Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0800984-09.2025.4.05.8500 AUTOR: ADRIANA DOS SANTOS FEITOSA REU: NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA 1. RELATÓRIO. ADRIANA DOS SANTOS FEITOSA ajuizou Ação Ordinária contra a NASSAL- NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual pretende: a) PRELIMINARMENTE, que seja CONCEDIDA os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, de acordo com a Lei 1.060/50, em seu art. 4º, por não poder arcar com as custas processuais sem prejuízo da própria subsistência e de sua família; Seja julgada procedente a presente Ação; b) A citação das REQUERIDAS, na pessoa de seus representantes legais, conforme indicado no preâmbulo, no endereço ali também indicado, para que, querendo e podendo, contestem a presente peça exordial, Tratando-se as rés de pessoa jurídica, requer-se que a citação seja efetuada por intermédio do sistema de cadastro de processos em autos eletrônicos nos termos do art. 246, § 1º do Código de Processo Civil ou, caso as rés não contem com o cadastro obrigatório, que seja citada nos termos dos art. 246 e seguintes do Código de Processo Civil para responder no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados; c) Que seja considerado o prazo final da entrega do imóvel a data 30/10/2021, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, sendo o prazo final da entrega a data 30/04/2022, conforme consta no contrato com primeira Requerida; d) A responsabilização solidária das Rés nas condenações do presente litígio, nos termos do art. 7° do CDC; e) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, equivalente à 0,5% ao mês, sobre o valor do imóvel atualizado, desde a data de 30/10/2021, até a efetiva conclusão da obra (habite-se), com a entrega das chaves, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária, a contar do vencimento de cada prestação mensal, qual seja, o importe de R$ 38.850,96, conforme cálculo anexo. f) CONDENAR as rés ao pagamento de indenização de 1% (um por cento) do preço total do imóvel, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente pelo INCC, conforme estipulado em contrato, nos termos do § 2°, do art. 43-A, da Lei n° 4.591/64, em razão do descumprimento do contrato decorrente do abandono da obra, qual seja, o importe de R$ 77.701,93, conforme cálculo anexo. g) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais (art. 5º. CF/88 c/c arts. 6º, inciso VI e 927 do CC/02) no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser rateado entre às rés, sugerindose, com base na capacidade financeira das partes e no grau e extensão do dano; h) CONDENAR as requeridas ao pagamento das custas processuais, honorários advocatícios, no valor de 20% sobre o valor da condenação, consoante determina o § 2°, do art. 85 do CPC. i) Informa os Autores que não possuem interesse na realização de Audiência de Conciliação. Narrou que: A Autora, na data 28/05/2018, firmou contrato de compra e venda com a 1ª Requerida, o propósito Contratual foi a aquisição de um apartamento nº 208, bloco 03, empreendimento Garden Park Residencial com área de 47,79 m², no valor de R$165.160,72. (ANEXO 01- CONTRATO DE COMPRA E VENDA). Os valores de pagamento pactuados com a Construtora foram devidamente pagos pela parte autora, conforme ficha financeira em anexo. (ANEXO 02- FICHA FINANCEIRA). Consoante Contrato de Compra e Venda firmado com requerida, o prazo estipulado de entrega da unidade habitacional seria na data 30/10/2021, com prazo de prorrogação de 180 dias, findando em 30/04/2022, de acordo com a Cláusula VII do Contrato com a construtora Nassal. Após a assinatura do contrato com a construtora, a autora foi direcionada a realizar o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações- Recursos SBPE com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do devedor fiduciante- SFH. (ANEXO 03- CONTRATO COM A CEF). Na data 18/01/2022, a autora recebeu email da construtora informando que estaria se retirando do canteiro de obras e que não iria concluir as obras e que notificou a CEF sobre o fato e que esta passou a ser a responsável pela segurança do empreendimento, bem como pelo acionamento da seguradora a fim de que fosse contratada nova construtora para a conclusão do empreendimento. (ANEXO 04- NOTIFICAÇÃO). Ocorre que, até o presente momento a CEF não realizou a substituição da construtora e até a presente data o imóvel não foi entregue. Ante o exposto, é patente que o inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda por parte da Requerida enseja a aplicação da multa penal e juros moratórios. Com esse proceder, a Autora sofreu prejuízos de ordem material (juros moratórios/cláusula penal/) e, mais ainda, danos morais, esses motivados pelo atraso na entrega do tão sonhado imóvel, o que motivou, a propósito, o ajuizamento da presente ação judicial. Apresentou fundamentos jurídicos para embasar a sua pretensão. Juntou procuração e documentos. Concedido o benefício da justiça gratuita e determinada a citação dos réus. A CAIXA apresentou contestação, na qual impugnou a concessão dos benefícios da justiça gratuita e suscitou a sua ilegitimidade passiva, bem como a ausência de interesse de agir. Ainda, promoveu a denunciação à lide da construtora. No mérito, discorreu sobre os contratos vinculados ao PMCMV, os juros cobrados na fase de construção, os contratos, o atraso na obra e a cobrança dos encargos com as obras atrasadas; defendeu a inaplicabilidade do CDC; a inexistência de falha no serviço prestado e a responsabilidade da construtora pelo atraso na obra; a inexistência do dever de indenizar e a inocorrência de danos morais indenizáveis; a não comprovação da ocorrência de danos morais. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Juntou procuração e substabelecimento. A Construtora NASSAL não apresentou contestação. A parte autora apresentou réplica, na qual requereu, entre outras questões, a decretação da revelia da ré NASSAL. Foi juntada decisão deferindo o processamento da Recuperação Judicial da ré NASSAL. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO. 2.1. Do julgamento antecipado da lide Por considerar suficientes os documentos colacionados aos autos ao deslinde da questão, reputo cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, CPC. 2.2. Da revelia da construtora NASSAL Inicialmente, ressalto que a ré NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. não apresentou defesa, apesar de devidamente citada. Sobre o tema, a norma do arts. 344 e 345, I, do CPC/2015: Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor. Tal regra processual impõe ao réu o ônus de responder à demanda, sob pena de, não o fazendo, operar o fenômeno da revelia, cujos efeitos principais são a presunção de veracidade dos fatos articulados na inicial e a fluência dos prazos independente de intimação. Contudo, isso não assegura a vitória ao autor, uma vez competir ao magistrado aplicar o direito ao caso concreto, podendo ocorrer o julgamento de improcedência na hipótese de a parte autora não demonstrar ser detentora desse direito. Ressalte-se, pois, não se tratar de presunção absoluta, podendo o Juiz examinar se os fatos alegados repousam em qualquer elemento de prova. No caso, observo que não se aplica o art. 345, I, do CPC: Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se: I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação. É que os interesses são evidentemente conflitantes, na medida em que a CAIXA atribui a responsabilidade do atraso da obra à ré NASSAL. Assim sendo, decreto a revelia da ré NASSAL, com os efeitos do art. 344, do CPC. 2.3. Preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA. A CAIXA suscitou a sua ilegitimidade passiva. Argumentou que não participou do ilícito narrado e que a construtora é quem está em atraso na entrega do imóvel, sendo a responsável pela finalização do empreendimento. Sem razão. A atuação da CAIXA não se limitou à liberação de recursos. Atuou ativamente em diversas fases do empreendimento, exercendo poderes decisórios vinculantes. Cabia-lhe, por exemplo, o acompanhar o andamento da obra (item 4.14.1 do contrato) e substituir a construtora em caso de inadimplemento, como nos casos de paralisação ou atraso da obra (item 4.15 do contrato). Para ilustrar essa coparticipação, cumpre destacar sua interferência decisória em algumas etapas do projeto/construção: 4.9 O prazo para construção e legalização do imóvel é aquele constante da Letra "B.7.1", podendo ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA [...]. 4.15 SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA é substituída, mediante a vontade da maioria dos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei e nas hipóteses abaixo: [...] e) modificação do projeto pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras, orçamentos e demais documentos aceitos pela CAIXA e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CAIXA; f) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual; g) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA. [...] Nesse contexto, não há como afastar a legitimidade passiva da CAIXA. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DA CEF. SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. PRAZO E MULTA DIÁRIA. ADEQUAÇÃO E PROPORCIONALIDADE. LEGALIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra decisão que determinou a substituição da construtora responsável pela obra do Residencial Varandas J. Rodrigues, devido ao atraso na entrega do imóvel no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00. 