Inteiro teor
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1027551-18.2026.8.13.0024/MG
AUTOR : DALVA MARIA APARECIDA DA ROCHA
ADVOGADO(A) : GLEYSON JUAN CARNEIRO RAMOS (OAB MG244266)
RÉU : SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA
ADVOGADO(A) : ROBSON DOS REIS ANDRADE (OAB MG152515)
RÉU : ORLANDO DE ABREU GUIMARAES
ADVOGADO(A) : ROBSON DOS REIS ANDRADE (OAB MG152515)
SENTENÇA
Assunto: Contrato de administração de imóveis. Descumprimento contratual.
Vistos…
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, conforme expressa autorização conferida pelo artigo 38 da Lei 9.099/95, destaco apenas que se trata de ação promovida por DALVA MARIA APARECIDA DA ROCHA em desfavor de ADRIANI FABIO SOUSA TEIXEIRA, ORLANDO DE ABREU GUIMARAES e SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA, sob o argumento de que celebrou contrato com os requeridos, para que realizassem o gerenciamento de seus imóveis, tendo a parte ré estabelecido ainda em contrato, que receberia os valores das prestações de aluguéis, e se comprometeria mensalmente a realizar o repasse da diferença, sendo retirado apenas a comissão de administração da ré. Alega que os requeridos deixaram de realizar o repasse dos aluguéis e, ainda, utilizando de má-fé para realizaram cobranças indevidas, que supostamente, seriam destinadas para pagamento de taxas, guias e emolumentos. Pede sejam os réus condenados a pagar uma indenização, a título de inadimplemento dos aluguéis não repassados, no valor de R$10.000,00; uma indenização, a título de restituição de valores pagos não repassados ao título de guias, taxas e emolumentos no valor de R$20.000,00; que seja declarada a rescisão contratual, vez que o inadimplemento por parte dos réus ao não repassar os aluguéis, é causa de não cumprimento das obrigações, com condenação ao pagamento de multa contratual pactuado entre as partes referente ao primeiro contrato, no valor de três aluguéis vigentes, totalizando o valor de R$2.172,00; que seja declarada a rescisão contratual, vez que o inadimplemento por parte dos réus ao não repassar os aluguéis, é causa de não cumprimento das obrigações, com condenação ao pagamento de multa contratual pactuado entre as partes referente ao segundo contrato, no valor de três aluguéis vigentes, totalizando o valor de R$4.500,00; além de uma indenização, a título de danos morais, no valor de R$10.000,00.
Contestação apresentada no evento 27.
Na audiência realizada (Termo no evento 28), não foi possível a composição entre as partes.
Impugnação à contestação no evento 42.
Manifestação, no evento 66, de desistência da ação em relação ao requerido ADRIANI FABIO SOUSA TEIXEIRA, por ausência de citação válida. Sentença de homologação da desistência no evento 68. Pedido de reconsideração, dos requeridos ORLANDO e SOARES GUIMARAES IMOVEIS, no evento 76.
FUNDAMENTOS
– Do pedido de designação de AIJ
Em audiência de conciliação, as partes requereram a designação de audiência de instrução e julgamento, para produção de provas orais (depoimento pessoal/oitiva do Sr. Adriani).
A propósito, salienta-se que cabe ao Juiz dirigir o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas, nos termos do art. 5º da Lei 9.099, de 1995. O Magistrado, ao analisar o processo, pode ceifar as provas consideradas excessivas, impertinentes ou protelatórias, de acordo com o art. 33 do referido diploma legal.
Ocorre que as provas existentes nos autos se mostram suficientes para o julgamento do feito, havendo desnecessidade de provas orais. Por conseguinte, indefiro o pedido em tela e determino a remessa dos autos para prolação de sentença, por ser caso de julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do CPC.
– Da justiça gratuita
Em sede de Juizados Especiais, no primeiro grau, não há condenação em custas e/ou honorários, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei 9.099/95. Logo, eventual pedido de concessão do benefício da justiça gratuita deverá ser formulado perante a Turma Recursal, na hipótese de interposição de Recurso Inominado, eis que a mesma é quem será competente para apreciá-lo, diante dos dispositivos legais que regem os Juizados Especiais Cíveis.
- Da desistência da ação em relação ao promovido ADRIANI FABIO SOUSA TEIXEIRA
Em que pese a impugnação dos requeridos ORLANDO DE ABREU GUIMARAES e SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA, não há motivo legal para reconsideração da decisão do evento 68, que homologou a desistência da ação solicitada pela parte autora, em relação ao Sr. ADRIANI FABIO SOUSA TEIXEIRA, não citado validamente nesses autos. Existindo mais de um responsável na cadeia de serviços ou na cadeia logística da atividade contratada, pode o contratante acionar, judicialmente, apenas um dos responsáveis, resguardado o direito de regresso do responsável demandado judicialmente contra os demais responsáveis, por meio de ação própria.
- Da preliminar de Ilegitimidade Passiva
A princípio, inegável que os réus ORLANDO DE ABREU GUIMARAES e SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA possuem legitimidade para figurar no polo passivo desta lide. Ademais, conforme teoria da asserção, a legitimidade para figurar no polo passivo do feito diz respeito à verificação da pertinência abstrata com o direito material controvertido. Assim, se em uma análise preliminar do feito, verifica-se que os pedidos da parte autora devem ser dirigidos às partes rés, em razão dos fatos e fundamentos deduzidos na inicial, há, portanto, pertinência subjetiva para a ação. Nada impede que, eventualmente, verifique-se que o direito alegado na inicial não existia, o que implicará a extinção do processo com resolução do mérito. Rejeita-se, pois, a preliminar suscitada.
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação e sem quaisquer nulidades a sanar, tampouco outras preliminares a serem enfrentadas, passo ao exame do mérito.
Mérito
– Do fato objeto da lide
Em análise dos autos, observa-se que a parte autora contratou os serviços da parte requerida SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA, sócio proprietário ORLANDO DE ABREU GUIMARAES, para administrar os seus 02 (dois) imóveis situados na rua São Lázaro, 788, apartamento 101, Bairro Sagrada Família, Belo Horizonte, e na rua Martinica, 115, apartamento 304, Bloco 02, Bairro Santa Branca, Belo Horizonte.
Alega a parte autora que os requeridos deixaram de repassar valores de aluguéis recebidos, além de terem lhe cobrado valores indevidos, a título de taxas, guias e emolumentos.
Importante salientar que, em sede de Juizados Especiais Cíveis, não se mostra possível ajuizamento de ação de prestação de contas ou ação de exibição de documentos, por se tratarem de procedimentos especiais, com ritos próprios, cuja incompatibilidade com o rito sumaríssimo da Lei 9.099/95 é reconhecida inclusive no Enunciado 08 do FONAJE.
Cediço, ainda, que o dano material não pode ser presumido, estimado ou hipotético; exigindo prova robusta da sua ocorrência, especificação e quantificação.
O Código Civil estabelece:
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
No caso em tela, a mora da parte requerida quanto ao repasse de valores de aluguéis recebidos é incontroversa. As provas dos autos corroboram que houve atrasos ou ausências de repasses dos valores devidos, a tempo e modo. Na peça de defesa, a própria parte requerida reconhece que deixou de repassar, à parte autora, em relação ao imóvel situado na rua São Lázaro, 02 (dois) aluguéis (valor cheio do aluguel mensal R$2.000,00).
As demais provas dos autos, inclusive cobranças administrativas feitas pela parte autora, corroboram a inadimplência quanto ao repasse desses 02 (dois) meses de aluguéis recebidos, no total de R$4.000,00, devendo ser descontada apenas a taxa de serviço acordada de 10%, o que resulta no importe de R$3.600,00, pendente de repasse à parte autora.
