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU FABIO AQUINO PESSOA A preliminar merece acolhida. O auto positivo do segundo leilão registra que o imóvel foi arrematado pela pessoa jurídica FP INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (Id 272766459, p. 1), e não pelo réu, circunstância por ele alegada (Id 281358674, p. 2) e não infirmada por documento algum. O réu não participou do contrato, da constituição em mora, da consolidação nem dos leilões. A inicial, ademais, não formula pedido algum dirigido a ele, e o registro de ocorrência policial por ele comunicado (Id 262869422, p. 1-4) não o converte em titular da relação jurídica controvertida. A alegação da réplica de que o arrematante seria parte legítima não aproveita ao autor, porquanto o réu demandado não é o arrematante. Acolho, assim, a preliminar, para extinguir o processo sem resolução de mérito em relação ao réu FABIO AQUINO PESSOA, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC. DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO AUTOR A preliminar de nulidade da representação processual, arguida pelo réu ora excluído, fica prejudicada pela sua exclusão. De todo modo, ela não prosperaria. A procuração outorgada à advogada subscritora da inicial foi assinada eletronicamente (Id 262869424, p. 1), forma admitida pelo artigo 105, §1º, do CPC, e o réu não indicou elemento concreto de falsidade. O autor outorgou, ademais, procuração diretamente ao advogado substabelecido (Id 275887790, p. 1), o que supre eventual dúvida quanto à cadeia de poderes. DA EMENDA DA INICIAL QUANTO AO ENDEREÇO DO AUTOR A preliminar não merece acolhida. O autor indicou endereço eletrônico e número de telefone para as comunicações processuais (Id 270453459, p. 1), está representado por advogado e compareceu regularmente a todos os atos do processo. A alegada incorreção do endereço físico não trouxe prejuízo à marcha processual nem ao contraditório. Rejeito a preliminar. Registre-se, ainda, que a ausência do arrematante no polo passivo não conduz à extinção do processo, porquanto o julgamento de improcedência aproveita precisamente àquele a quem a extinção beneficiaria, na forma do artigo 488 do CPC. DA DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA A controvérsia restringe-se a saber se o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e de alienação do imóvel em leilão observou os requisitos da Lei 9.514/1997, notadamente quanto à intimação para purgação da mora, à comunicação das datas das praças, aos prazos legais e ao valor mínimo de arrematação. DO MÉRITO DO REGIME JURÍDICO APLICÁVEL A relação jurídica examinada tem por título escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, lavrada em 29/06/2020 no 5º Ofício de Notas de Taguatinga, com registro da compra e venda e da garantia na matrícula 305.576 do 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal (Id 262869427, p. 2-3). Nessa hipótese, a resolução do contrato por inadimplemento submete-se à disciplina especial da Lei 9.514/1997, afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo, de observância obrigatória: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." (STJ, Tema Repetitivo 1.095, REsp 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 25/10/2022, acórdão publicado em 18/12/2022, com trânsito em julgado em 04/12/2023.) Por essa razão, não se acolhe o pedido de inversão do ônus da prova, que pressupõe relação de consumo. A providência seria, ademais, desnecessária na espécie, porquanto a ré produziu a prova documental dos atos do procedimento impugnado. Permanece íntegra, assim, a regra do artigo 373, inciso I, do CPC quanto ao ônus do autor de demonstrar o fato constitutivo de seu direito. DA INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA A Lei 14.711/2023, vigente desde 31/10/2023 quanto a este ponto (artigo 19, inciso II), alterou a redação dos §§ 1º e 3º do artigo 26 da Lei 9.514/1997 e deles suprimiu a menção expressa ao representante legal e ao procurador regularmente constituído do fiduciante. A intimação discutida nestes autos foi promovida em 15/05/2025 e submete-se ao texto novo, razão por que a definição do alcance subjetivo da intimação precede o exame de sua regularidade material. A supressão não converteu a intimação em ato personalíssimo. O que os §§ 1º e 3º passaram a exigir é que a intimação seja pessoal, atributo que se opõe à ficção editalícia, e não à representação voluntária regularmente constituída. A demonstração está no próprio § 4º do artigo 26, na redação dada pela mesma Lei 14.711/2023, que condiciona a intimação por edital a que o devedor, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído se encontrem em local ignorado, incerto ou inacessível. Se a lei exige que também o procurador esteja em local desconhecido para autorizar