Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RETENÇÃO DE VALORES. DÉBITOS DE IPTU/TAXAS. JUROS DE MORA. ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME.
1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por promitentes compradores e pela promitente vendedora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Valores Pagos, declarou a rescisão do contrato por culpa dos autores, autorizou a retenção de 10% sobre R$ 49.913,52, condenou à restituição dos valores pagos com atualização pela SELIC, permitiu a retenção/compensação de IPTU e taxas condominiais, e fixou sucumbência recíproca. Os primeiros apelantes pleiteiam o afastamento da condenação ao pagamento de IPTU e taxas, a redistribuição da sucumbência e a fixação dos juros de mora a partir da citação. A segunda apelante busca a majoração do percentual de retenção para 25%, a correção do valor pago para R$ 41.066,09 por erro material, e a fixação de ônus sucumbenciais autônomos na reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se é devida a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse; (ii) analisar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais na ação principal e na reconvenção; (iii) definir o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; (iv) verificar a adequação do percentual de retenção fixado; (v) corrigir possível erro material no valor das parcelas pagas considerado incontroverso; e (vi) analisar a fixação de honorários na reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais somente é transferida ao promitente comprador a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel, especialmente em lote de terreno não edificado.
4. Para contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, têm como termo inicial a data da citação.
5. A retenção de 10% sobre os valores pagos pelo promitente comprador em contrato de loteamento é razoável e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas administrativas, não configurando enriquecimento sem causa.
6. A correção de erro material na sentença quanto ao valor efetivamente pago pelos autores é devida, devendo prevalecer o montante incontroverso nos autos.
7. Com a reforma da sentença que afasta a responsabilidade dos compradores por débitos de IPTU e taxas, o pedido reconvencional é julgado improcedente, e a sucumbência dos autores na ação principal se torna mínima, impondo à parte ré a integralidade dos ônus sucumbenciais da ação principal e a condenação em honorários na reconvenção.
8. A correção de erro material, por ser de natureza acessória e retificadora, não altera a distribuição dos ônus sucumbenciais quando o decaimento dos autores for mínimo.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
9. Primeiro recurso provido. Segundo recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento:"1. A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de débitos propter rem, como IPTU e taxas condominiais, nasce com a efetiva imissão na posse do imóvel, sendo indevida sua cobrança em lote vago sem a transmissão da posse.
2. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados após a Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre valores a serem restituídos incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).
3. É razoável a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão de contrato de loteamento, percentual suficiente para indenizar o vendedor.
4. A correção de erro material no valor incontroverso das parcelas pagas é medida que se impõe, sem alteração da distribuição sucumbencial quando o decaimento for mínimo.
5. O decaimento de parte mínima do pedido pelos autores na ação principal implica na condenação integral da parte ré nos ônus sucumbenciais, e a improcedência da reconvenção acarreta a condenação da reconvinte em honorários advocatícios autônomos."
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CC, art. 413; CPC, art. 85, §§ 1º e 2º; CPC, art. 85, §2º; CPC, art. 86, p.u.; CPC, art. 98, §3º; CPC, art. 487, I; CPC, art. 494, I; CPC, art. 932, V, 'a' e 'b'; CDC, art. 4º, I e III; CDC, art. 6º, V; CDC, art. 51, IV, § 1º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II e § 5º; Lei nº 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.109.022/SP; STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; TJGO, Apelação Cível 5145516-78.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5314034-60.2025.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5137390-68.2025.8.09.0051; TJGO, Agravo Interno em Apelação Cível 5784362-36.2022.8.09.0024; TJGO, Apelação Cível nº 5671976-03.2023.8.09.0162; TJGO, Apelação Cível nº 5320870-88.2021.8.09.0051; TJGO, Agravo Interno na Apelação Cível nº 5865143-74.2024.8.09.0024.