2. A parte agravante alegou sua ilegitimidade passiva e que a decisão que impôs a substituição da construtora e a retomada das obras em 90 dias não é cabível, pois a responsabilidade da Caixa está limitada à liberação dos recursos financeiros e cobrança de encargos, não tendo responsabilidade direta sobre a construção ou o atraso na entrega do imóvel. A CEF também argumenta que a decisão está equivocada ao impor prazo fixo e multa diária, uma vez que a continuidade das obras depende de ações de terceiros, como a seguradora e a própria construtora. II. Questão em discussão 3. Verificar a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da CEF pelo atraso na entrega do imóvel e a adequação do prazo para a substituição da construtora. III. Razões de decidir 4. A tese de ilegitimidade passiva da CEF deve ser rejeitada. Da maneira como foi posta pela parte autora, ela se confunde com o mérito da demanda. Segundo a teoria da asserção, essa condição da ação deve ser aferida a partir das alegações da petição inicial. 5. A CEF, embora se apresente como agente financeiro, possui responsabilidade solidária no caso de atraso na obra, uma vez que suas cláusulas contratuais lhe conferem poderes além da mera liberação de recursos, incluindo a gestão do cronograma físico-financeiro da obra e a substituição da construtora em caso de paralisação. 6. Precedente da 6ª Turma que envolve o mesmo tema (atraso na entrega da obra) e a CEF como responsável solidária, e também a mesma construtora (Nassal Nascimento e Sales Construção LTDA), citando ainda outros julgados do TRF5: PROCESSO: 08095076720234050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 19/12/2023. 7. É cabível a responsabilidade solidária da parte agravante pelo atraso e paralisação da obra (defeito na prestação do serviço) que é fato incontroverso nos autos, estando configurados todos os pressupostos (danos, ato ilícito e nexo de causalidade) da responsabilidade civil contratual do banco. 8. A agravante indica que a obra teve início em 08/10/2019 e deveria ser entregue em 36 meses, e não nega que houve paralisação da obra em 18/01/2022, não trazendo aos autos nenhuma prova que a construtora foi substituída ou a obra tenha sido retomada até a presente data. 9. No que tange ao prazo fixado de 90 dias para a substituição da construtora, este se revela adequado, considerando o tempo já decorrido desde a paralisação das obras em 2022, fato admitido pela agravante, sendo que a CEF já deveria ter tomado providências cabíveis para a substituição da construtora. 10. A multa diária de R$ 1.000,00 é considerada proporcional à capacidade econômica da CEF, servindo como incentivo para o cumprimento da obrigação. 11. Precedente desta 6ª Turma sobre prazo e aplicação da multa: PROCESSO: 08050275720234058500, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 06/08/2024. IV. Dispositivo e tese 12. Agravo de instrumento desprovido. Mantida a decisão que determinou à Caixa Econômica Federal a substituição da construtora e a retomada da obra no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária. 13. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro e com poderes contratuais para gerenciar a obra, tem responsabilidade solidária pelo atraso na entrega do imóvel, devendo substituir a construtora e garantir a continuidade das obras dentro do prazo estipulado. Dispositivos relevantes citados: Art. 537 do Código de Processo Civil. Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 1903607 ES 2021/0152783-3. (TRF5, PROCESSO: 08147202020244050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 25/03/2025) Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA. 2.4. A impugnação à justiça gratuita. A CAIXA impugnou a concessão da gratuidade da justiça. Sobre essa questão, o art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC, dispõe: Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. [...] § 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. § 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Depreende-se, portanto, que para concessão da gratuidade da justiça basta a simples alegação da parte interessada, a qual se presume verdadeira. Por fim, o § 2º acima transcrito dispõe que o pedido somente poderá ser indeferido "se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a sua concessão", o que não ocorreu. Assim, rejeito a impugnação suscitada. 2.5. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor A relação entre o contratante e a construtora e entre ele e a instituição financeira são de consumo, afinal, enquadram-se perfeitamente nos conceitos legais previstos nos artigos 2º, 3º, § 2º e 29, do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, já que não restam dúvidas de que as construtoras e os bancos são fornecedores de serviços, quais sejam a construção da unidade imobiliária e a intermediação do crédito. As operações bancárias configuram nítida relação de consumo, conforme já assentado na Súmula 297 pelo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras." Outro não é o entendimento do Supremo Tribunal Federal que, através do Plenário e por maioria (nove votos a dois), decidiu, na ADI nº 2591, que as relações de consumo de natureza bancária ou financeira devem ser protegidas pelo Código de Defesa do Consumidor e julgou improcedente o pedido formulado pela Confederação Nacional das Instituições Financeiras (Consif). Vejamos excerto do julgado: CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ART. 5o, XXXII, DA CB/88. ART. 170, V, DA CB/88. INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS. SUJEIÇÃO DELAS AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EXCLUÍDAS DE SUA ABRANGÊNCIA A DEFINIÇÃO DO CUSTO DAS OPERAÇÕES ATIVAS E A REMUNERAÇÃO DAS OPERAÇÕES PASSIVAS PRATICADAS NA EXPLORAÇÃO DA INTERMEDIAÇÃO DE DINHEIRO NA ECONOMIA [ART. 3º, § 2º, DO CDC]. MOEDA E TAXA DE JUROS. DEVER-PODER DO BANCO CENTRAL DO BRASIL. SUJEIÇÃO AO CÓDIGO CIVIL. 