Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE CASTANHAL 0805885-47.2023.8.14.0015 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Advogado do(a) AUTOR: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A Nome: VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Endereço: Avenida Doutor Freitas, 2408, Edifício David Cabral, 3 Andar, Sala 301, Pedreira, BELéM - PA - CEP: 66087-810 Advogado(s) do reclamante: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO Nome: KEILA GONCALVES DOS SANTOS Endereço: Travessa Miguel Florenço, 1458, Santa Lídia, CASTANHAL - PA - CEP: 68745-080 SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de KEILA GONÇALVES DOS SANTOS, ambas devidamente qualificadas nos autos (ID 95900981). Narra a parte requerente que, em 22 de março de 2016, celebrou com a requerida o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno sob o nº 10163, tendo por objeto o lote nº 22, da quadra nº 10, situado no Loteamento Residencial Jardim Castanhal, no Município de Castanhal/PA, com área total de 250,00 metros quadrados (ID 95900981, p. 1-2). O preço ajustado foi de R$ 61.170,00, a ser satisfeito mediante sinal de R$ 2.293,88 e o saldo remanescente em 180 prestações mensais de R$ 327,09, com reajustes periódicos (ID 95900981, p. 2). Sustenta a autora que a adquirente efetuou os pagamentos até a parcela nº 31 e posteriormente de 35 a 43, restando inadimplidas as cotas nº 32, 33 e 34, mesmo após repactuação formal celebrada em 01 de abril de 2021, tornando-se inteiramente inadimplente a partir da prestação nº 44, vencida em 01 de fevereiro de 2022 (ID 95900981, p. 2-3). Afirma que notificou extrajudicialmente a compradora pelo Cartório do 2º Ofício de Castanhal em 12 de dezembro de 2022 para purgar a mora no prazo de quinze dias (ID 95903057, p. 2), transcorrendo o interstício sem pagamento (ID 95900981, p. 2). Pugnou liminarmente pela reintegração na posse do imóvel e, ao final, pela rescisão do contrato, a confirmação possessória e a condenação da requerida às penalidades contratuais da cláusula 16ª, retenção das arras, cobrança das parcelas vencidas e indenização por fruição do loteamento (ID 95900981, p. 21-24). Com a inicial, vieram procuração, atos constitutivos, contrato, notificação, comprovantes de recolhimento de custas e demonstrativos contábeis (ID 95900985 a ID 95903063). Distribuído o feito originariamente à Vara Agrária da Região de Castanhal (ID 96603441), o Juízo declinou da competência por decisão motivada na natureza estritamente individual e cível do litígio (ID 96666521), sendo os autos redistribuídos a este Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial (ID 96833958). A tutela provisória de urgência foi indeferida em sede de cognição sumária, determinando-se a citação da ré (ID 99619850). A citação postal restou frustrada com motivo de endereço insuficiente (ID 113808057 e ID 113936346). Em diligência complementar presencial por mandado, o Oficial de Justiça certificou que o imóvel diligenciado se encontrava inabitado (ID 146878051). Ato contínuo, a autora recolheu custas e forneceu contato telefônico (ID 148202900 e ID 148202904-148202906), sendo deferida a citação por aplicativo eletrônico de mensagens (ID 160457063). A requerida foi regularmente citada pelo Oficial de Justiça em 12 de abril de 2026 via aplicativo de comunicação móvel, com envio integral da contrafé digitalizada e certidão circunstanciada das tratativas, tendo a ré confirmado expressamente sua identidade e ciência dos termos processuais (ID 173233746 e ID 173233753). Malgrado formalmente citada, a parte ré deixou transcorrer in albis o prazo de resposta, consoante atestado pela Secretaria Judicial (ID 189173190). A demandante peticionou postulando a decretação dos efeitos da revelia e o imediato julgamento antecipado do mérito (ID 175630663). Vieram os autos conclusos para julgamento. DECIDO Da Revelia e do Julgamento Antecipado da Lide Verifica-se que a requerida foi citada de modo hígido e pessoal por Oficial de Justiça Avaliador, nos termos da certidão encartada aos autos (ID 173233746 e ID 173233753). Transcorrido o prazo legal sem a apresentação de qualquer contestação (ID 189173190), impõe-se a aplicação da revelia, na forma estabelecida pelo artigo 344 do Código de Processo Civil. Conquanto a revelia acarrete a presunção relativa de veracidade dos fatos articulados na peça inaugural, tal presunção não induz à automática procedência integral dos pleitos deduzidos, remanescendo incólume a necessidade de exame da matéria de direito e da compatibilidade dos pedidos formulados com o ordenamento normativo e a jurisprudência dominante, em especial quanto à razoabilidade dos encargos rescisórios. Encontrando-se a causa suficientemente aparelhada pelo acervo documental e caracterizada a inércia do polo passivo, revela-se plenamente cabível o julgamento antecipado do pedido, ex vi do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil, inexistindo necessidade de dilação probatória adicional. Do Desfazimento do Vínculo Contratual e da Retomada da Posse A relação jurídica retratada nos autos amolda-se nitidamente ao liame consumerista, enquadrando-se a promitente