Inteiro teor
Juízo de Direito da 8ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0842408-43.2025.8.10.0001 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VALCLEIDE PAULINO COELHO Advogados do(a) AUTOR: GEORGE AMILCAR SOUSA DE BRITO - MA10400, JOSE RODRIGUES DE BRITO NETO - MA4720, KRIGINA SOUZA AGUIAR - MA30223 REU: FRANCISCA SANCHES PIRES SA, GILBERTO DA SILVA SA Advogado do(a) REU: BRUNO SA DA SILVEIRA - MA7069-A SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por VALCLEIDE PAULINO COELHO em face de FRANCISCA SANCHES PIRES SÁ e GILBERTO DA SILVA SÁ, todos devidamente qualificados nos autos (ID 148685189). Narra a requerente, em síntese, que celebrou com os requeridos instrumento particular de compromisso de compra e venda tendo por objeto o apartamento nº 202, do Condomínio D’Italy Residence 2, situado na Rua do Aririzal, Cohama, nesta Capital, pelo valor total ajustado de R$ 230.000,00 (ID 148685215). Afirma que adimpliu a entrada de R$ 50.000,00 em 09/12/2024, mediante transferências bancárias realizadas por sua filha (IDs 148685216 e 148685218), ficando ajustado que o saldo de R$ 180.000,00 seria quitado por financiamento bancário em até noventa dias. Alega que a liberação do financiamento imobiliário não foi obtida perante a Caixa Econômica Federal e que, após a frustração do negócio, os promitentes vendedores elaboraram distrato e restituíram tão somente a importância de R$ 13.176,96 (ID 148686376). Sustenta que os réus promoveram retenção abusiva de R$ 36.823,04 (aproximadamente 73,64% da entrada paga), a pretexto de cobrança de cláusula penal de 10% sobre o valor total do imóvel (R$ 23.000,00), comissão de corretagem (R$ 11.500,00), taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2024 a março de 2025 (R$ 1.323,04) e honorários advocatícios extrajudiciais (R$ 1.000,00). Requer, ao final, a rescisão formal da avença preliminar com a devolução da quantia retida de R$ 36.824,00, atualizada monetariamente e com juros; subsidiariamente, a limitação da cláusula penal a 10% calculados sobre a quantia de R$ 50.000,00 efetivamente adimplida; e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (ID 148685189). Juntou documentos (IDs 148685212 a 148686384). Pela decisão de ID 154692003, foram concedidos os benefícios da justiça gratuita à autora e ordenada a citação dos réus. A audiência de conciliação perante o 1º CEJUSC restou infrutífera (ID 160557351). Os demandados ofereceram contestação conjunta (ID 161854915). Preliminarmente, impugnaram a concessão da gratuidade de justiça à requerente. No mérito, sustentaram a legalidade e a vinculação das cláusulas contratuais pelo princípio do pacta sunt servanda, afirmando que a resolução decorreu de culpa exclusiva da adquirente, que não logrou obter o financiamento bancário para pagamento do saldo remanescente no prazo avençado. Defenderam a legitimidade da retenção das arras e da multa compensatória de 10% sobre o valor global do imóvel (Cláusula Sexta), o ressarcimento da comissão de corretagem suportada pelos alienantes, o reembolso das despesas condominiais geradas no interregno e dos honorários contratuais despendidos para a elaboração do distrato. Pontuaram a ausência de ato ilícito e a inexistência de danos morais indenizáveis. Pugnaram pela total improcedência dos pedidos e juntaram documentos (IDs 161856030 a 161856040). A demandante apresentou réplica à contestação (ID 163082908). Em decisão de saneamento e organização do feito (ID 175616860), mantida e complementada pela decisão de ID 186328804, foi rejeitada a impugnação à assistência judiciária gratuita, fixados os pontos controvertidos, delimitado o ônus probatório e deferida a produção de provas documental e oral. A parte ré apresentou rol de testemunhas (ID 186908854) e colacionou novos comprovantes de pagamento bancário (IDs 193956565 a 193956568 e 193956566). Em audiência de instrução e julgamento (ID 194129167), colheu-se o depoimento pessoal da demandante e procedeu-se à oitiva da testemunha Keth Lopes Ferreira Mendes, oportunidade em que as partes ofertaram alegações finais remissivas e os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. FUNDAMENTAÇÃO Da Gratuidade de Justiça A impugnação à assistência judiciária gratuita aventada pelos requeridos em sede de contestação já foi devidamente apreciada e rejeitada nas decisões saneadoras proferidas nos autos (IDs 175616860 e 186328804). Não sobreveio aos autos nenhuma alteração fática capaz de ilidir a presunção relativa de hipossuficiência econômica que ampara a requerente, a qual aufere renda líquida modesta como servidora pública municipal (ID 148686381). Portanto, resta definitivamente mantida a benesse da justiça gratuita conferida à autora. Da Natureza da Relação Jurídica e do Desfazimento Contratual A controvérsia