Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Castanhal-PA Sentença Tipo A 1003196-44.2025.4.01.3904 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VALDIR DA SILVA ALVES Advogado do(a) AUTOR: UILIAM JESUS DOS SANTOS - BA60363 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos em Inspeção 1 - RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória com pedido de tutela de urgência antecipada, ajuizada por VALDIR DA SILVA ALVES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) objetivando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação de propriedade de imóvel em favor da CEF, apontando, em síntese, a ausência de notificação pessoal do devedor para purgar a mora. Narra a inicial que a parte autora contraiu mútuo com alienação fiduciária junto à CEF, a fim de adquirir o imóvel situado à Travessa B, Casa1, Quadra 365, Lote 88, bairro Vila Sinhá, Bragança – PA, medindo 5,60m de frente por 29m de fundos, limitando-se pelo lado direito e fundos com quem direito e pela esquerda com o lote 2. Edificado com uma casa residencial contendo: pátio, sala de estar, um quarto, uma suíte, hall, cozinha, banheiro social e área de serviço, totalizando 65m². Afirma que, “em razão da morte da sua companheira, a Sra. Regilvana do Socorro Miranda Alves, de cujus, (Doc. 2 – Cert. De óbito), o Requerente passou a enfrentar dificuldades financeiras, de modo que nos idos finais de 2023 o Requerente incorreu em inadimplência”. Aduz ainda que tentou junto à CEF renegociar a dívida, porém sem sucesso; e que há ilegalidades no procedimento que culminou na consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato em nome da CEF. Nesse ponto, alega que a consolidação foi feita com violação do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, já que não teria sido realizada sua intimação pessoal para fins de purgação da mora. Indeferida a antecipação de tutela requerida. Citada, a CEF apresentou contestação (ID 2200762365), na qual, em resumo, assevera a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade, rechaçando a narrativa autoral de que não houve notificação para purgação da mora, nem do aprazamento dos leilões, haja vista a documentação ora encartada demonstra que o procedimento administrativo de consolidação transcorreu dentro dos ditames legais. Juntou documentos. Réplica apresentada (ID 2206886324). Requerido o aditamento da petição inicial, para incluir o seguinte pedido: "d) O reconhecimento do direito do Autor em purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação, mediante depósito judicial do valor devido (R$ 13.011,01), ou outro que Vossa Excelência entender devido (...)" - id 2206886546. Instado a se manifestar sobre o interesse na produção de provas, o requerente formulou pedido de prova oral, documental e técnica (ID 2207621170). Em petição de Id 2210957380, o Autor junta documentos comprovando a realização de depósitos judiciais, entre eles os valores de R$13.011,01 e R$ 2.025,00. Requerida a realização de audiência de conciliação - ID 2210967380. A CEF informou não ter mais provas a produzir (ID 2211575857). Decisão de ID 2217563333, indeferindo a produção de provas orais, pericial e a requisição de novos documentos. Embargos de declaração opostos em ID 2220508864, porém rejeitados em decisão de ID 2228716470. Alegações finais apresentadas pelas partes. Decisão dando provimento ao Agravo de Instrumento interposto pela parte autora para permitir que seja facultado à parte agravante a produção de provas requerida nos autos de origem (ID 2255230594). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Fundamento e decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO A pretensão deduzida em juízo é a declaração de nulidade do processo executivo extrajudicial que culminou com a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF, sobre o qual foi instituída a alienação fiduciária para garantia do financiamento imobiliário, regida pela Lei nº 9.514/97. Tratando-se de alienação fiduciária, em caso de inadimplemento total ou parcial da dívida, consoante regra inserta nos artigos 26 e 26-A da Lei nº 9.514/97, com a redação conferida pela Lei nº 14.711/2023, o procedimento a ser observado pela instituição financeira segue, em resumo, a seguinte dinâmica: materializado o vencimento do débito e constatado o seu inadimplemento, o fiduciante é notificado para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias; não o fazendo, a propriedade do imóvel consolida-se em favor do fiduciário, que fica autorizado a promover a alienação do bem em leilão público. Vejamos: "Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)" . Nesse sentido, importa destacar que a alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei nº 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante, a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário que, neste caso, é a CEF. Assim, a impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Ocorre que, no caso dos autos, em que pese a mora confessada, necessária se faz a observância das disposições legais e contratuais pertinentes para a escorreita alienação extrajudicial do bem dado em garantia da dívida, exigências advindas das disposições legais aplicáveis ao caso e das cláusulas contratuais referentes à hipótese de inadimplemento. Assim, é cristalino que a disciplina