Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 7ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 7° ANDAR - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-000 - Fone: 41-99292-0027 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0026805-68.2020.8.16.0001 Processo: 0026805-68.2020.8.16.0001 Classe Processual: Alienação Judicial de Bens Assunto Principal: Alienação Judicial Valor da Causa: R$115.000,00 Requerente(s): MARELI DE FATIMA DA CRUZ Interessado(s): MADELEINE CAMPAGNHOLO I – RELATÓRIO MARELI DE FÁTIMA DA CRUZ propôs a presente “Ação de Extinção de Condomínio e Alienação Judicial com Pedido de Liminar de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Alugueres” em face de MADELEINE CAMPAGNHOLO, com a seguinte narrativa: a] as partes são condôminas do imóvel objeto da matrícula n. 45.012, do 5º Registro Imobiliário de Curitiba, situado na Rua Paraíba, nº 3216, Edifício Filastrio da Costa Netto, apartamento 302, 3º andar, Bairro Guaíra, em Curitiba, na proporção de 50% cada, ante a expedição de Carta de Adjudicação do imóvel em seu favor desde 26/06/2020; b] o imóvel para fins de IPTU tem valor venal de R$ 144.300,00 e apartamento no mesmo prédio é oferecido para venda no valor de R$ 230.000,00; c] a Ré utiliza exclusivamente o imóvel, sem qualquer pagamento à Autora correspondente a sua cota parte; d] encaminhou notificação à Ré indicando exercício de direito de preferência para aquisição de sua cota parte, sem êxito na composição amigável; e] tratando-se de bem indivisível, requer a extinção do condomínio e a alienação do imóvel. Com invocação aos dispositivos legais, destaca seu direito à percepção de aluguel pelo uso do bem comum, discorre sobre prejuízos suportados e pede “o deferimento da tutela de urgência para fins de determinar que a Requerida seja obrigada a realizar o pagamento de alugueres mensais referentes ao percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor de locação do imóvel, tendo em vista estar usufruindo exclusivamente do imóvel, bem como seja determinado que Requerida permita a visitação e a consequente venda do imóvel, sob pena de fixação de multa diária a ser arbitrada por Vossa Excelência, não inferior a R$ 1.000,00 (mil reais) e revertida em favor da Requerente”. No mérito, formula a extinção do condomínio, mediante alienação judicial do bem comum e a condenação da Ré ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo a partir da citação. Acompanham a inicial documentos (seq. 1.2/1.9). Determinada apresentação de laudos do valor da locação (seq. 16.1), atendido pela Autora (seq. 19.1). Deferida a medida liminar (seq. 21.1), decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná (seq. 100.1). Em Contestação (seq. 29.1), a Ré defende que a Autora “jamais foi herdeira ou meeira deste bem, vez que não mantinha qualquer relacionamento com sr. Carlos quando do falecimento”, tratando-se de bem particular, pois adquirido antes do relacionamento com a Autora. Ainda, defende a configuração da usucapião, com aquisição da pretensão aquisitiva pela ocupação do imóvel desde 1988. Ao final, pede a improcedência dos pedidos formulados e juntou documentos (seq. 29.2/29.19). A Autora apresentou Impugnação à Contestação (seq. 45.1), rechaçando os argumentos despendidos pela Ré e reiterando a procedência dos pedidos formulados na petição inicial. Acostou novos documentos. Oportunizada a especificação de provas, a Ré requereu a produção de prova oral, documental e emprestada (seq. 47.1 e 56.1), e a Autora o julgamento antecipado da lide (seq. 55.1). Revogado o benefício da assistência judiciária gratuita concedido à Autora (seq. 109.1). Acostada matrícula atual do imóvel (seq. 248.2) e inexitosa tentativa conciliatória entre as partes, anunciado o julgamento antecipado da lide (seq. 261.1). Vieram os autos conclusos para sentença. II – FUNDAMENTAÇÃO Cabível o julgamento antecipado da lide, porquanto a matéria controvertida é exclusivamente de direito, sendo despicienda a produção de prova oral em audiência, de conformidade com o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Adota este Juízo precedente do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, com fundamento no Código de Processo Civil, segundo o qual o julgador não é obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, caso já tenha encontrado razão suficiente para prolatar a decisão: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL COMPLETA. PESSOA JURÍDICA SEM FINS LUCRATIVOS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO COMPROVADA. ACÓRDÃO EMBASADO EM PREMISSAS FÁTICAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. 1. A Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e do cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese. Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade. Segundo entendimento pacífico desta Corte, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. 