cinge-se a definir os contornos resolutórios do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, a licitude das deduções promovidas pelos promitentes vendedores e a ocorrência de abalo moral passível de compensação pecuniária. Registro-se, inicialmente, que o negócio jurídico fora celebrado entre particulares, tratando-se de alienação de imóvel de propriedade de pessoas físicas sem atividade habitual de incorporação imobiliária. A relação estabelecida se submete precipuamente aos ditames do Código Civil, não se aplicando as normas especiais da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), voltada às relações consumeristas de incorporação imobiliária e loteamento urbano. É fato que as partes ajustaram a alienação do imóvel pelo preço total de R$ 230.000,00, restando incontroverso igualmente o pagamento do sinal de R$ 50.000,00 em 09/12/2024 (IDs 148685216 e 148685218). Outrossim, é assente que o saldo remanescente de R$ 180.000,00, que deveria ser adimplido por meio de financiamento bancário em até noventa dias conforme a Cláusula Segunda, item 2 (ID 148685215), não foi pago em virtude da negativa de crédito perante a instituição financeira. A despeito de a autora invocar ausência de culpa em razão da recusa do agente financeiro, o risco financeiro inerente à obtenção do mútuo bancário recai exclusivamente sobre a figura do promitente comprador, que assume a obrigação de saldar o preço pactuado. A negativa bancária não se erige em caso fortuito externo apto a eximir o adquirente da responsabilidade pelo descumprimento, configurando resolução culposa por inexecução voluntária da compradora, ex vi do artigo 475 do Código Civil. Fixada a resolução do negócio por inexecução imputável à promitente compradora, impõe-se examinar minuciosamente a validade dos abatimentos financeiros perpetrados pelos vendedores no momento da restituição do sinal. Da Cláusula Penal, da Impossibilidade de Cumulação com Arras e da Base de Cálculo A Cláusula Sexta do ajuste preliminar fixou multa contratual convencional em 10% do valor do contrato (ID 148685215), com esteio na qual os réus retiveram a expressiva quantia de R$ 23.000,00, além de reterem despesas operacionais da negociação (ID 148685224). A pretensão dos réus de cumular a retenção do valor pago a título de arras ou sinal com a exigência concomitante de cláusula penal compensatória esbarra em expressa vedação jurídica, sob pena de caracterizar manifesto bis in idem. O sinal prestado no ato da avença (R$ 50.000,00) detém índole confirmatória e princípio de pagamento da obrigação assumida, atraindo a incidência do artigo 418 do Código Civil. Ao estipular concomitantemente uma penalidade compensatória para prefixar as perdas e danos advindas do distrato, veda-se a duplicidade punitiva sobre o mesmo fato gerador da inexecução. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a cumulação de arras com cláusula penal compensatória traduz enriquecimento sem causa e afronta a ordem jurídica: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023.) Ademais, no tocante à cláusula penal compensatória, a fixação de percentual incidente sobre o valor global do contrato que sequer se aperfeiçoou em sua integralidade acarreta desproporção evidente. A retenção de R$ 23.000,00, correspondente a quase a metade do que a compradora despendeu na entrada, denota onerosidade excessiva para uma avença preliminar desfeita poucos meses após a assinatura e sem imissão na posse. O artigo 413 do Código Civil é cogente ao determinar que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo magistrado se o montante for manifestamente excessivo, levando em conta a natureza e a finalidade do negócio. Nesse contexto, ponderando as particularidades da negociação entre pessoas físicas, o tempo de indisponibilidade do bem no mercado e a diretriz da razoabilidade, a retenção compensatória em prol dos vendedores deve ser balizada em 10% sobre o montante efetivamente pago pela promitente compradora (10% sobre R$ 50.000,00, totalizando R$ 5.000,00), percentual este que atende com equilíbrio a reparação dos prejuízos pré-fixados dos promitentes alienantes. Da Comissão de Corretagem No que concerne à comissão de corretagem, a Cláusula Quinta do instrumento contratual expressamente estabeleceu que os honorários dos corretores totalizavam R$ 11.500,00 e seriam pagos diretamente pelos promitentes vendedores por ocasião da assinatura do contrato preliminar (ID 148685215). Por sua vez, a Cláusula Sexta previu expressamente que, em caso de descumprimento, a parte infratora responderia pelas despesas comprovadamente pagas ou assumidas pela parte inocente ocasionadas pela negociação, inclusive os honorários referentes à intermediação imobiliária (ID 148685215). Resta sobejamente demonstrado nos autos que os corretores