Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS
COMARCA DE PORANGATU
Autos n° 5301176-14.2026.8.09.0131
Polo Ativo: Rodrigo Silva Santos
Polo Passivo: P4 Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível
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O presente pronunciamento judicial, nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral deste Tribunal de Justiça, valerá como mandado de citação, intimação e/ou ofício, no que for pertinente.
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SENTENÇA
I. RELATÓRIO
Trata-se de ação de restituição de valores contratuais c/c indenização por danos morais e materiais ajuizada por RODRIGO SILVA SANTOS em face de P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., visando à devolução de quantias pagas em contrato de compra e venda de lote urbano.
A parte autora alegou que: i) após o distrato de contrato anterior, utilizou os valores pagos como crédito para adquirir o lote 31 da quadra 11, no Loteamento Jardim Europa, em Porangatu/GO; ii) por dificuldades financeiras, deixou de cumprir integralmente a obrigação, e o contrato foi rescindido pela requerida; iii) pagou aproximadamente R$ 9.630,12 durante a vigência contratual, mas não recebeu qualquer restituição, embora a requerida tenha retomado o imóvel; iv) não usufruiu do lote nem realizou construções, razão pela qual considera abusiva a retenção integral dos valores pagos.
Ao final, requer a condenação da requerida à restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Subsidiariamente, requereu que a retenção não ultrapasse 25%. Requer, ainda, indenização por danos morais de R$ 5.000,00, ou outro valor a ser arbitrado pelo Juízo.
Juntou documentos.
Recebida a inicial – mov. 10.
A requerida apresentou contestação impugnando a concessão da justiça gratuita e alegou que: i) o contrato foi firmado em 01/11/2022, estando sujeito à Lei nº 13.786/2018; ii) a rescisão decorreu da inadimplência do autor, sem culpa da requerida; iii) o autor foi imitido na posse do lote, sendo cabíveis as deduções contratuais relativas à cláusula penal, fruição, encargos moratórios, despesas de cobrança e IPTU; iv) os pagamentos totalizaram R$ 9.630,12, sem qualquer quantia paga a título de entrada; v) não houve conduta ilícita nem dano moral indenizável. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, pediu a aplicação das deduções previstas no contrato e na Lei nº 13.786/2018, com restituição no prazo legal e incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora a partir do trânsito em julgado – mov. 26.
Réplica – mov. 27.
Audiência de conciliação realizada sem acordo – mov. 24.
É o relatório. Passo a decidir.
II.FUNDAMENTAÇÃO
II. DAS PRELIMINARES E QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES
DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA
Em contestação, a requerida impugnou a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, ao argumento de que o autor não apresentou documentos suficientes para comprovar sua alegada hipossuficiência econômica.
Contudo, no âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, a dispensa do recolhimento de custas, taxas e despesas processuais em primeiro grau decorre diretamente da lei, independentemente do reconhecimento da hipossuficiência econômica da parte.
Com efeito, estabelece o artigo 54, caput, da Lei nº 9.099/1995: “O acesso ao Juizado Especial independerá, em primeiro grau de jurisdição, do pagamento de custas, taxas ou despesas.”
No mesmo sentido, o artigo 55 da referida lei dispõe que a sentença de primeiro grau não condenará o vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, ressalvada a hipótese de litigância de má-fé.
A aferição dos requisitos para a concessão da gratuidade da justiça poderá assumir relevância em eventual fase recursal, uma vez que o artigo 54, parágrafo único, da Lei nº 9.099/1995 estabelece que o preparo compreenderá todas as despesas processuais, inclusive aquelas dispensadas em primeiro grau, ressalvada a hipótese de assistência judiciária gratuita.
Desse modo, deixo de apreciar, nesta fase processual, a impugnação à gratuidade da justiça apresentada pela requerida, diante da ausência de repercussão prática da matéria, sem prejuízo de sua análise caso sobrevenha situação em que a concessão do benefício se mostre necessária ou em caso de recurso.
