Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 8ª Vara Federal Cível da SJDF SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1128776-44.2025.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ANDREZA OHANA NASCIMENTO DA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: ADRIANNY DE LIRA GOMES - DF58441 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SONIA MARIA BERTONCINI - SP142534 SENTENÇA Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por ANDREZA OHANA NASCIMENTO DA SILVA e ANDERSON LUIGUI NASCIMENTO DA SILVA em desfavor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, objetivando: - a declaração de nulidade do procedimento de leilão extrajudicial realizado pela ré em relação ao imóvel localizado na Quadra 14, n. 0, Lote 46, Setor Oeste, Gama/DF, matrícula n. 42.362, vinculado ao 5° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal; - a declaração de nulidade da consolidação da propriedade em nome da empresa ré, com a respectiva expedição de ofício ao Cartório competente para que proceda ao cancelamento da averbação na matrícula do imóvel; - a facilitação de pagamento da mora, como forma de garantir a proteção do patrimônio familiar, nos termos do art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e do art. 422 do Código Civil; - a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais). Subsidiariamente, postularam a conversão da demanda em pagamento do saldo remanescente (sobejo), com fundamento nos arts. 27, §4º, e 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/97. Informam os autores, em síntese, que: 1) celebraram com a CEF o contrato de financiamento n. 144441938445-9, em 06/12/2022, relativamente à aquisição do imóvel localizado na Quadra 14, n. 0, Lote 46, Setor Oeste, Gama/DF, matrícula n. 42.362, vinculado ao 5° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal; 2) a propriedade foi consolidada em 20/06/2025 e que foram agendados os leilões para 11/11/2025 e 18/11/2025. Alegam que não foram devidamente notificados sobre a possibilidade de quitar a dívida em condições justas, nem sobre a realização dos leilões, circunstâncias que comprometem a legalidade do procedimento de constituição em mora e tornam a consolidação da propriedade ilegítima. Ressaltam que o imóvel é a única moradia da família. Defendem a possibilidade de conversão da ação anulatória em pagamento do saldo remanescente (sobejo), bem como que a ausência de notificação válida para purgar a mora atrai o dever de indenizar. Requereram a inversão do ônus da prova. Foi indeferido o requerimento de tutela provisória de urgência. Foi deferido o requerimento de gratuidade da justiça aos autores. Foi informado nos autos que foi proferida decisão no agravo de instrumento n. 1043662-55.2025.4.01.0000, interposto pela parte autora, deferindo em parte o pedido para oportunizar aos agravantes a possibilidade de purgar a mora em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97, ou, se fosse o caso, para que exercessem o direito de preferência, determinando à CEF que se abstivesse de realizar quaisquer atos expropriatórios do imóvel durante o prazo concedido. A CEF contestou o feito. Alegou as preliminares de inépcia da inicial e de falta de interesse de agir. No mérito, a ré pugnou pela improcedência dos pedidos formulados na inicial, sustentando, em síntese: 1) a regularidade da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; 2) que se trata de contrato de adesão, livremente pactuado; 3) a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova. Réplica apresentada. Na oportunidade, a parte autora requereu a anulação da aquisição do imóvel por terceiro e que seja determinado à ré que publique novo edital e realize novos leilões, respeitando integralmente os prazos e condições legais. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. 1. Da preliminar de inépcia da inicial Rejeito a preliminar. Quanto aos pedidos principais, não vislumbro nos autos nenhum dos pressupostos do Código de Processo Civil que induzem à inépcia da petição inicial. Verifico que a peça inicial contém pedido e causa de pedir, da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão, os pedidos são juridicamente possíveis e não há pedidos incompatíveis. Ademais, considerando que não se trata de pedido de revisão contratual, mas de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, não verifico ofensa ao art. 50 da Lei n. 10.931/2004. 2. Da preliminar de falta de interesse processual Rejeito as preliminares alegadas pela CEF sob o fundamento da ausência de interesse processual, considerando que “a consolidação da propriedade pela instituição financeira não impede o prosseguimento de ação que busca a verificação da regularidade do procedimento de execução extrajudicial” (AG 1001347-14.2018.4.01.3700, JUIZ FEDERAL EMMANUEL MASCENA DE MEDEIROS, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 08/07/2024). Também não há que se cogitar a falta de interesse de agir por força do princípio da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, da Constituição Federal). Além disso, a impugnação à pretensão deduzida na inicial, manifestada pela ré em contestação constitui o fundamento expresso do interesse de agir da parte autora. 3. Do mérito Quanto ao mérito, considerando que o tema proposto na presente ação encontra solução à luz dos documentos acostados nos autos, julgo antecipadamente a lide, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Em resumo, alega a parte autora a nulidade do procedimento de leilão extrajudicial e de consolidação da propriedade, sob o fundamento de ausência de intimação para a purgação da mora (§1º do art. 26 da Lei n. 9.514/97) e acerca das datas agendadas para os leilões (§ 2-A do art. 27 da Lei n. 9514/97). 3.1. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova Embora sejam aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de financiamento pactuados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (TRF1, AC 1004734-21.2019.4.01.3500 – Relatora DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA - PJe 09/05/2024 PAG), a inversão do ônus da prova não é automática, mas depende da demonstração em juízo da excessiva dificuldade do consumidor na produção da prova, o que não é o caso dos autos. 3.2. Do procedimento de execução extrajudicial e das nulidades alegadas pela parte autora Inicialmente, cumpre registrar que, no caso, o contrato imobiliário foi firmado entre a parte autora e a CEF em 14/10/2022 (Id 2220440601) e é regido pela Lei n. 9.514/97, que “dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências”. Outrossim, tratando-se de contrato formalizado sob a égide da Lei n. 13.465/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/97 o § 2º-B, “não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária” (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.). Nessa conformidade, eventual direito dos autores à purgação da mora depende da verificação de regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. No que concerne à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e à intimação do fiduciante para purgar a mora, transcrevo os seguintes dispositivos da Lei n. 9.514/97: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) §3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (...) §7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 26-A ..................................................................................... §1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)” Observa-se que o procedimento de consolidação da propriedade de acordo com a Lei n. 9.514/97 compreende a intimação pessoal do fiduciante com a finalidade de purgação da mora por meio do cartório de registros de títulos e documentos. A intimação do devedor é um requisito essencial para a validade do procedimento de consolidação da propriedade e da subsequente alienação do imóvel em leilão extrajudicial. A falta de intimação pessoal do devedor, ou a sua realização de forma inadequada, resulta na nulidade dos atos subsequentes, como a consolidação da propriedade e os leilões. Todavia, no caso dos autos, não se pode afirmar que a CEF foi omissa quanto às providências tendentes à intimação dos autores para purgar a mora, conforme se observa dos documentos Id 2220439483 e Id 2237330396: Destarte, as alegações no sentido da nulidade do procedimento pela suposta ausência de intimação dos autores para purgar a mora caracterizam uma versão sem substrato concreto. Até mesmo porque, conforme informado em réplica, “no que diz respeito propriamente à purga da mora, os Autores recordaram a realização de acordo para pagamento das parcelas em aberto”. Vale dizer, é possível extrair dessa manifestação dos autores em cotejo com os documentos que acompanham a réplica que, uma vez recebida a intimação para purgar a mora (dezembro de 2024 – Id 2237330396), foi realizado parte do pagamento do débito em fevereiro de 2025 (Id 2237330419), cumprindo registrar que, embora tenham noticiado a realização de acordo, tal ato não ficou comprovado nos autos. Noutro giro, em relação à intimação dos autores acerca das datas dos leilões também não se verifica a presença de nulidade. Anoto que o § 2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/97, estabelece que “Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.” (Destaquei.) Os documentos que demonstram as referidas intimações estão juntados no Id 2228943265 (A.R. destinado à autora “Andreza”, entregue em 16/10/2025), Id 2228943418 (A.R. em dirigido ao autor “Anderson”, entregue em 16/10/2025, Id 2228943553 (cópia da Notificação Extrajudicial – Leilão de Imóveis destinado à autora “Andreza”, com data 10/10/2025), Id 2228943579 (cópia da Notificação Extrajudicial – Leilão de Imóveis destinado ao autor “Anderson”, com data 10/10/2025), Id 2228943704 (cópia da Notificação Extrajudicial – Leilão de Imóveis, enviada por e-mail, destinado à autora “Andreza”, com data 10/10/2025). É importante mencionar que os autores tiveram ciência das datas dos leilões em momento anterior à sua ocorrência, tanto é assim que ajuizaram a presente ação buscando, em sede de tutela provisória de urgência, a suspensão de tais atos. Em situações como essa, o TRF1, na esteira de entendimento do STJ, já julgou no sentido de que quando a parte interessada tem ciência inequívoca das datas dos leilões, ainda que por meio diverso da notificação pessoal, mas a tempo de exercer o direito de preferência, a finalidade do ato foi alcançada e não há prejuízo ao devedor fiduciante. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA. LEILÃO REGULAR. CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. RECURSO DESPROVIDO. (...) 4. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal é pacífica no sentido de que a ausência de intimação pessoal pode ser suprida por ciência inequívoca da execução, desde que não haja prejuízo à defesa. No caso, a autora ajuizou ação judicial antes da realização do leilão, o que evidencia tal ciência. (...) (AC 0003970-81.2007.4.01.3400, DESEMBARGADOR FEDERAL ALEXANDRE MACHADO VASCONCELOS, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 30/05/2025) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI n.º 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO COMPROVADA. PURGAÇÃO DA MORA. LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. A CEF promoveu a notificação pessoal do apelante para purgar a mora, por meio dos editais expedidos pelo Cartório de Títulos e Documentos e publicados em jornal de grande circulação local, além de ter encaminhado para o endereço do devedor as notificações dos leilões, obedecendo ao rito exigido pela Lei n.º 9.514/97 e Decreto-Lei n.º 70/66. 2. De outro lado, a parte apelante, embora tenha confessado o seu estado de inadimplência e estivesse ciente da consolidação da propriedade em favor da CEF, não demonstrou nos autos a adoção de qualquer conduta no sentido de purgar a mora, seja apresentando proposta de acordo ou ainda consignando em pagamento ao menos as parcelas vencidas, comprovando, assim, interesse e capacidade financeira para impedir a alienação do imóvel em hasta pública. 3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). 4. Cumpre destacar que a parte recorrente expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, em razão de haver ingressado com a presente ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de suspensão de qualquer ato expropriatório da sua posse, em data próxima ao dia agendado para a realização da hasta pública, com pedido de tutela antecipada, não cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 5. Apelação desprovida. (AC 1003426-35.2019.4.01.3504, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON RAMOS, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 26/03/2024) Outrossim, é oportuno consignar que o Edital de Leilão Público de Venda de Imóveis – decorrentes da Alienação Fiduciária em garantia (Id 2228943751) previu o direito de preferência aos devedores fiduciantes (subitem “5.6”). Dessa forma, não é possível confirmar qualquer das irregularidades apontadas pelos autores no procedimento extrajudicial, seja no tocante às intimações para purgar a mora ou acerca das datas dos leilões, e, por conseguinte, não há que se cogitar de nulidade no que concerne à consolidação da propriedade, razão pela qual os pedidos anulatórios são improcedentes. Nessa perspectiva, deve ser julgado igualmente improcedente o pedido de indenização por danos morais, já que vinculado ao reconhecimento da pretensão anulatória. Por fim, registro que, por meio da decisão proferida em sede de agravo de instrumento (cópia Id 2221955085), foi oportunizada purgação da mora em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias, ou o exercício do direito de preferência: Todavia, não foi comprovada a purgação da mora, seja nestes autos ou no agravo de instrumento (conforme verificado em consulta ao sistema Pje do TRF1). Por outro lado, também não há notícia nos autos sobre eventual exercício do direito de preferência pelos autores. Nesse cenário, fica prejudicada a análise de eventuais alegações de irregularidades praticadas pela CEF sob tais aspectos. A propósito, quanto ao pedido facilitação do pagamento da mora, registre-se apenas que se trata de obrigação que não pode ser imposta à ré, pois vinculada à conveniência da instituição financeira. Concluindo, a parte autora não se desincumbiu do seu ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Destarte, são improcedentes os pedidos anulatórios e, pelos fundamentos expostos, não há suporte fático-jurídico para acolher os demais pedidos, notadamente, de facilitação de pagamento da mora e de indenização por danos morais. Do pedido subsidiário Quanto ao pedido subsidiário, relacionado ao pagamento de suposto sobejo, não vislumbro o interesse processual da parte autora. Primeiro, porque não há elementos suficientes nos autos aptos à compreensão das condições em que foi realizada a venda do imóvel a terceiro (por exemplo, se foi por meio dos leilões noticiados nos autos ou por leilões posteriores; quais os valores de venda estabelecidos, etc.), tampouco se há, de fato, diferença a ser paga nos termos do art. 27 da Lei n. 9.514/97, registrando-se que, além da hipótese do §4º (entrega do sobejo), o § 5º estabelece que “Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo” e o § 5º-A prevê que “Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.” Segundo, não logrou a parte autora demonstrar pretensão resistida. Como se vê, a matéria demanda dilação probatória incompatível com esta fase processual, devendo eventual direito ser perseguido pelos meios administrativos cabíveis ou em ação judicial autônoma. Outrossim, deixo de apreciar as outras eventuais preliminares apontadas, com fundamento no art. 488 do Código de Processo Civil - CPC. Pelo exposto: - em relação aos pedidos principais, rejeito as preliminares alegadas; - JULGO EXTINTO O PROCESSO sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, em relação ao pedido subsidiário (conversão da ação para fins de pagamento de sobejo). - JULGO IMPROCEDENTES os pedidos principais, com fundamento no art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
