Inteiro teor
(G) "W" ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5009873-03.2025.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MMP&TRÊS PARTICIPAÇÕES S/A. REQUERIDOS: SBA TORRES BRASIL LTDA e CLARO S/A. S E N T E N Ç A Vistos etc. Cuida-se de ação ordinária proposta por MMP&TRÊS PARTICIPAÇÕES S/A em desfavor de SBA TORRES BRASIL LIMITADA e CLARO S/A. Alega a parte autora que: (i) adquiriu, em 20 de dezembro de 2023, o imóvel onde funcionava o Siribeira Iate Clube em Guarapari/ES; (ii) a requerida mantém no local antenas de telefonia que inviabilizam o projeto imobiliário "Wave", voltado ao mercado turístico de luxo; (iii) não há obrigatoriedade de continuidade do contrato de locação originário diante da alienação do imóvel, eis que os direitos e deveres decorrentes da locação não acompanham a propriedade em si, mas sim o proprietário anterior; (iv) as instalações apresentam riscos de segurança, alegando a ocorrência de um óbito por descarga elétrica; (v) a infraestrutura viola a Lei Geral das Antenas quanto ao impacto paisagístico; (vi) a liberdade contratual e a função social permitem o encerramento da avença diante da radical transformação da área. Assim, requer seja declarada a rescisão contratual com a consequente desocupação e retirada de todos os equipamentos do imóvel. Em sua contestação (ID 83608759), a parte requerida SBA Torres do Brasil LTDA alegou, em sede preliminar: (i) a inadequação da via eleita, sob o argumento de que, nos termos da Lei do Inquilinato, a via correta para tratar da presente demanda seria ação de despejo e não ação ordinária, tendo em vista a necessidade de aplicação de rito próprio; (ii) a ilegitimidade ativa da demandante, sob a alegação de que consta na Escritura de Compra e Venda juntada aos autos, que a responsabilidade por promover ações contra os inquilinos — inclusive aquelas destinadas à desocupação do imóvel — permaneceria exclusivamente a cargo da alienante, antiga proprietária do bem; (iii) sua ilegitimidade passiva própria, eis que a exordial não demonstra qualquer relação jurídica entre a SBA Torres do Brasil e a requerente; (iv) impossibilidade de litisconsórcio passivo, sob o argumento de que a pretensão de rescindir contratos distintos, com partes e objetos diversos, em uma única ação, implica em evidente tumulto processual; (v) conexão com ações renovatórias em andamento, identificadas sob os números 0001117-32.2021.8.08.0021 e 5004370-06.2022.8.08.0021, nas quais a requerente figura na condição de assistente litisconsorcial. No mérito, a SBA Torres do Brasil sustentou que a requerente tinha plena ciência da existência da locação quando assinou a escritura de compra e venda, inexistindo fundamento legal ou contratual que autorize a rescisão antecipada do contrato de locação por prazo determinado. Alegou, ainda, que a instalação da antena cumpre integralmente as normas técnicas e de segurança, não havendo riscos à saúde humana ou ao meio ambiente, além de que a Estação Rádio Base instalada pela requerida integra a infraestrutura de telecomunicações responsável pela prestação de serviços essenciais à coletividade, de modo que sua manutenção é vital para a continuidade da cobertura de sinal, conectividade, acesso à informação e segurança pública. Por fim, aduz que a exordial limita-se a alegar a existência de um projeto futuro, sem, contudo, apresentar qualquer elemento probatório que corrobore tal afirmação. Assim, requer a total improcedência dos pedidos autorais. Em contestação constante no ID 83948519, a Claro S/A alegou preliminarmente: (i) inadequação da via eleita; e (ii) sua ilegitimidade passiva, eis que a empresa SBA Torres do Brasil S/A incorporou parcela cindida relativa a direitos e deveres da Claro S/A relacionados aos imóveis locados para a instalação de Estações Rádio Base. No mérito, sustenta, primordialmente, a plena vigência e regularidade da ocupação do imóvel, fundamentando sua posse no contrato de locação original firmado em 2004 e em seus sucessivos aditivos. A operadora enfatiza, ainda, ter agido com estrita boa-fé, realizando vultosos investimentos na infraestrutura local e efetuando o pagamento antecipado de 60 meses de aluguel, além de defender a natureza essencial do serviço público de telecomunicações prestado pela estação rádio-base ali instalada, argumentando que sua retirada prejudicaria a cobertura de sinal em Guarapari, devendo o interesse público prevalecer sobre o interesse privado da autora. Réplica constante no ID 89071134, por meio da qual a requerente rebateu as teses defensivas e reiterou os termos da inicial. Instadas