Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO VARA ÚNICA DE POCONÉ SENTENÇA Processo: 1002269-54.2025.8.11.0028. EMBARGANTE: SIDNEI RAFAEL DE SOUZA EMBARGADO: COOPERATIVA DE CRÉDITO SICREDI SUDOESTE VISTOS, Trata-se de Embargos de Terceiro opostos por SIDNEI RAFAEL DE SOUZA em face de COOPERATIVA DE CRÉDITO POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA - SICREDI SUDOESTE MT/PA, com fundamento nos artigos 674 e seguintes do Código de Processo Civil. O embargante alega ser legítimo proprietário do imóvel rural denominado FAZENDA TANQUE DO QUINA situada na Zona Rural de Poconé/MT, atualmente matriculada sob o nº 23007 no 1º Ofício de Registro de Imóveis local, convertida da antiga matrícula nº 19219. Sustenta que adquiriu o imóvel mediante Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 03/07/2025 dos vendedores GONÇALINA ELENA DE ALMEIDA e OLAVO APARECIDO BRAGA, pelo valor de R$ 750.000,00, tendo pago o ITBI correspondente em 01/07/2025. Afirma que o embargado ajuizou Ação de Execução de Título Extrajudicial (Processo nº 1002529-68.2024.8.11.0028) em face dos antigos proprietários, tendo sido determinada averbação premonitória sobre o imóvel em 10/09/2025, ou seja, após a aquisição do bem pelo embargante. Argumenta que a constrição judicial recaiu sobre bem que não mais pertence aos executados, sendo o embargante terceiro de boa-fé. Por decisão de ID 215901752, foi deferido parcialmente o pedido de tutela antecipada apenas para determinar a averbação da existência da presente demanda na matrícula nº 23007 do imóvel, sendo indeferido o pedido de suspensão da constrição por ausência de probabilidade do direito, uma vez que não houve registro da transferência da propriedade. O embargado apresentou contestação (ID 218552869), não se opondo ao mérito dos embargos. Reconheceu expressamente a posse do imóvel exercida pelo embargante, a validade da escritura pública e a inexistência de indícios de fraude ou má-fé. Contudo, argumentou que o embargante deixou de cumprir com o dever de registrar a aquisição no Cartório de Registro de Imóveis, assumindo os riscos de sua conduta negligente. Requereu a condenação do embargante em honorários advocatícios com base no princípio da causalidade. O embargante apresentou impugnação à contestação (ID 220603111), destacando o reconhecimento do direito material pelo embargado e a ausência de pretensão resistida quanto ao mérito. Requereu o julgamento antecipado do mérito e a fixação dos honorários advocatícios conforme o caso concreto. É o relatório. Decido. Inicialmente, verifica-se que o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há necessidade de produção de outras provas, sendo suficiente a documentação já acostada aos autos, além do reconhecimento do pedido pelo embargado quanto ao mérito da demanda. Os embargos de terceiro constituem instrumento processual adequado para que terceiro estranho à relação jurídica processual defenda a posse ou propriedade de bem objeto de constrição judicial, conforme previsto no artigo 674 do Código de Processo Civil: "Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro." No caso em análise, o embargante comprovou, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 03/07/2025 (ID 214727309), a aquisição do imóvel rural denominado FAZENDA TANQUE DO QUINA, anteriormente pertencente a GONÇALINA ELENA DE ALMEIDA e OLAVO APARECIDO BRAGA, executados nos autos da Ação de Execução nº 1002529-68.2024.8.11.0028. A escritura pública foi devidamente formalizada perante o Cartório de Notas e Registro Civil do Município de Poconé, sendo lavrada no Livro 047, folhas 195/197, em 03/07/2025, pelo valor de R$ 750.000,00. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi recolhido em 01/07/2025, conforme comprovante de ID 214727312, no valor de R$ 18.752,50. Constata-se que a averbação premonitória na matrícula do imóvel ocorreu apenas em 10/09/2025, conforme se verifica na matrícula nº 23007 (ID 214727313), ou seja, mais de dois meses após a formalização da compra e venda por escritura pública. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". O § 1º do mesmo dispositivo complementa que "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Embora o embargante não tenha providenciado o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, o que seria necessário para a transferência formal da propriedade perante terceiros, é certo que a jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 84, reconhece que "é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". No caso em tela, o embargante possui título aquisitivo ainda mais robusto que um simples compromisso de compra e venda, pois detém escritura pública de compra e venda, instrumento dotado de fé pública, conforme artigo 215 do Código Civil. Além disso, comprovou o pagamento do ITBI, demonstrando a efetividade da transação imobiliária. O próprio embargado reconheceu expressamente em sua contestação a posse do imóvel exercida pelo embargante, a validade da escritura pública e a inexistência de indícios de fraude ou má-fé, não apresentando resistência ao mérito dos embargos. A ausência de registro da escritura pública na matrícula do imóvel não impede o reconhecimento da posse legítima do embargante sobre o bem, especialmente considerando que a aquisição se deu em data anterior à constrição judicial. O artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil estabelece que a alienação de bem é considerada fraude à execução quando "ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência". No entanto, o § 2º do mesmo dispositivo ressalva que "no caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem". No presente caso, além de o bem ser sujeito a registro, a alienação ocorreu antes mesmo da averbação premonitória na matrícula do imóvel, não havendo como exigir do embargante conhecimento sobre a existência da execução. A boa-fé do adquirente é presumida, nos termos do artigo 1.201 do Código Civil, cabendo ao credor o ônus de provar eventual má-fé, o que não ocorreu nos autos. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 243 sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Nesse contexto, considerando que a aquisição do imóvel pelo embargante ocorreu antes da averbação premonitória, por meio de escritura pública, com o pagamento do respectivo ITBI, e não havendo prova de má-fé do adquirente, deve ser reconhecida a legitimidade da posse exercida pelo embargante sobre o bem, afastando-se a constrição judicial. Quanto aos honorários advocatícios, aplica-se ao caso a Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". No presente caso, embora o embargado tenha reconhecido o direito material do embargante em sua contestação, o próprio embargante foi quem deu causa a ação ao não cumprir seu dever legal de registrar a compra e venda junto a matrícula o imóvel, a fim de dar publicidade a negociação do bem, não podendo ser beneficiado pela própria inércia. Afere-se da ID 214727312 que o ITBI foi pago em 01/07/2025, ou seja, mais de um mês antes das anotações premonitórias solicitadas pelo Embargado. Dessa forma, o embargante descumpriu o previsto no art. 1.417 do Código Civil ao não providenciar a anotação da existência de compra e venda: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. O embargado se cercou dos requisitos legais ao buscar matrícula em nome do executado, se atendo ao previsto no §1º do art. 1.245 do Código Civil em que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Assim, aplicando-se o princípio da causalidade, entende-se que o embargante deve arcar com os honorários advocatícios, pois foi quem deu causa à propositura dos embargos de terceiro ao deixar de cumprir seu dever legal de registrar a existência de contrato de compra e venda e/ou a efetiva transferência. Diante do exposto, reconhece-se a procedência dos embargos de terceiro, determinando-se o cancelamento da averbação premonitória sobre o imóvel objeto da matrícula nº 23007 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Poconé/MT. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado nos presentes Embargos de Terceiro, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR a nulidade da constrição incidente sobre o imóvel rural descrito na matrícula nº 23007 (antiga nº 19219) do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Poconé/MT, e DETERMINAR o cancelamento definitivo da averbação premonitória AV-1/23007, datada de 10 de setembro de 2025, bem como de eventual conversão em penhora. CONDENO o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, EXPEÇA-SE mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para cancelamento da averbação premonitória. P.I.C. Transitada em julgado a presente sentença, após procedidas as baixas e anotações de estilo, arquivem-se os autos. Katia Rodrigues Oliveira Juíza de Direito
