Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 4ª Unidade Jurisdicional Cível - 11º JD da Comarca de Belo Horizonte Avenida Francisco Sales, 1446, Santa Efigênia, Belo Horizonte - MG - CEP: 30150-224 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5170046-51.2025.8.13.0024 AUTOR: BARBARA KATHLEEN VILACA DE PAULA CPF: 086.744.466-55 RÉU/RÉ: PRISCILA LIRA MORAIS CPF: 015.458.866-01 Vistos, etc. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. BARBARA KATHLEEN VILACA DE PAULA ingressou com a presente ação em face de PRISCILA LIRA MORAIS, pleiteando: a) R$ 3.517,80 (três mil e quinhentos e dezessete reais e oitenta centavos), a título de danos materiais; e b) indenização por danos morais. A parte ré realiza pedido contraposto, consubstanciado na condenação da requerente ao pagamento de multa contratual no importe de R$25.000,00 por não efetuar o pagamento dos mobiliários. FUNDAMENTAÇÃO DAS PRELIMINARES DA INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA A Ré sustenta a incompetência deste Juízo, argumentando que o valor da causa deveria corresponder ao valor total do contrato de compra e venda (R$ 250.000,00), superando o limite de alçada do Juizado Especial Cível, fixado em 40 (quarenta) salários mínimos, nos termos do artigo 3º, inciso I, da Lei nº 9.099/95. Contudo, tal preliminar não merece prosperar. No âmbito dos Juizados Especiais, o critério para a fixação do valor da causa em ações de natureza indenizatória, como a presente, é o do proveito econômico pretendido, e não o valor integral do negócio jurídico subjacente. A Autora não busca a rescisão ou a modificação da totalidade do contrato de compra e venda do imóvel; seu pleito está restrito à reparação dos prejuízos materiais e morais que alega ter suportado em decorrência do descumprimento de obrigações específicas pela Ré. O valor atribuído à causa pela Autora, de R$ 13.517,80 (treze mil, quinhentos e dezessete reais e oitenta centavos), é a soma dos pedidos de indenização por danos materiais (R$ 3.517,80) e danos morais (R$ 10.000,00), mantendo-se, portanto, dentro do teto de 40 (quarenta) salários mínimos, conforme o disposto na Lei dos Juizados Especiais. Assim, o valor da causa corresponde ao real benefício econômico buscado pela parte demandante. Dessa forma, rejeita-se a preliminar de incompetência em razão do valor da causa. DA INCOMPETÊNCIA EM RAZÃO DA COMPLEXIDADE DA CAUSA E NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL A Ré alega, ainda em preliminar, a incompetência deste Juízo em função da suposta complexidade da causa, demandando a produção de prova pericial para verificação dos reparos nas paredes e rodapés, o que seria incompatível com o rito sumaríssimo. A Lei nº 9.099/95 é orientada pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, conforme estabelece seu artigo 2º, e confere ao Juiz a liberdade para determinar as provas a serem produzidas e apreciá-las, conferindo especial valor às regras de experiência comum ou técnica (Art. 5º). No caso em exame, a Autora instruiu o feito com vasta prova documental, incluindo fotos e vídeos (IDs 10507701646, 10507701002, 10507688491, 10507689025) que, em cotejo com as notas fiscais e comprovantes de pagamento dos serviços de reparo (ID 10507695209), demonstram de forma satisfatória o estado em que o imóvel foi entregue e os prejuízos suportados. Ademais, os vícios no imóvel (infiltração não resolvida, rodapés danificados e sujeira/entulho) e o descumprimento das promessas de entrega foram objeto de análise detalhada pela prova documental pré-constituída. A divergência reside na comprovação de que a Ré realmente realizou os reparos prometidos, ônus do qual a Ré não se desincumbiu, limitando-se a alegações genéricas na contestação, sem anexar qualquer prova idônea de que os reparos prometidos foram efetuados antes da entrega das chaves à Autora. Considerando que a prova técnica já presente nos autos (documentos e imagens) é suficiente para o convencimento deste Juízo, e que as partes, inclusive a Ré, expressamente requereram o julgamento antecipado da lide, manifestando o desinteresse na produção de provas orais, rechaça-se, igualmente, a preliminar de incompetência por complexidade. DO MÉRITO Superadas as preliminares, passa-se ao exame do mérito da demanda, que envolve a análise da responsabilidade civil da Ré pelos danos alegados pela Autora em decorrência do descumprimento contratual e dos vícios na entrega do imóvel. A responsabilidade civil, no sistema jurídico brasileiro, decorre do ato ilícito, conforme preveem os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil. O artigo 186 do Código Civil estabelece que: "Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito." Complementarmente, o artigo 187 do mesmo diploma legal dispõe que: "Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes." Por fim, o artigo 927 estabelece a obrigação de indenizar: "Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." Em matéria contratual, a análise é balizada pelo princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil, o qual impõe aos contratantes o dever de "guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé". O dever de boa-fé se estende às fases pré-contratual e pós-contratual, exigindo-se dos contraentes a