as partes a especificarem as provas pretendidas (ID 90328087), a SBA e a parte autora pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ID 91711971 e 91784542). É o relatório, em síntese. Decido. Inicialmente, passo à análise das preliminares suscitadas pelas requeridas. Aduzem as rés a preliminar de inadequação da via eleita, sob o argumento de que a demanda deveria seguir o rito especial da Ação de Despejo, conforme a Lei nº 8.245/91. Ora, a autora não formulou apenas pedido de retomada da posse do imóvel, mas também pretensão declaratória de rescisão contratual fundada na inoponibilidade da cláusula de vigência perante terceiro adquirente, cumulada com obrigação de fazer consistente na retirada de equipamentos e infraestrutura de telecomunicações. A pretensão, portanto, possui natureza predominantemente declaratória e obrigacional, sendo plenamente compatível com o procedimento comum, nos termos dos arts. 318 e seguintes do Código de Processo Civil. Rejeito, assim, a preliminar de inadequação da via eleita. Também não prospera a alegação de ilegitimidade ativa. As requeridas sustentam que a escritura pública de compra e venda teria atribuído exclusivamente à alienante a responsabilidade pela propositura de medidas judiciais destinadas à desocupação do imóvel. Todavia, a cláusula contratual invocada produz efeitos exclusivamente entre alienante e adquirente, não possuindo aptidão para afastar a legitimidade processual da atual proprietária do imóvel. A legitimidade ad causam decorre da titularidade da relação jurídica material afirmada na petição inicial. No caso, a autora demonstrou ser a atual proprietária do bem objeto da controvérsia, conforme escritura pública juntada aos autos. Além disso, inequívoco ser a autora quem sofre os efeitos da permanência da infraestrutura instalada no imóvel, circunstância suficiente para caracterizar pertinência subjetiva, de sorte que eventual obrigação contratual assumida perante a alienante não interfere na relação processual estabelecida com as requeridas. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade ativa. No tocante à alegação de ilegitimidade passiva da SBA Torres Brasil LTDA., igualmente não assiste razão às requeridas. A petição inicial atribui à SBA Torres Brasil responsabilidade pela manutenção e exploração da infraestrutura instalada no imóvel, indicando sua participação na relação jurídica discutida. Nesse aspecto, conforme a teoria da asserção, a pertinência subjetiva deve ser aferida em abstrato, à luz das afirmações deduzidas pela parte autora. Ademais, os documentos juntados aos autos demonstram que a SBA Torres do Brasil figura como sociedade vinculada à operação da infraestrutura de telecomunicações objeto da lide, inclusive participando da relação contratual e das notificações extrajudiciais. Assim, presente vínculo jurídico suficiente a justificar sua permanência no polo passivo, razão pela qual rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da SBA Torres do Brasil. Quanto à alegação de impossibilidade de formação de litisconsórcio passivo, sob o argumento de que a autora pretende rescindir contratos distintos em uma única demanda, a preliminar igualmente não merece acolhimento. Embora existam instrumentos contratuais distintos e sucessivos termos aditivos, a controvérsia possui origem fática comum, consistente na permanência da infraestrutura de telecomunicações no mesmo imóvel adquirido pela autora, o que implica em evidente conexão lógica e probatória, incidindo a hipótese prevista no art. 113 do Código de Processo Civil. A reunião das pretensões em um único processo prestigia os princípios da economia processual, da duração razoável do processo e da uniformidade das decisões judiciais, inexistindo qualquer demonstração concreta de prejuízo à defesa das requeridas. Rejeito, portanto, a preliminar de impossibilidade de formação de litisconsórcio passivo. No que se refere à alegada conexão com as ações renovatórias nº 0001117-32.2021.8.08.0021 e n. 5004370-06.2022.8.08.0021, também não há razão para acolhimento. Nos termos do art. 55 do CPC, “Reputam-se conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir”. No presente caso, embora os feitos renovatórios possuam relação indireta com o imóvel objeto desta lide, não há identidade substancial entre os objetos litigiosos. As demandas renovatórias possuem objeto distinto, específico e delimitado pela Lei nº 8.245/91, com pretensão à renovação compulsória de contratos locatícios empresariais em face do locador originário, mediante análise dos requisitos previstos no art. 51 de referida