Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas - Pará Fórum Juiz Célio Rodrigues Cal, Rua C, Quadra Especial, Cidade Nova Email: [email protected] / Telefone: (94) 3327-9641 (WhatsApp) ________________________________________________________________________________________________________ Processo nº: 0818329-66.2025.8.14.0040 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Resolução de conflito] Nome: NICAULA DA SILVA RIBEIRO Endereço: Rua "G", 326, bairro união, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000 Nome: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Endereço: Rua das Piscinas Naturais, S/N, Quadra A, Lote 08-A, Nossa Senhora do Ó - Vila do Porto, IPOJUCA - PE - CEP: 55590-000 SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual e restituição de parcelas pagas proposta por NICAULA DA SILVA RIBEIRO em face de GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, ambos qualificados nos autos. Alegou que, em julho de 2024, durante visita a Salinas/PA, foi abordada por representantes da requerida e persuadida a adquirir uma fração imobiliária no empreendimento Porto 2 Life Resort, sob promessas de rentabilidade com locações e possibilidade de utilização do imóvel em viagens familiares. Sustentou que a contratação ocorreu após abordagem comercial insistente, com pressão para fechamento imediato do negócio, apresentação de vantagens supostamente exclusivas e informações insuficientes acerca das características da multipropriedade, dos encargos e das limitações de uso. Afirmou que somente após a contratação compreendeu que havia adquirido apenas uma fração de tempo compartilhado do imóvel, com períodos limitados de utilização, e que as condições do negócio não correspondiam às expectativas criadas durante a abordagem. Informou que o contrato totalizou R$ 63.502,04 e que já havia desembolsado R$ 14.016,89, incluindo R$ 3.990,00 referentes à intermediação imobiliária. Diante disso, alegou a existência de práticas comerciais abusivas e de cláusulas contratuais que lhe impõem desvantagem excessiva. Ao final, requereu, principalmente, a declaração de nulidade do contrato, por culpa exclusiva da requerida, com a restituição integral dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e em parcela única. Subsidiariamente, pleiteou a rescisão contratual, com a devolução de 90% das quantias pagas, afastando-se as cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade, multa e retenções que considera abusivas. Juntou documentos. A requerida GAV Muro Alto 2 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. apresentou contestação, na qual suscitou, preliminarmente, a incompetência territorial, em razão da existência de cláusula de eleição de foro que estabelece a comarca de Ipojuca/PE para dirimir controvérsias decorrentes do contrato. No mérito, sustentou a regularidade da contratação, afirmando que a autora teve acesso ao instrumento contratual e conhecimento das condições do negócio, não havendo coação, abordagem abusiva ou publicidade enganosa. Defendeu que o contrato observa as disposições da Lei nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, e que a desistência decorreu de iniciativa exclusiva da adquirente. Quanto aos valores, defendeu a legalidade da retenção da comissão de corretagem, das arras correspondentes a 5% do valor da cota e da multa contratual de 25%, além da taxa de fruição de 0,5% ao mês ou fração, sob o argumento de que o empreendimento foi entregue. Alegou, ainda, a responsabilidade da autora pelo pagamento das despesas condominiais, destacando que a convenção de condomínio foi registrada em 23/08/2024 e que a cobrança estava prevista contratualmente, inclusive com possibilidade de início dois meses antes da inauguração. Réplica apresentada. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia pode ser solucionada com base na prova documental já produzida, sendo desnecessária a realização de outras provas. Passo à análise da preliminar. Rejeito a preliminar de incompetência territorial. A controvérsia decorre de relação de consumo, razão pela qual incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 101, I, que assegura ao consumidor a possibilidade de ajuizar a demanda em seu domicílio, como forma de facilitar a defesa de seus direitos. Embora a cláusula de eleição de foro seja, em princípio, admissível, sua aplicação não pode impor desvantagem excessiva ao consumidor ou dificultar seu acesso à Justiça. No caso, a requerente é domiciliada nesta comarca, enquanto o foro eleito está situado em Ipojuca/PE, circunstância que evidencia o ônus desproporcional decorrente da necessidade de ajuizamento e acompanhamento da demanda em localidade distante de seu domicílio. Assim, diante do prejuízo ao acesso à Justiça, afasto a cláusula de eleição de foro e mantenho a competência deste Juízo. Superada a preliminar, passo ao exame do mérito. A controvérsia consiste em verificar se a contratação foi precedida de práticas comerciais abusivas ou de vício de consentimento que justifiquem a nulidade do contrato ou se o desfazimento decorre de desistência da própria adquirente. Em consequência, cumpre definir os efeitos da rescisão, especialmente quanto ao percentual de restituição dos valores pagos e à legalidade das retenções relativas à comissão de corretagem, às arras, à cláusula penal e à taxa de fruição. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que a requerente contratou os serviços oferecidos pela requerida como destinatária final, enquadrando-se no conceito de consumidora previsto no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor. A ré, por sua vez, insere-se no conceito de fornecedora, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal. Aplicam-se, portanto, as normas de proteção consumerista, especialmente aquelas destinadas a assegurar o equilíbrio contratual e a evitar a imposição de obrigações excessivamente onerosas. No caso, a requerente pretende a desconstituição do contrato celebrado em 30/07/2024, sob a alegação de que foi submetida a abordagem comercial insistente, com sucessivas ofertas e vantagens condicionadas à contratação imediata, circunstâncias que, segundo afirma, comprometeram sua liberdade de escolha. Entretanto, embora a narrativa descreva uma estratégia de venda persuasiva, não foram apresentados elementos suficientes para demonstrar que a contratação tenha ocorrido mediante coação, induzimento em erro, omissão de informações essenciais ou publicidade enganosa. A insistência dos vendedores, a apresentação de sucessivas propostas comerciais e a concessão de descontos, isoladamente consideradas, não são suficientes para caracterizar vício de consentimento capaz de invalidar o negócio jurídico. Também não há demonstração concreta de que as cláusulas contratuais tenham sido ocultadas ou de que a requerente tenha sido impedida de conhecer as condições essenciais da contratação. O negócio jurídico somente pode ser anulado quando demonstrada a ocorrência de uma das hipóteses previstas no art. 171, inciso II, do Código Civil, dentre elas o erro, o dolo, a coação, o estado de perigo, a lesão ou a fraude: Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: I - por incapacidade relativa do agente; II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. No caso, a requerente está qualificada como empresária no instrumento contratual. Embora essa circunstância não afaste sua condição de consumidora nem a proteção conferida pelo CDC, não há elementos que indiquem incapacidade ou comprometimento de sua manifestação de vontade. Tampouco foi produzida prova concreta de que tenha sido induzida a contratar por meio de informações falsas ou de que desconhecesse, por conduta imputável à requerida, as características essenciais do negócio. Assim, não comprovada a existência de vício capaz de comprometer a manifestação de vontade da contratante, não há fundamento para declarar a nulidade do contrato. O negócio jurídico deve ser considerado válido desde sua formação, sem prejuízo da possibilidade de posterior extinção do vínculo por iniciativa da adquirente. Com efeito, o reconhecimento da validade do negócio jurídico não significa que a contratante esteja obrigada a manter indefinidamente a relação contratual. É possível à parte requerer a rescisão do ajuste, ainda que não demonstrado inadimplemento da contraparte, devendo, contudo, ser observadas as consequências patrimoniais decorrentes do encerramento antecipado da relação. No caso, a requerente manifestou o interesse em não prosseguir com o contrato e obter a restituição dos valores pagos. A controvérsia, portanto, não reside na possibilidade de encerramento do vínculo, mas nas consequências financeiras da rescisão, especialmente quanto aos valores que podem ser legitimamente retidos pela requerida. A extinção do contrato deve restabelecer, tanto quanto possível, o equilíbrio entre as partes, assegurando a restituição das quantias pagas pela consumidora, sem desconsiderar os encargos e as penalidades legalmente admitidos em razão do desfazimento antecipado do negócio. Por outro lado, não se admite que a rescisão resulte na perda integral das prestações pagas, vedação expressamente prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. - Do regime jurídico aplicável à multipropriedade e da comissão de corretagem Afastada a nulidade por vício de consentimento, passa-se à análise do pedido sucessivo de rescisão contratual e restituição das quantias pagas. A multipropriedade imobiliária possui disciplina legal específica, introduzida pela Lei nº 13.777/2018 no Código Civil. O art. 1.358-B estabelece que o instituto é regido pelo respectivo capítulo e, supletiva e subsidiariamente, pelas demais disposições do Código Civil, pela Lei nº 4.591/1964 e pelo Código de Defesa do Consumidor: Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). Por sua vez, o art. 1.358-C do Código Civil define o instituto como o condomínio em que cada titular possui uma fração de tempo para fruição alternada do bem. Considerando que o contrato foi firmado em julho de 2024, também incidem as disposições introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 na Lei nº 4.591/1964, especialmente o art. 67-A, que disciplina as consequências do desfazimento do contrato por iniciativa do adquirente. No que se refere à comissão de corretagem, o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964 autoriza expressamente sua dedução integral na hipótese de rescisão provocada pelo adquirente. Na espécie, verifica-se que o dever de informação clara e destacada, previsto no art. 