Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE. Sem condenação em custas e honorários, por ser incabível nesta instância. (art. 55 da Lei nº. 9.099/95). Com o trânsito em julgado, apresente a exequente em 15 dias a memória de cálculo atualizada. P.R.I.C.
improcedente
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Jundiaí Rua Eduardo Tomanik, 320, Chácara Urbana, Jundiaí - SP - CEP: 13201-835 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004131-37.2025.4.03.6304 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE DA MATA ADVOGADO do(a) AUTOR: LIDIANE CHRISTENSEN NOBRE DI FLORIO KISS - SP317153 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos. Relatório dispensado, nos termos do art. 38 da Lei n. 9099/95. Fundamento e DECIDO. Conheço do processo em seu estado, para julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, inciso I, do CPC, diante da desnecessidade de outras provas, seja em audiência seja fora da mesma, para a formação da convicção, restando em aberto apenas questão de direito. Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela CEF, a fim de obstar a execução de título executivo extrajudicial. A pretensão executória busca a efetivação de crédito decorrente de cotas condominiais referente à unidade imobiliária Q-013 do Condomínio Residencial Parque da Mata vencidas. Fundamenta a excipiente que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais seria do arrendatário, visto a existência de cláusula contratual no contrato de arrendamento residencial nesse sentido. De maneira que não seria possível ajuizar ação executiva diretamente contra sua pessoa. Além de discutir a inexistência de título extrajudicial, pois não comprovada aprovação formal das taxas em assembleia condominial. Da documentação, verifico ser incontroverso o inadimplemento das cotas condominiais relativas à unidade imobiliária Q-013 do Condomínio Residencial Parque da Mata – id. 472932206 – fl. 41/42 e 59-66, bem como de que o proprietário atual do imóvel, conforme matrícula constante em id. 472932206 – fl. 83, seria o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, representado pela CEF. Esclareço, ainda, inexistir outros documentos que indiquem a transferência da propriedade para o arrendatário ou adesão a opção de compra por ele realizada. O artigo 4º, VI, da Lei 10.188/2001 que criou o Programa de Arrendamento Residencial e instituiu o arrendamento residencial com a opção de compra, disciplina que compete à CEF: "VI - Representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente". A obrigação exigida da excipiente apresenta caráter propter rem, aderindo-se à propriedade, conforme artigo 12 da Lei 4.591/64 e artigo 1.336 do Código Civil, sendo exigível da CEF, portanto, os débitos a título de despesas condominiais vinculadas ao imóvel. Esclareço que a existência de compromisso firmado com o arrendatário não pode ser oposta à exequente, a qual ocupa condição de terceiro, alheio à transação. Nesse sentido: Programa de Arrendamento Residencial - Pagamento de taxas condominiais - Sentença de procedência parcial com condenação da CEF, como proprietária do imóvel, ao pagamento das taxas de condomínio do período de 10/09/2015 a 15/04/2021, além das parcelas vencidas desde então e vincendas até a data do trânsito em julgado - Legitimidade da recorrente como proprietária do imóvel - Recurso da CEF ao qual se nega provimento - Mantém a sentença por seus próprios fundamentos. 1. Síntese da Sentença: Trata-se de recurso interposto pela CEF contra sentença que julgou procedente em parte o pedido de condenação ao pagamento das cotas condominiais em aberto referentes ao apartamento 01 – Edifício C, do “CONDOMINIO EDIFICIO GAMA”, no período de 10/09/2015 a 15/04/2021, além das parcelas vencidas desde então e vincendas até a data do trânsito em julgado. 2. Razões do recurso: Requer a CEF a reforma do julgado, alegando que a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do arrendatário, conforme disposição contratual. Sustenta que, nos termos da tese firmada no julgamento do Tema 886 pelo STJ, a responsabilidade seria do promissário comprador. Custas devidamente recolhidas. Contrarrazões do autor. 3. A sentença comporta confirmação: Não obstante a relevância das razões apresentadas pela parte recorrente, a sentença comporta confirmação pelos próprios fundamentos, na forma do art. 46 da Lei n. 9.099/95. Isso porque todas as questões de fato e de direito relevantes ao julgamento da demanda foram corretamente apreciadas em primeiro grau de jurisdição. Extrai-se da sentença o seguinte excerto, que destaco como razão de decidir: “(...) Em que pese a argumentação esposada na peça de defesa, verifico pela prova produzida assistir razão ao condomínio demandante. Explico. A taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à coisa, respondendo o proprietário pela dívida em razão do próprio domínio, independentemente de ter origem anterior à sua transmissão, ou da ocupação direta do imóvel ou de cláusulas internas entre as partes. A Caixa Econômica Federal, enquanto gestora e representante legal do FAR, é responsável pelas obrigações decorrentes da propriedade dos imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, conforme previsão do artigo 4º, VI, da Lei nº 10.188/2001. As cláusulas contratuais que atribuem ao arrendatário a responsabilidade pelas cotas condominiais não produzem efeitos perante terceiros, como é o caso do condomínio, que pode exigir a dívida diretamente da CEF, a quem compete eventual ação de regresso. A jurisprudência consolidada das Turmas Recursais da Terceira Região reconhece a legitimidade passiva da CEF em ações de cobrança de encargos condominiais relativos a imóveis do FAR, bem como a inaplicabilidade do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, por tratar-se de arrendamento e não de alienação fiduciária: (...) Registro, por oportuno, haver significativa distinção entre a responsabilidade nas hipóteses de imóvel adquirido por meio do PAR e da alienação fiduciária. O PAR (Programa de Arrendamento Residencial) é regido pela Lei n. 10.188/2001 e não se confunde com financiamento com alienação fiduciária. Nesta hipótese, o arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas a opção de compra ao final do contrato. Por sua vez, o fundo arrendador ostenta a condição de proprietário, nos termos do disposto nos arts. 6º e 9º da Lei nº 10.188/2001. Ademais, não se sustenta a tese ventilada pela CEF no sentido de que não teria sido constituída em mora, eis que, a mora do devedor, in casu, é a denominada ex re, em razão de fato previsto em lei, de forma que, consoante previsão do artigo 397, caput, do Código Civil, o devedor é considerado, de pleno direito, inadimplente da obrigação, positiva e líquida, no seu termo. Portanto, tendo em vista que o imóvel objeto dos autos possui histórico de débitos para com o condomínio em que localizado, a Caixa Econômica Federal deve responder pelas dívidas resultantes das despesas condominiais relativas à unidade objeto dos autos. Consigno, uma vez mais, que, em que pese a CEF informar que o imóvel objeto dos autos encontra-se ocupado por terceiros, a instituição financeira não acostou aos autos qualquer prova nesse sentido, ônus que lhe incumbia a teor do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Quanto às quantias devidas, considerando que a instituição financeira Ré deixou de impugnar os valores indicados pelo condomínio como devidos, não se desincumbindo do ônus da impugnação especificada, expressamente previsto no artigo 341 do CPC, presumem-se verdadeiros os montantes indicados no demonstrativo de débito anexado ao Id. 117272515 (fls. 5/7). Além disso, tendo em vista que as cotas condominiais são prestações periódicas, a presente condenação engloba, também, as parcelas que venceram ao longo da instrução processual, a serem apuradas em fase de liquidação de sentença. Ante o exposto, nos termos da fundamentação, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, a fim de condenar a Ré a pagar ao condomínio demandante as importâncias correspondentes às cotas condominiais em atraso elencadas no demonstrativo de débitos anexado ao Id. 117272515 (fls. 5/7), corrigidas monetariamente e a incidir juros de mora desde a data de vencimento de cada cota. A esses valores, referentes às despesas condominiais no período indicado devem ser acrescidas as parcelas vencidas e não pagas até o trânsito em julgado da condenação ora imposta, também corrigidas, sobre as quais devem incidir multa que deverá ser de 2% (dois por cento), nos termos do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados a partir da data de vencimento de cada cota. Assim o fazendo, julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. (...)” Como complementação à fundamentação, ressalto que a tese firmada no Tema 886 STJ refere-se diretamente a contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, que possui natureza e obrigações diversas do arrendamento residencial com recursos do FAR, sem registro na matrícula do imóvel, que é o caso dos autos. 4. Dispositivo. Ante o exposto, nego provimento ao recurso da CEF. 5. Honorários: Condeno os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa devidamente atualizado. É o voto. (TRF 3ª Região, 13ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0001202-43.2021.4.03.6309, Rel. Juíza Federal ISADORA SEGALLA AFANASIEFF, julgado em 02/07/2026, DJEN DATA: 07/07/2026) **** DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MORA EX RE. RECURSO DESPROVIDO. RECURSO DA CEF: Trata-se de recurso inominado interposto pela CEF com o objetivo de reformar a r. sentença que julgou procedente o pedido formulado pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLIBRI em ação de cobrança de cotas condominiais. Irresignada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL interpôs recurso inominado sustentando, em síntese, que não possui legitimidade passiva para responder pelo pagamento das cotas condominiais objeto da demanda. Afirma que o imóvel integra empreendimento vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, regulamentado pela Lei nº 10.188/2001, no qual a Caixa atua apenas como agente gestor operacional do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Argumenta que, nos termos das normas que disciplinam o programa habitacional, as despesas de manutenção e conservação, dentre as quais se incluem as taxas condominiais, são de responsabilidade do arrendatário ou beneficiário que exerce a posse direta do imóvel. Aduz que a unidade imobiliária objeto da ação não seria de sua responsabilidade direta, pois a posse e o uso do bem seriam exercidos pelo arrendatário, que usufrui das áreas comuns e dos serviços prestados pelo condomínio. A recorrente invoca ainda normas internas e operacionais do programa habitacional, bem como disposições do Manual de Normas e Procedimentos Operacionais (MNPO), afirmando que apenas imóveis ainda não alienados ou não arrendados permaneceriam sob responsabilidade do FAR quanto às despesas condominiais. Por fim, sustenta que o condomínio não teria comprovado sequer ter notificado previamente a Caixa acerca da inadimplência, razão pela qual eventual condenação deveria, ao menos, limitar a incidência de encargos moratórios à data da citação. Requer, assim, o provimento do recurso para reconhecer sua ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido. SENTENÇA RECORRIDA: no que interessa ao julgamento do feito, a