Lei, especialmente quanto à continuidade da atividade empresarial, exploração do mesmo ramo e observância do prazo mínimo legal. Diversamente, a presente demanda discute a possibilidade de denúncia da locação pelo adquirente do imóvel diante da ausência de averbação do contrato locatício, à luz do art. 8º também da Lei nº 8.245/91. Trata-se, portanto, de controvérsia superveniente à alienação do imóvel, fundada em relação jurídica diversa daquela discutida nas ações renovatórias, razão pela qual inexiste identidade de causa de pedir. Paralelamente, não consta dos autos demonstração de que as referidas ações renovatórias tenham sido definitivamente julgadas, tampouco notícia de decisão transitada em julgado apta a produzir efeitos vinculantes sobre a presente controvérsia. Ademais, ainda que eventualmente exista pronunciamento favorável à renovação contratual, tal circunstância, por si só, não impediria a apreciação da eficácia da locação perante terceiro adquirente, matéria juridicamente autônoma. Também não se verifica hipótese de prejudicialidade externa a justificar suspensão do presente feito, nos termos do art. 313, V, “a”, do CPC, pois a solução desta demanda não depende logicamente da definição prévia das ações renovatórias. Isso porque a discussão central aqui travada — oponibilidade da locação ao adquirente — decorre da ausência de averbação registral, fato objetivo cuja análise independe do eventual reconhecimento do direito à renovação em face do locador originário. De igual modo, eventual procedência da presente ação não implica esvaziamento automático do objeto das ações renovatórias. Isso porque a renovatória poderá produzir efeitos próprios no âmbito da relação locatícia originária, inclusive quanto a indenizações, apuração de responsabilidades contratuais ou efeitos interpartes decorrentes da avença anteriormente celebrada. Desse modo, não se verifica risco concreto de decisões contraditórias apto a justificar reunião obrigatória dos processos, sobretudo porque eventual decisão proferida nas ações renovatórias não impede a análise da eficácia da locação perante terceiro adquirente, matéria específica da presente demanda. Assim, embora exista relação temática entre os feitos, inexiste risco concreto de decisões inconciliáveis, uma vez que cada demanda examina relações jurídicas distintas sob fundamentos normativos próprios. Rejeito, portanto, a preliminar de conexão. Por fim, a preliminar de ilegitimidade passiva da Claro S/A também não merece acolhimento. A requerida sustenta que a empresa Torres do Brasil S/A teria sucedido parcela cindida dos direitos e obrigações relacionados aos imóveis utilizados para instalação de Estações Rádio Base. No que tange à sucessão contratual, as provas coligidas demonstram uma complexa cadeia de sub-rogações e cisões. O contrato originário foi firmado entre o Siribeira Iate Clube e a TNL PCS S/A. em 2004, ao passo em que sucessivos aditivos indicam a entrada da BCP S/A (nova denominação social em função de incorporação de ATL – Telecom Leste S/A., doravante denominada “Claro”). Desse modo, embora haja a alegação de existência de sucessão empresarial e transferência de determinados direitos e obrigações contratuais, não houve comprovação documental inequívoca de substituição integral da posição contratual originalmente vinculada ao imóvel objeto da lide. Ao contrário, verifica-se que a cadeia negocial permaneceu materialmente vinculada às empresas demandadas, seja pela exploração direta da infraestrutura instalada, seja pela manutenção da operação de telecomunicações no local, seja pela participação nos sucessivos instrumentos contratuais e aditivos juntados aos autos. Cumpre observar, ademais, que a controvérsia não exige, para sua solução, a definição exauriente acerca da natureza específica da relação interna mantida entre as empresas rés — se cessão de posição contratual, sublocação, compartilhamento de infraestrutura, sucessão parcial ou mera transferência operacional —, pois o ponto juridicamente relevante consiste na manutenção contemporânea da ocupação e exploração da estrutura instalada no imóvel sem eficácia oponível perante a adquirente. Assim, para os fins desta demanda, reconhece-se que ambas as requeridas integram a cadeia sucessória e operacional relacionada ao contrato locatício originário firmado com o antigo proprietário do imóvel, respondendo, nos limites de sua participação jurídica e operacional, pelos efeitos decorrentes da denúncia da locação promovida pela atual adquirente. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva da Claro S/A. Superadas as questões preliminares, do compulsar dos autos verifica-se perfeitamente cabível o julgamento da lide no estado em que se encontra, sem prejuízo da observância ao disposto no artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil, que impõe ao magistrado o dever de zelar pela célere solução do litígio, privilegiando a efetividade do processo, sobretudo quando prescindível a fase instrutória, em atenção à garantia constitucional da razoável duração do processo, insculpida no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal (cf. José Roberto dos Santos Bedaque, in Efetividade do Processo e Técnica Processual, 2ª ed., Malheiros, pp. 32-34). Isto porque, a lei processual civil dispõe que o juiz julgará de forma antecipada o pedido, proferindo sentença, quando não houver a necessidade de produção de outras provas (CPC, art. 355, I). Como já salientado, o ordenamento processual brasileiro, bem como a doutrina pátria, adotou, quanto à análise das provas, a teoria do livre convencimento motivado — ou da persuasão racional —, não se admitindo, portanto, a existência de provas com valores pré-estabelecidos (NEVES, Daniel Amorim Assumpção, in Manual de direito processual civil. Volume único 8. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016; MARINONI, Luiz Guilherme Bittencourt; ARENHART, Sergio Cruz; MITIDIERO, Daniel Francisco. In Novo Código de Processo Civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015; BUENO, Cassio Scarpinella. In Manual de direito processual civil: inteiramente estruturado à luz do novo CPC, de acordo com a Lei n. 13.256, de 4-2-2016. São Paulo: Saraiva, 2016; NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. In Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015). Com efeito, da análise dos autos, verifica-se que a controvérsia é estritamente de direito, não se mostrando necessária a produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos. Assim, adentro no terreno meritório. Segundo se depreende do cenário processual, a controvérsia reside no embate entre o direito potestativo do novo proprietário de denunciar locação preexistente e o direito das operadoras de manter infraestrutura de telecomunicações essencial. Cinge-se a controvérsia, ainda, a aferir se a cláusula de vigência constante no contrato original de locação é oponível à autora/adquirente e se as alegações de irregularidade técnica e infração de segurança (risco de choque elétrico) possuem suporte probatório para ensejar a rescisão motivada. Como cediço, a eficácia erga omnes da locação perante o adquirente do imóvel depende estritamente do preenchimento dos requisitos cumulativos do art. 8º da Lei nº 8.245/91: (i) contrato por prazo determinado, (ii) cláusula de vigência expressa e, fundamentalmente, (iii) averbação junto à matrícula do imóvel. Como se depreende, a ausência de registro imobiliário do pacto locatício retira do inquilino a proteção contra a denúncia do contrato pelo comprador, prevalecendo a máxima de que "a venda rompe a locação" quando negligenciada a publicidade registral. A interpretação baseia-se na proteção à boa-fé do terceiro adquirente e na segurança jurídica do fólio imobiliário, conforme dispositivos dos arts. 167 e 169 da Lei de Registros Públicos e do supracitado art. 8º da Lei do Inquilinato. No caso, observa-se que as requeridas não lograram êxito em comprovar a averbação do contrato de locação na matrícula do antigo Siribeira Iate Clube antes da alienação à MMP&Três Participações S/A. A esse respeito, sublinhe-se que o STJ firmou a compreensão de que nem mesmo a ciência inequívoca do comprador sobre a existência da locação supre a falta do registro para fins de oponibilidade da cláusula de vigência. Veja-se: RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER. LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO . AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE . 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário. 3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel. 4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center . Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final. 5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 6. Recurso especial provido. (STJ, REsp: 1669612/RJ, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 14/08/2018) [grifos apostos] É certo que os elementos constantes dos autos indicam que a autora possuía ciência prévia da existência da infraestrutura de telecomunicações instalada no imóvel quando da celebração da escritura pública de compra e venda. Sobretudo porque a própria escritura pública acostada aos autos contém cláusula que atribui à alienante a responsabilidade pela adoção de medidas voltadas à desocupação do imóvel e à resolução de pendências relacionadas aos ocupantes e contratos até então existentes. Todavia, tal circunstância, embora juridicamente relevante sob a perspectiva obrigacional interna entre alienante e adquirente, não possui aptidão para conferir eficácia real à locação perante terceiro adquirente. Isto porque a ciência prévia acerca da existência da locação não supre a ausência de averbação da locação na matrícula do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, já mencionado anteriormente. A cláusula inserida na escritura pública reforça a intenção da adquirente de receber o imóvel livre de ocupantes, e não importa em assunção automática de obrigação de manter indefinidamente a relação locatícia pretérita, sobretudo porque não há previsão expressa de renúncia ao direito potestativo previsto na Lei do Inquilinato. Nesse contexto, eventual distribuição negocial de riscos entre alienante e adquirente produz efeitos apenas na esfera interna da relação contratual estabelecida entre as partes da compra e venda, podendo, em tese, ensejar pretensões regressivas ou indenizatórias próprias, mas sem o condão de alterar o regime jurídico de oponibilidade da locação disciplinado pela legislação especial. Também não se verifica hipótese de venire contra factum proprium apta a obstar o exercício do direito invocado pela autora, porquanto não houve demonstração de comportamento objetivamente contraditório capaz de gerar legítima confiança nas requeridas acerca da renúncia definitiva ao exercício das prerrogativas legais conferidas ao adquirente do imóvel. Assim, embora a ciência prévia da autora acerca da existência da locação constitua elemento relevante para compreensão do contexto negocial da aquisição do imóvel, tal circunstância não afasta, por si só, os efeitos jurídicos decorrentes da ausência de averbação da cláusula de vigência perante o fólio real. Portanto, do ponto de vista lógico-jurídico, assiste à autora o direito de denunciar o contrato, desde que observado o prazo de 90 (noventa) dias para a denúncia, contados da data do registro da alienação do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, sob pena de presumir-se a concordância na manutenção da locação, conforme fixado no §2º do art. 8º da Lei nº 8.245/91. No caso em tela, verifica-se que a aquisição do imóvel pela autora formalizou-se mediante escritura pública lavrada em 20/12/2023, constando, ainda, previsão de imissão na posse para 01/04/2024 (ID 78889092). Todavia, embora os autos contenham a escritura pública de compra e venda e documentos registrais correlatos, não há comprovação inequívoca acerca da data exata em que efetivamente ocorreu o registro da alienação na matrícula imobiliária, elemento indispensável para aferição precisa do termo inicial do prazo decadencial previsto no art. 8º da Lei do Inquilinato. Sobre o tema, imperioso esclarecer que a escritura pública constitui o instrumento formal de celebração do negócio jurídico de compra e venda imobiliária, ao passo que o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem ao adquirente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Por essa razão, para fins do art. 8º da Lei nº 8.245/91, o marco relevante não é a mera lavratura da escritura, mas sim o efetivo registro da alienação no fólio real, momento em que a aquisição passa a produzir efeitos erga omnes. Assim, embora a requerida SBA Torres do Brasil alegue a intempestividade da denúncia realizada pela requerente, ausente demonstração segura de que o registro da transferência imobiliária tenha ocorrido há mais de (90) noventa dias antes da primeira notificação extrajudicial, de modo que não há como reconhecer a decadência do direito potestativo invocado pela autora. Cumpre salientar que a decadência constitui matéria que exige comprovação objetiva e inequívoca, não se admitindo presunção desfavorável ao titular do direito quando inexistente prova segura acerca do marco inicial do prazo decadencial. Nesse sentido, imperioso destacar que, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, incumbia às requeridas o ônus de comprovar o fato impeditivo do direito invocado pela autora, inclusive a alegada decadência do direito potestativo de denúncia da locação. Com efeito, tendo a SBA Torres do Brasil suscitado a intempestividade da denúncia prevista no art. 8º da Lei nº 8.245/91, cabia-lhe demonstrar, de forma objetiva e inequívoca, a data do efetivo registro da alienação imobiliária perante o fólio