prestaram efetivamente os serviços de aproximação das partes e mediação negocial. Tanto a prova testemunhal colhida em audiência (ID 194129167) quanto os extratos bancários de desembolso juntados pelos réus (ID 193956568) confirmam que os alienantes repassaram, já na data do recebimento da entrada (09/12/2024), valores aos corretores responsáveis pela operação imobiliária. O resultado útil da corretagem (aproximação e conclusão do contrato preliminar de promessa) foi plenamente atingido, sendo incontroverso que a frustração da compra e venda ulterior adveio unicamente da falta de obtenção do financiamento bancário pela requerente. Havendo estipulação contratual clara e expressa responsabilizando o contratante inadimplente pelo ressarcimento dos dispêndios causados à parte inocente decorrentes da intermediação imobiliária, afigura-se legítima e devida a retenção da verba de R$ 11.500,00 comprovadamente suportada pelos alienantes. Das Taxas Condominiais Os demandados abateram da devolução a importância de R$ 1.323,04, referente a taxas condominiais do imóvel vencidas nos meses de dezembro de 2024 a março de 2025 (IDs 148685224, 161856031 e 161856033). Tal dedução consubstancia manifesto enriquecimento indevido e desvirtuamento das regras que regem as obrigações propter rem. Com efeito, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas e taxas condominiais vincula-se à efetiva posse e fruição do bem. Enquanto não perfectibilizada a entrega das chaves e a imissão na posse, o promitente comprador não pode ser compelido a arcar com os encargos da coisa, sendo a responsabilidade exclusiva dos proprietários promitentes vendedores. A própria Cláusula Quarta, Parágrafo Segundo, do instrumento contratual condicionava a responsabilidade da compradora pelo pagamento das despesas condominiais ao prévio recebimento das chaves (ID 148685215). É claro nos autos que a requerente jamais exerceu a posse direta do apartamento, nem sequer ingressou no imóvel. Sobre a matéria, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 886 sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou a diretriz de que a obrigação condominial é pautada pela posse direta: TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. — Paradigma: REsp 1345331/RS Assim, na esteira da jurisprudência consolidada, a ausência de imissão da adquirente na posse afasta por completo a sua responsabilização pelo custeio das quotas de condomínio: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.095.488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.) Por conseguinte, a cobrança do montante de R$ 1.323,04 é manifestamente indevida, impondo-se a restituição integral desse valor à requerente. Dos Honorários Advocatícios Extrajudiciais Constato que os requeridos retiveram a quantia de R$ 1.000,00 sob a rubrica de honorários advocatícios convencionados privadamente com seu causídico para a redação do termo de rescisão e distrato (IDs 148686377 e 193956566). Essa transferência de custos contratuais de assessoria jurídica privada ao polo adverso viola frontalmente o ordenamento jurídico e a jurisprudência dominante dos Tribunais Superiores. A contratação de advogado particular para a prática de atos ou consultoria extrajudicial decorre de deliberação unilateral do contratante, não integrando o conceito jurídico de perdas e danos oponíveis ao devedor para efeito de ressarcimento indiscriminado. Permitir que o credor imponha ao devedor a conta dos honorários estipulados livremente entre aquele e seu procurador violaria a relatividade dos contratos e geraria penalidade paralela destituída de respaldo legal. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que os honorários contratuais ajustados privadamente não podem ser repassados à parte contrária a título de perdas e danos materiais: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. CLÁUSULA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS EM PERCENTUAL FIXO VINCULADO À MORA. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido em apelação cível em embargos à execução, que reconheceu a abusividade de cláusula inserida em instrumento particular de confissão de dívida prevendo, em caso de inadimplemento, a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais em percentual fixo de 20% sobre o valor do débito e determinou o decote desse valor do montante executado.2. A recorrente sustenta violação dos arts. 389 e 404 do Código Civil e divergência jurisprudencial, defendendo a validade da cláusula de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da dívida, a título de perdas e danos decorrentes do inadimplemento, sob o argumento de que tal verba integra o princípio da reparação integral e não se confunde com honorários de sucumbência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. A questão em discussão consiste em saber se é válida, à luz dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, das normas de proteção do consumidor e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cláusula contratual inserida em instrumento particular de confissão de dívida que impõe ao devedor, em caso de inadimplemento, o pagamento de honorários advocatícios extrajudiciais em percentual fixo de 20% vinculado apenas à mora, sem comprovação de despesas efetivamente realizadas.III. RAZÕES DE DECIDIR4. O Superior Tribunal de Justiça admite, em tese, a validade de cláusula que prevê o ressarcimento de despesas de cobrança extrajudicial, inclusive honorários advocatícios, com fundamento nos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, desde que tais despesas sejam necessárias e decorrentes do inadimplemento, observando-se o princípio da reparação integral do dano.5. O exercício regular do direito ao ressarcimento de honorários advocatícios contratuais extrajudiciais exige a demonstração da imprescindibilidade da atuação do advogado na solução extrajudicial do conflito ou na adoção de medidas preparatórias ao processo judicial, a efetiva prestação de serviços privativos de advogado e a razoabilidade do valor fixado, de modo que a cobrança não seja automática nem funcione como cláusula penal disfarçada.6. No caso concreto, o Tribunal de origem, com base no conjunto fático-probatório, consignou que a cláusula discutida estabelece apenas um percentual fixo de 20% sobre o valor da dívida, vinculado à mera mora, sem relação com despesas específicas, comprovadas e necessárias de cobrança extrajudicial, o que lhe confere natureza de cláusula penal abusiva, em afronta aos princípios da boa-fé e da probidade contratual.7. Os honorários advocatícios contratados para atuação judicial não podem ser imputados ao devedor a título de perdas e danos, por se tratar de remuneração inerente ao exercício regular do direito de acesso à Justiça, cuja disciplina se dá pelos honorários de sucumbência fixados judicialmente, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil, não se confundindo com eventuais honorários extrajudiciais.8. Ausente demonstração de que o percentual de 20% corresponda a despesas concretas, necessárias e efetivamente realizadas com serviços advocatícios na esfera extrajudicial, a cobrança prevista no instrumento particular de confissão de dívida configura penalidade genérica cumulada com juros e multa moratória, e não ressarcimento de perdas e danos, mostrando-se incompatível com a boa-fé objetiva e com a jurisprudência consolidada desta Corte.IV. Dispositivo e tese9. Resultado do Julgamento: Recurso especial improvido, mantido o acórdão que reconheceu a abusividade da cláusula de honorários advocatícios extrajudiciais fixados em 20% sobre o valor da dívida e determinou o decote do respectivo valor do montante executado, com majoração dos honorários sucumbenciais.Tese de julgamento:1. A cláusula que prevê ressarcimento de honorários advocatícios extrajudiciais em contratos de crédito é válida apenas quando vinculada a despesas efetivas, necessárias e comprovadas com serviços advocatícios privativos, não se admitindo sua utilização como penalidade automática atrelada unicamente à mora do devedor.2. É abusiva a cláusula contratual que impõe ao devedor, em instrumento particular de confissão de dívida, o pagamento de honorários advocatícios extrajudiciais em percentual fixo sobre o valor do débito, desvinculada de comprovação de despesas concretas de cobrança extrajudicial, por conferir natureza de cláusula penal em afronta aos princípios da boa-fé e da probidade.3. Os honorários advocatícios contratados para a atuação judicial não podem ser transferidos ao devedor como perdas e danos, porquanto a remuneração do advogado em juízo se dá pelos honorários de sucumbência fixados pelo magistrado nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 389, 395, 404 e 422; CDC, arts. 46 e 51, XII; CPC/2015, art. 85, caput e § 11; Lei n. 8.906/1994, art. 22; Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 35, § 1º.