Inteiro teor
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 1ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 0000022-85.2021.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARCOS FERNANDO MORELLATO REQUERIDO: CINTHYA MARIA CAIADO FRAGA Advogado do(a) REQUERENTE: RODRIGO BASSETTE TARDIN - ES12177 Advogado do(a) REQUERIDO: DALNECIR MORELLO - ES7697 Sentença (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de ação declaratória de negócio jurídico cumulada com imissão na posse, perdas e danos e danos morais ajuizada por MARCOS FERNANDO MORELLATO em face de CINTHYA MARIA CAIADO FRAGA Da inicial Em apertada síntese, a parte Autora alega que iniciou tratativas e celebrou com a Requerida um "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" cujo objeto seria uma gleba de terras medindo 500.000m², correspondente a parte da matrícula nº 22.322 do CRGI de Colatina/ES. Afirma que o contrato, embora não assinado formalmente no campo destinado a tal fim, teve sua execução iniciada, tendo o Autor desembolsado valores a título de arras (R$25.000,00 divididos em duas parcelas), além de R$7.660,00 referentes aos custos de georreferenciamento da área. Sustenta que a Requerida realizou anotações de próprio punho no contrato e emitiu notas promissórias. Contudo, a Ré recusou-se a receber o pagamento das parcelas vincendas, impediu sua posse no imóvel e passou a agir de forma contraditória (venire contra factum proprium), frustrando o negócio. Requer a declaração de validade do contrato com a respectiva imissão na posse ou, subsidiariamente, a resolução em perdas e danos (multa de R$200.000,00 ou devolução das arras em dobro), além de indenização por danos morais no importe de R$30.000,00. A decisão preambular (fls. 51/53) deferiu parcialmente a tutela de urgência apenas para determinar a averbação da existência da presente ação à margem da matrícula do imóvel. O Ofício do C.R.I. (fls. 65-66) confirmou a averbação na nova matrícula nº 52.609, originada após o georreferenciamento. Da contestação Às fls. 95/122, a Ré apresentou sua defesa. Preliminarmente, pugnou pela revogação da tutela e arguiu a ocorrência de decadência e prescrição. No mérito, defendeu a inexistência de negócio jurídico formalizado, asseverando que o Autor pagou apenas R$20.000,00 a título de arras e, em seguida, desapareceu por meses. Alega que o Autor descumpriu a obrigação de pagar as demais parcelas e de fornecer a garantia prevista na Cláusula Décima Nona (um imóvel de propriedade de sua genitora, Sra. Maria Ignes Citeli Morellato). Pugnou pela total improcedência dos pedidos autorais, pela declaração de nulidade da nota promissória emitida como recibo e pela condenação do Autor em litigância de má-fé. Da réplica O Autor se manifestou sobre a defesa às fls. 147/159. Do saneamento A decisão de fls. 161/162 rejeitou as prejudiciais de prescrição e decadência e fixou os pontos controvertidos (existência do negócio e culpa pela inexecução). Das provas Foi produzida prova pericial grafotécnica (Laudo Técnico de id 61487338). Realizada Audiência de Instrução e Julgamento (Termo em id 80931612), foram colhidos os depoimentos das testemunhas Italo Jose Zago De Souza Filho e Bruno Schimdt, bem como do informante Flávio Galimberti. Alegações finais apresentadas por ambas as partes em ids 81652176 e 81652176. É o relatório. DOS FUNDAMENTOS A controvérsia central da presente demanda reside na verificação da existência e validade do negócio jurídico de compra e venda de imóvel rural e, em caso positivo, na identificação da parte que deu causa à sua inexecução, com as respectivas consequências jurídicas (retenção/devolução de arras, cláusula penal e danos). 1. Da Existência e Validade do Negócio Jurídico A Requerida alega que o negócio não se concretizou por falta de assinaturas no "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda". Razão, contudo, não lhe assiste neste ponto. O Direito Civil brasileiro consagra o princípio da liberdade das formas (art. 107 do Código Civil), segundo o qual a declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Tratando-se de promessa de compra e venda, a ausência de assinatura no termo final não afasta, por si só, a existência do negócio quando há provas cabais da anuência e do início de execução das obrigações por ambas as partes. No caso em tela, o Laudo Pericial Grafotécnico (id 61487338) foi conclusivo ao atestar que a Sra. Cinthya Maria Caiado Fraga realizou anotações de próprio punho no contrato: "dia 21 pagar R$20.000". A expert também confirmou que as assinaturas lançadas na nota promissória de fl. 44 (no valor de R$20.000,00) pertencem à Requerida. Além disso, a Requerida confessa em sua peça de defesa o recebimento da quantia de R$20.000,00 a título de arras. O Autor, por sua vez, contratou profissional topógrafo (o Sr. Italo José Zago de Souza Filho) para realizar o georreferenciamento da área, visando o desmembramento. Logo, restam preenchidos os requisitos do art. 104 do Código Civil: Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei. O comportamento de ambas as partes superou a fase de tratativas pré-contratuais (pontuação), adentrando à execução do contrato. Aplicando-se a teoria dos atos próprios e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), declaro a existência e a validade do negócio jurídico consubstanciado no instrumento de fls. 27/36. 