2. O deferimento do pedido de assistência judiciária gratuita depende da demonstração pela pessoa jurídica, com ou sem fins lucrativos, de sua impossibilidade de arcar com as custas do processo (Súmula n. 481/STJ). 3. No caso, rever o entendimento do Tribunal de origem de que não ficou demonstrada a hipossuficiência para concessão da assistência judiciária gratuita demandaria necessário revolvimento de matéria fática, o que é inviável em recurso especial (Súmula n. 7 /STJ).Agravo interno improvido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1889216 RJ 2021/0132449-3, Relator: HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 28/11/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2022 – destaquei). Adiante serão analisadas as questões relevantes e hábeis a motivar a presente sentença. Na espécie, a controvérsia exige aferir: a] a possibilidade de extinção do condomínio existente entre as partes sobre imóvel e a alienação judicial do bem comum; b] a obrigação da Ré quanto ao pagamento de indenização mediante “aluguel” pela utilização exclusiva do imóvel comum, com delimitação do período e eventual disponibilidade à Autora. Segundo os elementos fático-probatórios encartados aos autos, verifica-se a propriedade em condomínio pelas partes em relação ao imóvel registrado sob matrícula nº 45.012, do 5º Registro de Imóveis de Curitiba (seq. 1.8) – sendo Mareli herdeira do anterior co-proprietário Carlos Fernando Dias de Oliveira –, ora ocupado pela parte ré, subsistindo a intenção da Autora em desfazê-la. Do exame dos documentos coligidos ao feito, infere-se que a Autora e seu ex-companheiro Carlos Fernando Dias de Oliveira eram proprietários em conjunto do imóvel e, após a morte de Carlos Fernando, a Ré permaneceu residindo no local e em ação de inventário tornou-se co-proprietária. Especificamente em relação à propriedade do imóvel, demonstrada a expedição de carta de adjudicação (seq. 45.2), bem como registrada em matrícula a adjudicação da parte ideal de 50% do imóvel em favor da companheira supérstite MARELI DE FÁTIMA DA CRUZ, consoante decisão do Juízo do inventário dos bens deixados por Carlos (seq. 248.2): Assim, tratando-se a adjudicação forma de aquisição originária da propriedade, inequívoco concluir pela condição da Autora de coproprietária do imóvel, daí decorrendo a divisibilidade dos direitos e obrigações correspondentes em favor de ambas as coproprietárias. A propósito: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ADJUDICAÇÃO DE BEM MÓVEL. LAVRATURA DO RESPECTIVO TERMO. ATO PERFEITO E ACABADO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA (LIVRE E DESEMBARAÇADA DE RESPONSABILIDADE ANTERIOR). TRANSFERÊNCIA DO VEÍCULO NO DETRAN. NECESSIDADE DE BAIXA DAS RESTRIÇÕES. CABIMENTO - DECISÃO REFORMADA. 1. É considerada perfeita e acabada a adjudicação após a lavratura e assinatura do respectivo auto, sendo forma de aquisição originária da propriedade (livre e desembaraçada de ônus anterior), podendo o adjudicatário usufruir do bem. 2. Eventual vício no procedimento expropriatório por adjudicação poderá ser arguido por quem tiver interesse, em procedimento próprio, aplicando-se por analogia o disposto no art. 903, do NCPC. 3. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 16ª C.Cível - 0049772-81.2018.8.16.0000 - Londrina - Rel.: Desembargador Luiz Fernando Tomasi Keppen - J. 10.04.2019)” (TJ-PR - AI: 00497728120188160000 PR 0049772-81.2018.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Luiz Fernando Tomasi Keppen, Data de Julgamento: 10/04/2019, 16ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/04/2019). Outrossim, eventual tese de irregularidade da adjudicação suscitada pela Ré deverá ser dirimida junto ao Juízo competente, no qual tramitou o inventário e arrolamento, considerando ausência de competência deste Juízo comum para se imiscuir em questões já deliberadas em feitos diversos e inequivocamente preclusas. Neste contexto, atrelado ao fato de que registrado o bem em nome de ambas as partes, mostram-se então coproprietárias. Em relação à tese defensiva da Ré quanto aquisição originária da propriedade do imóvel por usucapião, embora alegue a ocupação do bem desde 1988, não há comprovação efetiva do exercício da posse mansa, pacífica e sem oposição após o falecimento do ex-cônjuge CARLOS, pois embora indicada ocupação da área descrita na inicial há anos, não o foi pacificamente após a morte de Carlos, a positivar o atendimento dos requisitos da usucapião. Sob este viés, evidente a controvérsia entre a Ré, ex-cônjuge de Carlos, e a Autora, sua companheira supérstite, sobre a posse exclusiva do local após a morte do até então coproprietário Carlos. Deste modo, havendo oposição ao pedido, conclui-se pela precariedade do exercício da posse pela Ré, não havendo o preenchimento dos requisitos necessários à aquisição originária de domínio do imóvel, além da ausência de demonstração da posse exclusiva sobre o bem após o falecimento de CARLOS, que até então era também coproprietário do imóvel junto com a ex-cônjuge MADELEINE, razão pela qual impossibilitada a contagem anterior do prazo para fins de usucapião em face da Autora, a qual passou a ser coproprietária do bem apenas em 2020 (data da expedição da carta de adjudicação). Neste aspecto, segundo a firme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários” (STJ, 4ª T., REsp 668131/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 14.09.2010) – circunstância não demonstrada nos autos pela Ré. Sobre tal questão, prestadia a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Paraná, ora exemplificada: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO/ORDINÁRIO. ARTIGOS 1.238 E 1.242, DO CÓDIGO CIVIL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. MANUTENÇÃO. 