Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE SANTO ANTÔNIO DA PLATINA VARA CÍVEL DE SANTO ANTÔNIO DA PLATINA - PROJUDI Av. Oliveira Motta, 745 - Fórum - Centro - Santo Antônio da Platina/PR - CEP: 86.430-000 - Fone: 4335343478 - Celular: (43) 3534-3478 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0000046-28.2022.8.16.0153 Processo: 0000046-28.2022.8.16.0153 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$94.000,00 Autor(s): BELLAGIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/S LTDA. Réu(s): HEDERSON DA SILVA SENTENÇA 1. Relatório. Trata-se de Ação de Resolução de Contrato cumulada com retenção de valores ajuizada por Bellagio Empreendimentos Imobiliários S/S Ltda. em face de Hederson da Silva, ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora que firmou com o requerido, em 02 de setembro de 2016, instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote urbano, correspondente ao Lote nº 26 da Quadra 14 do Residencial Bellagio, nesta comarca. Sustenta que o preço ajustado para a aquisição do imóvel foi de R$ 94.000,00, pactuado mediante pagamento de entrada no valor de R$ 522,22 e o saldo remanescente em 179 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 522,22, com vencimento no dia 10 de cada mês, sujeitas à atualização anual pelo índice IGP-M, acrescido de juros de 9% ao ano. Alega que o requerido adimpliu parcialmente a obrigação, tendo efetuado o pagamento de 53 parcelas, totalizando aproximadamente R$ 38.822,92, vindo, posteriormente, a inadimplir o contrato, deixando de honrar as prestações avençadas. Relata que, diante do inadimplemento, promoveu a constituição em mora do requerido mediante envio de notificação extrajudicial, concedendo-lhe o prazo de 30 dias para purgação da mora, nos termos da legislação aplicável aos contratos de loteamento urbano, não tendo, contudo, logrado êxito em sua entrega, ante a não localização do destinatário. Afirma, ainda, que, diante da frustração da notificação pessoal, procedeu à notificação por edital, com publicação em jornal de circulação local, nos dias 13, 17, 18 e 19 de novembro de 2021, conforme previsão do art. 49, §2º, da Lei nº 6.766/79, sem que o requerido tenha regularizado sua situação contratual. Defende que o inadimplemento contratual caracteriza mora do devedor, nos termos do art. 397 do Código Civil, sendo cabível a resolução do contrato, conforme disposto no art. 475 do mesmo diploma legal, em razão da quebra do equilíbrio contratual. Sustenta a incidência do princípio do pacta sunt servanda, afirmando que as cláusulas contratuais livremente pactuadas devem ser respeitadas, sobretudo no que tange às disposições que regulam a resolução contratual e as consequências do inadimplemento. No tocante aos efeitos da rescisão, pleiteia a aplicação das cláusulas contratuais previstas no instrumento firmado entre as partes, as quais estabelecem, em caso de inadimplemento do compromissário comprador, a possibilidade de retenção, pela vendedora, dos seguintes valores: (i) quantia paga a título de sinal/arras; (ii) percentual de 20% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal; (iii) 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição do imóvel; e (iv) 6% sobre o valor atualizado do contrato, a título de comissão de corretagem. Subsidiariamente, requer, caso não sejam integralmente aplicadas as disposições contratuais, a incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com a autorização de retenção dos valores legalmente previstos, tais como cláusula penal, despesas administrativas, encargos moratórios, tributos incidentes e valores correspondentes à fruição do imóvel. Ao final, pugna pela procedência da ação, para que seja declarada a resolução do contrato por culpa do requerido, com a consequente aplicação das retenções contratuais ou, subsidiariamente, legais, bem como a condenação do réu ao pagamento das verbas sucumbenciais. A inicial veio instruída com documentos (mov. 1.2/1.8). A decisão inicial foi proferida no mov. 16.1, ocasião em que foi recebida a petição inicial, determinada a citação da parte ré e designada audiência de conciliação, consignando-se que o prazo para apresentação de contestação fluiria a partir da realização da audiência. Ato contínuo, diante da ausência de citação válida do requerido, foi proferida decisão no mov. 151.1, por meio da qual se indeferiu, naquele momento, a expedição de ofícios a concessionárias de serviços públicos (ENERGISA e SANESUL), ao fundamento de que não haviam sido esgotados todos os meios de localização disponíveis ao Poder Judiciário, determinando-se, por outro lado, a realização de buscas em sistemas conveniados. No curso do feito, verificaram-se dificuldades na localização da parte requerida, tendo a autora requerido a realização de diligências para obtenção de seu endereço, inclusive por meio de sistemas conveniados ao Poder Judiciário e expedição de ofícios a concessionárias de serviços públicos. Sobre o ponto, foi proferida decisão indeferindo, naquele momento, a expedição de ofícios às concessionárias ENERGISA e SANESUL, ao fundamento de que não haviam sido esgotados todos os meios de localização disponíveis nos sistemas do Judiciário, tais como Infoseg, Portaljud, Sanepar, Caged, Copel e Serasajud, determinando-se, contudo, a realização de buscas de endereço em tais sistemas, em observância aos princípios da celeridade e cooperação processual (mov. 151.1). Na sequência, a parte autora requereu a decretação da revelia do requerido, tendo sido proferida decisão no mov. 193.1, que indeferiu o pedido, sob o fundamento de que o prazo para contestação estava condicionado à realização da audiência de conciliação, a qual não se concretizou regularmente, não tendo havido intimação válida da parte ré, em razão de sua mudança de endereço. Após reiteradas tentativas infrutíferas de localização do requerido, a parte autora pleiteou o reconhecimento da validade da intimação realizada no endereço constante dos autos, consoante mov. 63.1 (mov. 284.1). Foi proferida decisão no mov. 287.1, a qual reconheceu a validade das intimações encaminhadas ao endereço anteriormente informado, bem como determinou a intimação da parte autora para especificar provas. A parte autora pugnou seja reconhecida e declarada a ocorrência da revelia e confissão ficta quanto aos fatos narrados na inicial, devendo os autos serem remetidos à conclusão e julgamento (mov. 290.1). Os autos vieram conclusos nos termos dos artigos 354 e seguintes do CPC. É o relatório. Fundamento e decido. 2. Fundamentação. 2.1. Da revelia. Em decisão proferida no mov. 287.1, foi reconhecida a validade das intimações realizadas no endereço constante dos autos, nos termos do art. 274, parágrafo único, do Código de Processo Civil. À vista disso, permanecendo a parte requerida inerte, sem apresentação de contestação ou constituição de procurador, decreto a sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC. Ressalte-se que a presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial não afasta a análise do conjunto probatório. 2.2. Do julgamento antecipado. Cuida-se de ação de resolução de contrato por inadimplemento, cumulada com retenção de valores. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria é de direito e os fatos encontram-se suficientemente comprovados pelos documentos constantes dos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. A revelia da parte requerida reforça a desnecessidade de dilação probatória. Contudo, a presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial não afasta o ônus da parte autora de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Passa-se, assim, ao exame do mérito. 2.3. Do mérito. Depreende-se dos autos que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, tendo a parte requerida adimplido parcialmente as obrigações assumidas e, posteriormente, incorrido em inadimplemento. A revelia decretada enseja a presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial, a qual encontra respaldo nos documentos juntados, especialmente no contrato firmado entre as partes, nos demonstrativos de débito e na notificação extrajudicial encaminhada ao requerido (mov. 1.4, 1.5, 1.6 e 1.7). Por questão de técnica, esclareço que no Direito Civil brasileiro existem duas categorias básicas de extinção do contrato por fatos posteriores à sua celebração: a resolução contratual, que se relaciona diretamente ao inadimplemento da obrigação, e a resilição, que decorre da vontade das partes (direito potestativo). Admite-se, ainda, a utilização da expressão rescisão como gênero, do qual são espécies a resolução e a resilição, sendo que, para a doutrina clássica, a rescisão está associada à ideia de invalidade. No presente caso, em razão do manifesto inadimplemento contratual, utiliza-se a expressão “resolução”. Dispõe o art. 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No parágrafo primeiro da cláusula sexta do contrato realizado entre as partes (mov. 1.4) consta clausula resolutiva expressa, assim, se faz perfeita a sua aplicação. Feitas tais considerações, conclui-se que não há necessidade de maiores digressões. Evidenciado o inadimplemento contratual e a ausência de oposição por parte do requerido, não há como se manter a relação contratual, impondo-se a sua resolução. Assim, comprovado o descumprimento das obrigações assumidas, impõe-se a procedência do pedido para declarar a resolução do contrato firmado entre as partes, em razão da inadimplência do comprador. Como consequência da resolução, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, observados os critérios de retenção aplicáveis ao caso. Ressalte-se que eventual restituição de valores deve ocorrer com correção monetária, sendo indevida, neste momento, a incidência de juros, os quais somente serão devidos em caso de mora no cumprimento da obrigação, após o trânsito em julgado. 2.3.1. Dos efeitos da resolução contratual (retenção de valores). Declarada a resolução do contrato por inadimplemento da parte requerida, passa-se à análise dos efeitos daí decorrentes, especialmente quanto à restituição dos valores pagos. O parágrafo segundo da cláusula sexta do contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em caso de rescisão por inadimplemento do compromissário comprador, a possibilidade de retenção de valores pela compromitente vendedora, incluindo: (i) a quantia paga a título de sinal; (ii) percentual de 20% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal; (iii) valores correspondentes à fruição do imóvel, fixados em 0,5% ao mês; e (iv) percentual de 6% referente à comissão de corretagem (mov. 1.4). Tais disposições contratuais, em princípio, são válidas, por decorrerem da autonomia privada e do princípio do pacta sunt servanda, especialmente em hipóteses de resolução por culpa do adquirente. Todavia, a sua aplicação não é irrestrita, devendo observar os limites impostos pelo ordenamento jurídico, notadamente o disposto no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, bem como os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. No caso dos autos, embora o contrato preveja retenções cumulativas (cláusula penal, fruição do imóvel, comissão de corretagem e perda do sinal), a sua aplicação integral implicaria onerosidade excessiva ao comprador, conduzindo, na prática, à retenção de parcela substancial dos valores pagos, o que se mostra incompatível com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, nas hipóteses de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, a soma das retenções deve observar limite máximo razoável, não podendo ultrapassar, em regra, o percentual de 25% dos valores pagos, sob pena de abusividade. EMENTA. CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32- A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c /c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial. [...] 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. [...] 11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 2111681 - SP (2023/0420539-3) Brasília, 02 de setembro de 2025. MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora) CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32- A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. [...] 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786 /2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado. 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (RECURSO ESPECIAL Nº 2106548 - SP (2023/0393051-0) Brasília, 03 de setembro de 2025. RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI) Conforme consignado no referido julgado, tal percentual possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo, de forma global, os prejuízos suportados pelo vendedor em decorrência da resolução contratual, sendo vedada a retenção excessiva. Assim, ainda que se reconheça a validade das cláusulas contratuais, sua aplicação deve ser limitada, de modo a evitar vantagem exagerada de uma das partes. Nesse contexto, a fixação de percentual global de retenção mostra-se mais adequada do que a aplicação isolada e cumulativa das cláusulas contratuais. Dessa forma, mostra-se adequada a fixação da retenção em percentual de 20% sobre os valores pagos, em consonância com os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça. O restante deverá ser restituído à parte requerida, correspondente a 80% dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, pelo INPC (IBGE), acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado, em caso de inadimplemento. 3. Dispositivo. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I) DECLARAR a resolução do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, em razão do inadimplemento da parte requerida; II) AUTORIZAR a retenção, pela parte autora, do percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pela parte requerida; III) CONDENAR a parte autora à restituição à parte requerida do percentual de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, pelo INPC (IBGE), acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado, em caso de inadimplemento. Diante da sucumbência mínima da parte autora, CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. 4. Disposições finais. 4.1. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. 4.2. Por fim, de modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado. Por consectário lógico, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Novo Código de Processo Civil. 4.3. Interposto recurso de apelação pelas partes, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1.010, §1º, do NCPC. 4.4. Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida (art. 997, §§ do NCPC), intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §2º, do NCPC. 4.5. Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no art. 1.009, §1º, do NCPC, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1.009, §2º, do NCPC. 4.6. Após as formalidades acima, encaminhem-se os autos ao E. TJPR (art. 1.009, §3º, do NCPC), com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade dos recursos será realizado direta e integralmente pela Corte ad quem (art. 932 do NCPC). 4.7. Diligências necessárias. Santo Antônio da Platina, assinado e datado digitalmente Djalma Aparecido Gaspar Junior Juiz de Direito