o edital, é porque admite que a intimação lhe seja dirigida enquanto localizável. Interpretação diversa esvaziaria o dispositivo, que passaria a impor diligência inútil quanto a pessoa incapaz de receber o ato. Corrobora essa leitura o § 3º, na redação vigente, ao autorizar que a diligência seja promovida por oficial de registro de títulos e documentos do domicílio de quem deva recebê-la, fórmula que não se confunde com o domicílio do devedor e pressupõe destinatário diverso deste. No plano da teoria geral, a manifestação de vontade recebida pelo representante, nos limites dos poderes conferidos, produz efeitos em relação ao representado, na forma dos artigos 115 e 116 do Código Civil, regra que a lei especial não afastou. Este Tribunal de Justiça, já sob a vigência da lei nova, reconheceu a validade da intimação para purgação da mora recebida por pessoa diversa do devedor, quando amparada em mandato: "(...) 5. A intimação para purgação da mora realizada na pessoa do cônjuge do devedor é válida quando amparada em cláusula contratual de procuração recíproca, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. 6. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões por meio de correspondência física e eletrônica enviada aos endereços constantes do contrato atende ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. 7. A purgação da mora é admissível somente até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. (...) Tese de julgamento: '1. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel deve observar o rito previsto na Lei nº 9.514/1997. 2. É válida a intimação para purgação da mora realizada na pessoa do cônjuge do devedor quando houver cláusula contratual de procuração recíproca. 3. A comunicação das datas dos leilões por correspondência física e meio eletrônico, enviada aos endereços constantes do contrato, satisfaz o disposto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.'" (Acórdão 2147111, 0704702-48.2025.8.07.0018, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/07/2026, publicado no DJE: 16/07/2026.) Fixada a premissa, a prova dos poderes de representação, nestes autos, é notarial e não foi impugnada de modo específico. A escritura pública de 29/06/2020, documento dotado de fé pública que faz prova plena (artigo 215 do Código Civil), registra que o autor celebrou o negócio representado por procurador, mediante procuração pública ali arquivada (Id 272765676, p. 1). A certidão expedida pelo Oficial do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal atesta que o devedor fiduciante, ali qualificado como representado por aquele mesmo procurador, foi notificado na pessoa deste em 15/05/2025, e que transcorreu sem manifestação o prazo de quinze dias para purgação da mora (Id 272765679, p. 1). Cuida-se de documento público, dotado de fé pública por força do artigo 3º da Lei 8.935/1994, que faz prova dos fatos que o registrador declarou terem ocorrido em sua presença, nos termos do artigo 405 do CPC. A presunção daí resultante somente cede diante de prova em sentido contrário, que o autor não produziu. A inicial limitou-se à negativa genérica de notificação, e a réplica, à impugnação abstrata da documentação, sem apontar vício concreto na diligência nem contestar a existência ou a extensão do mandato. Rejeita-se, portanto, a alegação de nulidade da constituição em mora. DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Decorrido o prazo legal sem purgação, seguiu-se o rito do artigo 26, § 7º, da Lei 9.514/1997, com prova do recolhimento do imposto de transmissão inter vivos e averbação da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária em 29/09/2025 (Id 262869427, p. 3-4). Até a data dessa averbação, permaneceu assegurado ao autor o direito de pagar as parcelas vencidas e as despesas do artigo 27, § 3º, inciso II, com o consequente convalescimento do contrato, na forma do artigo 26-A, § 2º, da Lei 9.514/1997. O intervalo entre a certidão de decurso do prazo, datada de 30/06/2025 (Id 272765679, p. 1), e a averbação ampliou em favor do devedor essa possibilidade de regularização, que não foi utilizada. A alegação de que a averbação deveria ter ocorrido em prazo máximo, fundada em normas da Corregedoria-Geral da Justiça de outro Estado (Id 262869420, p. 13), não prospera. O artigo 26-A, § 1º, da Lei 9.514/1997 determina que a consolidação seja averbada trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora, marco que foi observado, e a dilação posterior, como visto, apenas favoreceu o devedor. Após a averbação da consolidação, não subsiste direito de purgação da mora, remanescendo ao fiduciante apenas o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, exercitável até a realização do segundo leilão. DA COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES O artigo 