real e o consequente transcurso integral do prazo decadencial anteriormente ao envio da notificação extrajudicial. Inexistindo nos autos comprovação segura acerca do marco registral apto a evidenciar o alegado decurso do prazo decadencial, não há como acolher a tese defensiva fundada na intempestividade da denúncia. Importante salientar, porém, que a alegação autoral quanto ao óbito por descarga elétrica e ao perigo iminente das instalações carece de qualquer suporte probatório. Nesse sentido, uma vez que a mera alegação não constitui prova, mormente em fatos de natureza criminal ou técnica complexa, para o deslinde da controvérsia relativa à infração contratual, era indispensável a juntada de laudos técnicos ou boletins oficiais, o que não ocorreu, razão pela qual não é possível utilizar referidas alegações autorais para a formação do convencimento deste magistrado. Noutro viés, a tese defensiva de que a Estação Rádio-Base integra o fundo de comércio é válida, mas se restringe à proteção em ações renovatórias contra o locador original, não tendo o condão de anular o direito potestativo do adquirente previsto em lei especial. De igual modo, a invocação genérica do interesse público relacionado à prestação do serviço de telefonia não afasta a incidência da disciplina legal aplicável às locações urbanas. Embora seja inegável a relevância social e econômica dos serviços de telecomunicações prestados pelas requeridas, bem como a natureza essencial da infraestrutura de Estação Rádio Base instalada no imóvel, tal circunstância não possui aptidão para afastar, por si só, o regime jurídico patrimonial aplicável às relações locatícias privadas. A essencialidade do serviço de telecomunicações prestado pela Estação de Rádio Base não tem o condão de transmutar uma locação privada em uma servidão administrativa perpétua e gratuita, ou seja, não confere às operadoras direito irrestrito de manutenção compulsória da ocupação privada sem observância dos requisitos legais de oponibilidade perante o proprietário do imóvel, especialmente diante da inexistência de averbação da cláusula de vigência junto ao fólio real. Em outras palavras, o interesse público relacionado à continuidade dos serviços de telecomunicações não se sobrepõe automaticamente ao direito de propriedade e às regras expressamente previstas na Lei nº 8.245/91, sob pena de se admitir verdadeira limitação administrativa informal sem previsão legal específica ou correspondente mecanismo expropriatório. Não se ignora, contudo, que eventual retirada abrupta da infraestrutura poderá demandar providências técnicas relacionadas à continuidade da cobertura de sinal, migração operacional, remanejamento de equipamentos e adequação da rede de telecomunicações. Justamente por essa razão, o próprio legislador estabeleceu, no art. 8º da Lei do Inquilinato, prazo de 90 (noventa) dias para desocupação, lapso temporal que se revela compatível com os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da continuidade do serviço público, permitindo às operadoras adoção das medidas técnicas necessárias à transição operacional e eventual realocação da Estação Rádio Base em local vizinho, sem aniquilar o direito de uso e gozo da propriedade pela autora. Assim, a preservação temporária da infraestrutura durante o prazo legal de desocupação atende adequadamente ao equilíbrio entre o direito de propriedade da adquirente e a necessidade de mitigação de impactos na prestação dos serviços de telecomunicações, inexistindo fundamento jurídico para perpetuação compulsória da ocupação privada. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019). Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos da inicial para: (i) rejeitar todas as preliminares arguidas em sede de contestação; (ii) declarar ineficazes perante a autora adquirente os contratos de locação firmados entre Siribeira Iate Clube e as requeridas, em razão da ausência de averbação da locação na matrícula do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91; e (iii) determinar que as rés procedam à retirada integral de seus equipamentos e infraestrutura do local no prazo de 90 (noventa) dias contados do trânsito em julgado da presente sentença, em observância aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e continuidade do serviço público de telecomunicações, sob pena de remoção compulsória e multa a ser fixada em sede de cumprimento de sentença. Julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Condeno as rés ao pagamento dos ônus sucumbenciais, consistentes nas custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -
