Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO SUPERVENIENTE DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DOCUMENTO NOVO. LEILÕES NÃO REALIZADOS À ÉPOCA DA SENTENÇA. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE EFICÁCIA RETROATIVA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. TUTELA RECURSAL PREJUDICADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que, em controvérsia decorrente do inadimplemento de contrato de financiamento imobiliário residencial garantido por alienação fiduciária, assegurou ao devedor a faculdade de purgar a mora enquanto não efetivada a consolidação da propriedade fiduciária e declarou nulos os leilões extrajudiciais e eventual termo de quitação deles decorrente, diante das informações prestadas pela instituição financeira de que a propriedade já teria sido consolidada e os leilões realizados. No curso da apelação, esclareceu-se que tais atos não haviam ocorrido até a sentença e comprovou-se a averbação superveniente da consolidação da propriedade em 17 de abril de 2026.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida após a sentença pode ser comprovada por documento apresentado com a apelação e considerada no julgamento do recurso; (ii) estabelecer se deve subsistir a declaração de nulidade dos leilões extrajudiciais e de eventual termo de quitação quando posteriormente esclarecido que esses atos não haviam sido realizados até a sentença; (iii) determinar os efeitos da consolidação superveniente sobre a faculdade de purgação da mora e sobre o regime jurídico aplicável ao devedor fiduciante; (iv) definir se a consolidação posterior pode conferir eficácia retroativa a atos eventualmente praticados antes de sua averbação; e (v) estabelecer os efeitos do parcial provimento da apelação sobre os ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 435 do CPC admite a juntada posterior de documento destinado à prova de fato ocorrido após os articulados, e o art. 493 do CPC impõe a consideração de fato superveniente capaz de influir no julgamento do mérito.
4. A matrícula atualizada apresentada com a apelação comprova fato posterior à sentença — a consolidação da propriedade fiduciária em 17 de abril de 2026 — e pode ser considerada no julgamento porque o apelado teve oportunidade de se manifestar sobre o documento e seus efeitos jurídicos, preservando-se o contraditório.
5. A consolidação superveniente não invalida a premissa jurídica da sentença de que os leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 pressupõem a prévia consolidação da propriedade fiduciária, mas o esclarecimento de que os leilões e o eventual termo de quitação ainda não haviam sido realizados exige a exclusão da declaração de nulidade incidente sobre atos inexistentes naquele momento.
6. O art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor de financiamento destinado à aquisição ou construção de imóvel residencial a possibilidade de pagar as parcelas vencidas e as despesas legalmente previstas até a averbação da consolidação da propriedade, hipótese em que convalesce o contrato de alienação fiduciária.
7. A sentença corretamente assegura a purgação da mora enquanto não efetivada a consolidação, pois esse comando corresponde à situação existente à época do julgamento e estabelece como limite temporal o mesmo marco previsto na legislação.
8. A averbação da consolidação da propriedade em 17 de abril de 2026, sem comprovação de anterior purgação da mora pelo devedor, exaure, a partir dessa data, a faculdade prevista no art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 e inaugura a fase de realização da garantia mediante alienação do imóvel em leilão público.
9. Após a consolidação, a purgação da mora não se confunde com o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, cujo eventual exercício depende dos requisitos legais e da situação concreta do procedimento extrajudicial.
10. A ausência de elementos seguros sobre a efetiva realização, as condições e o resultado dos leilões posteriormente designados impede reconhecer, no julgamento da apelação, a subsistência atual dos pressupostos temporais necessários ao exercício do direito de preferência.
11. A consolidação superveniente produz efeitos jurídicos a partir de sua regular averbação e não confere eficácia retroativa nem convalida atos eventualmente praticados antes desse marco.
12. O parcial provimento da apelação não altera os ônus sucumbenciais porque a necessidade de correção da sentença decorre das informações equivocadas prestadas pela própria instituição financeira acerca da consolidação, dos leilões e da carta de quitação, impondo-se a preservação da distribuição estabelecida na origem em observância ao princípio da causalidade.
13 O pedido de tutela provisória recursal destinado à suspensão dos leilões designados para 28 e 29 de maio de 2026 fica prejudicado por perda superveniente do objeto, pois os autos somente foram conclusos à Relatoria após essas datas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Recurso parcialmente provido. Pedido de tutela provisória recursal prejudicado.