1. POSSE EXCLUSIVA DE HERDEIRO COM ÂNIMO DE DONO. NÃO COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA POSSE PRO INDIVISO. ATOS DE PERMISSÃO E TOLERÂNCIA DOS PROPRIETÁRIOS DE CUJUS E COERDEIROS. REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. - Admite-se, em casos excepcionais, que um herdeiro venha a usucapir um imóvel objeto da herança, em detrimento dos demais, quando demonstrar ter exercido posse exclusiva, com animus domini, pelo lapso temporal legalmente exigido. - No caso, o autor não se desincumbiu de comprovar o exercício de posse com ânimo de dono, tendo o conjunto probatório revelado a sua ocupação com relação de dependência aos proprietários/genitores de cujus, mediante permissão, e tolerância dos demais familiares herdeiros.2. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. ARTS. 79 E 80, DO CPC. INAPLICABILIDADE. CONDUTA DOS AGRAVANTES QUE NÃO EXCEDE OS LIMITES DO DIREITO DE RECORRER. INOCORRÊNCIA DE ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE ACOLHIMENTO DA TESE DE DEFESA INCAPAZ DE ENSEJAR O RECONHECIMENTO DE INTUITO PROTELATÓRIO. - É incabível a condenação dos sujeitos processuais à pena de litigância de má-fé (art. 79 do CPC) quando ausente nos autos qualquer indício de adoção das condutas descritas no art. 80, do CPC.- A busca por meios legais para que seja reconhecido um direito, ainda que, a partir das provas, se conclua pela improcedência da pretensão, não pode ter o condão de configurar litigância de má-fé, sobretudo quando não constatada a suposta alteração da verdade dos fatos, e sim a mera defesa do fato controvertido (natureza da posse).Recurso parcialmente provido.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000454-87.2019.8.16.0132 - Peabiru - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 18.09.2023). “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE DOMÍNIO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO DO IMÓVEL POR HERDEIRO, EM DETRIMENTO DOS DEMAIS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA POSSE “AD USUCAPIONEM” PELOS AUTORES. POSSE PRECÁRIA. DECORRENTE DE MERA PERMISSÃO. ART. 1.208/CC. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DECLARATÓRIA. PROVIMENTO.1. Nos termos da sedimentada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários” (STJ, 4ª T., REsp 668131/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 14.09.2010)2. Comprovado nos autos que a coautora passou a residir no imóvel, ainda com seu extinto genitor, por ato de mera permissão, permanecendo a ali residir, mesmo após o falecimento do proprietário, por não terem os demais herdeiros ingressado com o inventário dos bens, é de rigor constatar a precariedade da posse exercida, nos termos do art. 1.208/CC, já que, com a abertura da sucessão a posse e propriedade fora transferida em comum aos herdeiros (art. 1.784/CC), sendo de rigor a reforma da sentença, julgando-se improcedente a pretensão declaratória de domínio dos imóveis discutidos, com inversão da sucumbência. 3. Apelação Cível à que se dá provimento.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0001459-03.2017.8.16.0137 - Porecatu - Rel.: SUBSTITUTO FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 26.06.2023). “APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE AUTORA - AÇÃO DE USUCAPIÃO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - 1. PRELIMINARMENTE - 1.1.ERRO MATERIAL E CONTRARIEDADE NA FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS - ACOLHIMENTO - SENTENÇA PROLATADA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS QUE DEVE OBSERVAR OS PARÂMETROS POSTOS NO ART. 85, §2º, DO NCPC - READEQUAÇÃO COM A VERIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS LEGAIS NO CASO CONCRETO - 1.2. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA E PARCIALIDADE NO JULGAMENTO - NÃO ACOLHIMENTO - MAGISTRADO SENTENCIANTE QUE É O DESTINATÁRIO FINAL DA PROVA - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO - PRODUÇÃO PROBATÓRIA SUFICIENTEMENTE OPORTUNIZADA ÀS PARTES - INDEFERIMENTO DE INQUIRIÇÃO DURANTE AUDIÊNCIA QUE SE SUBSUME AO PODER DO MAGISTRADO DE DIRIGIR O PROCESSO E DE INSTRUIR O FEITO DE FORMA PERTINENTE - MAGISTRADO QUE SE ATEVE ÀS PROVAS E ALEGAÇÕES DOS AUTOS - PARCIALIDADE NÃO VERIFICADA - 2. MÉRITO - ALEGAÇÃO DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A USUCAPIÃO - NÃO ACOLHIMENTO - COMPANHEIRA QUE PERMANECEU NA POSSE DO BEM APÓS FALECIMENTO DE COMPANHEIRO, PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL - PROPRIEDADE DE BEM QUE SE TRANSFERE A TODOS OS HERDEIROS EM CONDOMÍNIO, COM O FALECIMENTO DO PROPRIETÁRIO - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.791 DO CC (PRINCÍPIO DA SAISINE) - PRECEDENTES - IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DE INVENTÁRIO POR AÇÃO DE USUCAPIÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE AD USUCAPIONEM - COMPOSSE DA AUTORA COM OS HERDEIROS QUE NÃO FOI AFASTADA NO CASO - POSSE EXCLUSIVA NÃO DEMONSTRADA - 3. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - AC - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - Un�nime - J. 07.12.2016). Destaca-se o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quanto a necessidade de demonstração da posse exclusiva e sobre a totalidade do bem cuja propriedade é exercida em condomínio, sob pena de rejeição da pretensão de usucapião: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA. 1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02). 5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02. 6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. 7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem. 8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.” (REsp n. 1.631.859/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 29/5/2018). Com efeito, para o reconhecimento da usucapião, não basta a prova do lapso temporal da posse, a qual deve ser mansa e pacífica, independentemente de justo título e boa-fé, pois o escopo do instituto é promover a justiça. Destarte, a medida beneficia aquele que faz utilização do bem, não protegendo quem manteve-se inerte e não utilizou o bem, ou não se opôs à sua utilização por outra pessoa, o que não foi verificado na espécie. Estas condições não foram provadas satisfatoriamente pelos documentos trazidos aos autos, que embora indicaram a posse prolongada da Ré sobre o bem, não demonstraram a pacificidade da pretensão e tampouco ausência de oposição de MARELI após o falecimento do até então coproprietário CARLOS em 2012 - data em que surgiu sua legitimidade e interesse para discutir sobre a posse e propriedade do bem. Também, imperioso repisar a abertura por MARELI do inventário dos bens deixados pelo falecimento de CARLOS já no ano de 2013, inclusive com pedido de adjudicação da parte ideal de 50% do Apartamento nº 302, do Edifício Filastrio da Costa Netto (até então de propriedade do falecido Carlos) – circunstância que ratifica a existência de discussão e não pacificidade da questão desde o momento em que exsurgiu seu interesse e legitimidade para tanto. Destarte, superada a questão, inequívoco que o bem é indivisível e impossível a residência das partes no mesmo local, sendo hábil o desfazimento da propriedade comum. Acerca da extinção de condomínio, o artigo 1.320, caput, do Código Civil dispõe: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.”. De seu turno, os requisitos da alienação do bem comum estão elencados no artigo 1.322, Código Civil, restando atendidos pela Autora no caso: “Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.”. Também sobre o tema, consoante a Jurisprudência, preenchidos os requisitos legais, é possível a extinção do condomínio, ante a impossibilidade de se manter uma parte vinculada a outra quando manifestada vontade em sentido contrário, tratando-se de direito potestativo do coproprietário, passível de ser exercido a qualquer tempo: “EMENTA 1) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE BEM INDIVISÍVEL MEDIANTE ALIENAÇÃO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE ACORDO. DIREITO POTESTATIVO. DIVERGÊNCIA DE VALORES DA ALIENAÇÃO A SER DIRIMIDA MEDIANTE AVALIAÇÃO JUDICIAL IMPARCIAL, COMO DETERMINOU A SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA QUE RECAI SOBRE A RÉ-APELANTE, QUE RESISTIU AO DIREITO POTESTATIVO DO AUTOR-APELADO. a) Nos termos do art. 1.322 do Código Civil, a extinção do condomínio de coisa indivisível, mediante venda judicial e repartição dos quinhões, trata-se de direito potestativo da parte, inexistindo obrigação do condômino de permanecer em estado de comunhão por conveniência do outro. b) No caso, todos os requisitos foram preenchidos, visto que as partes são coproprietárias de imóvel indivisível, sendo que a própria Ré-Apelante confessa em sua contestação que não chegaram a acordo quanto à destinação do imóvel, visto que há divergência sobre o valor que cada parte acredita que o imóvel valha. c) Com efeito, a extinção do condomínio é direito potestativo do coproprietário, inexistindo obrigação do Autor-Apelado de aguardar a Ré-Apelante obter capital para comprar sua cota parte, bem como sendo irrelevante se as partes divergem quanto a valores de alienação, visto que o direito de extinção do condomínio, mediante venda