DO JULGAMENTO ANTECIPADO
Embora as partes não tenham se manifestado, por ocasião da audiência de conciliação, acerca do interesse na produção de outras provas, tal circunstância não impede o julgamento antecipado da lide.
Com efeito, o magistrado, na condição de destinatário da prova, detém o poder-dever de avaliar a necessidade e a utilidade da instrução probatória, podendo indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do artigo 370 do CPC.
No caso, a controvérsia encontra-se suficientemente esclarecida pelos documentos já acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas para o deslinde da causa.
Assim, reputando suficiente o conjunto probatório existente, promovo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC.
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação e não havendo nulidades a sanar, ou outras preliminares a serem enfrentadas, passo ao exame do mérito.
II.II.DO MÉRITO
A controvérsia cinge-se à extensão do direito à restituição dos valores pagos pelo autor em razão do desfazimento do contrato de aquisição do lote 31 da quadra 11, situado no Loteamento Jardim Europa, em Porangatu/GO, especialmente quanto à validade e à proporcionalidade das deduções pretendidas pela requerida, à forma de devolução e à existência de dano moral indenizável.
A relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se ao CDC, uma vez que o autor figura como destinatário final do imóvel, enquanto a requerida desenvolve profissionalmente atividade de comercialização de unidades imobiliárias, enquadrando-se nos conceitos previstos nos artigos 2º e 3º do referido diploma.
Por outro lado, o contrato foi celebrado em 01/11/2022, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que introduziu disposições específicas sobre as consequências do desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis em loteamentos urbanos.
Aplica-se, portanto, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, cuja interpretação deve ser compatibilizada com as normas de proteção ao consumidor e com os dispositivos do CC, relativos à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à redução equitativa da cláusula penal.
Em sintonia com esse entendimento, assim vem decidindo o TJGO:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DOS DISTRATOS). APLICABILIDADE, EM CONSONÂNCIA AO CDC. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO ADQUIRENTE. DELIMITAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL. (…) 1. As disposições da Lei 13.786/18 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência (Lei do Distrato). Contudo, não se pode ignorar a aplicação das normas protetivas da legislação consumerista, diante de sua natureza de ordem pública e interesse social (art. 1º, do CDC).[1]
A incidência da legislação especial não afasta o controle judicial de cláusulas que, nas circunstâncias concretas, imponham consequências manifestamente excessivas ao adquirente. A previsão contratual de determinada dedução e sua correspondência com o limite legal não dispensam o exame da proporcionalidade do resultado produzido.
DO DIREITO À RESTITUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL
No caso, o autor reconhece que deixou de cumprir integralmente as obrigações assumidas em razão de dificuldades financeiras, circunstância que motivou o desfazimento do contrato pela requerida.
A rescisão decorreu, assim, de fato imputável ao adquirente, sem demonstração de inadimplemento da vendedora como causa da ruptura. Essa circunstância autoriza a retenção de parcela razoável dos pagamentos para compensar as consequências do rompimento contratual, mas não conduz à perda automática da integralidade das quantias adimplidas.
Com efeito, a restituição deve observar o entendimento expresso na Súmula nº 543/STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”[2]
A ausência de pagamento de quantia denominada “entrada” não altera essa conclusão. O direito restitutório decorre dos valores efetivamente empregados na satisfação da obrigação, independentemente da denominação atribuída às parcelas.
O montante de R$ 9.630,12 encontra respaldo nos demonstrativos financeiros apresentados na mov. 1 e é reconhecido pela própria requerida na mov. 26, tornando incontroversa a extensão nominal dos pagamentos.
Esse total compreende o crédito de R$ 2.763,42, proveniente do distrato de contratação anterior e aplicado à aquisição do lote discutido nesta demanda. A utilização de crédito para pagamento do preço possui expressão patrimonial e integra o adimplemento, ainda que não tenha ocorrido novo desembolso em dinheiro naquela oportunidade.