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, foi observado pela requerida. Os quadros-resumo dos quatro contratos firmados indicam, em campo próprio e destacado (item E.2), o valor da comissão de corretagem, fixado em R$ 3.990,00, bem como a forma de pagamento e o beneficiário da intermediação (ID 159922991 - Pág. 4). Além disso, foi emitido e assinado o respectivo recibo de comissão de corretagem, no qual consta expressamente a natureza do encargo (ID 159922991). O serviço de intermediação imobiliária, por sua vez, atingiu sua finalidade com a aproximação das partes e a formalização do negócio. Diante da previsão expressa e do destaque conferido à cobrança, mostra-se legítima a retenção da quantia paga a título de comissão de corretagem, que não integra o montante a ser restituído à requerente. Assim, considerando que a requerente desembolsou R$ 3.990,00 a esse título, o valor deverá ser excluído da base de cálculo da restituição, nos termos do art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964. - Da cláusula penal A requerida pretende a retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, em razão da averbação do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel. Todavia, no caso concreto, a retenção de 50% das quantias pagas mostra-se excessiva, por impor à consumidora desvantagem desproporcional e proporcionar à vendedora vantagem incompatível com o equilíbrio contratual Vejamos: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. NULIDADE DA CITAÇÃO AFASTADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO ABUSIVA DE 50%. REDUÇÃO PARA 25%. REFORMA DA SENTENÇA.I. CASO EM EXAME: 1.Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de consignação em pagamento, declarando regular o depósito judicial e extinguindo a obrigação contratual do consignante. O apelante alega nulidade da citação e, subsidiariamente, busca a reforma da sentença para improcedência da ação e redução do percentual de retenção para 25% sobre as parcelas pagas.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2.Há duas questões em discussão: (i) se a citação realizada por meio de aviso de recebimento é válida mesmo que recebida por terceiro; e (ii) se o percentual de retenção de 50% aplicado em contrato regido pela Lei nº 13.786/2018 é abusivo diante da legislação consumerista e do princípio do diálogo das fontes. III. RAZÕES DE DECIDIR:3.A citação realizada no endereço constante do contrato e recebida por terceiro é válida, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e disposições do Código de Processo Civil.4.É inegável a aplicação das normas protetivas do consumidor ao caso, motivo por que a questão concernente à abusividade do percentual de retenção e eventual insuficiência do depósito é matéria de ordem pública, passível de ser reconhecida, inclusive, de ofício pelo juiz . 5.A aplicação do percentual de retenção de 50% deve observar a natureza consumerista da relação contratual, sendo abusivo quando não atende aos princípios da boa-fé e da equidade. Em consonância com o art. 413 do Código Civil e as normas do Código de Defesa do Consumidor, reduziu-se o percentual para 25%, considerado adequado para cobrir os prejuízos do vendedor sem gerar enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE:6. Apelação Cível conhecida e provida. Sentença reformada para julgar improcedente a ação de consignação em pagamento.Tese (s) de julgamento: 1. "A citação por meio de aviso de recebimento é válida quando realizada no endereço correto, mesmo que recebida por terceiro conforme entendimento do STJ." 2. "A retenção de valores em contratos regidos pelo regime de patrimônio de afetação deve observar o princípio da proporcionalidade e as normas de proteção ao consumidor, sendo cabível a redução de percentuais abusivos."Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 248, § 4º; 413; CDC, arts. 4º, I; 51, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.138.270/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de 5/10/2022; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 30/6/2023; TJGO, Apelação Cível 5585573-44.2021.8.09.0051, Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira, DJe de 13/12/2022. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5031195-93.2024.8.09.0051, FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 29/01/2025 17:49:55, Publicado em 29/01/2025 17:49:54). g.n. Dessa forma, entendo que a restituição deve observar o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964, limitando-se a retenção da cláusula penal a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela adquirente. - Das arras (sinal) As arras consistem na quantia ou bem entregue por um dos contratantes ao outro no momento da celebração do negócio, como sinal de garantia da contratação. Possuem natureza real, pois dependem da efetiva entrega do bem ou valor, e desempenham três funções principais: confirmar a celebração do negócio, servindo como princípio de pagamento quando da mesma espécie da obrigação principal, e prefixar as perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual ou do exercício do direito de arrependimento, quando expressamente convencionado. De acordo com os arts. 417 a 420 do Código Civil, a finalidade indenizatória não está restrita às arras penitenciais, pois, nos termos do art. 418, mesmo quando destinadas a reforçar a obrigatoriedade do vínculo, as arras podem servir como indenização prefixada em favor da parte não culpada pelo inadimplemento. Nessa hipótese, a parte que as recebeu pode retê-las, enquanto aquela que as entregou pode exigir sua devolução, acrescida do equivalente. Esse efeito indenizatório decorre da própria previsão legal, independentemente de cláusula contratual específica estabelecendo a perda das arras em caso de descumprimento do ajuste. Todavia, a relação jurídica em análise é de consumo, razão pela qual a aplicação das regras gerais do Código Civil deve observar as disposições protetivas do CDC. Nesse sentido, o art. 6º, inciso V, assegura ao consumidor o direito à modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, enquanto o art. 53 veda a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis. Assim, ainda que o sinal tenha sido estipulado com natureza penitencial, sua perda, cumulada com as demais retenções contratuais, mostra-se excessiva no caso concreto. Por essa razão, reputo abusiva e declaro nula a cláusula que estabelece a perda do sinal pago pela requerente. Consequentemente, considerando que a requerente desembolsou R$ 3.175,10 a título de sinal, referido valor deverá integrar a base de cálculo da restituição, não sendo admissível sua retenção pela requerida. - Da taxa de fruição Quanto à taxa de fruição, estabelecida no percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, sua cobrança não se mostra admissível no caso concreto, diante da impossibilidade de cumulação com a cláusula penal compensatória quando ambas se destinam a reparar prejuízos de mesma natureza. A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 970 (REsp nº 1.635.428/SC), firmou entendimento de que verbas de mesma natureza indenizatória não podem ser cumuladas quando destinadas à reparação do mesmo prejuízo, especialmente em hipóteses envolvendo cláusula penal compensatória e lucros cessantes. Dessa forma, reconhecida a incidência da cláusula penal compensatória, não cabe a cobrança cumulativa da taxa de fruição, sob pena de duplicidade indenizatória. - Da restituição dos valores Por fim, conforme cristalizado na Súmula 543 do STJ, a restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata, sendo nula qualquer cláusula que preveja devolução parcelada ou postergada para o término da obra, especialmente quando esta já se encontra finda. Assim, a requerida deverá restituir à requerente os valores efetivamente pagos, observada a dedução integral da comissão de corretagem, a retenção de 25% a título de cláusula penal e o afastamento da retenção das arras e da taxa de fruição, nos termos da fundamentação acima. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma fracionada em regime de multipropriedade referente à UNIDADE AUTÔNOMA nº 24, localizada na Torre BLOCO 06, Apartamento nº 0425, 3 andar, celebrado entre as partes; b) CONDENAR a requerida à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela requerente, incluído o valor pago a título de sinal, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal, bem como a dedução integral da comissão de corretagem, acrescido, desde o desembolso, da taxa SELIC, até 29/08/2024, e, a partir de 30/08/2024, de correção monetária pelo IPCA, acrescida da taxa legal prevista no art. 406, § 1º, do Código Civil, correspondente à SELIC deduzida do IPCA, observando-se, em qualquer hipótese, a vedação de cumulação de encargos que resulte em dupla incidência; c) AFASTAR a retenção autônoma das arras e a cobrança de taxa de fruição, nos termos da fundamentação. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, observada a proporção de 20% para a requerente e 80% para a requerida, e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada uma, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Parauapebas/PA, data registrada no sistema. JULIANA LIMA SOUTO AUGUSTO Juíza de Direito Titular 3ª Vara Cível e Empresarial da comarca de Parauapebas/PA