1. As instituições financeiras estão, todas elas, alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo Código de Defesa do Consumidor. 2. "Consumidor", para os efeitos do Código de Defesa do Consumidor, é toda pessoa física ou jurídica que utiliza, como destinatário final, atividade bancária, financeira e de crédito. [...]. (ADI 2591, Relator(a): Min. CARLOS VELLOSO, Relator(a) p/ Acórdão: Min. EROS GRAU, Tribunal Pleno, julgado em 07/06/2006, DJ 29-09-2006 PP-00031 EMENT VOL-02249-02 PP-00142 RTJ VOL-00199-02 PP-00481) Assim, em linhas gerais, os princípios informadores da relação de consumo, como o da boa-fé, lealdade, a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável aos consumidores, dentre outros, são aplicáveis à interpretação dos contratos firmados pelas construtoras do empreendimento e pelas instituições financeiras, sempre em busca de um equilíbrio entre as partes contratantes. 2.6. O mérito. 2.6.1. Do atraso na entrega do imóvel. No caso, a parte autora firmou em 28/05/2018 Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda Associativo Construção com a construtora ré, para aquisição da unidade imóvel descrita na inicial, seguido de Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia, e outras Obrigações Apoio à Produção de Habitações - Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS (Contrato n. 8.7877.0676834-9), assinado pela parte autora, a construtora ré e a CAIXA em 27/11/2019. O contrato de financiamento firmado pela autora, NASSAL e CAIXA, prevê em nos itens "B.7.1", do quadro resumo, e Cláusula "4.9": [...] B.7 - Prazo total: B.7.1 - Construção/legalização: 27/09/2022 B.7.2 - Amortização: 360 meses [...] 4.9 O prazo para construção e legalização do imóvel é aquele constante da Letra "B.7.1", podendo ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA [...]. O contrato prevê ainda, em seu item 4.15: 4.15 SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA é substituída, mediante a vontade da maioria dos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei e nas hipóteses abaixo: [...] f) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual; g) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA. O prazo previsto contratualmente para término da obra, portanto, até 27/09/2022, com possibilidade de prorrogação por até 06 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra. Assim, considerando a possibilidade de prorrogação, o prazo final para a entrega da obra era até 27/03/2023. Ademais, há nos autos informação de que houve determinação de paralisação das atividades da construção civil pela Justiça do Trabalho (ACP n. 0000289-43.2020.5.20.0003), no período de 04/05/2020 a 17/07/2020, e que as obras em Sergipe ficaram 55 dias paralisadas, em decorrência da pandemia de COVID-19. Tal interrupção, contudo, já se encontra contabilizada nos 06 meses de prorrogação prevista no contrato, não alterando aquele termo final. Contudo, é fato incontroverso nos autos que, até o momento, a obra não foi entregue finalizada. Observo ainda que a NASSAL comunicou à CAIXA e à adquirente em 18/01/2022 a sua retirada do canteiro de obras, não tendo as requeridas, especialmente a CAIXA, apresentado qualquer informação, comprovada, acerca da regulação do sinistro junto à seguradora, a substituição da construtora e a finalização da obra do empreendimento. Nesse contexto, observa-se que desde 18/01/2022 a CAIXA tinha ciência do descumprimento do prazo para entrega da unidade, não tendo até o momento, informação de sua finalização, mesmo já tendo se passado mais de quatro anos desde aquela data. Ressalto que o Contrato firmado entre as partes não traz nenhum prazo para a CAIXA promover a substituição da construtora, estando as rés em mora perante a parte autora, a partir de 07/03/2023, seis meses após o prazo final de construção, já contada a prorrogação, incluindo a interrupção dos serviços em decorrência da pandemia de COVID-19. Deste modo, tanto a Construtora NASSAL quanto a CAIXA possuem responsabilidade pelo atraso da obra. A primeira pela não conclusão da obra no prazo contratado e a segunda pela demora na tomada de providências que lhe incumbiam contratualmente para substituição da construtora. Assim, devem responder solidariamente, conforme preceitua o art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. A construtora, contudo, mantém sua responsabilidade pelo atraso da obra até 18/07/2022, seis meses após a comunicação à CAIXA, a partir de quanto já poderia ter sido contratada a construtora substituta com prazo razoável. A partir dessa data, a responsabilidade fica transferida para a CAIXA, exclusivamente, ou de forma solidária com a nova construtora contratada, se esta concorrer para novo atraso na entrega da unidade imobiliária após a sua contratação. 2.6.2. Da reparação pelos danos suportados pela autora. Quanto à reparação pelos danos decorrentes do atraso na entrega da obra, observo que o STJ firmou duas teses no âmbito da sistemática dos recursos repetitivos: Tema 970 A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Tema 971 No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. No caso dos autos, o contrato firmado pelas partes, em que pese indiquem o prazo para conclusão das obras e a substituição da construtora em caso de sua não observância, não trazem cláusula penal para o caso de descumprimento do contrato pelas requeridas. Nesses termos, consoante entendimento firmado no Tema 971 pelo STJ, a cláusula penal prevista para o inadimplemento do adquirente deve ser considerada para fixação da indenização pelo inadimplemento pelo devedor. Em relação à impontualidade do comprador, o contrato traz as seguintes disposições: 10 IMPONTUALIDADE - O valor da obrigação em atraso será atualizado monetariamente aplicando-se o índice de atualização do saldo devedor do financiamento pelo critério pro rata die, da data de vencimento, inclusive, até a do pagamento, exclusive. 10.1 Sobre os valores em atraso incidirão: I) juros remuneratórios calculados pelo método de juros compostos, com capitalização mensal à taxa prevista na Letra "B.8"; II) juros moratórios à razão de 0.033% (trinta e três milésimos por cento) por dia de atraso; e III) multa moratória de 2% (dois por cento), nos termos da legislação vigente. Prevê também que: 22 LEILÃO EXTRAJUDICIAL Consolidada a propriedade em nome da CAIXA, o imóvel será alienado a terceiros, conforme procedimentos previstos no art. 27 da Lei 9.514/97. [...] 22.9 Consolidada a propriedade em nome da CAIXA, o(s) DEVEDOR(ES) lhe entregará(ão) o imóvel, livre e desimpedido, sob pena de pagamento à CAIXA, ou a quem vier a sucedê-la, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, o valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o item 22.1, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária em nome da CAIXA até a data em que este, ou seus sucessores, vier(em) a ser imitido(s) na posse do imóvel. Esclareço que, no julgamento do REsp n. 1.635.428 - SC, ao firmar a tese 970, o STJ aderiu ao entendimento do Exmo. Ministro Relator, que assim se manifestou: Nesse passo, é consabido que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório - uma condição - por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória. Ou ainda, como no presente caso, a cláusula penal pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo (quando se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio, isto é, defeituoso), recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória. Dessarte, o estabelecimento da prefixação da multa no próprio contrato atende aos interesses de ambas as partes, incluindo o do devedor em mora, na medida em que inequivocamente propicia segurança jurídica às partes ao dispensar a prova do dano, muitas vezes onerosa e difícil, podendo levar até mesmo a litígios que devem ser dirimidos por juiz ou árbitro. Com efeito, a interpretação dos arts. 389, 394 e 487 do CC deixa nítido que, não cumprida a obrigação no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir, se ainda lhe for útil, o cumprimento da obrigação principal, indenização por perdas e danos, mais juros de mora, atualização monetária e, se necessário o ajuizamento de ação, honorários advocatícios. A um só tempo, consagrando o princípio da reparação integral dos danos e prevenindo o enriquecimento sem causa do lesionado pela mora, o art. 402 do CC estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Observa-se, por oportuno, que a natureza da cláusula penal não exige, para o seu estabelecimento, o emprego das expressões tradicionais (cláusula penal, pena convencional ou multa). Ela existe e produz seus efeitos, desde que os interessados se sirvam desses e de outros termos equivalentes. Por outro lado, pode acontecer que não se trate de cláusula penal, embora os interessados assim o tenham expressado. Cumpre, em tal hipótese, pesquisar a verdadeira intenção das partes contratantes (...). De fato, como é notório e bem exposto em audiência pública pelo jurista Sylvio Capanema de Souza, habitualmente, nos contratos de promessa de compra e venda, há claúsula estabelecendo multa que varia de 0,5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, pois representa o aluguel que o imóvel alugado, normalmente, produziria ao locador. (...) Embora por dever lealdade não se desconheça haver alguns precedentes, um inclusive de minha relatoria - a grande maioria em sede de agravo interno, sem maior debate ou reflexão -, apontando a natureza de pena da cláusula moratória, na verdade, a sua natureza é eminentemente reparatória, ostentando, reflexamente, função dissuasória. Tanto a reparação civil quanto a punição ostentam função dissuasória. A dissuasória, no âmbito da responsabilidade civil (contratual ou extracontratual), diferencia-se da meramente punitiva por buscar dissuadir condutas futuras mediante reparação/compensação dos danos individuais (FACCHINI NETO, Eugênio. SARLET, Ingo Wolfgang (Org.). O novo código civil e a constituição. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 164). Tanto é assim que o art. 412 do CC/2002, em linha com as mais modernas legislações que se extraem do direito comparado e com a natureza meramente reparatória da cláusula penal moratória, estabelece, prevenindo o enriquecimento sem causa do lesionado, que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Já o art. 413 do Diploma civilista, com o mesmo intento de claramente conferir caráter reparatório, e não punitivo, da cláusula penal, dispõe que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. A doutrina amplamente majoritária anota a natureza eminentemente indenizatória da cláusula penal moratória quando fixada de maneira adequada: (...) Diante desse cenário, havendo a cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. (grifado) Naquele caso específico, entendeu a Corte Superior que a cláusula penal moratória avençada pelas partes previa a incidência de multa no percentual de 0,5% do preço do imóvel (estabelecido no contrato) por mês de mora, razoável à reparação dos danos patrimoniais, razão pela qual negou provimento ao recurso especial, assentando a impossibilidade de sua cumulação com lucros cessantes. No caso dos autos, em que há a previsão de penalidade moratória ainda maior, de multa de 2% acrescida de juros de 0,033% ao dia (ou 1% ao mês) sobre o valor da obrigação inadimplida, ou ainda de taxa de ocupação no valor correspondente a 1% do valor do imóvel, atualizado na forma contratual, cabível ainda mais claramente o entendimento ali definido. Destarte, consoante entendimento fixado pelo STJ nos temas 970 e 971, deve ser considerada a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento da adquirente para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, afastando-se a possibilidade de cumulação com lucros cessantes. Os danos morais são presumidos e inegáveis no caso em tela, pois, passados mais de quatro anos da data fatal para a entrega do imóvel, ainda não o recebeu e, destaque-se, sequer há ainda a previsão para tanto. O mutuário, ao adquirir sua casa própria, cria a expectativa de utilizar o bem para sua moradia, com a tranquilidade que se espera de tal aquisição. Ao descumprir os prazos contratuais, os réus frustraram tais expectativas, impingindo à autora sofrimento e angústia decorrentes da falta de entrega da moradia própria. Este juízo considera que a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), é suficiente para compensar a parte ativa pelos transtornos que lhe foram ilicitamente causados, a par de revelar condenação pedagógica às rés, a fim de que revejam suas condutas para os casos futuros, seja no que se refere ao dever de fiscalização/substituição da construtora (CAIXA), ou à observância dos prazos contratuais (Construtora NASSAL). 3. DISPOSITIVO Diante do exposto, rejeito as preliminares suscitadas pela ré e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos autorais, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos dos artigos 316 e 487, inciso I, do CPC para: 1) reconhecer a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CAIXA) pelos danos decorrentes do atraso na entrega da obra; 1.a) fixar o dia 27/03/2023 como termo inicial da mora da CAIXA, já considerando os prazos de prorrogação, incluindo a interrupção em razão da pandemia, considerando que a construtora manteve sua responsabilidade pela obra somente até 18/07/2022. 1.b) fixar a data da entrega do imóvel como termo final da mora da CAIXA, a ser posteriormente comprovada; 1.c) condenar a CAIXA a pagar à parte autora o valor correspondente a multa de 2%, acrescida de juros de 0,033% pro rata die, ambos sobre o valor atualizado do imóvel, devidamente atualizados; 2) condenar, ainda, a NASSAL- NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. e a CAIXA ECONOMICA FEDERAL, solidariamente, a repararem os danos morais suportados pela requerente, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Condeno a NASSAL e a CAIXA ao pagamento das custas processuais, à razão de 1/2 para cada uma, bem assim em honorários de sucumbência, na forma do art. 85 e 86, parágrafo único, do CPC, os quais fixo no percentual de 10% sobre o valor da condenação, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Interposto recurso de apelação, intimar a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, com posterior remessa ao TRF-5. Intimar.
