Inteiro teor
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO MARANHÃO 2ª VARA DE SANTA INÊS Processo n.º 0804884-41.2025.8.10.0056 CLASSE CNJ: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: ARLINDO BARBERINO FILHO, GILMA DE OLIVEIRA BARBERINO EMBARGADO: MERCANTIL VALE COMERCIO E INDUSTRIA LTDA - ME Finalidade: Intimação do(s) Advogado do(a) EMBARGANTE: LARISSA MARIA PINHEIRO FERNANDES - MA23626 e Advogados do(a) EMBARGADO: BRUNO JOSE SIEBRA DE BRITO JORGE - MA8111-A, PABLO TOLEDO AYRES - MA8287, para tomar ciência da sentença a seguir transcrita: SENTENÇA "Trata-se de embargos à execução opostos por ARLINDO BARBERINO FILHO e outros em face de MERCANTIL VALE COMERCIO E INDUSTRIA LTDA - ME, em execução fundada em contrato de locação de imóvel urbano, por meio da qual se busca a cobrança de multa contratual e parcela de aluguel supostamente inadimplida. Sustenta o embargante, em síntese, a inexigibilidade das obrigações executadas, ao argumento de que o imóvel objeto da locação apresentava vícios relevantes, consistentes em infiltrações, mofo e vazamentos, circunstâncias que comprometeriam a habitabilidade do bem. Afirma que os problemas foram comunicados à administradora do imóvel por meio de mensagens eletrônicas, bem como documentados por fotografias e vídeos, sem que houvesse solução eficaz por parte do locador. Aduz que, diante da persistência dos vícios e da ausência de reparos adequados, houve a rescisão da locação, razão pela qual entende indevidas tanto a multa contratual quanto as parcelas locatícias cobradas na execução. O embargado apresentou impugnação, arguindo, preliminarmente, a inépcia dos embargos por ausência de requisitos legais, impossibilidade de oposição dos embargos em razão da inexistência de garantia do juízo e o caráter genérico e protelatório da defesa. No mérito, sustenta a exigibilidade do título executivo. É o relatório. Decido. Inicialmente, cumpre analisar as preliminares sustentadas pelo embargado. A preliminar de inépcia dos embargos não merece prosperar. Nos termos do art. 319 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), a petição inicial deve conter exposição dos fatos, fundamentos jurídicos e pedido. Examinando-se a peça inicial dos embargos, verifica-se que o embargante delimitou adequadamente a controvérsia, apontando a inexigibilidade da multa contratual e das parcelas locatícias em razão de vícios no imóvel locado, descrevendo os fatos e apresentando os fundamentos jurídicos pertinentes. Há narrativa lógica dos acontecimentos, indicação clara da causa de pedir e formulação de pedido determinado, circunstâncias que afastam a alegação de inépcia. Rejeita-se a preliminar. Também não prospera a alegação de impossibilidade de oposição dos embargos por ausência de garantia do juízo. Conforme a sistemática do art. 919 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), a garantia do juízo constitui requisito para a concessão de efeito suspensivo aos embargos, mas não impede o seu conhecimento. A jurisprudência consolidou entendimento no sentido de que a ausência de penhora ou depósito prévio não obsta a apreciação do mérito dos embargos à execução, tratando-se de requisito apenas para eventual suspensão do processo executivo. Assim, rejeita-se a preliminar. Igualmente não procede a alegação de que os embargos seriam genéricos ou meramente protelatórios. A peça inicial apresenta impugnação específica às obrigações executadas, indicando os fundamentos pelos quais se sustenta a inexigibilidade do título. Além disso, foram juntados aos autos documentos consistentes em registros de comunicação com a administradora do imóvel, fotografias e vídeos, os quais demonstram que a insurgência do embargante possui base fática concreta. Dessa forma, não se verifica qualquer indício de litigância meramente protelatória. Rejeitam-se, portanto, as preliminares suscitadas. No mérito, a controvérsia reside em verificar se a multa contratual e as parcelas locatícias executadas são exigíveis, diante da alegação de vícios no imóvel locado. Nos termos do art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), constitui obrigação do locador entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo em estado de servir ao fim a que se destina durante toda a vigência da locação. O conjunto probatório constante dos autos evidencia a ocorrência de problemas estruturais no imóvel, notadamente infiltrações em paredes e teto, presença de mofo em ambientes internos e vazamentos em instalações hidráulicas. Foram juntados aos autos fotografias retratando infiltrações e manchas de umidade nas paredes, vídeos demonstrando vazamentos e deterioração de partes do imóvel e registros de mensagens encaminhadas à administradora relatando os problemas e solicitando providências. Tais comunicações demonstram que o locatário cientificou a administradora do imóvel acerca dos vícios, buscando a adoção de medidas corretivas. Contudo, não há comprovação de que o locador tenha adotado providências efetivas para solucionar os problemas relatados. Embora inexista laudo pericial nos autos, tal circunstância não impede a formação do convencimento judicial, uma vez que o sistema processual brasileiro adota o princípio da persuasão racional ou livre convencimento motivado. Nos termos do art. 371 do Código de Processo Civil, o magistrado apreciará a prova constante dos autos independentemente do sujeito que a tiver promovido, indicando na decisão as razões de seu convencimento. Nesse contexto, a prova fotográfica e audiovisual constitui meio de prova plenamente admitido no processo civil, apto a demonstrar fatos materiais perceptíveis visualmente. Infiltrações, manchas de umidade, presença de mofo e vazamentos são fenômenos visualmente identificáveis, não sendo imprescindível a realização de prova técnica para constatação de sua existência quando há documentação visual clara e coerente. No caso concreto, as fotografias e vídeos apresentados revelam de forma consistente, áreas com intensa umidade nas