vendedora no conceito de fornecedora e a adquirente no de consumidora, a teor dos artigos 2º e 3º da Lei Federal nº 8.078/1990. O inadimplemento das prestações do financiamento restou plenamente comprovado pelos relatórios contábeis da credora (ID 95903058 e ID 95903059) e pela notificação formal operada por intermédio do Registro de Títulos e Documentos (ID 95903057). Frise-se que o pacto em comento foi entabulado em 22 de março de 2016 (ID 95903045 e ID 95903055), marco cronológico anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, aplicando-se, sob a ótica do princípio tempus regit actum, o microssistema de proteção ao consumidor e os parâmetros consolidados pelo Superior Tribunal de Justiça. Diante da falta de purgação da mora após notificação específica e transcorrido o prazo sem a regularização dos valores em atraso, a resolução do compromisso de compra e venda constitui direito subjetivo da vendedora lesada pelo inadimplemento, fulcrado no artigo 475 do Código Civil. Com a extinção da relação contratual, restabelece-se o estado fático anterior, tornando precária e destituída de justa causa jurídica a permanência da compradora no bem, razão pela qual o pedido de reintegração de posse é decorrência indissociável da declaração de rescisão do negócio jurídico. Noutro giro, a pretensão da autora de cobrar cumulativamente as parcelas vencidas do contrato até a data da rescisão afigura-se juridicamente incompatível com o desfazimento do pacto. A opção pela dissolução do liame contratual visa à recomposição patrimonial com o retorno das partes ao status quo ante, sendo contraditório e descabido exigir a um só tempo a resolução do negócio e o pagamento forçado das prestações do preço que remunerariam a transmissão definitiva do domínio. Da Retenção dos Valores Pagos e da Restituição ao Consumidor A rescisão impositiva autoriza a vendedora a reter fração das prestações pagas pela compradora, com a precípua finalidade de indenizar os custos operacionais, administrativos e tributários decorrentes da comercialização originária da unidade. Todavia, as penalidades previstas na cláusula 16ª, parágrafo 1º, alíneas "b", "c" e "d" do instrumento contratual (ID 95903054, p. 2) revelam manifesto abuso, ao instituírem a cumulação desproporcional da retenção integral das arras, multa sobre o valor total do contrato e retenção suplementar de percentual sobre os valores pagos. Em compromissos de compra e venda submetidos ao regime anterior à Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a devolução deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, autorizando-se percentual de retenção modulado entre 10% e 25% do montante pago, calculados sobre os valores efetivamente quitados pela adquirente: SÚMULA STJ nº 543 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL]: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No tocante ao percentual indenizatório adequado para reparar as despesas da promitente vendedora, o entendimento jurisprudencial consolidado do Superior Tribunal de Justiça admite a fixação da retenção entre as balizas de 10% e 25% das parcelas pagas, a depender das peculiaridades do caso concreto: EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/5/2015, DJe de 22/6/2015.) No cenário retratado nestes autos, o demonstrativo financeiro emitido pela própria credora acusa o adimplemento substancial de R$ 22.408,57 a título de parcelas amortizadas (ID 95903058, p. 1). Sendo assim, a fixação do percentual de retenção no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o total das quantias comprovadamente pagas pela adquirente revela-se adequada, justa e suficiente para compensar os encargos operacionais e despesas de comercialização suportados pela demandante, cabendo a devolução dos 80% (oitenta por cento) remanescentes em favor da requerida. Destaque-se que as arras confirmatórias pagas por ocasião do negócio (ID 95903045, p. 4) compõem o próprio preço de aquisição pactuado, inexistindo cláusula expressa de arrependimento (ID 95903055, p. 1). Logo, operada a retenção de 20% sobre todos os valores recebidos, a perda pretendida do sinal importaria vedado enriquecimento sem causa. Outrossim, reputa-se integralmente nula a previsão contratual de restituição parcelada do saldo remanescente (cláusula 16ª, § 9º), devendo a devolução dos 80% ocorrer em parcela única e de forma imediata, nos exatos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Consoante a tese vinculante firmada no Tema Repetitivo 1.002 pelo Superior Tribunal de Justiça, nas resoluções imobiliárias decorrentes de culpa do comprador em pactos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros moratórios sobre o saldo a ser restituído fluem unicamente a partir do trânsito em julgado da sentença: TEMA REPETITIVO STJ Tema 1002 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. — Paradigma: REsp 1740911/DF A correção monetária incidente sobre os valores a restituir dar-se-á desde a data de cada desembolso pelo índice oficial de atualização monetária adotado pelas tabelas práticas do Tribunal de Justiça do Estado do Pará. Do Descabimento da Taxa de Ocupação e Fruição Pretende a demandante a condenação da