As deduções efetuadas no distrato anterior, contudo, não podem ser novamente exigidas neste contrato, sem demonstração de obrigação autônoma relacionada ao lote nº 31 da quadra nº 11.
Quanto à penalidade, a requerida pretende reter 10% do valor atualizado do contrato, com fundamento no quadro-resumo, na cláusula 8ª e no artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979.
De fato, o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 estabelece que a retenção pode atingir até 10% sobre o valor atualizado do contrato. Veja-se:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
O referido dispositivo admite a dedução da cláusula penal e das despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitada a 10% do valor atualizado do contrato. Esse limite legal não torna a penalidade imune à redução equitativa.
Nos termos do artigo 413 do CC, a cláusula penal deve ser reduzida quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando seu montante se revelar manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio.
De igual modo, o artigo 51, inciso IV, do CDC invalida disposições que imponham obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, enquanto o artigo 53 impede a perda integral das prestações em favor do fornecedor nas hipóteses nele previstas.
A redução judicial não elimina a compensação devida à vendedora pelo rompimento do negócio. Sua finalidade é impedir que essa compensação absorva parcela desmedida dos valores empregados pelo consumidor na aquisição frustrada.
Em julgamento relativo a contrato submetido à Lei nº 13.786/2018, a Terceira Turma do STJ manteve a redução da retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, reconhecendo a possibilidade de controle da excessividade da penalidade.
Vejamos:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. REDUÇÃO POR EXCESSIVIDADE. POSSIBILIDADE. A observância dos limites previstos no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 não impede a redução equitativa da penalidade manifestamente excessiva, à luz do artigo 413 do Código Civil e do artigo 53 do CDC. Foi mantida a retenção de 20% dos valores efetivamente pagos, diante da desproporção decorrente do cálculo sobre o valor integral do negócio. A dedução da corretagem depende do cumprimento dos deveres de informação e transparência, cuja verificação encontra os limites de reexame contratual e probatório no recurso especial. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp nº 2.100.634/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 08/06/2026, DJEN de 11/06/2026.” [3]
“(...) O julgado embargado consignou expressamente que o percentual de retenção deve observar a faixa de 10% a 25%, conforme a jurisprudência do STJ, concluindo, à luz das circunstâncias do caso concreto, pela adequação do percentual de 20%. 5. A pretensão de fixação do percentual máximo configura mero inconformismo com o resultado do julgamento, revelando tentativa de rediscussão do mérito, o que é incabível na via dos embargos de declaração (...)” [4]
Nesse sentido, o TJGO também reconhece a possibilidade de redução da retenção para 10% dos pagamentos, inclusive em contratos posteriores à Lei do Distrato, conforme as particularidades do caso:
“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CONFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. [...] 4. Revela-se excessiva a retenção de 25% em caso de lote não edificado, sem prova de fruição ou despesas extraordinárias, sendo adequada a redução para 10% (dez por cento) para evitar o enriquecimento sem causa. 5. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada (Súmula nº 543/STJ). [...] IV. TESES. 1. Nas rescisões de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção deve ser fixado equitativamente entre 10% e 25%, considerando a natureza do bem e a existência de edificação.”[5]
Na hipótese, a excessividade deve ser aferida a partir da relação entre a multa pretendida, os pagamentos realizados e as consequências demonstradas do desfazimento.
O instrumento de mov.1 indica preço à vista de R$ 56.388,00 e preço parcelado de R$ 71.500,00, este acrescido de juros remuneratórios. Mesmo considerando apenas o preço à vista, sem atualização, a incidência de 10% resultaria em R$ 5.638,80, aproximadamente 58,55% do total pago pelo autor.
Essa comparação não substitui a definição contratual do valor atualizado do negócio, mas evidencia que a penalidade calculada sobre o contrato, somada às demais deduções pretendidas, comprometeria substancialmente o direito restitutório.
Além disso, não há demonstração de edificação realizada pelo autor, deterioração do lote, necessidade de recuperação ou despesas extraordinárias decorrentes da rescisão. A requerida recuperou a disponibilidade do imóvel, conservando a possibilidade de nova comercialização.
A ausência de prova de prejuízo não elimina a exigibilidade da cláusula penal, nos termos do artigo 416 do CC. Entretanto, a inexistência de consequências extraordinárias demonstradas, somada à recuperação do bem e à proporção entre a penalidade e os pagamentos, deve ser considerada na sua redução equitativa.
Diante dessas particularidades, reputo adequada a retenção de 10% dos valores efetivamente destinados ao pagamento do preço, suficiente para compensar os custos ordinários decorrentes da ruptura, sem impor perda patrimonial desproporcional ao consumidor.
Esse percentual compreende a cláusula penal e as despesas administrativas ordinárias inerentes ao desfazimento, não sendo admissível acrescentar despesas da mesma natureza genericamente indicadas.
DA TAXA DE FRUIÇÃO
A requerida sustenta que o autor foi imitido na posse do lote, pretendendo a dedução de valores relativos à fruição.
A análise dessa cobrança exige a verificação de seus pressupostos contratuais, da efetiva disponibilização da posse e do período correspondente. A ausência de construção, isoladamente considerada, não dispensa esse exame.
O item E.1, alínea “a”, do quadro-resumo (mov.1) estabelece a incidência da fruição a partir da efetiva imissão na posse, condicionada ao cumprimento dos requisitos contratuais. Os itens D.5 e D.6, por sua vez, vinculam a eficácia do negócio à quitação da corretagem e ao pagamento da primeira parcela destinada ao preço.
A previsão abstrata de entrega da posse não comprova, por si só, a implementação dessas condições, nem identifica o intervalo durante o qual o adquirente teria permanecido com a disponibilidade do bem.
Nesse sentido, o STJ reconhece que a existência de cláusula contratual de transmissão da posse não dispensa a comprovação dos pressupostos fáticos necessários à cobrança dos encargos correspondentes:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. FRUIÇÃO E IPTU. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA POSSE EFETIVA. A previsão contratual de transmissão da posse na assinatura do instrumento não basta para impor ao adquirente os encargos decorrentes de seu exercício. Mantida a conclusão do Tribunal de origem de que não foi demonstrada a efetiva imissão do comprador na posse, cuja revisão exigiria reexame probatório, vedado pela Súmula nº 7/STJ. A ausência desse pressuposto fático impede o acolhimento da pretensão de cobrança da fruição e do IPTU. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao contrato celebrado em 2017. Redução da cláusula penal fundada nas circunstâncias concretas, igualmente insuscetíveis de reexame em recurso especial. Recurso especial não provido.[6]
No caso, a requerida não demonstrou suficientemente o cumprimento das condições estabelecidas para a imissão na posse, tampouco individualizou, mediante documentação idônea, as datas de início e término do período utilizado para a cobrança.
O registro de cancelamento da venda no demonstrativo financeiro evidencia o encerramento do vínculo, mas não supre a comprovação desses marcos.
Por se tratar de fato que reduz o direito à restituição, incumbia à requerida demonstrar os pressupostos da dedução, conforme o artigo 373, inciso II, do CPC.
Desse modo, afasto a dedução a título de fruição, diante da insuficiência de comprovação da posse e de seu período, sem necessidade de afirmar a impossibilidade abstrata da cobrança em todo contrato relativo a lote não edificado.
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
A comissão de corretagem remunera a atividade de intermediação destinada à aproximação das partes e à obtenção do resultado previsto no contrato de mediação.