paredes, proliferação de mofo nos produtos armazenados em estoque e vazamentos no teto do imóvel. Além disso, tais registros corroboram o conteúdo das mensagens enviadas à administradora, formando conjunto probatório harmônico. Importante destacar que o embargado não apresentou prova capaz de infirmar tais registros, limitando-se a negar genericamente a existência dos vícios. Assim, a ausência de prova pericial não compromete a validade da conclusão alcançada, pois o acervo probatório existente mostra-se suficiente para demonstrar a ocorrência dos defeitos apontados. A presença de infiltrações, mofo e vazamentos compromete a salubridade e a habitabilidade do imóvel, afetando diretamente o uso regular do bem para fins residenciais. Diante da comprovação de que tais problemas foram comunicados à administradora e não solucionados adequadamente, verifica-se que o locador não cumpriu o dever legal de garantir o uso regular do imóvel locado, previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Neste sentido, temos: Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. VÍCIOS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. DANO MATERIAL E DANO MORAL COMPROVADOS. PARCIAL PROVIMENTO SOMENTE PARA APLICAÇÃO EXCLUSIVA DA TAXA SELIC. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença da 4ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís, que declarou a rescisão de contrato de locação, com condenação ao pagamento de multa contratual, danos materiais e danos morais, em favor da parte locatária. A sentença considerou provada a existência de vícios graves no imóvel locado, que inviabilizavam seu uso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual foi motivada por vícios do imóvel ou por razões econômicas da locatária; (ii) saber se é devida a multa contratual prevista na cláusula sexta do contrato; (iii) saber se estão presentes os requisitos para indenização por danos materiais e morais; e (iv) saber se os juros moratórios devem ser calculados com base na Taxa Selic ou em índices cumulativos. III. RAZÕES DE DECIDIR A prova documental e testemunhal confirmou a existência de vícios estruturais graves, como infiltrações, desabamento de forro e alagamentos, que comprometiam o uso seguro do imóvel, violando os deveres legais do locador previstos no art. 22 da Lei nº 8.245/1991 e no art. 566 do CC. Os registros de tentativas de solução amigável, por e-mails e notificações extrajudiciais, evidenciam que o motivo da rescisão foi a persistência dos defeitos, e não mera conveniência econômica da locatária. A aplicação da multa contratual é devida, pois o inadimplemento decorreu da omissão da locadora quanto ao dever de conservar o imóvel em condições de uso. Os danos materiais, representados por valores pagos indevidamente e despesas com cartório, estão comprovados por documentos nos autos. A existência de danos morais à pessoa jurídica ficou caracterizada pela perda de credibilidade comercial em razão da exposição dos vícios aos parceiros e clientes, inclusive com ocorrência de acidente no imóvel. O valor fixado a título de dano moral (R$ 10.000,00) é adequado e razoável, considerando os transtornos suportados e a capacidade econômica das partes. 9. Quanto aos juros de mora, merece acolhimento o pedido de aplicação exclusiva da Taxa Selic, por já englobar juros e correção monetária, conforme entendimento do STJ. IV. DISPOSITIVO Apelação cível conhecida e parcialmente provida, apenas para determinar a aplicação exclusiva da Taxa Selic sobre os valores da condenação, mantidos os demais termos da sentença. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 422, 566, I, e 927; CPC, arts. 373, I, 926 e 927; Lei nº 8.245/1991, art. 22, I e IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43; STJ, REsp 1.370.126/PR, Rel. Min. Og Fernandes, 2ª Turma, j. 14.04.2015; STJ, AgInt no AREsp 1.199.672/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 04.10.2021; TJPE, Apelação Cível 0000177-55.2011.8.17.1480, Rel. Des. José Fernandes, 5ª Câmara Cível, j. 18.07.2012. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento à apelação, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Senhores Desembargadores Cleones Seabra Carvalho Cunha, Jamil de Miranda Gedeon Neto e Lourival de Jesus Serejo Sousa. Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça a Dra. Ana Lídia de Mello e Silva Moraes. São Luís, 18 de dezembro de 2025. Desembargado CLEONES SEABRA CARVALHO CUNHA RELATOR (ApCiv 0803963-29.2020.8.10.0001, Rel. Desembargador(a) CLEONES CARVALHO CUNHA, 3ª CÂMARA CÍVEL, DJe 19/12/2025) Aplica-se, nessa hipótese, o princípio da exceção do contrato não cumprido, previsto no Código Civil Brasileiro, segundo o qual nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação se não cumprir a sua própria. Dessa forma, não se revela legítima a cobrança de multa rescisória decorrente de rescisão motivada pelo descumprimento do próprio locador. Do mesmo modo, a parcela locatícia exigida no período em que o imóvel apresentava vícios relevantes e não solucionados mostram-se inexigíveis, uma vez comprometido o pleno uso do bem. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos à execução, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), para: declarar a inexigibilidade da multa contratual prevista no contrato de locação; reconhecer a inexigibilidade das parcelas locatícias objeto da execução; extinguir a execução em relação aos valores cobrados. Condeno o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Traslade-se cópia desta decisão para os autos do processo de execução. Após o trânsito em julgado destes embargos e tomadas as providências necessárias para o recolhimento das custas, arquivem-se, com as cautelas de praxe. Santa Inês/MA, Quarta-feira, 04 de Março de 2026. Ivna Cristina de Melo Freire - Juíza de Direito – Titular da 1ª Vara de Santa Inês/MA, respondendo (PORTARIA-CGJ Nº 2997, DE 10 DE JULHO DE 2024)". Santa Inês/MA, Sexta-feira, 06 de Março de 2026. THAMIRES RAFAELLE N. NUNES Aux. Judiciária