judicial, é direito potestativo do Autor-Apelado. d) Conforme expressa previsão do art. 1.322, parágrafo único, do Código Civil, quando da venda judicial em sede de cumprimento de sentença, a Ré-Apelante terá preferência de adjudicar para si o imóvel, se propor condições iguais à melhor oferta. Caso não tenha capital ou não tenha interesse, o imóvel será vendido a terceiro e a Ré-Apelante receberá seu quinhão, liberando a quota parte do Autor-Apelado. e) Logo, havendo copropriedade do imóvel indivisível e ausência de acordo entre as partes, a sentença que declarou a extinção do condomínio e determinou a alienação judicial é escorreita e deve ser mantida. f) Quanto à sucumbência da demanda, considerando o princípio da causalidade, deve recair sobre a Ré-Apelante, visto que contestou a demanda, exercendo pretensão resistida ao direito potestativo do Autor-Apelado ao pedir improcedência da ação sob fundamento de falta de interesse de agir por ausência de prévia tentativa de acordo, o que é improcedente, como já visto, pois a própria parte confessa que não chegaram a acordo pois divergiam quanto a valores da alienação. g) Por fim, é igualmente improcedente a pretensão da Ré-Apelante de impedir a avaliação judicial do imóvel para fins da alienação, mediante uso da sua avaliação unilateral juntada à contestação, pois diante da controvérsia sobre o valor decorrente de avaliações colacionadas pelo Autor-Apelado, deverá ser realizada a avaliação judicial imparcial na fase de execução, nos termos do rito de avaliação previsto no art. 870 e seguintes do Código de Processo Civil, previamente à alienação do bem, como determinou a sentença. 2) APELO A QUE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0001841-26.2021.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA - J. 30.01.2023)” (TJ-PR - APL: 00018412620218160017 Maringá 0001841-26.2021.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Leonel Cunha, Data de Julgamento: 30/01/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/02/2023). “APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM COMUM. Autor ajuizou a demanda visando a extinção de condomínio sobre bem imóvel que mantém com a ré e sua alienação judicial. Sentença de procedência. Apelo da ré. Preliminar de negativa de prestação jurisdicional afastada. Mérito. Extinção do condomínio que é direito potestativo do condômino e pode ser exercido a qualquer tempo. Artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível. Sentença de procedência mantida. Recurso desprovido.” (TJ-SP - AC: 10055446220228260007 São Paulo, Relator: Lia Porto, Data de Julgamento: 31/08/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2023). “APELAÇÃO CÍVEL – COISA COMUM - Extinção de condomínio – Sentença de procedência que autoriza a alienação judicial de coisa comum – Inconformismo que não procede - Possibilidade de extinção do condomínio - Direito potestativo do condômino de, a qualquer tempo, postular a extinção do condomínio – Indivisibilidade econômica do bem comprovada – Estatuto do idoso que não regula a matéria posta em julgamento – Sentença mantida – Recurso desprovido.” (TJ-SP - AC: 10054468020218260664 SP 1005446-80.2021.8.26.0664, Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 24/01/2023, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/01/2023). Assim, considerando os documentos que instruíram a petição inicial, tem-se que a parte autora se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia, demonstrando fato constitutivo de seu direito – direito potestativo de extinguir o condomínio de imóvel indivisível –, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Quanto ao tema, prestadia a lição do doutrinador Cassio Scarpinella Bueno in “Manual de Direito Processual Civil: inteiramente estruturado à luz do novo CPC, de acordo com a Lei n. 13.256, de 4-2.2016”, 2ª ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2016, p. 350: “As disposições gerais tratam também do ônus da prova, que merece ser compreendido de forma dupla: primeiro, como regra dirigida às partes no sentido de estabelecer a elas como devem se comportar no processo acerca da produção da prova a respeito de suas alegações (que, em rigor, é o objeto do art. 373 aqui estudado). Segundo, como regra dirigida ao magistrado, no sentido de permitir a ele, no julgamento a ser proferido, verificar em que medida as partes desincumbiram-se adequadamente de seu ônus quando ainda não tenha se convencido acerca das alegações de fato relevantes para a prática daquele ato, em caráter verdadeiramente subsidiário, portanto, para vedar o non liquet. Nessa segunda acepção, o ônus da prova deve ser tratado como regra de julgamento, na primeira, como regra de procedimento. O caput do art. 373 assegura a regra clássica de atribuição do ônus da prova: ao autor, cabe o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito; ao réu, o ônus da prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”. Portanto, preenchidos os requisitos