sentença assim decidiu: “Dispensado o relatório (art. 38 da Lei 9.099/95). Trata-se de ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, objetivando o recebimento de taxa condominial inadimplida. Analisando a Convenção do Condomínio Residencial Colibri (ID 307837238) verifica-se que a entidade autora pertence ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR. Em sede de contestação, a CEF também alega que o imóvel faz parte do Programa de Arrendamento Residencial – PAR e, em decorrência de tal fato comprovado nos autos, resta caracterizada a ilegitimidade passiva da parte ré. (...) Considerando que as obrigações condominiais detêm natureza ‘propter rem’, e possuindo a CEF, enquanto credora fiduciária, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem sobre o qual recai a cobrança das taxas condominiais, a instituição financeira apresenta legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. (...) Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar a Caixa Econômica Federal no pagamento das obrigações condominiais referentes à unidade 904, bloco 09, do Condomínio Residencial Colibri, no valor de R$ 633,71, acrescido de correção monetária e juros moratórios, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal (Resolução nº 784/2022). Sem custas ou honorários advocatícios neste grau de jurisdição (art. 55 da Lei nº 9.099/1995 combinado com o art. 1º da Lei nº 10.259/2001).” DECISÃO: o recurso não merece provimento. A controvérsia devolvida a esta Turma Recursal demanda a análise da responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais no contexto de imóvel integrante de empreendimento habitacional vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR. Inicialmente, cumpre destacar que as despesas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem, isto é, obrigação que se vincula diretamente à titularidade ou à fruição de determinado direito real sobre a coisa. A doutrina civilista tradicional reconhece que as obrigações propter rem ocupam posição intermediária entre as obrigações pessoais e os direitos reais, pois derivam da titularidade de determinado direito real e acompanham o bem independentemente da vontade das partes. Nesse sentido, o Código Civil estabelece, em seu art. 1.336, inciso I, que constitui dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção. A própria legislação condominial, anteriormente disciplinada pela Lei nº 4.591/1964, já estabelecia regra semelhante em seu art. 12, segundo o qual cada condômino deve concorrer para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que as cotas condominiais, por possuírem natureza propter rem, podem ser exigidas tanto do proprietário quanto daquele que detém a posse ou fruição do imóvel, dependendo das circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, firmaram-se as seguintes teses jurisprudenciais: a) a responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel; b) o débito pode ser imputado ao proprietário ou ao possuidor, conforme o vínculo jurídico efetivamente estabelecido com o condomínio; c) em determinadas circunstâncias, ambos podem responder solidariamente. Tal entendimento encontra respaldo, inclusive, no art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Do regime jurídico do Programa de Arrendamento Residencial No caso específico dos autos, discute-se a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais de unidade habitacional vinculada ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001. Referido programa foi criado com o objetivo de ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa renda, mediante arrendamento de unidades habitacionais adquiridas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Nos termos do art. 2º da referida lei, o FAR constitui patrimônio separado, administrado pela Caixa Econômica Federal, que atua como agente gestor e representante judicial e extrajudicial do fundo. Embora o patrimônio do FAR seja juridicamente distinto do patrimônio da Caixa Econômica Federal, a legislação atribui à instituição financeira a responsabilidade pela administração dos bens integrantes do fundo, inclusive perante terceiros. Assim, nas relações jurídicas envolvendo imóveis pertencentes ao FAR, é a Caixa Econômica Federal quem figura como representante do fundo e responde judicialmente pelas obrigações a ele relacionadas. [...] RESULTADO: Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso inominado interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mantendo integralmente a sentença recorrida. Considerando a sucumbência recursal da parte recorrente, condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995, aplicado subsidiariamente ao Juizado Especial Federal. É como voto. FLÁVIA SERIZAWA E SILVA JUÍZA FEDERAL RELATORA (TRF 3ª Região, 11ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5007927-29.2023.4.03.6329, Rel. Juíza Federal FLAVIA SERIZAWA E SILVA, julgado em 12/06/2026, DJEN DATA: 16/06/2026) Por fim, afasto a arguição de inexistência de título executivo, pois ausente aprovação formal das taxas em assembleia condominial, visto a juntada de convenção do condomínio com cláusula expressa de que cada condômino, arrendatário ou ocupante a qualquer título concorrerá para as despesas de condomínio (id. 472932206 – fl. 14 e ss) e ata da assembleia ordinária, referente deliberações de previsão orçamentária e outros vinculados (id. 472932206 – fl. 54 e ss). DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE. Sem condenação em custas e honorários, por ser incabível nesta instância. (art. 55 da Lei nº. 9.099/95). Com o trânsito em julgado, apresente a exequente em 15 dias a memória de cálculo atualizada. P.R.I.C. ARTHUR ALMEIDA DE AZEVEDO RIBEIRO Juiz Federal Substituto
