Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO PARÁ 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0907376-44.2025.8.14.0301 AUTOR: NELIO RIBEIRO BRITO, ANTONELLE BRITO MACARIO, HELAINE RIBEIRO BRITO FERREIRA, CLAUDIA SIMONE RIBEIRO BRITO ADVOGADO(A) AUTOR: STEPHANY MARINELE BRITO FERREIRA (PAPA0027243A), HELAINE RIBEIRO BRITO FERREIRA (PAPA0024147A) REQUERIDO: JUCINEIDE MEDEIROS VALOIS, JOAO BOSCO VALOIS ADVOGADO(A) REQUERIDO: JÉSSICA LANA COUTINHO SIMÕES (PA039220) SENTENÇA Vistos. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por HELAINE RIBEIRO BRITO FERREIRA, CLÁUDIA SIMONE RIBEIRO BRITO, NÉLIO RIBEIRO BRITO e ANTONÉLLE BRITO MACÁRIO, na qualidade de herdeiros de ANTONIO PAIVA BRITO e NÉLE RIBEIRO BRITO, em face de JOÃO BOSCO VALOIS e JUCINEIDE MEDEIROS VALOIS. Narram os autores, em síntese, que seus genitores eram proprietários do imóvel correspondente ao Lote nº 16, situado na Alameda 10, Quadra “V”, casa nº 55, integrante do Conjunto Residencial Marechal Cordeiro de Farias, em Belém/PA. Sustentam que o imóvel foi alienado aos requeridos ainda em vida pelos proprietários originários, mediante negócio celebrado no ano de 1998, tendo sido integralmente pago o preço ajustado. Afirmam, entretanto, que, apesar da conclusão material da compra e venda e da imissão dos adquirentes na posse do bem, não foi promovida oportunamente a transferência registral da propriedade, permanecendo o imóvel formalmente vinculado aos vendedores originários, posteriormente falecidos. Segundo a inicial, a ausência de regularização registral passou a produzir dificuldades aos herdeiros, notadamente na esfera sucessória e patrimonial, razão pela qual buscaram compelir os compradores à conclusão da transferência. Requereram, ao final, a condenação dos demandados à prática dos atos necessários à lavratura, registro e regularização definitiva do imóvel em seus nomes, inclusive mediante imposição de multa em caso de descumprimento. A demanda foi instruída com documentos referentes à propriedade e ao cadastro do imóvel, certidão destinada a demonstrar a ausência de transferência, escritura pública, certidões de óbito dos antigos proprietários e demais documentos relacionados à situação registral do bem. Regularmente citados, os requeridos apresentaram contestação. Não negaram a aquisição do imóvel. Ao contrário, reconheceram que JOÃO BOSCO VALOIS adquiriu o bem de ANTONIO PAIVA BRITO e NÉLE RIBEIRO BRITO em 23 de junho de 1998, pelo preço de R$ 8.000,00, integralmente quitado, afirmando também que os vendedores outorgaram procuração pública destinada à realização dos atos necessários à transferência. A defesa sustentou, contudo, que a demora na regularização não decorreu de resistência ou desídia dos compradores, mas da existência de hipoteca sobre o imóvel e da morosidade dos órgãos responsáveis por sua liberação. Segundo os requeridos, o cancelamento da hipoteca incidente sobre a matrícula nº 389.980 somente foi averbado em 08/10/2025. Acrescentaram que, após a liberação do gravame, adotaram providências para regularização do domínio, tendo sido lavrada escritura pública de compra e venda em 28/11/2025. Informaram ainda o recolhimento de ITBI no valor de R$ 3.080,03, o pagamento de emolumentos cartorários e a apresentação do título ao Registro de Imóveis em 27/01/2026. Com base nesses fatos, suscitaram ausência de pretensão resistida e perda superveniente do objeto, requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito. Requereram também gratuidade da justiça e o afastamento dos ônus sucumbenciais. Os autores apresentaram réplica, impugnando o pedido de gratuidade formulado pelos requeridos e, no mérito, sustentando que o simples início do procedimento registral não equivale ao cumprimento da obrigação, pois a propriedade imobiliária somente se transfere mediante efetivo registro do título. Argumentaram, ainda, que os compradores permaneceram por aproximadamente 27 anos sem promover a regularização definitiva do domínio, circunstância que teria ocasionado entraves patrimoniais e sucessórios aos herdeiros dos vendedores. Ao final, requereram a rejeição da tese de perda do objeto e a procedência da demanda, com condenação dos requeridos a finalizar o registro e comprovar nos autos a efetiva transferência do imóvel. Após contestação e réplica, foi proferida decisão determinando que as partes especificassem, no prazo de cinco dias, as provas que ainda pretendessem produzir, com advertência expressa de que a ausência de manifestação implicaria preclusão e julgamento antecipado do mérito. Conforme certidão de 06/10/2026, nenhuma das partes apresentou manifestação. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 1. Do julgamento antecipado do mérito A controvérsia encontra-se suficientemente esclarecida pelos documentos constantes dos autos. Além disso, as partes foram expressamente intimadas para especificarem eventual prova remanescente, justificando sua pertinência e necessidade, sob pena de preclusão e julgamento antecipado, mas permaneceram silentes. Consequentemente, encontra-se preclusa a oportunidade para requerimento de novas provas. O feito está, portanto, maduro para julgamento, sendo cabível a aplicação do art. 355, I, do Código de Processo Civil. 2. Da gratuidade requerida pelos réus Os requeridos formularam pedido de gratuidade da justiça, juntando declaração de hipossuficiência e afirmando não possuir condições de suportar as despesas processuais sem prejuízo da própria subsistência. Os autores impugnaram o benefício, argumentando, essencialmente, que JOÃO BOSCO VALOIS é policial militar e que os demandados suportaram recentemente despesas de ITBI e emolumentos cartorários superiores a R$ 6.000,00. A circunstância de a pessoa natural possuir renda ou ter realizado despesas destinadas à regularização do próprio imóvel não é, isoladamente, suficiente para afastar a presunção relativa decorrente da declaração de insuficiência econômica. Não há nos autos prova suficientemente segura da existência de disponibilidade financeira que permita aos demandados suportar os encargos processuais sem comprometimento de sua subsistência. Por conseguinte, defiro aos requeridos os benefícios da gratuidade da justiça, ressalvada a possibilidade de posterior revisão caso sobrevenham elementos concretos demonstrativos da inexistência dos pressupostos legais. 3. Da alegação de perda superveniente do objeto A questão central consiste em determinar se as providências administrativas adotadas pelos requeridos foram suficientes para extinguir o interesse processual dos autores. A resposta é negativa. Os próprios requeridos reconheceram, em sua contestação, que o título havia sido apresentado ao Registro de Imóveis em 27/01/2026 e que, quando da apresentação da defesa, o procedimento ainda se encontrava em fase de “Exame e Cálculo/Qualificação”, havendo apenas previsão de conclusão do procedimento. Não se confunde, contudo, a apresentação do título para qualificação com a efetiva transferência da propriedade. Dispõe o art. 1.245 do Código Civil que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante juridicamente considerado proprietário enquanto não efetuado o registro. A própria réplica chama atenção para essa distinção: enquanto não efetivado o registro, permanece juridicamente pendente o resultado material perseguido pela demanda. Mais relevante ainda é que, apesar da alegação defensiva de que a regularização seria concluída até 24/02/2026, não consta dos autos, até o presente momento, comprovação de que a transferência tenha efetivamente sido concluída. A contestação foi apresentada em fevereiro de 2026, a réplica em maio e, posteriormente, o processo prosseguiu até outubro de 2026, sem demonstração do registro definitivo. Não se pode extinguir uma ação de obrigação de fazer pela simples perspectiva de que a obrigação será futuramente cumprida. A perda superveniente do objeto exige que o resultado útil perseguido pela parte tenha efetivamente sido alcançado. Por conseguinte, rejeito a alegação de perda superveniente do objeto e de ausência de interesse processual. 4. Do mérito O núcleo fático essencial da demanda é, em grande medida, incontroverso. As partes concordam que o imóvel foi alienado aos requeridos. A defesa reconhece expressamente que JOÃO BOSCO VALOIS adquiriu o imóvel de ANTONIO PAIVA BRITO e NÉLE RIBEIRO BRITO em 23 de junho de 1998, mediante pagamento integral de R$ 8.000,00, tendo os vendedores concedido quitação e outorgado procuração pública destinada à realização dos atos necessários à transferência. Também não existe controvérsia relevante acerca da posse do imóvel pelos demandados. O litígio reside essencialmente na ausência da conclusão registral da transferência. O art. 490 do Código Civil estabelece que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro incumbem ao comprador. Por sua vez, conforme o art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa mediante registro do título translativo. Portanto, embora o negócio jurídico tenha sido materialmente executado há muitos anos, a permanência do imóvel formalmente registrado em nome dos vendedores impede que se considere integralmente encerrada a relação jurídica. É certo que os autos também revelam circunstância relevante em favor dos requeridos. A defesa demonstrou que havia hipoteca gravando o imóvel e afirmou que seu cancelamento somente foi averbado em 08/10/2025. Após isso, os demandados adotaram providências concretas para regularização: recolheram ITBI, providenciaram escritura pública, pagaram emolumentos e apresentaram o título ao Registro de Imóveis. Tais circunstâncias afastam a ideia de resistência absoluta e deliberada ao cumprimento da obrigação. Não afastam, porém, a existência da obrigação. O processo não busca aplicar sanção aos compradores pelo transcurso do tempo, mas obter resultado jurídico objetivo: a desvinculação definitiva do imóvel do patrimônio registral dos alienantes falecidos e sua transferência aos adquirentes. E esse resultado ainda não foi comprovado. Os arts. 497 e 536 do CPC privilegiam a tutela específica das obrigações de fazer, devendo o pronunciamento jurisdicional buscar a realização prática da prestação devida. Assim, demonstradas a alienação, a quitação, a posse dos compradores e a permanência da pendência registral, mostra-se procedente o pedido para que os demandados concluam, às suas expensas, as providências necessárias à regularização. Registro, contudo, que a obrigação deve ser fixada em termos razoáveis. Como os requeridos já promoveram atos relevantes destinados à regularização e eventual conclusão registral pode depender também da atuação do Registro de Imóveis e do atendimento de exigências formuladas pelo delegatário, não se mostra adequado impor obrigação de resultado em prazo demasiadamente exíguo quando determinados atos possam escapar ao controle imediato dos demandados. O que se exige deles é que pratiquem tempestivamente todos os atos que estejam ao seu alcance, atendam às exigências registrais legítimas e suportem as despesas que lhes incumbem, até a efetiva conclusão do registro. 5. Da multa coercitiva A multa prevista no art. 537 do CPC possui natureza coercitiva, e não punitiva. Considerando que os requeridos já iniciaram o procedimento de regularização e realizaram despesas destinadas à conclusão do registro, entendo adequado, neste primeiro momento, estabelecer prazo para cumprimento voluntário da sentença. A multa somente deverá incidir caso, transcorrido o prazo judicial, fique demonstrado que os demandados deixaram injustificadamente de praticar providência que deles dependa. Tal solução preserva a efetividade da tutela sem impor sanção desproporcional diante das providências extrajudiciais já adotadas. 6. Dos ônus sucumbenciais Embora a defesa tenha demonstrado a adoção de providências de regularização anteriormente à contestação, o fato é que a propriedade permaneceu registralmente vinculada aos alienantes durante longo período. A circunstância de ter existido hipoteca sobre o imóvel explica parte da demora, mas não altera a conclusão de que a regularização definitiva interessa primordialmente aos adquirentes e integra as providências decorrentes da aquisição. Ademais, mesmo após o ajuizamento da demanda, os requeridos não comprovaram a conclusão definitiva do registro. Consequentemente, pelo princípio da causalidade e diante da procedência do pedido, os ônus sucumbenciais devem ser suportados pelos requeridos. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, para: a) REJEITAR a alegação de perda superveniente do objeto e de ausência de interesse processual; b) CONDENAR JOÃO BOSCO VALOIS e JUCINEIDE MEDEIROS VALOIS ao cumprimento da obrigação de fazer consistente em adotar e concluir, às suas expensas, todas as providências que lhes sejam juridicamente exigíveis para a efetiva transferência e regularização registral, em seus nomes, do imóvel objeto da demanda, inclusive atendimento de eventuais exigências legítimas formuladas pelo Registro de Imóveis competente e pagamento das despesas de escritura e registro que lhes incumbam; c) FIXAR o prazo de 60 (sessenta) dias, contado da intimação para cumprimento desta sentença após o trânsito em julgado, para que os requeridos comprovem nos autos a conclusão do registro ou, caso a finalização dependa de ato exclusivo do Registro de Imóveis ou de terceiro, demonstrem documentalmente que adotaram, tempestivamente, todas as providências que lhes competiam, indicando eventual exigência ainda pendente; d) FIXAR, para a hipótese de descumprimento injustificado de providência que dependa diretamente dos requeridos, multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada inicialmente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de posterior revisão, na forma do art. 537, §1º, do CPC; e) DEFERIR aos requeridos os benefícios da gratuidade da justiça, diante da ausência, neste momento, de prova suficiente para afastar a presunção decorrente da declaração de insuficiência econômica. Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido pelos patronos, o tempo de tramitação e os critérios previstos no art. 85, §2º, do CPC. A exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa em razão da gratuidade da justiça ora deferida, observando-se o disposto no art. 98, §3º, do CPC. Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, aguarde-se eventual requerimento de cumprimento de sentença pelo prazo legal e, nada sendo requerido, procedam-se às baixas necessárias e arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