legais, é imperioso o desfazimento da propriedade comum e extinção do condomínio, a fim de posterior alienação do imóvel, com observância às normas legais pertinentes. Em relação ao procedimento de alienação do bem, incide ainda o supratranscrito parágrafo único do artigo 1.322, CC, segundo o qual, poderá ser feita a licitação entre os condôminos, com preferência frente aos terceiros, na situação de igualdade de oferta: “Apelações cíveis. Ação de alienação judicial de bens. Condomínio. Sentença de procedência. Irresignação de ambas as partes. Recurso 1 (réus): Alegação de ausência de interesse de agir dos autores, ante a inexistência de pretensão resistida. Concordância em relação a venda do imóvel. Tese rejeitada. Extinção de condomínio. Desnecessidade de resistência de condômino. Discordância em torno da forma da venda. Requisitos do artigo 1.322 do Código Civil preenchidos. Desnecessidade de autorização do juízo do inventário. Cessação do condomínio entre o espólio e terceiros, que não perdem o direito potestativo de extinção do condomínio. Cabimento de honorários. Pretensão resistida. Apelo conhecido e não provido. Recurso 2 (autores): Regra de incomunicabilidade não se mantém quando da morte do cônjuge. Inventário ainda não concluído, no entanto, não permite a especificação do quinhão de cada herdeiro. Espólio, por meio de seu de representante, deve figurar nas ações de seu interesse. Ilegitimidade da parte confirmada, ainda que por fundamento diverso. Sucumbência mínima não reconhecida. Autor decai integralmente dos pedidos quanto à parte excluída do polo passivo. Apelo conhecido e não provido.1. “d) Conforme expressa previsão do art. 1.322, parágrafo único, do Código Civil, quando da venda judicial em sede de cumprimento de sentença, a Ré-Apelante terá preferência de adjudicar para si o imóvel, se propor condições iguais à melhor oferta. Caso não tenha capital ou não tenha interesse, o imóvel será vendido a terceiro e a Ré-Apelante receberá seu quinhão, liberando a quota parte do Autor-Apelado. e) Logo, havendo copropriedade do imóvel indivisível e ausência de acordo entre as partes, a sentença que declarou a extinção do condomínio e determinou a alienação judicial é escorreita e deve ser mantida. f) Quanto à sucumbência da demanda, considerando o princípio da causalidade, deve recair sobre a Ré-Apelante, visto que contestou a demanda, exercendo pretensão resistida ao direito potestativo do Autor-Apelado ao pedir improcedência da ação sob fundamento de falta de interesse de agir por ausência de prévia tentativa de acordo, o que é improcedente, como já visto, pois a própria parte confessa que não chegaram a acordo pois divergiam quanto a valores da alienação.” (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0001841-26.2021.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA - J. 30.01.2023)2. Recurso 1 conhecido e não provido e Recurso 2 conhecido e não provido.” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0012057-68.2019.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 17.08.2023). “Apelação - Extinção de Condomínio – Alienação de coisa comum – Procedência – Insurgência – Alegação de direito real de habitação e bem de família que não se aplica à espécie - Imóvel em condomínio – Homologação do valor de venda do imóvel após concordância da apelante – Preferência do condômino na compra – Alienação judicial do bem ocorre apenas quando não há concordância entre as partes quanto ao valor – Sentença mantida – Recurso improvido.” (TJ-SP - Apelação Cível: 1000043-41.2021.8.26.0047 Assis, Relator: Luiz Antonio Costa, Data de Julgamento: 17/02/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023). Em complemento, o artigo 730, do Código de Processo Civil estabelece: “Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903.”. No tocante à alienação, considerando que acostados apenas avaliação para locação do bem (seq. 19) e anúncio de venda de imóvel similar (seq. 1.9), ambos datados de 2020, deverá ser realizada avaliação judicial para apuração do valor atual do bem. O produto da venda destinar-se-á a MARELI e MADELEINE, na proporção de 50% cada, suportando a Ré (atual ocupante do bem) eventuais impostos e despesas incidentes sobre o imóvel, até a efetiva desocupação, sem olvidar da possibilidade de ulterior dedução de eventuais despesas pagas exclusivamente por esta durante o período e inequivocamente demonstradas nos autos. Neste sentido, segundo a jurisprudência, o valor comprovadamente pago exclusivamente pela Ré com IPTU, devidamente demonstradas em sede de liquidação de sentença, poderá ser abatido após a venda do imóvel, dividindo-se de forma igualitária o montante remanescente, a fim de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes: “Ação de extinção de condomínio, cumulada com arbitramento de alugueis – Sentença de parcial procedência – Insurgência da ré – Possível a extinção da composse em relação aos direitos que recaem sobre o imóvel por meio de