lealdade e a cooperação mútua. No presente caso, o descumprimento dos deveres anexos de conduta, em especial a frustração da legítima expectativa gerada na Autora, somada à omissão em realizar os reparos prometidos e a conduta de substituir armários e remover bens, configura o ato ilícito indenizável, ensejando a aplicação dos dispositivos supracitados. O contrato de compra e venda (ID 10507689241) contém, em seu Parágrafo Segundo da Cláusula Primeira, a menção de que a compra e venda é feita em caráter "ad corpus", aceitando a Promissária Compradora (Autora) o imóvel "no estado de conservação em que se encontra". A Ré se agarra a esta cláusula para defender a improcedência dos pedidos. Contudo, a aplicação estrita da cláusula "ad corpus" não pode servir de escudo para o descumprimento de promessas expressas feitas durante a negociação e para a omissão de vícios conhecidos. A própria Ré reconheceu a existência de problemas ao se comprometer, antes da entrega das chaves, a realizar "a reforma das 2 paredes e dos rodapés conforme falamos" (ID 10507695854), o que demonstra que o imóvel possuía vícios que seriam sanados pela Vendedora. O imóvel prometido era um com vícios a serem sanados, e não com vícios permanentes. A prova documental produzida pela Autora é contundente ao demonstrar que: - Atraso na Entrega da Posse: A Autora foi impedida de tomar posse na data agendada (23/05/2025), só ocorrendo em 26/05/2025 (ID 10507699153). - Vícios não Reparados e Entulho: Os vídeos e fotos (IDs 10507688491, 10507689025, 10507701646) comprovam o péssimo estado de conservação, com infiltração aparente nas paredes, rodapés destruídos e presença de entulho de construção, o que contraria a promessa de entrega do imóvel em "perfeitas condições" e "limpo". - Substituição dos Armários e Remoção de Bens: A comparação entre as fotos de anúncio e o estado de entrega (ID 10507701002) corrobora a alegação de que os armários da cozinha foram trocados por outros e que o cooktop foi removido. Este fato, por si só, demonstra a manifesta violação da boa-fé e da informação, pois o imóvel, ainda que ad corpus quanto à estrutura, deve ser entregue com os bens móveis que o guarneciam e faziam parte da oferta original. A conduta da Ré de "arrancar o cooktop e trocar os armários" configura um ato de abuso de direito, na medida em que excedeu os limites da probidade contratual. A alegação da Ré de que promoveu os reparos necessários não se sustenta diante da prova em contrário (fotos e vídeos) e da ausência de qualquer documento (recibo de serviço, nota fiscal de material utilizado por ela) que comprove o efetivo cumprimento de sua promessa. A Ré, portanto, não se desincumbiu do ônus de provar o fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito da Autora, conforme a regra do ônus da prova. DOS DANOS MATERIAIS O pedido de indenização por danos materiais no montante de R$ 3.517,80 (três mil, quinhentos e dezessete reais e oitenta centavos) refere-se aos custos despendidos pela Autora para reparar os vícios (infiltração/pintura/rodapés) que deveriam ter sido sanados pela Ré, conforme promessa feita durante a negociação. O nexo de causalidade entre a conduta omissiva da Ré (não realizar os reparos prometidos e entregar o imóvel com vícios e entulho) e o dano material suportado pela Autora é direto e evidente. A Autora juntou: - Notas fiscais de materiais de construção e pintura (R$ 417,80 - ID 10507695209). - Comprovantes de pagamento de mão de obra para lixar, emassar e pintar paredes com infiltração (R$ 1.200,00, em duas parcelas de R$ 600,00 - ID 10507695209). - Recibo de instalação e fornecimento de novos rodapés (R$ 1.900,00 - ID 10507695209). O somatório dos valores comprovados totaliza exatamente R$ 3.517,80 (três mil, quinhentos e dezessete reais e oitenta centavos). Considerando que a Ré prometeu sanar os problemas (infiltração/rodapés) e não o fez, forçando a Autora a arcar com tais custos para utilizar o imóvel, a restituição integral desses valores é medida de rigor para a justa reparação do dano emergente. Portanto, o pedido de indenização por danos materiais é integralmente procedente. DOS DANOS MORAIS A Autora pleiteia indenização por danos morais sustentando que a conduta da Ré (atraso na entrega, entrega em péssimo estado, descumprimento de promessas e troca de bens) causou-lhe angústia e frustração, violando seu sonho da casa própria. Embora o mero descumprimento contratual não seja, em regra, suficiente para configurar o dano moral, a situação fática em tela ultrapassa a esfera do simples aborrecimento e adentra o campo da lesão a direitos da personalidade, garantidos pelo artigo 5º, incisos V e X, da Constituição Federal. O artigo 5º, inciso V, da Constituição Federal assegura: "é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem". O artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal define: "são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação". A aquisição da casa própria é, para a maioria dos cidadãos, o ápice da conquista patrimonial, carregada de expectativas e planejamento financeiro e emocional. A frustração causada pela Ré — que, além de não cumprir as promessas de reparo e atrasar a entrega, entregou o imóvel com entulho, com vícios e promoveu a substituição e