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.274.629/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.05.2013; STJ, REsp 748.242/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 10.11.2015;STJ, EREsp 1.507.864/RS, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte Especial, j.20.04.2016; STJ, AgInt no REsp 2.004.137/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 28.11.2022; STJ, REsp 2.167.066/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j.15.12.2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.029.027/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 13.11.2023. (REsp n. 2.198.822/RS, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) Dessa forma, impõe-se decotar integralmente a cobrança da cifra de R$ 1.000,00, devendo a referida verba ser ressarcida à promitente compradora. Da Liquidação do Débito Restituível Realizado o escrutínio de cada uma das verbas debatidas, tem-se o seguinte balanço financeiro da relação contratual: A autora efetuou o adimplemento inicial de R$ 50.000,00 (IDs 148685216 e 148685218). São deduções legítimas em favor dos promitentes vendedores: a) Multa penal compensatória reduzida equitativamente para 10% do valor desembolsado pela promitente compradora: R$ 5.000,00; b) Comissão de corretagem assumida e adimplida pelos vendedores em decorrência da intermediação contratual: R$ 11.500,00. O valor total das retenções admitidas perfaz a soma de R$ 16.500,00. Subtraindo-se tais retenções lícitas do montante originariamente integralizado pela autora (R$ 50.000,00 - R$ 16.500,00), resta um crédito total em prol da autora na ordem de R$ 33.500,00. Considerando que os réus já restituíram à requerente a quantia voluntária de R$ 13.176,96 em 24/03/2025 (ID 148686376), sobeja um saldo devedor remanescente a ser pago pelos demandados no valor líquido de R$ 20.323,04 (vinte mil, trezentos e vinte e três reais e quatro centavos). Do Pedido de Indenização por Danos Morais No que concerne ao pleito de indenização por danos morais formulado na exordial, o pedido não comporta guarida. A frustração negocial decorreu, na origem, do insucesso da própria requerente na obtenção do financiamento bancário para adimplemento do saldo principal da avença. O subsequente desacordo havido entre as partes quanto aos limites percentuais das retenções no distrato consubstancia desacordo eminentemente patrimonial e interpretativo sobre as cláusulas do instrumento preliminar. O mero inadimplemento de cláusula contratual ou a celeuma patrimonial quanto ao montante a restituir não enseja, por si só, vulneração a direitos da personalidade, inexistindo abalo psíquico extraordinário, ofensa à integridade ou à dignidade da compradora que justifique a concessão de reparação pecuniária imaterial. Nesse sentido é a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.204.437/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) Inexistindo prova de desdobramentos fáticos excepcionais ou humilhação que extrapole o âmbito dos aborrecimentos próprios das vicissitudes contratuais, a rejeição da pretensão indenizatória é medida de rigor. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) DECLARAR formalmente resolvido o instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes (ID 148685215); b) REDUZIR EQUITATIVAMENTE a cláusula penal compensatória para o importe de 10% sobre os valores pagos pela adquirente, fixando-a no valor de R$ 5.000,00, bem como RECONHECER A ILEGALIDADE da cobrança das taxas condominiais (R$ 1.323,04) e dos honorários advocatícios extrajudiciais (R$ 1.000,00); c) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento em favor da autora do saldo devedor de R$ 20.323,04 (vinte mil, trezentos e vinte e três reais e quatro centavos), a título de restituição dos valores indevidamente retidos. Sobre a referida importância incidirá correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024), contada a partir da data em que se operou a retenção indevida e o desembolso parcial a menor (24/03/2025), e juros de mora legais calculados com base na taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deduzido o índice do IPCA (art. 406 do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024), contados a partir da citação (art. 405 do Código Civil e art. 240 do CPC); d) REJEITAR o pedido de indenização por danos morais formulado pela demandante. Em virtude da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do Código de Processo Civil), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais pro rata, na proporção de 50% para a parte autora e 50% para os réus. Com suporte no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, cabendo aos réus o pagamento de 10% sobre o valor da condenação em favor do patrono da autora, e à autora o pagamento de 10% sobre o proveito econômico obtido pelos réus (diferença entre o pleito de restituição e o acolhimento, somado ao dano moral rejeitado) em prol do advogado dos requeridos. Fica suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais imputados à autora, por ser ela beneficiária da justiça gratuita, na conformidade do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, havendo cumprimento voluntário da condenação ou requerimento de cumprimento de sentença no prazo legal, proceda-se na forma do artigo 523 do CPC. Inertes as partes, arquivem-se os autos com as devidas cautelas. São Luís/Ma, data do sistema. Juiz Wilson Manoel de Freitas Filho/Projeto Produtividade Extraordinária Portaria-CGJ nº 2062/2026