requerida ao pagamento de indenização por perdas e danos a título de taxa de fruição ou aluguel pelo tempo de indisponibilidade do lote, nos termos da cláusula 16ª, parágrafo 1º, alínea "e", e cláusula 16ª, parágrafo 6º, alínea "e" (ID 95903054, p. 2). Ocorre que o objeto do contrato sob análise versa estritamente sobre lote de terreno não edificado (lote 22, quadra 10), conforme se constata da própria descrição do bem e das fotografias e certidões das diligências citatórias, que atestam a inexistência de edificação ou habitação no imóvel (ID 95903045 e ID 146878051). A jurisprudência contemporânea e uniforme do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que é incabível a condenação do promitente comprador ao pagamento de indenização por taxa de ocupação ou fruição quando se cuida de lote de terreno nu, desprovido de qualquer edificação, uma vez que a ausência de construção inviabiliza o uso efetivo para moradia ou exploração econômica e descaracteriza a ocorrência de enriquecimento indevido: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Pará que afastou a pretensão de cobrança de taxa de fruição (lucros cessantes) em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, sob o fundamento de que, inexistindo edificação, não há proveito econômico efetivo de moradia por parte do adquirente, tampouco prejuízo financeiro direto à vendedora decorrente da impossibilidade de uso do bem. 2. O recorrente sustenta ser devida a indenização pelo período de indisponibilidade do bem (taxa de fruição), independentemente da existência de edificação, sob pena de enriquecimento sem causa dos compradores inadimplentes. 3. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que considera indevida a cobrança de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se é devida a cobrança de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que é indevida a cobrança de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, pois, na ausência de edificação, não há proveito econômico efetivo de moradia por parte do adquirente, nem prejuízo financeiro direto à vendedora decorrente da impossibilidade de uso do bem. 6. A aplicação de taxa de fruição cumulada com multa compensatória configura bis in idem, sendo indevida. 7. A Lei n. 13.786/2018 não se aplica ao caso, pois o contrato foi celebrado em 2012, antes da vigência da referida norma, prevalecendo o princípio tempus regit actum. 8. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do STJ, incidindo o enunciado da Súmula 83/STJ. IV. Dispositivo 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.169.432/PA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) Desse modo, descabe a condenação da adquirente em taxa de ocupação ou fruição, indeferindo-se o pedido indenizatório articulado sob esse jaez. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) declarar a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno nº 10163, celebrado entre as partes em relação ao lote nº 22, quadra nº 10, do Loteamento Residencial Jardim Castanhal, localizado em Castanhal/PA; b) determinar a reintegração da autora na posse direta do aludido bem imóvel, expedindo-se o competente mandado de desocupação e imissão na posse, facultando-se à adquirente o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária caso existente ocupação física do terreno; c) autorizar a retenção, pela autora, do percentual de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade das quantias efetivamente desembolsadas pela compradora por conta do preço do imóvel, reputando-se nulas e abusivas as disposições contratuais que impõem deduções superiores cumuladas; d) condenar a autora a restituir à requerida, em parcela única e de forma imediata, a fração equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescida de correção monetária pelo índice oficial da Justiça Estadual a contar da data de cada respectivo desembolso e juros moratórios legais a incidir a partir do trânsito em julgado desta sentença, admitida a compensação entre eventuais tributos municipais inerentes ao imóvel pendentes no interregno do contrato e o saldo a devolver; e) julgar improcedentes os pleitos de condenação da requerida ao pagamento das parcelas vencidas do contrato até a rescisão e de cobrança de taxa de fruição ou indenização pela ocupação do lote vago. Em razão da sucumbência recíproca (artigo 86 do Código de Processo Civil), condeno as partes no rateio das custas e despesas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a parte autora e 50% (cinquenta por cento) para a parte ré. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cabendo a cada polo processual arcar com a metade desse montante em benefício dos respectivos patronos, vedada a compensação recíproca. Com o trânsito em julgado e superadas eventuais pendências em fase de liquidação estrita por cálculo aritmético, expeça-se mandado de reintegração de posse em prol da autora e arquivem-se os autos com as cautelas e baixas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Castanhal/PA, na data da assinatura eletrônica. (Assinado eletronicamente) Ana Louise Ramos dos Santos Juíza de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal/PA