remoção de bens, com clara intenção de causar embaraços à nova proprietária — configura grave violação ao dever de boa-fé e gera um intenso sofrimento psicológico que transcende o mero dissabor. A conduta da Ré demonstrou descaso e má-fé na fase de execução do contrato, obrigando a Autora a iniciar a sua vida no novo lar com a imediata necessidade de realizar reparos estruturais e limpeza pesada, além de enfrentar a angústia de ter sido enganada. Tal situação é passível de reparação por danos morais. No que tange à fixação do quantum indenizatório, deve-se observar a dupla finalidade da indenização por danos morais: a compensatória, que busca minorar o sofrimento da vítima, e a pedagógica/punitiva, que visa desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo ofensor, sempre observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e evitando o enriquecimento sem causa da vítima. Diante da gravidade da conduta da Ré, da intensidade da frustração experimentada pela Autora (adquirente de seu primeiro imóvel) e do caráter didático-punitivo da medida, entende-se razoável fixar a indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). DO PEDIDO CONTRAPOSTO A Ré formulou pedido contraposto de condenação da Autora ao pagamento de multa contratual de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por não ter pago os R$ 5.000,00 (cinco mil reais) referentes aos eletrodomésticos e móveis (lava e seca, geladeira, cooktop e forno) previstos no Parágrafo Terceiro da Cláusula Primeira do contrato. Tal pedido é manifestamente improcedente e beira a temeridade. O mesmo parágrafo contratual estabelecia que esses móveis e eletrodomésticos deveriam permanecer no imóvel e ser entregues no ato da entrega das chaves. A Autora alega que a Ré "arrancou o cooktop e trocou os armários da cozinha". A Ré, em sua defesa, admite a divergência, alegando que "a parte autora não pagou o valor ajustado em contrato para contemplação dos móveis" e que os itens não foram deixados no imóvel. A própria Ré é quem deu causa ao não pagamento do valor acessório de R$ 5.000,00, uma vez que não cumpriu a sua obrigação precípua de entregar os bens combinados. Aplica-se ao caso a teoria da Exceção do Contrato Não Cumprido (Exceptio non adimpleti contractus), prevista no Artigo 476 do Código Civil: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." Uma vez que a Ré não entregou os bens móveis e eletrodomésticos previstos, a Autora estava legitimada a não efetuar o pagamento correspondente de R$ 5.000,00. O descumprimento da obrigação de entregar os bens é da Ré e não da Autora. Por consequência, a aplicação da Cláusula Sétima (multa penal contratual de 10% sobre o valor do contrato) à Autora, neste contexto, seria manifestamente indevida e configuraria enriquecimento ilícito da Ré. Portanto, o pedido contraposto é integralmente improcedente. DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ A Autora requereu a condenação da Ré por litigância de má-fé em razão de ter alterado a verdade dos fatos e formulado pedido contraposto infundado. Embora se reconheça a natureza temerária do pedido contraposto e as alegações da Ré que contrastam com a prova documental produzida, a sua conduta, embora censurável, não atingiu o grau de dolo processual necessário para a aplicação da multa. Assim, não se acolhe o pedido de condenação da Ré à multa por litigância de má-fé. CONCLUSÃO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos termos do inciso I, artigo 487 do CPC, para: a) Condenar a parte ré, a título de danos materiais, no valor de R$ 3.517,80 (três mil, quinhentos e dezessete reais e oitenta centavos), com correção monetária de acordo com IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC), desde a data do desembolso (Súmula 43 do STJ), e acrescido de juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil), a partir da data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil; b) Condenar a parte ré a pagar a quantia R$4.000,00 (quatro mil reais), a título de indenização por danos morais, corrigidos monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC) e acrescidos de juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil), ambos contados a partir desta sentença. Por fim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pela Ré. Registro que, caso sejam opostos embargos de declaração com intuito manifestamente protelatório, incidirá multa nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC/2015, equivalente a até 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa. Após o trânsito em julgado desta decisão, certifique-se e aguarde-se em secretaria o pedido de cumprimento da sentença, por 30 dias. Nada sendo requerido, remeta-se o processo ao arquivo. Sem custas e honorários nesta fase processual, nos termos do art. 55 da lei 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belo Horizonte, 26 de dezembro de 2025 LUCAS REIS DE ALMEIDA Juiz(íza) Leigo SENTENÇA PROCESSO: 5170046-51.2025.8.13.0024 AUTOR: BARBARA KATHLEEN VILACA DE PAULA CPF: 086.744.466-55 RÉU/RÉ: PRISCILA LIRA MORAIS CPF: 015.458.866-01 Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Belo Horizonte, 26 de dezembro de 2025 SERGIO CASTRO DA CUNHA PEIXOTO Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente
