Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8151389-72.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR REQUERENTE: JACKSON SANTOS DE CASTRO e outros Advogado(s): CLEYTON LUIS SOUZA GERMANO (OAB:PE51372) REQUERIDO: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros Advogado(s): ANA CAROLINA SANTOS PINTO DE ABREU (OAB:BA29043), RAFAEL DA SILVA SANTANA (OAB:BA41565), FERNANDA COELHO SOUSA (OAB:BA56555), LUILE GADELHA PEREIRA registrado(a) civilmente como LUILE GADELHA PEREIRA (OAB:BA70832) SENTENÇA Vistos. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA, ajuizada por JACKSON SANTOS DE CASTRO e ROSÂNGELA PEREIRA DE CASTRO em face de BAHIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e RESERVA SALINAS SPE LTDA. Em resumo, a parte autora alega que adquiriu da primeira ré lote no empreendimento "Parque das Margaridas I", e que, apesar de ter cumprido com suas obrigações de pagamento, as obras de infraestrutura sofreram atrasos significativos e, posteriormente, foram paralisadas. Narram os autores que, diante da paralisação, a primeira ré apresentou a segunda ré, RESERVA SALINAS, como nova investidora, o que resultou na celebração de um novo contrato, alterando o regime de construção para empreitada e estabelecendo um novo prazo de conclusão para 30 de outubro de 2025. Contudo, as obras não foram retomadas, e a parceria entre as rés foi desfeita, gerando incerteza e prejuízos aos autores. Diante dos fatos, pedem, em sede de tutela de urgência e no mérito, a condenação das rés à obrigação de concluir as obras de infraestrutura do loteamento. Subsidiariamente, caso a conclusão das obras seja inviável, requerem a rescisão do contrato por culpa das rés, com a devolução integral dos valores pagos, além da aplicação de multa contratual e a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos morais. A petição inicial (ID 419020943) veio acompanhada de documentos. A primeira ré, BAHIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apresentou contestação (ID 428272180), arguindo, preliminarmente, a falta de interesse de agir. No mérito, defendeu a regularidade do contrato original, pactuado sob o regime de obra por administração a preço de custo, atribuindo o atraso inicial à alta inadimplência dos adquirentes. Alegou que a parceria com a segunda ré, RESERVA SALINAS, não se concretizou por inadimplemento desta última. Sustentou a inexistência de ato ilícito e, por consequência, a ausência do dever de indenizar, pugnando pela improcedência dos pedidos. A segunda ré, RESERVA SALINAS SPE LTDA, em sua contestação (ID 427508581), arguiu, preliminarmente, a impugnação à gratuidade de justiça e sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a parceria com a primeira ré não se consumou, o que a impediu de ter qualquer ingerência sobre o empreendimento. Afirmou que jamais recebeu qualquer valor dos autores e que o contrato firmado com eles carece de validade por não contar com a anuência da proprietária do imóvel. No mérito, reiterou a ausência de sua responsabilidade pelos fatos narrados e impugnou o pedido de danos morais. A parte autora apresentou réplica às contestações (IDs 432941448 e 432939658). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as rés pugnaram pela colheita de depoimento pessoal do autores (ID 449922961 e 442053808). Audiência realizada no dia 28 de abril de 2025 (ID 498360084). Novos documentos apresentados pelas partes aos IDs 498776313 e 503770467. Alegações finais aos IDs 547398227 e 550953729. Os autos vieram conclusos. É o relatório. DECIDO. Da Impugnação à Gratuidade da Justiça Inicialmente, saliento que deve ser rejeitada a impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte autora. Não obstante a possibilidade de a parte adversa oferecer impugnação à justiça gratuita, o ônus de provar a suposta alteração na situação financeira do impugnado é do impugnante, mediante a juntada ao processo de documentos que justifiquem a revogação do benefício - o que não ocorreu, no caso em tela. Da Ilegitimidade Passiva da Segunda Ré A ré RESERVA SALINAS SPE LTDA argumenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. Tal preliminar, no entanto, confunde-se com o mérito da causa e com ele será analisada, com base na teoria da asserção. De acordo com a teoria da asserção, as condições da ação, incluindo a legitimidade das partes, são aferidas em abstrato, com base nas alegações contidas na petição inicial. No caso, os autores afirmam ter estabelecido uma relação jurídica com a segunda ré, decorrente da assinatura de um contrato que a colocou como responsável pela continuidade do empreendimento (ID 419020956). Se essa relação jurídica se confirmou e se dela decorre a responsabilidade pretendida, trata-se de questão de mérito, que diz respeito à procedência ou improcedência do pedido em relação a essa ré, e não a uma condição para o exercício do direito de ação. Portanto, presente a pertinência subjetiva em abstrato, a análise da responsabilidade concreta da segunda ré será feita no exame de mérito. Da Falta de Interesse de Agir A primeira ré, BAIHANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alega a falta de interesse de agir dos autores, sob o argumento de que o prazo para a entrega das obras, considerando as prorrogações, ainda não teria se esgotado. Rejeito a preliminar. O interesse de agir se manifesta no binômio necessidade-utilidade da tutela jurisdicional. A necessidade está presente na medida em que os autores alegam um significativo atraso em relação ao prazo original e a completa paralisação das obras, situação que, segundo eles, lhes causa prejuízos e incerteza. A utilidade do provimento jurisdicional é evidente, pois uma decisão judicial pode resolver o conflito, seja determinando o cumprimento da obrigação, seja rescindindo o contrato e impondo as devidas reparações. A existência de uma prorrogação de prazo concedida pela municipalidade ou prevista em um segundo contrato, que os próprios autores questionam, não retira o interesse em buscar uma solução judicial para o impasse contratual já instaurado pelo atraso inicial e pela subsequente paralisação das obras. Mérito Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. O cerne da controvérsia reside na responsabilidade das rés pelo significativo atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. É fato incontroverso a existência de um contrato inicial celebrado entre os autores e a primeira ré, BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 419020953), bem como a posterior celebração de um segundo instrumento com a inclusão da segunda ré, RESERVA SALINAS SPE LTDA (ID 419020956). A primeira ré alega que o contrato original foi pactuado sob o regime de construção a preço de custo (ou por administração), no qual a responsabilidade pelo custeio e ritmo da obra seria dos próprios adquirentes. Sabe-se que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que "no contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo, não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias - Lei 4.591/64" (STJ - AgInt no REsp: 1042687 PR 2008/0064738-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/09/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2016). Na construção sob regime de administração, se observa um negócio jurídico coletivo, administrado pelos próprios adquirentes mediante uma Comissão de Representantes, que serão responsáveis pelo custeio integral e a fiscalização dos investimentos. A construtora apenas executa a obra. No entanto, a análise do conjunto probatório e da dinâmica contratual revela a descaracterização desse regime. Analisando o contrato de compra e venda originariamente celebrado entre a Bahiana Empreendimentos Imobiliários LTDA EPP, verifica-se a estipulação de obrigações assemelhadas ao regime de administração, porém não ostenta o contrato clareza suficiente sobre a sua natureza. Ademais, muito embora as obrigações sejam semelhantes às comuns em regime de administração, as cláusulas não se coadunam ao regime de administração, na medida em que a administração financeira e da própria obra ficaram a cargo da Bahiana Empreendimentos Imobiliários LTDA EPP, conforme se pode extrair com clareza da Cláusula 7ª, do parágrafo terceiro: "Tanto a implantação quanto os custos de Terraplanagem, Galerias de Águas Pluviais, Guias e Sarjetas, Demarcação de Lotes, Arruamento, Implantação de Rede Elétrica, Rampas para Deficientes, Sistema de Abastecimento de Água Potável e Sistema de Coleta Afastamento e Tratamento de Esgoto, serão repassados ao(a) COMPRADOR(A) de acordo com o Cronograma de Execução de Obras e Projeto aprovados pelo Município de Salinas da Margarida-BA, em até 48 (quarenta e oito) meses, conforme estabelece a Lei Federal nº. 6.766/79, com início do prazo a contar a partir da data do alvará de implantação do loteamento" (ID 428274156) Outrossim, não foi constituído um condomínio de adquirentes com autonomia para gerir os recursos e fiscalizar a construção, como exige a Lei nº 4.591/64 para essa modalidade. A construtora agia, na prática, como incorporadora e construtora, assumindo os riscos do negócio. A posterior alteração contratual para o regime de empreitada com a entrada da segunda ré apenas corrobora que o modelo de "preço de custo" não era, de fato, o que regia a relação. Tais circunstâncias evidenciam que, embora se alegue que o contrato é de regime de administração, sua execução o descaracteriza como tal, a caracterizar uma verdadeira relação de consumo. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO SUBMETIDO AO REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO JUSTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE MEDIANTE RETENÇÃO DE PARTE DAS PRESTAÇÕES PAGAS. DANO MORAL CARACTERIZADO. - O contrato celebrado entre as partes revela que o empreendimento teria se submetido ao regime de construção por administração ou preço justo, regido pelo art. 58 da Lei nº 4.591/64 - Todavia, uma análise das circunstâncias fáticas da administração revela que, em verdade, a administração foi promovida pelas rés. A administração financeira e da própria obra ficaram a cargo das demandadas e, nesse contexto, conclui-se que a aplicação do CDC se impõe - É firme o entendimento jurisprudencial no sentido de que é possível a retenção "pelo promitente vendedor de parte das parcelas pagas para compensá-lo pelos custos operacionais da contratação" - No caso em julgamento os autores comprovam o pagamento dos valores até que as cobranças se tornaram exorbitantes, e o juízo autorizou a retenção do equivalente a 20% das parcelas pagas, o que, além de estar em sintonia com os precedentes do C.STJ, se mostra suficiente para a cobertura dos custos operacionais da contratação - Em relação ao dano moral, considero que a sentença merece ser mantida. Na hipótese, a má prestação do serviço oferecido pelas rés se iniciou na contratação, com a apresentação de um contrato que, a rigor, era típico das incorporações, e se estendeu durante o desenvolvimento da obra, período no qual se verifica que o aumento do custo da unidade adquirida pela parte autora decorreu, em verdade, do fato de que, no início, a unidade foi colocada à venda por preço inferior ao custo real. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00299327320158190205, Relator: Des (a). MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES, Data de Julgamento: 27/04/2021, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/05/2021) Uma vez caracterizada a relação de consumo, a responsabilidade das fornecedoras é objetiva, conforme o artigo 14 do CDC. Isso significa que elas respondem pelos danos causados aos consumidores por falhas na prestação do serviço, independentemente da existência de culpa. Caberia às rés comprovarem a ocorrência de alguma das excludentes de responsabilidade, como a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, o que não ocorreu. Os autores, por sua vez, presumem-se adimplentes com suas obrigações, diante da ausência de qualquer alegação em sentido contrário pelas rés em suas contestações. A justificativa apresentada pela primeira ré, de que o atraso decorreu da inadimplência de outros compradores, não pode ser oposta aos autores. A inadimplência de parte dos adquirentes é um risco inerente à atividade empresarial (fortuito interno) e cabe à empreendedora planejar-se adequadamente para tais contingências, não podendo transferir esse ônus ao consumidor adimplente. Da mesma forma, a autorização de prorrogação de prazo expedida pela municipalidade (ID 428272196) tem efeitos meramente administrativos, regularizando a obra perante o poder público, mas não possui o condão de alterar unilateralmente o prazo contratual pactuado com o consumidor. Igualmente, o fracasso do contrato de parceria entre as rés é uma questão interna que não afeta o direito dos autores de verem o contrato cumprido ou devidamente reparado. A transferência do risco do empreendimento ao consumidor viola a boa-fé objetiva e gera uma desvantagem manifestamente exagerada, tornando nula qualquer cláusula que isente a fornecedora de responsabilidade por atraso não imputável ao comprador, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. Portanto, resta configurado o descumprimento contratual por parte da primeira ré, BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O pedido principal dos autores é a condenação das rés à conclusão da infraestrutura do loteamento, com base no segundo contrato firmado com a RESERVA SALINAS SPE LTDA (ID 419020956). Este pedido, contudo, não merece acolhimento. É fato incontroverso, admitido por ambas as rés, que a parceria empresarial entre elas, que daria suporte à atuação da RESERVA SALINAS no empreendimento, não se consumou. A ausência de um contrato de parceria formalizado e registrado (ID 428274127), somada à notificação de desfazimento da relação enviada pela primeira ré à segunda (ID 428274136), demonstra que a RESERVA SALINAS jamais deteve a posse ou qualquer poder de ingerência sobre a área do loteamento. Ela não empreendeu qualquer atividade construtiva no local. Nesse cenário, o contrato celebrado entre os autores e a RESERVA SALINAS carece de um elemento essencial para sua validade e eficácia: o poder da promitente vendedora de dispor sobre o objeto contratado. A RESERVA SALINAS não poderia se obrigar a executar obras em um terreno sobre o qual não tinha direitos. Portanto, é juridicamente impossível impor a ela a obrigação de concluir a infraestrutura. Por fundamento idêntico, o contrato firmado entre os autores e a segunda ré é inválido e inaplicável para a resolução da lide. A controvérsia deve ser dirimida com base no negócio jurídico original, validamente firmado entre os autores e a primeira ré, BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, que é a efetiva proprietária e responsável pelo empreendimento. Diante da impossibilidade de acolher o pedido principal, passa-se à análise do pedido subsidiário de rescisão contratual. Este pedido é procedente. Conforme exaustivamente fundamentado, o atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva da ré BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A paralisação das obras, que se arrasta por