2. Do Inadimplemento e da Culpa pela Resolução Fixada a existência do contrato, cumpre analisar quem deu causa à sua não concretização final. O Autor postula a adjudicação compulsória (imissão na posse) ou a resolução por culpa da Ré, enquanto a Ré defende a exceção do contrato não cumprido, alegando que o Autor abandonou o negócio. As provas carreadas aos autos pendem de forma inquestionável em desfavor do Requerente. A Cláusula Segunda do contrato previa o pagamento de R$450.000,00, de forma parcelada, sendo as duas primeiras parcelas, que totalizariam R$25.000,00, a título de arras. A posse precária seria transmitida após o pagamento integral da 1ª e 2ª parcelas (Cláusula Décima Primeira). Contudo, o Autor provou (e a Ré confessou) apenas o pagamento de R$20.000,00. Não há prova do adimplemento da 1ª parcela de R$5.000,00, nem do montante restante. Mais grave ainda é o descumprimento da Cláusula Décima Nona. O contrato previa que a genitora do Autor, Sra. Maria Ignes Citeli Morellato, garantiria o cumprimento da obrigação mediante confissão de dívida com garantia hipotecária incidente sobre uma área de 289.316,67m² (Matrícula 14.070). Ocorre que a referida garantia jamais foi prestada. Pelo contrário: conforme Certidão de Ônus juntada aos autos, a referida propriedade rural ofertada como garantia foi vendida pela fiadora em 23/10/2018 para a empresa CASIF CRÉDITOS FOMENTO COMERCIAL EIRELI. O Autor alega que deixou de pagar porque a Ré exigiu adiantamentos e se recusou a receber. Ora, se houvesse recusa injustificada por parte do credor (mora accipiendi), caberia ao Autor valer-se da via adequada (Ação de Consignação em Pagamento) para purgar sua mora, o que não ocorreu. O lapso temporal de quase 4 anos entre a negociação (maio de 2017) e o ajuizamento desta demanda (janeiro de 2021) , aliado à alienação do imóvel que serviria de garantia, corroboram a tese defensiva de que o Requerente desistiu/abandonou o negócio. A prova oral confirma tal cenário. O informante Flávio Galimberti testemunhou que a mãe de Marcos se tornou fiadora na compra e venda, que depois disso o Marcos sumiu e não retornou mais para finalizar a compra [...] a Cinthya o procurou para tentar terminar o acordo mas não o localizaram. Sendo assim, inviável o pedido de cumprimento forçado do contrato (imissão na posse) formulado pelo Autor, diante de seu flagrante e primário inadimplemento (Art. 476, do CC). Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Destarte, declaro resolvido o contrato por culpa exclusiva do Autor. 3. Das Arras, da Cláusula Penal e das Perdas e Danos O item 9 da Cláusula Segunda expressamente define os pagamentos iniciais como arras. Tratando-se de arras confirmatórias e havendo inexecução do contrato por culpa de quem as deu (o Autor), faculta-se à parte inocente (a Ré) considerar desfeito o negócio e reter o valor das arras, nos estritos termos do art. 418, primeira parte, do Código Civil. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. [redação anterior] A Requerida pleiteia, em sede de contestação, a aplicação cumulativa da Cláusula Nona, que prevê perdas e danos pré-fixados em R$200.000,00. Tal pretensão, contudo, não merece acolhida. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento pacífico de que as arras confirmatórias servem como taxa mínima de indenização. A cumulação da retenção das arras com a cláusula penal compensatória configura bis in idem e enriquecimento sem causa. Vejamos: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que: "de acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente" (REsp 1.669.002/RJ, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe de 02/10/2017). 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, pelas alíneas a e c do permissivo constitucional. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1852758 SP 2019/0368674-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 20/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. [...] 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023) Ademais, o valor de R$200.000,00, correspondente a quase 50% do valor total do contrato, mostra-se manifestamente excessivo e abusivo frente à inexecução precoce do negócio (Arts. 412 e 413 do Código Civil), devendo ser extirpado. A retenção dos R$20.000,00 revela-se suficiente para indenizar a Requerida pela frustração do negócio. Quanto às despesas de georreferenciamento pagas pelo Autor, estas consistem em risco assumido por ele próprio na condução do negócio que ele mesmo abandonou, não havendo base legal para compelir a Ré ao ressarcimento (item 8 da Cláusula Segunda). 4. Da Nota Promissória A nota promissória preenchida no valor de R$20.000,00 e assinada pela Ré teve nítido caráter de recibo e garantia das arras, emitido em favor do promitente comprador conforme a mal redigida Cláusula Terceira. Declarada a resolução do contrato por culpa do Autor e garantido à Ré o direito de retenção desse valor, a referida cártula perde sua exigibilidade, devendo ser declarada nula/inexigível para fins de circulação ou execução contra a emitente. 5. Dos Danos Morais e da Litigância de Má-Fé O pedido de danos morais formulado pelo Autor improcede. E assim o digo, porque o insucesso do negócio decorreu de sua própria inércia. De igual forma, não vislumbro os requisitos do art. 80 do CPC para a condenação do Autor em litigância de má-fé, tratando-se a demanda de mero exercício do direito de ação em torno da interpretação de um negócio jurídico frustrado. DO DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda apenas para DECLARAR a existência e validade do negócio jurídico de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Lado outro, DECLARO RESOLVIDO o referido contrato por culpa exclusiva do promitente comprador (Autor), ficando reconhecido o direito da Requerida à RETENÇÃO do valor de R$20.000, bem como, DECLARO A INEXIGIBILIDADE da nota promissória no valor de R$20.000,00 vinculada a este negócio (fl. 44/id 61487338), sendo vedado ao Autor levá-la a protesto ou execução. Por conseguinte, REVOGO a tutela de urgência deferida às fls. 51/53. Oficie-se imediatamente ao Cartório de Registro de Imóveis (1º Ofício de Colatina/ES) para que proceda ao CANCELAMENTO da averbação da presente demanda à margem da Matrícula nº 52.609 (antiga 22.322). Tendo o Autor sucumbido na quase totalidade dos pedidos com expressão econômica (imissão na posse, devolução de valores e indenizações), condeno-o ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da Requerida, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Colatina/ES, 10 de março de 2026. Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito
