Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Limeira Avenida Comendador Agostinho Prada, 2651, Jardim Maria Buchi Modeneis, Limeira - SP - CEP: 13482-900 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000026-15.2025.4.03.6143 AUTOR: WHEBERT WAYNE MACIEL ADVOGADO do(a) AUTOR: LEILA MARIA CAMPOS MENEZES - SP378804 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VILAURBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CAMPANET EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - SPE - LTDA. ADVOGADO do(a) REU: ALEXANDRE BRAZAO CREAO - PA28386 ADVOGADO do(a) REU: GABRIELLY NASCIMENTO MIRANDA - PA39855 ADVOGADO do(a) REU: CRISTIAN ROBERT MARGIOTTI - SP159616 SENTENÇA Trata-se de demanda ajuizada pelo procedimento comum, distribuída originalmente junto à Justiça Estadual, com pedido de tutela de urgência, objetivando a autora: a) a rescisão dos contratos de compra e venda e de mútuo entabulados com as requeridas, como se extrai do item 3 da exordial (ID 350403244 - Págs. 9/10); b) a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00; c) a condenação das requeridas à restituição dos valores já pagos pelo autor, que perfazem R$ 21.046,18. Narra que em março/2022 celebrou com a requerida VILAURBE instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel e promessa de compra de imóvel localizado na Comarca de Araras/SP, porém não recebeu cópia do contrato assinado. O valor de venda do imóvel foi de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), e o pagamento foi ajustado da seguinte forma: a) entrada de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), parcelada em 26 prestações de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), financiada pela Construtora; b) financiamento de R$ 114.902,14 (cento e quatorze mil, novecentos e dois reais e quatorze centavos) junto à 2ª requerida, Caixa Econômica Federal; c) dação em pagamento de 15 (quinze) futuras unidades imobiliárias, tipo apartamento, cada qual com sua respectiva vaga de estacionamento, em favor da parte autora. Aduz o autor, contudo, que em razão de dificuldades financeiras acabou atrasando duas mensalidades, porém tinha intenção de continuar a pagar o financiamento, razão pela qual entrou em contato com a Vila Urbe para tentativa de acordo, porém não obteve sucesso e está com seu nome negativado. Consultou acerca da possibilidade de distrato, porém nenhuma das requeridas solucionou a questão, sob a alegação de que todas as partes precisam estar de acordo. Ressalta que até a data do ajuizamento da ação o requerente não recebeu o imóvel objeto da avença. O autor sustenta tratar-se de relação de consumo, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova. Alega ter direito à rescisão contratual e à restituição integral dos valores pagos (R$ 21.046,18), com fundamento no art. 49 do CDC, art. 67-A da Lei 4.591/64 e Súmula 543 do STJ, afirmando serem nulas as cláusulas que prevejam retenção. Postula, ainda, indenização por danos morais, ao argumento de que a responsabilidade da construtora é objetiva. Requer a concessão de tutela de urgência para determinar a suspensão do contrato entre as partes, bem como que as requeridas procedam à exclusão de seu nome dos órgãos de restrição ao crédito. O pedido de tutela de urgência foi indeferido pela decisão ID 350403244 - Pág. 104, proferida pela 3ª Vara Cível de Araras. A CEF apresentou contestação no ID 350403244 - Pág. 115 impugnando o pedido de justiça gratuita, ao argumento de que a declaração de hipossuficiência não seria apta para comprovação de sua situação financeira. Arguiu preliminarmente a incompetência absoluta da Justiça Estadual, bem como sua ilegitimidade passiva, tendo em vista que o distrato pretendido seria de responsabilidade exclusiva da construtora. No mérito, afirmou que: a) o contrato habitacional objeto do feito refere-se ao financiamento nº 8787713395480 contratado em 04/03/2022, cuja origem dos recursos é com prazo de amortização de 360 meses, taxa de juros de 5,000% a.a., e Sistema de Amortização na fase de contração PRESTAÇÃO + JUROS; b) a operação foi no valor de R$ 114.902,46, tendo como garantia de alienação fiduciária o imóvel situado à “AV CAROLA 00 BL.BLA APTO SITIOS D R IN ARARAS SP”, avaliado à época em R$ 180.000,00; c) trata-se de contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, e não de compromisso de compra e venda, como afirmou a parte autora; d) não é possível a concessão do distrato, tendo em vista que o contrato já foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis; e) a