Dispõe o Código Civil/2002:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
O contrato firmado pelas partes estipula:
CLÁUSULA SEXTA – DO RECEBIMENTO DOS ALUGUÉIS Compete ao CONTRATADO receber os aluguéis e levar a crédito do CONTRATANTE, no prazo de até (cinco) dias úteis do recebimento em sua conta corrente, os valores recebidos referentes ao aluguel, descontadas, as despesas com documentos e impostos sobre movimentação bancária. O saldo a favor do CONTRATANTE ficará à sua disposição, devendo o escritório do CONTRATADO fazer depósitos em seu nome ou de queт о(a) mesmo(a) indicar, no Banco discriminado no Preâmbulo deste contrato, valendo o comprovante de depósito como recibo de pagamento.
Patente, pois, o descumprimento contratual neste particular. Nos termos da dinâmica de distribuição do ônus da prova (art. 373, II do CPC), a parte requerida não logrou êxito em desconstituir o direito autoral, neste ponto.
O art. 397 do Código Civil prevê:
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Assim, deve ser acolhido o pedido autoral de indenização por danos materiais, contudo, limitado às provas efetivamente produzidas nos autos.
A parte autora formulou pedido genérico, na petição inicial, de condenação dos requeridos ao pagamento de uma indenização, a título de inadimplemento dos aluguéis não repassados, no valor de R$10.000,00; uma indenização, a título de restituição de valores pagos não repassados ao título de guias, taxas e emolumentos no valor de R$20.000,00. Entretanto, a parte autora não comprovou prejuízo material efetivo, relativamente à ausência de repasse de aluguéis no importe estimado de R$10.000,00, ônus que lhe pertencia, conforme art. 373, I do CPC.
Como explanado acima, as provas denotam, a esse título, inadimplemento da parte requerida, de R$3.600,00, devendo ser esse o importe reconhecido como devido, pela parte requerida, à parte autora. A parte requerida ORLANDO DE ABREU GUIMARAES responde subsidiariamente pela reparação desse prejuízo material comprovado.
No tocante ao pedido também genérico de uma indenização, a título de restituição de valores pagos não repassados ao título de guias, taxas e emolumentos no valor de R$20.000,00, a parte autora também não comprovou o prejuízo material suportado, nem o nexo de causalidade. A parte autora colacionou um contrato particular de promessa de compra e venda datado do ano de 2019 e conversas com o interlocutor “Fábio Imobiliária”, nas quais aparecem informações sobre custos de R$3.330,00 escritura, R$3.330 registro, R$10.500,00 ITBI e R$820,00 (certidões de ônus com ações, matrícula, certidões de estado civil de todas as partes, prefeitura, serviço despachante).
Todavia, a parte autora não demonstrou nos autos pagamento desses valores ou do importe estimado de R$20.000,00 aos requeridos SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA e ORLANDO DE ABREU GUIMARAES, nem comprovou a conduta ilícita ou ilegal praticada por eles nesse sentido das cobranças indevidas alegadas.
Quanto à rescisão contratual, as provas dos autos corroboram que, em 10.05.2025, a parte autora solicitou o desfazimento do negócio jurídico, sendo a administração dos imóveis em questão devolvida à promovente. O motivo dessa solicitação de rescisão contratual decorreu exatamente dos atrasos ou ausências de repasses dos aluguéis recebidos e, portanto, incabível o acolhimento do pedido contraposto de condenação da parte autora ao pagamento das multas contratuais previstas nos 02 (dois) contratos de administração dos imóveis.
CLÁUSULA PRIMEIRA – DA VIGÊNCIA DO PRESENTE CONTRATO
A vigência do presente contrato inicia nesta data e finda com a expiração do prazo da locação e conseqüente desocupação do imóvel, podendo ser prorrogado mediante manifestação expressa das partes. A validade do presente contrato se estende aos herdeiros e sucessores das partes contratantes, a qualquer título. § 1° As partes, livremente e sem qualquer coação ou induzimento, convencionam uma multa equivalente a 03 (três) aluguéis vigentes pela rescisão do presente contrato a ser paga pela parte que propuser a rescisão após a celebração do contrato de locação com o LOCATÁRIO. A multa é irredutível e não poderá ser atenuada sob o fundamento de cumprimento parcial da obrigação.
Em contrapartida, cabível a incidência dessa multa contratual, em favor da parte autora, no que se refere ao imóvel cujos aluguéis não foram repassados a tempo e modo. Ou seja, reconhecida a pendência financeira, no importe de R$3.600,00 (aluguéis não repassados de um dos imóveis locados – situado no Bairro Sagrada Família), bem como comprovado o descumprimento contratual pela parte requerida, deve ser paga, em favor da parte autora, a multa de R$4.500,00, consoante cálculo apresentado pela promovente (correspondente a três aluguéis vigentes, totalizando o valor de R$4.500,00, nos termos da cláusula supracitada). A parte requerida ORLANDO DE ABREU GUIMARAES responde subsidiariamente pelo pagamento da referida multa.
- Do dano moral
Cumpre destacar que o dano moral, com assento constitucional no art. 5º, V e X, pode ser compreendido como aquele que ofende direito da personalidade do indivíduo, a bem imaterial, tal como honra, integridade da esfera íntima, causando sofrimento físico e psíquico.
Em relação aos danos morais pretendidos, a parte autora não comprovou a lesão a direito de personalidade alegada. Para que se configure o dano moral, faz-se necessário que as circunstâncias do caso concreto demonstrem a efetiva lesão à dignidade da pessoa humana, honra, reputação ou imagem vivenciados pela parte autora com os fatos narrados na inicial, assim como o nexo de causalidade (o que não ocorreu nesta demanda).
Cediço que mero descumprimento contratual não tem o condão de acarretar dano moral passível de indenização. Somente deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fora dos padrões de normalidade, cause interferência intensa no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe angústia, aflição e desequilíbrio em seu bem-estar, o que não restou demonstrado nestes autos.
CONCLUSÃO
Ante o exposto e por tudo que consta nos autos, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na inicial e improcedentes os pedidos contrapostos e, consequentemente, extinto o feito, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I do CPC/2015, para:
- reconhecer a rescisão contratual datada de 10.05.2025, sem ônus para a parte autora DALVA MARIA APARECIDA DA ROCHA, em razão do descumprimento contratual da parte requerida;
- condenar a parte promovida SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA, e subsidiariamente o promovido ORLANDO DE ABREU GUIMARAES, a pagar à parte promovente DALVA MARIA APARECIDA DA ROCHA a quantia de R$3.600,00 (três mil e seiscentos reais), a título de indenização por danos materiais (aluguéis não repassados), valor este que deverá ser corrigido pelo índice IPCA (nova redação do § único, do art. 389 do Código Civil), desde a data da mora, e acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa referencial SELIC (deduzido o índice de atualização monetária IPCA), conforme §1º, da nova redação do art. 406 do Código Civil, a partir da citação;
- condenar a parte promovida SOARES GUIMARAES IMOVEIS LTDA, e subsidiariamente o promovido ORLANDO DE ABREU GUIMARAES, a pagar à parte promovente DALVA MARIA APARECIDA DA ROCHA a quantia de R$4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), a título de indenização por danos materiais (multa contratual), valor este que deverá ser corrigido pelo índice IPCA (nova redação do § único, do art. 389 do Código Civil), desde a data da rescisão contratual, e acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa referencial SELIC (deduzido o índice de atualização monetária IPCA), conforme §1º, da nova redação do art. 406 do Código Civil, a partir da citação.
Nesta fase, não há condenação em custas e honorários de advogado, nos termos do disposto nos artigos 54 e 55 da Lei 9.099/95.
P. R. I.