Nos termos do artigo 725 do CC, alcançado o resultado útil da intermediação, o posterior arrependimento de um dos contratantes não afasta, por si só, o direito à remuneração. A conclusão do serviço não se confunde com o cumprimento integral das obrigações assumidas na compra e venda, de modo que a comissão não depende, como regra, da quitação do preço.
O STJ reconhece que a posterior ruptura do negócio por inadimplemento do comprador não elimina o direito à comissão quando alcançado o resultado da mediação:
CORRETAGEM EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO. POSTERIOR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SUBSISTÊNCIA DO DIREITO À COMISSÃO. A controvérsia envolve a remuneração do corretor após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, seguidos do inadimplemento do adquirente. À luz do artigo 725 do Código Civil, a desistência posterior não afasta a remuneração quando o trabalho de mediação já alcançou seu resultado útil. No caso examinado, a formalização da promessa e o pagamento inicial evidenciaram a obtenção desse resultado, permanecendo devida a comissão apesar do desfazimento posterior. Recurso especial desprovido.[7]
No caso, houve aproximação das partes, celebração do contrato e início de sua execução mediante pagamentos realizados pelo autor. A rescisão decorreu de culpa exclusiva do comprador, que deixou de adimplir as prestações em razão de dificuldades financeiras, sem demonstração de descumprimento contratual da vendedora ou de falha no serviço de intermediação.
A impossibilidade financeira do adquirente, embora explique o inadimplemento, não transfere à requerida a responsabilidade pelo desfazimento nem torna inútil, retroativamente, o serviço que viabilizou a contratação.
Quanto à informação sobre o encargo, o item D.3 do quadro-resumo (mov. 1) indica expressamente a comissão de R$ 3.383,25 e identifica seus beneficiários. O item D.4 esclarece a responsabilidade do adquirente pelo pagamento, enquanto o item D.5 estabelece que as primeiras parcelas serão destinadas à quitação da corretagem.
Essas disposições devem ser interpretadas conjuntamente. Embora a corretagem seja distinguida do preço do imóvel, o contrato disciplina a destinação dos pagamentos iniciais à satisfação daquela obrigação.
Considerando os pagamentos reconhecidos, no total de R$ 9.630,12, e a destinação expressamente estabelecida para as primeiras parcelas, reconheço, no conjunto dos elementos apresentados, que R$ 3.383,25 correspondem à remuneração da intermediação, devendo ser segregados das quantias destinadas ao preço do lote.
Desse modo, admito o abatimento da comissão de corretagem no valor de R$ 3.383,25, uma vez que o serviço alcançou seu resultado útil e a rescisão decorreu de culpa exclusiva do comprador.
A verba será excluída da base de cálculo da retenção de 10% relativa à cláusula penal, evitando sua consideração simultânea como remuneração da intermediação e pagamento do preço.
DOS ENCARGOS MORATÓRIOS, DOS TRIBUTOS E DAS DESPESAS DE COBRANÇA
O artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/1979 admite a dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso.
Nesse ponto, o demonstrativo financeiro discrimina R$ 104,27 de multa, R$ 118,95 de juros de atraso e R$ 16,46 de correção do atraso, totalizando R$ 239,68.
Esses valores decorrem da mora verificada durante a execução contratual e não constituem pagamento do preço. Sua exclusão da base restitutória encontra suporte legal e documental, sem autorizar nova cobrança das mesmas rubricas.
Os juros remuneratórios e a atualização ordinária das parcelas, por outro lado, integram o preço parcelado efetivamente recebido. Não se confundem com os encargos de atraso e permanecem na base da restituição, ausente fundamento específico para sua exclusão.
Quanto ao IPTU e aos demais encargos vinculados ao lote, sua dedução pressupõe a demonstração da existência do débito, dos exercícios correspondentes e de sua vinculação ao período de responsabilidade do adquirente.
A atribuição contratual de responsabilidade tributária não equivale à prova da existência de dívida. A requerida não apresentou documentação suficiente para individualizar os débitos relativos ao lote objeto desta demanda.