alternativa para solucionar a questão seria a quitação da dívida na Caixa pela Construtora, o registro da baixa da alienação e a transferência do imóvel para a parte interessada; f) a construtora ainda não concluiu a obra e está dentro do prazo estipulado para entrega do imóvel, haja vista que o contrato foi assinado em 04/03/2022, tendo sido estabelecido prazo de construção de 28 meses, sujeito a seis meses de prorrogação. Diante disso, pugnou pela improcedência dos pedidos, ante a inexistência de amparo legal ou contratual para a rescisão pretendida. Juntou cópia do contrato celebrado entre as partes do ID 350403250 - Pág. 16 e seguintes. A VILAURBE apresentou contestação no ID 3250 - Pág. 29 esclarecendo inicialmente que: a) o requerente, interessado na aquisição de uma das unidades do Residencial Campanet, firmou com a Campanet (empresa não incluída no polo passivo) Instrumento Particular de Compromisso de Reserva de Fração Ideal, bem como submeteu perante a Caixa Econômica Federal - instituição financeira oficial do programa federal Casa Verde e Amarela – pedido de financiamento para adquirir o imóvel; b) como condição de aprovação do financiamento habitacional a CEF exigiu o pagamento de uma entrada mínima (primeira parcela), que na ocasião o requerente não possuía, razão pela qual a fim de permitir a aquisição do bem a Campanet entregou ao autor a quantia de R$ 40.072,52 (Cláusula 5.1), com destinação obrigatória para o pagamento à Instituição Financeira e/ou à Incorporadora da entrada (ou parcela inicial) do financiamento do Imóvel, cujo pagamento deveria ocorrer nas condições e prazos contratados; c) diante disso, foi firmado entre as partes o contrato de compra e venda de terreno, mútuo e alienação fiduciária em garantia a fim de adquirir o apartamento nº 208-A - 2º andar - Bloco A, do empreendimento Edifício Residencial Campanet. Arguiu preliminarmente a incompetência da Justiça Estadual para processamento do feito, bem como sua ilegitimidade passiva, argumentando que o contrato particular de compromisso de reserva de fração ideal firmado pelo autor tem como promitente vendedora a empresa Campanet Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Em prejudicial de mérito, arguiu a decadência do direito de arrependimento contratual e, no mérito, defendeu a irretratabilidade do instrumento contratual, a impossibilidade da rescisão pretendida e inocorrência de danos morais e materiais, pugnando pela improcedência dos pedidos. Juntou no ID Num. 350404453 o contrato celebrado entre as partes. Pela decisão ID 350404453 - Pág. 43 foi determinado que o autor se manifestasse acerca da impugnação à justiça gratuita. O autor se manifestou e juntou documentos comprobatórios no ID 350404453 - Pág. 46, pugnando pela manutenção do benefício. Réplica às contestações da CEF e VILAURBE no ID 350404453 - Pág. 52. No ID 350404453 - Pág. 67 a VILAURBE reiterou a impugnação à justiça gratuita e no ID 350404453 - Pág. 68 o autor igualmente reiterou o pedido de manutenção do benefício, juntando novos documentos. A CEF se manifestou no ID 350404453 - Pág. 68 também impugnando o pedido de gratuidade de justiça. Pela decisão ID 350404453 - Pág. 93 foi reconhecida a incompetência da Justiça Estadual e determinada a remessa dos autos à Justiça Federal, tendo o feito sido recebido em 10/01/2025. Pela decisão ID 351533069 foram afastadas as impugnações à gratuidade de justiça e mantido o benefício ao autor. Ademais, foi deferida a inclusão a CAMPANET EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS no polo passivo e determinada sua citação. Citada, a CAMPANET apresentou contestação no ID 373922671 arguindo preliminarmente a irregularidade de sua inclusão de ofício no polo passivo do feito, considerando que não houve inclusão pelo autor na exordial. Arguiu preliminarmente a inépcia da inicial, ao argumento de que não teria sido formulado pedido principal de rescisão contratual. Em prejudicial de mérito, arguiu a decadência do direito de arrependimento contratual e, no mérito, defendeu a irretratabilidade do instrumento contratual, a impossibilidade da rescisão pretendida e inocorrência de danos morais e materiais, pugnando pela improcedência dos pedidos. O autor apresentou réplica à contestação da CAMPANET no ID 374173632 e, ao final, caso este juízo não entenda pela possibilidade de rescisão contratual, requereu que o imóvel seja levado a leilão, tendo em vista que o autor não tem condições de continuar com o financiamento da forma como vem sendo exigido, e que o valor pago seja abatido da dívida reconhecendo os juros e multas desde a data dos pagamentos até a data do leilão. O autor apresentou nova petição no ID 377010050 afirmando que não encontrou nos autos resposta do mandado de intimação da requerida CEF. Ademais, afirmou que “voltou atrás da decisão que tinha tomando sobre o leilão, sendo que no presente momento, o mesmo deseja ficar com o apartamento em questão.” Informou que se dirigiu à CEF, tendo sido informado por um atendente que o valor total do débito com a instituição financeira seria de R$ 17.000,00, razão pela qual procedeu ao depósito judicial de tal montante, conforme IDs 377011458 e 377019213. Afirmou ainda que entrou em contato com a corré CAMPANET para informações dos débitos e segue aguardando retorno, e caso esta não se manifeste em sete dias o valor será depositado em juízo nos autos da ação monitória movida pela CAMPANET, processo nº 1000615-19.2024.8.26.0038, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de Araras/SP. Por fim, requereu a desconsideração do pedido de realização de leilão do imóvel. Petição do autor no ID 9587612 informando que nos autos nº 1000615-19.2024.8.26.0038 celebrou acordo com a requerida CAMPANET e requereu sua exclusão do polo passivo do feito, devendo permanecer no polo passivo somente a CEF, a qual ainda deve se manifestar, considerando que o autor afirma que depositou em juízo os pagamentos em atraso com a referida instituição financeira. Juntou no ID 379587614 cópia da aludida petição de acordo e comprovante dos pagamentos realizados. No ID 410945336 foi determinado que a CEF se manifestasse acerca do ID 377010050. O autor juntou no ID 410964482 comprovante de depósito judicial da parcela do financiamento referente ao mês 08/2025. A CEF se manifestou no ID 415554141 informando que diante dos depósitos realizados judicialmente foi solicitada análise do setor responsável acerca do débito do contrato, porém esta ainda não foi concluída. Diante disso, requereu a dilação do prazo por 15 dias para que se manifeste acerca dos documentos apresentados pelo autor. O autor peticionou no ID 423388525 informando que o imóvel do autor foi incluído em leilão, a despeito de ainda estar pendente no presente feito a manifestação da CEF acerca dos depósitos judiciais realizados nestes autos. Ante o exposto, requer a concessão de tutela de urgência a fim de suspender o leilão designado. Nova petição do autor no ID 423404315 reiterando o pedido de tutela de urgência já formulado no ID 423388525. O autor peticionou no ID 425195255 requerendo a juntada de comprovante de pagamento da parcela do financiamento referente ao mês 09/2025. Na decisão ID 426158865, foram afastadas as preliminares ainda pendentes, saneado o feito e deferida a tutela de urgência, suspendendo o procedimento de leilão extrajudicial. Determinou-se ainda a manifestação da CEF sobre os depósitos judiciais. A CEF calculou o valor do débito atualizado, ressalvando que o fez fora do seu sistema oficial, de modo que pode haver alguma diferença para mais ou para menos, não sendo o seu cálculo uma proposta de quitação, até porque já houve a consolidação da propriedade. De todo modo, confirmou que os depósitos judiciais são suficientes para saldar os valores em atraso (ID 428863518). O autor requer que os depósitos sejam usados para liquidação da dívida, retomando-se o contrato de financiamento e revertendo-se a consolidação da propriedade do imóvel (ID 429594484). A ré Vilaurbe pediu a extinção do processo em relação a si, reafirmando que se compôs com o autor nos autos do processo nº 1000615-19.2024.8.26.0038, que tramitou na 1ª Vara Cível de Araras (ID 431444944). O autor juntou comprovante de pagamento da prestação do mês de outubro/2025 (ID 431764324). A decisão ID 457357001 determinou a intimação da CEF para se manifestar sobre os depósitos realizados e a possibilidade de composição com a parte contrária. Na petição ID 478158080, a CEF recusou-se a tentar uma composição, aduzindo que o autor pode utilizar o dinheiro para exercer o direito de preferência para aquisição do imóvel em leilão, indicando o valor a ser pago para tanto. O autor continuou efetuando os depósitos judiciais e afirmou que a proposta de quitação do preço do imóvel deve ser afastada, com a reversão da consolidação da propriedade e o abatimento da dívida com os depósitos efetuados (ID 510002704). É o relatório. DECIDO. Inicialmente, é preciso frisar que o autor desistiu do pedido de rescisão contratual no ID 377010050 ao manifestar expressamente o desejo de ficar com o imóvel e efetuar vários depósitos judiciais com esse intuito. Assim, deixo de analisar, no mérito, as causas de pedir relacionadas à pretensão rescisória. Quanto ao pedido de desfazimento da consolidação da propriedade, tratando-se de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, a matéria encontra regulação na Lei n. 9.514/1997, que, após definir alienação fiduciária como “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22, caput), estabelece que: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto noart. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973(Lei de Registros Públicos).(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7oDecorrido o prazo de que trata o § 1osem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissãointer vivose, se for o caso, do laudêmio.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8oO fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata aLei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1oA consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1odo art. 26 desta Lei.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1oSe no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissãointer vivose ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final doart. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002(Código Civil). § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado).(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7oSe o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8oResponde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9oO disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no11.977, de 7 de julho de 2009.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.(Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Nota-se que, com o inadimplemento da dívida, admitido pelo próprio autor, dá-se início a um procedimento realizado extrajudicialmente para sua execução. Ainda assim, deve ser observado o devido processo legal (art. 5º, LIV, da Constituição Federal), nos estritos termos da Lei n. 9.514/1997, restando garantido à parte que se sinta lesada o direito de acesso ao Poder Judiciário (art. 5º, XXXV, da Constituição Federal), inexistindo vício de inconstitucionalidade ou violação aos princípios da inafastabilidade da jurisdição, do devido processo legal ou da ampla defesa. No regime jurídico em vigor – aplicável para as consolidações posteriores a 11/07/2017, data de entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 – não cabe mais a purgação da mora para restabelecimento do contrato após essa consolidação (art. 39, II, da Lei n. 9.514/1997). Ao devedor é facultado somente a realização de nova aquisição, com direito de preferência, considerado o valor total da dívida (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997). Para tanto, ele deve ser comunicado a respeito das datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/1997). No caso dos autos, foi consolidada a propriedade do imóvel em nome da CEF, o que pressupõe a mora e a falta de purgação pelo autor, o que não foi negado por ele. Assim, o único direito potestativo que resta a ele é exercer o direito de preferência, não podendo obter o desfazimento da consolidação da propriedade com o pagamento parcial do preço do bem. Vale frisar que o foi concedida tutela de urgência para suspender o leilão extrajudicial para viabilizar eventual composição entre as partes. Como a CEF manifestou desinteresse na transação, não resta ao autor outra solução senão lançar mão do direito de preferência, podendo, inclusive, usar os depósitos judiciais para tanto. Não tendo sido ilegal a consolidação da propriedade do imóvel, não há ato ilícito gerador dos danos morais aventados na petição inicial. Quanto ao pedido de restituição dos valores pagos, ele também ficou prejudicado diante da desistência da rescisão do contrato. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Revogo a tutela de urgência, ficando autorizado o levantamento dos depósitos judiciais pelo autor independentemente do trânsito em julgado. Para tanto, deverá informar os dados da conta bancária a que se destinará o dinheiro a ser levantado. Condeno o autor ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da causa atualizado, a serem divididos em parte iguais pelas rés. Deverá ser observado que ele é beneficiário da justiça gratuita. Com o trânsito em julgado, não sendo iniciada a execução das verbas de sucumbência em 15 dias, arquivem-se os autos. P.R.I. LIMEIRA, 6 de março de 2026. CARLA CRISTINA DE OLIVEIRA MEIRA Juíza Federal