anos, frustrou a legítima expectativa dos autores de usufruírem do imóvel adquirido, autorizando a resolução do contrato. A consequência da rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor é a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Assim, a ré BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA deverá restituir aos autores a totalidade dos valores por eles pagos, devidamente corrigidos. Importante ressaltar que a ré RESERVA SALINAS SPE LTDA não possui responsabilidade por essa devolução, uma vez que, como afirmado em sua defesa e não contestado pelos autores, jamais recebeu qualquer valor referente a este contrato. Ressalta-se que, sendo a rescisão motivada por culpa exclusiva da vendedora, não há que se falar em aplicação de multa compensatória em desfavor dos consumidores. É cabível, por outro lado, a aplicação da multa contratual em desfavor da ré. Afastadas as alegações de caso fortuito ou força maior, e reconhecido que a paralisação das obras decorre de fortuito interno, inerente ao risco da atividade da ré, incide a penalidade prevista na cláusula 5ª do contrato padrão (ID 428272192 - Pág. 51). A referida cláusula estabelece uma multa de 0,01% por mês de atraso sobre os valores pagos. Essa multa deverá incidir desde a data em que a obra deveria ter sido entregue, conforme o prazo original, até a data desta sentença, que declara a rescisão do contrato. O valor apurado deverá ser pago pela ré BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA aos autores. O pedido de indenização por danos morais também é procedente. A situação vivenciada pelos autores ultrapassa o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. A espera por mais de seis anos, a frustração do sonho de construir em seu lote, a incerteza gerada pela troca de contratos e pelo conflito entre as empresas rés, e o completo estado de abandono do empreendimento configuram um abalo psicológico que ofende a dignidade da pessoa humana e merece reparação. Quanto à responsabilidade, ambas as empresas devem ser responsabilizadas solidariamente perante os consumidores. A alegação da primeira ré de que seria mera "terrenista" não se sustenta. Perante os autores, ela figurou como vendedora no contrato inicial, idealizadora do projeto e principal responsável pelo negócio, integrando, portanto, a cadeia de fornecimento. A segunda ré, por sua vez, ao se apresentar como nova investidora e celebrar contratos com os consumidores, gerou a legítima expectativa de que assumiria a responsabilidade pela conclusão da obra. Ao integrar a cadeia de fornecimento, ainda que por um período e de forma frustrada, ela também atraiu para si a responsabilidade solidária, nos termos do parágrafo único do artigo 7º do CDC. A aparência de parceria criada perante o consumidor prevalece sobre os acordos internos, notadamente quando o contrato de parceria sequer foi registrado, não sendo oponível aos autores. As rés poderão, se for o caso, buscar o ressarcimento uma da outra por meio de ação de regresso. Na fixação do valor da indenização, o juiz deve considerar a dupla finalidade da reparação: compensar a vítima pelo sofrimento e punir o ofensor para desestimular a reiteração da conduta. Considerando as circunstâncias do caso, a gravidade da falha na prestação do serviço e a capacidade econômica das rés, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, a ser pago solidariamente pelas rés. Dispositivo Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, resolvo o mérito (art. 487, I do CPC) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da primeira ré, BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA; b) CONDENAR a ré BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a restituir aos autores, em parcela única, a integralidade dos valores pagos, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação; c) CONDENAR a ré BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento de multa contratual de 0,01% (zero vírgula zero um por cento) ao mês sobre os valores pagos, a incidir desde a data prevista para a entrega da obra até a data desta sentença, com correção monetária e juros de mora a partir da citação; d) CONDENAR as rés BAIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e RESERVA SALINAS SPE LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, a ser corrigido monetariamente a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora desde a citação. Registra-se que, salvo a existência de outro índice estipulado em contrato, a correção monetária deve ser realizada pelo IPCA e os juros de mora conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, nos termos da Lei nº 14.905/2024. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno as rés, pro rata, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da respectiva condenação de cada uma, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. P.R.I Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as devidas baixas. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 13 de abril de 2026. Antonio Marcelo Oliveira Libonati Juiz de Direito