Eventuais abatimentos realizados no distrato anterior não comprovam obrigação tributária referente ao lote nº 31 da quadra nº 11 e não autorizam nova dedução.
Também não foram demonstrados desembolsos específicos com cobrança extrajudicial, emolumentos ou outras despesas que justifiquem abatimento adicional. A mera estipulação de percentuais contratuais não supre a prova da ocorrência e da vinculação dessas despesas ao negócio desfeito.
Assim, admito a exclusão dos encargos de atraso documentalmente discriminados, no valor nominal de R$ 239,68, e afasto as deduções relativas a IPTU, demais tributos e despesas de cobrança não comprovadas.
DO MONTANTE E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO
Do montante total de R$ 9.630,12, devem ser excluídos R$ 3.383,25, correspondentes à comissão de corretagem, e R$ 239,68, relativos aos encargos moratórios, resultando em R$ 6.007,19 sujeitos à restituição.
Sobre essa base incide a retenção de 10%, a título de cláusula penal e despesas administrativas ordinárias, com devolução dos 90% restantes, correspondentes ao valor nominal de R$ 5.406,47 (cinco mil, quatrocentos e seis reais e quarenta e sete centavos), antes dos consectários legais.
Não se admite a incidência da penalidade sobre a comissão de corretagem ou sobre os encargos moratórios já excluídos, pois essas verbas não integram a base dos pagamentos destinados ao preço do imóvel.
Quanto à forma de devolução, embora o contrato estabeleça carência e parcelamento, sua aplicação deve observar a proteção conferida ao consumidor e a vedação à imposição de desvantagem exagerada.
A Terceira Turma do STJ, ao examinar contrato submetido às disposições introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, reconheceu a possibilidade de redução da penalidade e afastou o parcelamento da restituição.
Com efeito:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO SUBMETIDO À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. EXCESSIVIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. É possível reduzir a penalidade convencionada, ainda que respeitado o limite legal, quando sua aplicação se revelar manifestamente excessiva diante da natureza e da finalidade do negócio. No caso, a retenção de 10% do valor atualizado do contrato foi substituída por 25% dos valores pagos pelo comprador, preservando o equilíbrio da relação de consumo. A Terceira Turma considerou abusiva a devolução parcelada, à luz dos artigos 39 e 51 do CDC e do Tema nº 577/STJ, reconhecendo a subsistência da orientação da Súmula nº 543/STJ quanto à restituição imediata. Recurso especial provido.[8]
No mesmo sentido, o TJGO reconhece:
“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CONFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. [...] 1. Aplica-se o CDC às relações de compra e venda de imóveis entre incorporadora e pessoa física adquirente. 2. A rescisão por iniciativa do comprador autoriza a retenção de parcela dos valores pagos para recompor despesas administrativas (Súmula nº 543/STJ). 3. O STJ admite a retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, devendo o magistrado fixar o montante conforme as peculiaridades do caso concreto (REsp nº 2.106.333/RJ). 4. Revela-se excessiva a retenção de 25% em caso de lote não edificado, sem prova de fruição ou despesas extraordinárias, sendo adequada a redução para 10% (dez por cento) para evitar o enriquecimento sem causa. 5. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada (Súmula nº 543/STJ). 6. É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e destaque do valor (Tema nº 938/STJ). [...] 8. O termo inicial dos juros de mora em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018 é a data da citação, afastando-se a aplicação do Tema nº 1.002/STJ. [...] Apelação cível conhecida e parcialmente provida.[9]
Adota-se essa orientação, que compatibiliza a legislação especial com as normas consumeristas e preserva a aplicação da Súmula nº 543/STJ.
Na hipótese, a requerida já encerrou o vínculo contratual e recuperou a disponibilidade do imóvel, conservando a possibilidade de novamente comercializá-lo. A manutenção das quantias devidas ao autor durante novo período de carência, seguido de parcelamento, prolongaria os efeitos econômicos do negócio desfeito em desfavor do consumidor.
Desse modo, a restituição deverá ocorrer em parcela única, afastadas a carência e a devolução parcelada previstas no instrumento contratual.
DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS DE MORA
A correção monetária incidirá desde cada pagamento, pois constitui recomposição do poder aquisitivo das quantias recebidas, não estando seu termo inicial condicionado à prolação da sentença.
Deverá ser observado o IPCA, índice previsto no item D.2 (mov. 1) do quadro-resumo, em consonância com o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, que determina a atualização dos valores pelo índice contratualmente estabelecido para as parcelas do preço. Não há fundamento para sua substituição pelo INPC pretendido pela requerida.
Para a apuração, deverão ser excluídos de cada pagamento os encargos moratórios nele discriminados. A comissão de corretagem será apropriada aos pagamentos iniciais, em ordem cronológica, até atingir R$ 3.383,25, conforme a destinação prevista no item D.5 do contrato (mov. 1). Sobre os valores remanescentes incidirá a retenção de 10%, atualizando-se a parcela restituível desde a respectiva data de pagamento.
O crédito de R$ 2.763,42 será considerado na data de sua aplicação ao contrato, em 20/04/2023, observada a mesma ordem de apropriação dos pagamentos, sem sobreposição com a atualização referente ao distrato anterior.
Os juros de mora incidirão a partir da citação, nos termos do artigo 405 do CC, considerando que o vínculo contratual já havia sido encerrado e a requerida resistiu à restituição.
Não se aplica o termo inicial estabelecido no Tema nº 1.002/STJ, cuja tese se refere expressamente aos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, enquanto o contrato discutido foi celebrado em 2022.
Nesse sentido:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CONFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. [...] 5. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada (Súmula nº 543/STJ). [...] 8. O termo inicial dos juros de mora em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018 é a data da citação, afastando-se a aplicação do Tema nº 1.002/STJ. [...] V. DISPOSITIVO. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.[10]
Os juros serão calculados pela taxa legal prevista no artigo 406 do CC, na redação conferida pela Lei nº 14.905/2024, observada a metodologia legalmente estabelecida, sem cumulação indevida com a atualização monetária.
DOS DANOS MORAIS
O pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento.
A responsabilidade civil pressupõe a demonstração de conduta juridicamente imputável, dano e nexo causal. Embora a retenção excessiva justifique a recomposição patrimonial, não caracteriza, por si só, lesão aos direitos da personalidade.
No caso, o desfazimento decorreu de culpa exclusiva do comprador, que deixou de cumprir as obrigações assumidas por dificuldades financeiras. A controvérsia posterior diz respeito à extensão das deduções contratuais e ao montante a ser restituído, sem demonstração de circunstâncias que ultrapassem os efeitos econômicos da ruptura.
O reconhecimento do direito à restituição não implica, automaticamente, a configuração de dano moral. A reparação extrapatrimonial exige consequências que ultrapassem o descumprimento da obrigação e atinjam direitos da personalidade.
A esse respeito:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E CONCESSÃO COMERCIAL DE VEÍCULOS. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL. O desfazimento do negócio admite a reparação dos prejuízos materiais comprovados. Os lucros cessantes devem corresponder ao que razoavelmente deixou de ser auferido em consequência direta do evento, excluídos ganhos hipotéticos dependentes de acontecimentos futuros. O aborrecimento decorrente do descumprimento das obrigações contratuais, isoladamente, não configura dano moral indenizável. Embargos acolhidos para suprir omissões, com conhecimento e provimento parcial do recurso especial.[11]
In casu, não foram comprovadas exposição vexatória, cobrança abusiva, inscrição indevida em cadastro restritivo ou outra repercussão concreta sobre a honra, a imagem ou a integridade psíquica do autor.
A ausência de restituição, nas circunstâncias demonstradas, produz prejuízo patrimonial reparável pela devolução dos valores devidos, acrescidos de correção monetária e juros. O reconhecimento da excessividade da penalidade não autoriza presumir dano extrapatrimonial autônomo.
Assim, ausente comprovação de repercussão relevante sobre os direitos da personalidade, rejeito o pedido de indenização por danos morais.
DOS DANOS MATERIAIS
Quanto aos danos materiais, a recomposição patrimonial demonstrada corresponde à restituição das quantias apuradas nos tópicos anteriores.
Não há prova de despesas adicionais ou de outro prejuízo economicamente mensurável decorrente de conduta imputável à requerida. Por conseguinte, não cabe condenação material autônoma além da restituição reconhecida, sob pena de duplicidade de reparação pelo mesmo fato.
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, extinguindo o processo, com resolução do mérito, julgo parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para:
i) reduzir a cláusula penal para 10% dos valores destinados ao pagamento do preço do imóvel, após a exclusão da comissão de corretagem e dos encargos moratórios, afastando sua incidência sobre o valor atualizado do contrato;
ii) Condenar a requerida P4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. a restituir ao autor RODRIGO SILVA SANTOS, em parcela única, o valor nominal de R$ 5.406,47 (cinco mil, quatrocentos e seis reais e quarenta e sete centavos), apurado após os abatimentos de R$ 3.383,25 a título de corretagem e de R$ 239,68 relativos aos encargos moratórios, bem como a retenção de 10% sobre o saldo;
Sobre o montante apurado incidirão correção monetária e juros de mora, na forma e a partir dos marcos estabelecidos na fundamentação.
Sem custas finais e honorários advocatícios de sucumbência, salvo em caso de recurso, considerando a adoção do rito dos Juizados Especiais Cíveis, nos termos do artigo 54 da Lei n. 9.099/1995.
IV. DAS DEMAIS DISPOSIÇÕES
Eventuais embargos de declaração deverão ser opostos no prazo de 5 (cinco) dias, contados da ciência da decisão, nos termos do artigo 49 da Lei nº 9.099/95.
Interposto recurso inominado no prazo de 10 (dez) dias, contado da ciência da sentença, e comprovado o respectivo preparo nas 48 (quarenta e oito) horas seguintes à interposição, independentemente de intimação, salvo hipótese de gratuidade da justiça, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias, após o que remetam-se os autos à Turma Recursal competente, nos termos dos artigos 42 e 54, parágrafo único, da Lei nº 9.099/95.
Transitada em julgado, não havendo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.
Após o trânsito em julgado, e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Porangatu/GO, data do sistema.
GABRIELA DE ALMEIDA GOMES
Juíza de Direito
[1] (TJGO, AC 5392405- 77.2021.8.09.0051, relator des. William Costa Mello, 1ª C. Cível, DJe 18/04/2024)
[2] https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU
[3] (STJ, REsp nº 2.100.634/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 08/06/2026, DJEN de 11/06/2026). scon.stj.jus.br
[4] (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5138695-42.2023.8.09.0024, DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 28/04/2026 07:21:17)
[5] (TJGO, Apelação Cível nº 5280846-37.2025.8.09.0064, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, decisão monocrática publicada em 30/05/2026).
[6] (STJ, REsp nº 1.985.207/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025).
[7] (STJ, REsp nº 1.339.642/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/03/2013, DJe de 18/03/2013. scon.stj.jus.br).
[8] (STJ, REsp nº 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 09/12/2025, DJEN de 12/12/2025).
[9] (TJGO, Apelação Cível nº 5280846-37.2025.8.09.0064, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, decisão monocrática publicada em 30/05/2026).
[10] (TJGO, Apelação Cível nº 5280846-37.2025.8.09.0064, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, decisão monocrática publicada em 30/05/2026)
[11] (STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no REsp nº 790.903/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 05/12/2013, DJe de 10/02/2014).