alienação judicial em hasta pública – Partilha igualitária que se impõe, mas não em relação à integralidade do bem imóvel, mas somente quanto aos valores referentes ao financiamento quitados durante da união – Valor prago somente pela requerida que deverá ser abatido quando ocorrer a venda do imóvel, dividindo-se de forma igualitária o montante remanescente – Frutos e despesas advindos dos bens móveis e imóveis que devem compartilhados em 50%, desde a citação até eventual extinção de condomínio - Apuração em liquidação de sentença - Despesas com IPTU que devem ser demonstradas em sede de liquidação do julgado, devendo cada uma das partes arcar com 50% de referido montante – Ocupação exclusiva da requerida que enseja o pagamento de indenização pelo uso – Recurso parcialmente provido. Dá-se parcial provimento ao recurso.” (TJ-SP - AC: 10064343820218260297 SP 1006434-38.2021.8.26.0297, Relator: Marcia Dalla Déa Barone, Data de Julgamento: 23/02/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023). Por fim, quanto ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo do bem por Madeleine, repiso que comprovada a propriedade conjunta do imóvel por ambas as partes, bem como a ocupação exclusiva do bem pela Ré desde o falecimento de Carlos e encerramento de seu inventário. Então, reconhecido o direito da Autora à percepção dos direitos decorrentes da copropriedade do imóvel (especialmente a indenização decorrente do uso exclusivo pela Ré), pois o bem encontra-se registrado em nome de ambas as partes, mostrando-se então proprietárias, repisando a impossibilidade de rediscussão quanto a forma de aquisição, a qual já restou deliberada pelo Juízo competente e preclusa (seq. 45.2 e 98). Destarte, a situação narrada confere à Autora o domínio do imóvel na proporção devida (50%) e demais direitos concernentes. Neste ponto, incide o art. 1.394 do Código Civil, segundo o qual o usufrutuário tem "direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos" do bem sobre o qual recaiu o usufruto. Aliás, a continuidade da ocupação do imóvel unicamente pela Ré, sem o pagamento à Autora, ensejaria o enriquecimento ilícito da parte, vedado pelo ordenamento jurídico. A propósito, o entendimento jurisprudencial: “AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. COBRANÇA DE ALUGUEL – Autor que promoveu ação, postulando a extinção de condomínio sobre imóvel que foi objeto de partilha das partes, quando do divórcio - Sentença de parcial procedência, que reconheceu a existência de composse sobre o bem, determinando a Insurgência da ré – Alegação de impossibilidade jurídica do pedido, pela inexistência de condomínio, mas tão somente de composse - Não acolhimento – Descabimento – Composse e cotitularidade de direitos pessoais que ostentam valor econômico e também podem ser objeto de extinção por alienação judicial - Partes que são compossuidoras do bem imóvel - Arbitramento de aluguel – Possibilidade - Imóvel ocupado com exclusividade e sem qualquer contrapartida apenas pela ré - Autor que é cotitular dos direitos possessórios e que deve ser indenizado pelos frutos percebidos – Multa imposta nos embargos de declaração opostos pela ré que deve ser afastada, uma vez não configurado o intuito protelatório - Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10016494020228260348 Mauá, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 14/11/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2023). “AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL C/C EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Sentença de procedência. Insurgência do réu. Extinção de Condomínio. Impossibilidade jurídica do pedido. Imóvel que se encontra financiado perante a Imobiliária Nair Maria Ltda. Partes que não comprovaram a outorga da quitação pela credora fiduciária. Partes que não são proprietárias do bem, mas sim o credor fiduciário. Direitos possessórios e obrigacionais que são inalienáveis sem a anuência do credor fiduciário. Arbitramento de aluguel. Imóvel é ocupado com exclusividade e sem qualquer contrapartida apenas pelo réu, de forma que a cotitular dos direitos deve ser indenizada pela sua cota parte. Inteligência do artigo 1.319 do Código Civil. Sentença parcialmente reformada. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP - AC: 10034743820208260526 Salto, Relator: Ana Maria Baldy, Data de Julgamento: 26/05/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2023). Por sua vez, em relação ao termo inicial de pagamento de indenização na forma de alugueis pela Ré à Autora, deverá ser observada a data de citação de MADELEINE no presente feito, oportunidade em que tomou inequívoco conhecimento da oposição da Autora à ocupação exclusiva do bem comum, e a responsabilidade deve perdurar até a efetiva desocupação, nos termos da jurisprudência: "O marco temporal para o cômputo do período a ser indenizado, todavia, não é a data em que houve a ocupação exclusiva pela ex-cônjuge, tampouco é a data do divórcio, mas, sim, é