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997 exige que as datas, os horários e os locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A exigência foi cumprida. Em 30/10/2025, a credora expediu notificação extrajudicial por correio eletrônico ao autor e ao seu procurador, com indicação das datas e horários dos dois leilões, do endereço eletrônico em que seriam realizados, dos lances mínimos e do direito de preferência, acompanhada do edital (Id 272766447, p. 1-2). A mesma notificação foi encaminhada por aplicativo de mensagens (Id 272766449, p. 1) e por correspondências postais com aviso de recebimento dirigidas ao procurador (Id 272766451, p. 1-2). O cumprimento da exigência legal aperfeiçoa-se pelo envio da comunicação aos endereços contratuais, na linha da tese firmada por este Tribunal de Justiça, por exemplo, no aludido Acórdão 2147111, acima transcrito, segundo a qual a comunicação das datas dos leilões por correspondência física e meio eletrônico, enviada aos endereços constantes do contrato, satisfaz o disposto no artigo 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997. O próprio edital, ademais, consignou a intimação do fiduciante e de seu procurador acerca das datas designadas (Id 262869426, p. 2). As páginas de jornal reproduzidas pela ré (Id 272765694, p. 1-4) não permitem identificar com segurança o anúncio referente à unidade objeto desta ação, embora o auto lavrado pela leiloeira oficial declare publicações no Jornal de Brasília nos dias 28, 29, 30 e 31/10/2025 (Id 272766453, p. 1). De toda sorte, a Lei 9.514/1997 não erige a publicação do edital de leilão em jornal a requisito de validade da alienação extrajudicial, reservando a exigência de publicação editalícia à hipótese distinta do artigo 26, § 4º, que não se verificou na espécie. Ainda que assim não fosse, a eventual falha de prova quanto a esse ponto não geraria nulidade sem demonstração de prejuízo concreto, que inexiste diante da comunicação pessoal e eletrônica comprovada nos autos. DOS PRAZOS DO PROCEDIMENTO Não prospera, tampouco, a alegação de inobservância dos prazos legais. Consolidada a propriedade em 29/09/2025, o primeiro leilão foi realizado em 11/11/2025 (Id 272766453, p. 1), dentro do prazo de sessenta dias do artigo 27, caput, da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023. O segundo leilão, por sua vez, ocorreu em 18/11/2025 (Id 272766459, p. 1), portanto nos quinze dias seguintes ao primeiro, em consonância com o artigo 27, § 1º, da mesma lei. DO ALEGADO PREÇO VIL A alegação de preço vil não encontra respaldo nos documentos dos autos. O preço de aquisição do imóvel, registrado na matrícula, foi de R$ 266.204,13 (duzentos e sessenta e seis mil, duzentos e quatro reais e treze centavos) (Id 262869427, p. 2). Para a primeira praça, o valor do imóvel foi revisto para R$ 368.813,26 (trezentos e sessenta e oito mil, oitocentos e treze reais e vinte e seis centavos), na forma do artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/1997 (Id 262869426, p. 1). Frustrado o primeiro leilão (Id 272766453, p. 1), o segundo foi realizado com lance mínimo de R$ 202.077,70 (duzentos e dois mil, setenta e sete reais e setenta centavos), e o imóvel foi arrematado por R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais) (Id 272766459, p. 1). O preço de arrematação correspondeu a 71,85% (setenta e um inteiros e oitenta e cinco centésimos por cento) do valor de avaliação atualizado e praticamente se igualou ao preço de aquisição do bem. O percentual supera a metade do valor de avaliação, parâmetro adotado pelo próprio artigo 27, § 2º, da Lei 9.514/1997 e pela jurisprudência. Nesse sentido: "(...) 6. A arrematação do imóvel pelo valor de R$ 863.500,00, diante de avaliação atualizada de R$ 1.085.000,00, supera a metade do valor avaliatório, inexistindo caracterização de preço vil, à luz do art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 e da jurisprudência do STJ (AREsp 2.818.110/SC, Min. Moura Ribeiro, DJe 23/04/2025). IV. DISPOSITIVO 7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (...)" (Acórdão 2042886, 0720886-36.2025.8.07.0000, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/09/2025, publicado no DJE: 01/10/2025.) Destaque-se, por fim, que os números invocados na inicial para sustentar a tese de preço vil, a saber, contrato firmado em 2022, garantia fixada em R$ 157.000,00 e leilão anunciado por R$ 159.042,00 (Id 262869420, p. 14), não guardam correspondência com os documentos destes autos, inclusive com aqueles produzidos pelo próprio autor. A premissa fática do argumento, portanto, não se confirma. DOS DEMAIS PEDIDOS O pedido de exibição dos documentos do procedimento extrajudicial resta prejudicado, uma vez que a ré juntou os documentos necessários ao exame da controvérsia, notadamente a certidão de decurso do prazo para purgação da mora, a matrícula atualizada, as comunicações dos leilões e os autos lavrados pela leiloeira. A réplica não indicou qual fato relevante dependeria dos documentos faltantes, limitando-se a reclamar a juntada do procedimento em sua integralidade. O pedido de tutela de urgência, indeferido na decisão de Id 264020811, p. 3, e renovado em réplica (Id 285502018, p. 13), não comporta acolhimento, porquanto a improcedência dos pedidos afasta a probabilidade do direito invocado. Não acolho o pedido de manutenção na posse. O parágrafo único do artigo 30 da Lei 9.514/1997 ressalva, da regra de resolução em perdas e danos, apenas a controvérsia sobre a notificação do devedor, e essa alegação foi rejeitada, de modo que o pedido fica sem fundamento. A sentença proferida pela 3ª Vara Cível de Taguatinga, noticiada pela ré, refere-se a outra unidade imobiliária (Id 282852558, p. 4) e não vincula este Juízo, cuja conclusão resulta do exame próprio dos documentos destes autos. DO SOBEJO APURADO NO SEGUNDO LEILÃO A ré reconheceu a existência de saldo remanescente de R$ 61.774,11 (sessenta e um mil, setecentos e setenta e quatro reais e onze centavos) e requereu autorização para depositá-lo em juízo, com levantamento pelo autor em caso de improcedência (Id 272765669, p. 4). Acolhe-se o requerimento, que se harmoniza com o artigo 27, § 4º, da Lei 9.514/1997 e resguarda os interesses de ambas as partes, sem prejuízo de que a obrigação de entrega do sobejo, por decorrer diretamente da lei, subsista independentemente do depósito. DA SUCUMBÊNCIA Todos os pedidos formulados pelo autor foram rejeitados em relação à ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A., e o processo foi extinto sem resolução de mérito em relação ao réu FABIO AQUINO PESSOA, de modo que a sucumbência recai integralmente sobre o autor, perante ambos os réus. Os honorários são fixados em verba própria para os advogados de cada réu, na forma do artigo 85, §2º, do CPC, tomando-se por base o valor da causa ora fixado. III — DISPOSITIVO Por esses fundamentos, ACOLHO a impugnação ao valor da causa, para fixá-lo em R$ 368.813,26 (trezentos e sessenta e oito mil, oitocentos e treze reais e vinte e seis centavos); ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva e JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, em relação ao réu FABIO AQUINO PESSOA; REJEITO as demais preliminares; e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, principal e subsidiário, em face da ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A., reconhecendo a validade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária averbado em 29/09/2025 na matrícula 305.576 do 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal e dos leilões extrajudiciais realizados em 11/11/2025 e 18/11/2025. INDEFIRO o pedido de tutela de urgência renovado em réplica. FACULTO à ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A. o depósito judicial da quantia de R$ 61.774,11 (sessenta e um mil, setecentos e setenta e quatro reais e onze centavos), correspondente ao sobejo apurado no segundo leilão, autorizando-se, uma vez comprovado o depósito, o levantamento do valor pelo autor, acrescido dos rendimentos legais do período, mediante expedição de alvará após o trânsito em julgado, tudo sem prejuízo da obrigação prevista no artigo 27, §4º, da Lei 9.514/1997. DETERMINO ao autor o recolhimento das custas complementares decorrentes da fixação do valor da causa, nos termos do artigo 292, §3º, do CPC. CONDENO o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor dos advogados da ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A. e em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor da advogada do réu FABIO AQUINO PESSOA, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Por fim, declaro encerrada a fase de conhecimento deste processo, com resolução de mérito quanto à ré BARIGUI SECURITIZADORA S.A., consoante a regra do artigo 487, inciso I, do CPC/2015, e sem resolução de mérito quanto ao réu FABIO AQUINO PESSOA, nos termos do artigo 485, inciso VI, do mesmo diploma. Sentença registrada e assinada eletronicamente, nesta data. Havendo interposição de apelação e tendo em vista que a presente sentença não é passível de retratação, deverá a Secretaria intimar a parte recorrida, para resposta ao recurso no prazo legal, e promover a imediata remessa dos autos ao egrégio Tribunal. Certificado o trânsito em julgado e não havendo requerimento de cumprimento de sentença pela parte credora no prazo de 5 (cinco) dias úteis subsequentes (art. 513, §1º, CPC), promova-se o imediato arquivamento. Publique-se. Intimem-se. Taguatinga, Distrito Federal, na data e horário indicados na assinatura eletrônica desta sentença. RUITEMBERG NUNES PEREIRA Juiz de Direito
