Inteiro teor
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 2º Juizado Especial Cível Central de Macapá Avenida Procópio Rola, - até 1999/2000, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-081 Balcão Virtual: https://us02web.zoom.us/j/5216298160 Número do Processo: 6053876-90.2026.8.03.0001 Classe processual: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: CELCICLEY SILVA DOS REIS, HILDA CORREA DA COSTA NETA REU: AQUALAND SUITES EMPRENDIMENTOS SPE LTDA SENTENÇA I – Conquanto dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95, entendo relevante esclarecer brevemente a controvérsia. Celcicley Silva dos Reis e Hilda Correa da Costa Neta ajuizaram ação de restituição de valores cumulada com declaração de nulidade de cláusulas abusivas em face de Aqualand Suites Empreendimentos SPE Ltda. Relataram que celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária, no regime de multipropriedade, pelo preço de R$ 52.990,00, além de R$ 5.298,96 referentes à comissão de corretagem. Afirmaram que pagaram R$ 5.312,78 à requerida e R$ 878,00 a título de taxas de manutenção e condomínio, totalizando R$ 6.190,78. Sustentaram que o contrato foi desfeito em razão da frustração de suas expectativas quanto ao empreendimento, mas a requerida recusou-se a restituir os valores, invocando cláusula que prevê a retenção da corretagem e de 50% das quantias pagas. Requereram a declaração de nulidade das cláusulas de eleição de foro e retenção, a restituição integral dos pagamentos ou, subsidiariamente, de 75%, além de indenização por danos morais de R$ 5.000,00. A requerida apresentou contestação, na qual defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e impugnou a inversão do ônus da prova. No mérito, alegou que a desistência decorreu exclusivamente de motivos pessoais e financeiros dos autores, inexistindo inadimplemento, propaganda enganosa ou vício de consentimento. Sustentou a validade da comissão de corretagem, a incidência da Lei nº 13.786/2018 e a possibilidade de retenção de 50% das quantias pagas, por estar o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação. Subsidiariamente, postulou a retenção de 25% dos valores. II – O feito comporta julgamento antecipado, pois a controvérsia é essencialmente documental e as partes expressamente dispensaram a produção de outras provas, conforme registrado no termo de audiência de ID 31092978. A relação estabelecida entre as partes é de consumo. Os autores adquiriram fração imobiliária como destinatários finais, enquanto a requerida atua profissionalmente na incorporação e comercialização de unidades em regime de multipropriedade, enquadrando-se nos conceitos previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A circunstância de o negócio também ser disciplinado pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/1964 não afasta a incidência das normas consumeristas, que se aplicam de forma complementar. A inversão do ônus da prova, contudo, não é automática. Mesmo nas relações de consumo, cabe à parte autora apresentar elementos mínimos dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. No caso, a documentação juntada permite o exame da controvérsia sem necessidade de inversão ampla e abstrata do encargo probatório. A cláusula de eleição do foro de Salinópolis/PA não impede o processamento da demanda no foro do domicílio dos consumidores. Inserida em contrato de adesão e potencialmente apta a dificultar o acesso dos autores ao Poder Judiciário, deve ser considerada ineficaz no caso concreto, conforme os arts. 6º, VIII, e 51, IV, do CDC. A própria tramitação do processo neste Juízo, sem demonstração de prejuízo à defesa da requerida, confirma a competência territorial do foro de Macapá. O contrato foi celebrado em 23 de fevereiro de 2025 e tem por objeto a fração correspondente a duas semanas da unidade autônoma nº 1506, localizada na Torre 2 do empreendimento Aqualand Suites. O instrumento estabelece o preço de R$ 52.990,00 e identifica, em seu quadro inicial, o valor de R$ 5.298,96 como comissão de corretagem, a ser pago mediante uma entrada de R$ 1.350,00 e seis parcelas de R$ 658,16. Somente depois da quitação dessa verba teria início o pagamento do saldo do preço, dividido em 72 parcelas, com primeiro vencimento previsto para setembro de 2025, conforme contrato de ID 29885082, igualmente apresentado pela requerida no ID 31032044. Os próprios autores reconhecem que pagaram apenas a entrada e as seis parcelas iniciais, sem ingressar no pagamento das 72 prestações relacionadas ao saldo do preço. Portanto, os R$ 5.298,96 desembolsados não constituíram prestações de aquisição da fração imobiliária, mas a comissão de corretagem expressamente discriminada no quadro-resumo. A diferença de R$ 13,82 decorreu de encargos incidentes sobre uma das parcelas pagas em atraso, conforme o memorial apresentado com a inicial e o histórico de pagamentos juntado no ID 31032045. A transferência da comissão de corretagem ao adquirente é válida quando o preço total da unidade e o valor específico dessa remuneração são informados previamente e de maneira destacada. Essa orientação foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 938. No caso, a comissão foi identificada na primeira página do contrato, com indicação de seu valor total, forma de pagamento e distinção em relação ao saldo do preço. Os autores também firmaram termo no qual declararam ter recebido e compreendido os documentos contratuais, conforme ID 31032044. Não foram apresentados elementos concretos capazes de demonstrar que o valor possuía natureza diversa, que não houve intermediação ou que a informação foi ocultada. A alegação genérica de abordagem comercial insistente ou de expectativas frustradas, desacompanhada de prova das promessas supostamente descumpridas, não basta para caracterizar erro, dolo, coação ou publicidade enganosa. Além disso, os pagamentos foram realizados durante vários meses após a contratação, circunstância incompatível, por si só, com a alegação de desconhecimento absoluto da natureza da verba. Desse modo, a posterior desistência dos adquirentes não impõe a restituição da comissão de corretagem regularmente informada e paga. Os encargos moratórios de R$ 13,82 também não são restituíveis, pois decorreram do atraso no pagamento de obrigação válida, sem demonstração de cobrança indevida. Quanto à cláusula sexta, o contrato prevê a retenção da integralidade da corretagem e de até 50% das prestações pagas ao incorporador quando o desfazimento decorrer de iniciativa ou inadimplemento dos adquirentes. A certidão imobiliária apresentada no ID 31032452 demonstra a submissão da incorporação ao patrimônio de afetação, hipótese em que o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 admite cláusula penal de até 50% das quantias pagas. Não há, porém, incidência concreta dessa penalidade sobre os valores discutidos. Os autores não chegaram a pagar parcelas referentes ao saldo do preço, limitando seus desembolsos à corretagem e aos respectivos encargos. Não cabe declarar a nulidade abstrata da cláusula penal sem demonstração de que tenha sido efetivamente aplicada sobre alguma parcela do preço, sobretudo quando o percentual estipulado está dentro do limite legal próprio das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação. Os autores também pretendem receber da requerida R$ 878,00 pagos ao Condomínio Aqualand Suites. Os comprovantes juntados no ID 29885084 indicam, contudo, pagamentos destinados a pessoa jurídica distinta, inscrita sob CNPJ próprio. Não há prova de que esses valores tenham sido recebidos ou incorporados ao patrimônio da requerida. A obrigação de restituir pressupõe que a parte demandada tenha recebido a quantia ou se beneficiado indevidamente dela. A vinculação econômica entre o condomínio e o empreendimento não autoriza, sem prova de confusão patrimonial, mandato ou assunção da obrigação, a transferência automática da responsabilidade. Ademais, a falta de utilização da unidade não afasta necessariamente a contribuição para as despesas comuns, pois as cotas condominiais decorrem da titularidade e da disponibilidade dos serviços, e não apenas de sua efetiva fruição. Ausente prova da irregularidade das cobranças e do recebimento pela requerida, o pedido não pode ser acolhido. Por fim, não ficou demonstrada violação aos direitos da personalidade dos autores. A controvérsia limita-se à interpretação dos efeitos econômicos do desfazimento contratual e à validade das retenções previstas no instrumento. A recusa da requerida em restituir valores que reputava legitimamente retidos, amparada em disposição contratual e em disciplina legal específica, não configura, por si só, dano moral. Inexistindo exposição vexatória, cobrança abusiva, negativação indevida ou consequência excepcional, o episódio permanece no campo do dissabor decorrente de divergência contratual. III – Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos apenas para declarar ineficaz, no caso concreto, a cláusula de eleição do foro de Salinópolis/PA, reconhecendo a competência do foro do domicílio dos consumidores. Julgo improcedentes os pedidos de restituição do valor de R$ 6.190,78, de declaração de nulidade da cláusula de retenção e de condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Sem custas processuais e honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Transitado em julgado, arquivem-se os autos. Havendo recurso inominado, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo legal. Após, remetam-se os autos à Turma Recursal, observando-se a Resolução nº 1328/2019-TJAP. Publique-se. Intimem-se. 04 Macapá/AP, 24 de setembro de 2026. NORMANDES ANTONIO DE SOUSA Juiz(a) de Direito da 2º Juizado Especial Cível Central de Macapá