a data da citação para a ação judicial de arbitramento de alugueis, ocasião em que se configura a extinção do comodato gratuito que antes vigorava" (STJ, REsp 1375271/SP , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 02/10/2017). “Apelação Cível – Extinção de condomínio – Alienação de coisa comum – Arbitramento de alugueis – Existência de tratativas para a venda dos imóveis – Irrelevância – Proprietários que não lograram êxito na colocação dos imóveis à venda ou locação – Situação de condomínio que não pode se perpetuar indefinidamente – Circunstância que aconselha a alienação do bem – Extinção do condomínio que corresponde a direito potestativo do condômino de, a qualquer tempo, postular a extinção (art. 1.320, do CC)– Pagamento de despesas incidentes sobre os imóveis de forma integral pelo apelante que não importa renúncia tácita a valores de alugueis pelos demais condôminos – Concordância dos demais coproprietários quanto à ocupação de um dos imóveis que não implicou a possibilidade de utilização do bem pelo apelante sem nada pagar – Viabilidade de fixação de alugueis em razão do uso exclusivo da coisa comum por um dos condôminos – Valor dos locativos – Apelantes que não requereram a realização de perícia com vistas a se apurar o valor do aluguel – Ausência, ademais, de avaliações ou pesquisas mercadológicas com vistas a embasar pedido de fixação de locativo em valor diverso – Sentença mantida – Recurso dos réus improvido. Recurso adesivo – Alteração do termo inicial do cômputo dos locativos – Descabimento – Notificação extrajudicial efetuada pelos recorrentes que não versou acerca de depósito de valores de alugueis – Parte recorrida que não foi constituída em mora em relação aos aluguéis – Data da citação que restou corretamente adotada como termo inicial para o cômputo dos aluguéis – Recurso adesivo dos autores improvido. Sucumbência Recursal – Honorários advocatícios – Majoração do percentual arbitrado em desfavor dos apelantes – Observância do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC.” (TJ-SP - AC: 10036212320218260011 São Paulo, Relator: José Joaquim dos Santos, Data de Julgamento: 18/04/2023, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2023). Para fixação do valor do aluguel, deverá ser realizada a média aritmética entre 03 (três) avaliações imobiliárias atualizadas e idôneas quanto ao valor do aluguel em relação ao imóvel comum. Em conclusão, impositiva a procedência dos pedidos formulados nesta “Ação de Extinção de Condomínio e Alienação Judicial com Pedido de Liminar de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Alugueres”, vez que a parte autora demonstrou fato constitutivo de seu direito no tocante à dissolução do condomínio sobre o imóvel comum e sua alienação, bem como à percepção de indenização mediante pagamento de alugueis pela utilização exclusiva do bem pela Ré. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pela Autora, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, por consequência: a] DETERMINO a extinção do condomínio sobre o imóvel descrito na petição inicial; b] AUTORIZO a alienação de referido imóvel, observadas as normas legais atinentes à espécie (inclusive nova avaliação judicial para apuração do valor atual), destacada a possibilidade de: a] preferência dos condôminos em relação a terceiros; b] abatimento de eventual valor comprovadamente pago exclusivamente pela Ré a título de despesas do bem e IPTU, devidamente demonstradas em sede de liquidação de sentença; c] CONDENO a Ré ao pagamento de 50% dos alugueres à Autora – desde a data da citação no presente feito, até a desocupação efetiva do imóvel. Em relação à fixação do valor do aluguel, deverá ser realizada em sede de liquidação de sentença a média aritmética entre 03 (três) avaliações imobiliárias atualizadas e idôneas quanto ao valor do aluguel em relação ao imóvel comum. Para cômputo dos acréscimos legais sobre o valor da condenação, caso inexistente convenção entre as partes, aplica-se: a] correção monetária pelo índice IPCA (alterações da Lei nº 14.905/24 ao parágrafo único do artigo 389, Código Civil), a partir de quando deveriam ter sido pagos os alugueis; b] juros de mora conforme a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia – SELIC (artigo 406, § 1º, CC), deduzindo-se o índice de atualização monetária aplicável (IPCA), desde os respectivos vencimentos; c] caso a subtração resulte em um valor negativo, a taxa de juros será considerada zero (artigo 406, § 3º, CC). Por fim, condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da Autora, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, conforme dispõe o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, tendo em vista o resultado final da demanda e o lapso temporal transcorrido. Suspensa a condenação da Ré ante a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita (seq. 37.1). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Carla Melissa Martins Tria Juíza de Direito
