Inteiro teor
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Viana - Comarca da Capital - Vara Cível, Comercial, Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público e Meio Ambiente Casa do Cidadão - Rua Guarapari - Arlindo Angelo Villaschi, Viana - ES, 29135-000. Telefone (27) 3357-4579 E-mail: [email protected] 5006441-83.2025.8.08.0050 INTERESSADO: LETICIA MELLO DA ROCHA INTERESSADO: ALMIR SATHLER MENDONCA SENTENÇA Vistos em inspeção Trata-se de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA apresentada por Letícia Mello da Rocha em razão de requerimento de Almir Sathler Mendonça, ambos qualificados nos autos. A requerente, na qualidade de Oficiala Interina do Cartório do 1º Ofício de Viana/ES, submete ao juízo a irresignação do requerido quanto à negativa de aplicação do desconto de 50% nos emolumentos de registro. Narra a inicial (ID 87810645) que, em 01/12/2025, o requerido protocolou o título de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária (Matrícula nº 8.568), pleiteando a redução das custas com base no art. 290 da Lei nº 6.015/73. A serventia emitiu nota devolutiva negando o benefício, sob o argumento de que o contrato classifica a operação como "aquisição de imóvel usado". Sustenta a requerente que, por estar o imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), a legislação específica (Lei nº 11.977/09 e Decreto nº 7.499/11) exige que o bem nunca tenha sido habitado. Argumenta que a classificação contratual de "imóvel usado" obsta o preenchimento dos requisitos legais para a concessão da benesse tributária/emolumentar. Ao final, pugna pela procedência da presente suscitação de dúvida, a fim de ser mantida a exigência formulada referente à não aplicação do desconto de 50% sobre os emolumentos, uma vez que o imóvel objeto da matrícula nº 8.568 se trata de imóvel usado, não preenchendo os requisitos do Decreto nº 7.499/2011 aplicável ao caso. O requerido apresentou impugnação (ID 88167165 e 88167174), alegando que a classificação bancária de imóvel "usado" não se confunde com "habitado". Esclarece que o imóvel é tecnicamente usado por ter sido objeto de alienação anterior, mas permanece sem uso residencial fático. Acostou declaração do vendedor (ID 88167176) e e-mail da instituição financeira (ID 88167175). O procedimento observou as formalidades legais, com a conferência inicial positiva (ID 88293228) e despacho determinando a oitiva do órgão ministerial (ID 88747159). O Ministério Público ofertou parecer (ID 89699006) opinando pela improcedência da dúvida, entendendo que os requisitos do Decreto nº 7.499/11 foram formalmente satisfeitos. É o relatório. Fundamento e DECIDO. A dúvida registral, prevista nos arts. 198 a 204 da Lei nº 6.015/73, constitui mecanismo de controle jurisdicional da atividade de qualificação exercida pelo registrador, cabendo ao Judiciário aferir a legalidade das exigências formuladas. A atuação do oficial deve observar o princípio da legalidade estrita, limitando-se à verificação da regularidade formal do título e sua conformidade com o ordenamento jurídico, sendo vedada a criação de requisitos não previstos em lei. No caso em exame, a controvérsia reside na possibilidade de concessão da redução de 50% dos emolumentos prevista no art. 290 da Lei nº 6.015/73, segundo o qual os emolumentos devidos pelos atos de registro, nas hipóteses de aquisição de imóvel destinado à moradia do adquirente, quando se tratar do primeiro imóvel, serão reduzidos pela metade. O art. 109 do Código de Normas do Estado do Espírito Santo reforça tal previsão no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, ao passo que a Lei nº 11.977/2009, instituidora do Programa Minha Casa Minha Vida, também assegura a redução de emolumentos em seus arts. 42 e 43, como instrumento de política pública habitacional. O Decreto nº 7.499/2011, ao regulamentar a matéria, estabelece em seu art. 20 que, para a obtenção do benefício, o interessado deve apresentar declaração de que se trata do primeiro imóvel, declaração do vendedor de que o imóvel nunca foi habitado e declaração do agente financeiro quanto ao enquadramento da operação no programa. Tais requisitos possuem natureza formal, consistindo em declarações prestadas sob as penas da lei, sendo expressamente admitido, inclusive, que sejam supridos por cláusulas contratuais. No caso concreto, restou demonstrado que o interessado apresentou todas as declarações exigidas, não havendo controvérsia quanto ao cumprimento formal dos requisitos previstos na norma regulamentadora. A negativa do benefício baseou-se exclusivamente na circunstância de o contrato classificar a operação como “aquisição de imóvel usado”. Entretanto, a legislação aplicável não estabelece distinção entre imóvel novo e usado para fins de concessão do benefício, tampouco autoriza o registrador a afastar as declarações apresentadas com fundamento em classificação contratual adotada pela instituição financeira. A expressão “imóvel usado”, nesse contexto, não implica necessariamente que o bem tenha sido habitado, podendo refletir apenas aspectos negociais ou técnicos do financiamento, sem correspondência direta com o requisito normativo exigido. Verifico que o requerido apresentou a declaração subscrita pelo vendedor, Adriano Lopes Almeida Teixeira (ID 88167176), atestando sob as penas da lei que o imóvel objeto da matrícula nº 8.568 nunca serviu de residência. Tal documento cumpre a literalidade da exigência normativa prevista no inciso II do referido artigo. A interpretação da serventia, ao equiparar a classificação bancária de "imóvel usado" à condição de "imóvel habitado", mostra-se restritiva e dissociada da realidade do mercado imobiliário e das normas bancárias. O conceito de "usado" para as instituições financeiras possui natureza eminentemente jurídica e temporal. Conforme demonstrado pelo documento de ID 88167175, a Caixa Econômica Federal classifica como usado o imóvel que, embora nunca habitado, já tenha sofrido alienação anterior ou ultrapassado o prazo de 180 dias da concessão do "habite-se". Portanto, o termo contratual refere-se ao status dominial e temporal da unidade, não à sua ocupação física. A Lei nº 11.977/09, em seu art. 1º, parágrafo único, inciso II, estabelece que o imóvel deixa de ser considerado "novo" se for habitado OU alienado. Nota-se que são requisitos alternativos. O fato de o imóvel ter sido alienado anteriormente justifica a classificação bancária como "usado", mas não anula a declaração fática de que o bem jamais foi habitado. Ademais, o princípio da legalidade estrita que rege a atividade registral não autoriza o Oficial a criar impedimentos não previstos em lei. Havendo a declaração formal do vendedor e o enquadramento no programa social, a presunção de veracidade do documento deve prevalecer, cabendo eventual punição criminal em caso de falsidade, conforme as penas da lei. Dessa forma, estando presentes as declarações exigidas pelo Decreto nº 7.499/2011, não há fundamento jurídico para a recusa do benefício, devendo ser reconhecido o direito do interessado à redução dos emolumentos. DISPOSITIVO Diante do exposto, com base no art. 487, inciso I, do CPC e art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73, acompanho o parecer Ministerial, e JULGO IMPROCEDENTE a pretensão exordial contida na suscitação de dúvida, para determinar que a Oficiala proceda ao registro do título com a aplicação do desconto de 50% nos emolumentos, na forma da lei. Considerando a natureza administrativa do procedimento e a improcedência da dúvida, não há condenação em custas processuais ou honorários advocatícios (Art. 207 da Lei nº 6.015/73). No entanto, o ato registral somente será aperfeiçoado após o recolhimento dos emolumentos remanescentes (50%) pelo interessado diretamente na serventia. Nos termos do Provimento nº 20/2025 da Corregedoria Geral da Justiça, determino que seja encaminhada cópia integral desta decisão à Corregedoria Geral da Justiça, por meio de malote digital, à Coordenadoria de Monitoramento dos Foros Judicial e Extrajudicial, para fins de armazenamento, classificação e demais providências previstas no referido ato normativo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Na hipótese de inexistência de demais requerimentos, arquive-se. Viana, ES. 14 de abril de 2026. SERENUZA MARQUES CHAMON Juíza de Direito