do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel dado em garantia do negócio subjacente a esta demanda exigia a inicial tentativa de notificação pessoal do devedor para fins de purgação da mora no prazo legal (art. 26, § 1º da Lei 9.514/97), o que verifica-se não ter ocorrido ante a ausência de comprovação nessa direção. Cabe rememorar que, no presente caso, foi aplicada a inversão do ônus da prova (conforme decisão de ID 2183126193), ante as peculiaridades da causa, relacionadas à maior facilidade da CEF, de obtenção da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (no caso, a comprovação de que foi feita a notificação pessoal para purgação da mora). Contudo, nota-se que a ré não se desincumbiu do ônus que lhe incumbe, já que não logrou êxito na comprovação da efetiva entrega da notificação pessoal ao devedor antes da consolidação da propriedade. O documento de ID 2200763376, apesar de certificar que "(o)a devedor(a) fiduciante VALDIR DA SILVA ALVES CPF: 173.180.628-08, não foi localizado(a) nos endereços informados, estando em local ignorado, incerto ou inacessível. Nos termos do parágrafo 40 Art. 26 da Lei 9.514/97, foi publicado editais nº 1445/2024, nº 1446/2024 e nº 1447/2024, publicados nos dias 11, 12 e 13 de setembro de 2024, no Registro de Imóveis Eletrônicos do Brasil (https://www.registrodeimoveis.org.br/editais-online), estando, portanto, intimado(s) na forma da Lei, para efetuar, no prazo de 15 dias, o pagamento do débito em favor do(a) CAIXA", não veio acompanhado de outros documentos ou informações detalhadas, que permitam aferir a efetiva realização das supostas diligências destinadas à intimação pessoal do mutuário. Assim sendo, não está comprovado que o autor foi, devidamente, intimado para purgar a mora ou que se encontrava em lugar ignorado, constatação apta a ratificar a alegação autoral de ocorrência de irregularidade naquele procedimento. A nulidade da consolidação da propriedade não afasta a mora de devedor, podendo ser reiniciado o procedimento observando-se as disposições legais quanto a forma de intimação e garantindo o direito a purgação da mora conforme acordado em contrato. Desta forma, havendo irregularidade no procedimento de intimação pessoal da parte autora para purgação da mora, o procedimento deve ser novamente realizado. Nessa linha de entendimento, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região consignou o seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. LEI 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. REQUISITO NÃO OBSERVADO. NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. Trata-se de apelação interposta por UARILDO ALMEIDA DE SOUZA em face de sentença que, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), julgou improcedente os pedidos contidos na petição inicial. 2. A regularidade do processo de execução extrajudicial exige observância das formalidades que lhe são inerentes, como os requisitos procedimentais previstos na Lei 9.514/97, no tocante a válida notificação do mutuário para purgar a mora e a intimação acerca das datas designadas para os leilões. 3. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de necessidade de intimação pessoal do devedor da data de realização do leilão extrajudicial. (AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 14/12/2018; AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 13/08/2015). 4. No caso em tela, da análise dos autos observou-se que não foram apresentadas pela CEF provas de que o autor foi pessoalmente notificado para purgar a mora, mesmo após intimação do magistrado para que apresentasse a referida documentação. Não efetivada a regular notificação/intimação do mutuário é nulo o procedimento de execução extrajudicial. 5. Diante da sucumbência da parte ré, mantém-se os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa a serem pagos pela Caixa Econômica Federal em favor do autor. 6. Apelação provida. (TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL: 10023262920214013907, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, Data de Julgamento: 21/03/2024, QUINTA TURMA, Data de Publicação: PJe 21/03/2024 PAG PJe 21/03/2024 PAG) (grifei). Conclusivamente, ante a instituição financeira não ter apresentado qualquer documentação idônea que pudesse infirmar os fatos narrados pela parte autora, reputa-se que o procedimento de consolidação da propriedade referente ao contrato habitacional discutido nos autos encontra-se viciado e, por tal razão, deve ser anulado, bem como todos os atos subsequentes. Por fim, verifica-se que a parte autora ofertou depósito judicial visando à quitação do débito, com base no Demonstrativo de Débito -DEM de ID 2200762939. Há, portanto, nestes autos prova do pagamento, ao menos parcial, do débito durante a marcha processual, realizado por meio do depósito em conta corrente a disposição deste juízo (ID 2210957380 a 2210958544). 3 – DISPOSITIVO Ante todo o exposto, julgo procedente o pedido, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para decretar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel de matrícula nº 14540, Cartório de Registro de Imóveis de Bragança-PA, referente ao contrato o nº 844441170526-2, com a necessidade de recondução das partes ao "status quo ante". Diante da formação de juízo de cognição exauriente e para que esta sentença surta efeitos imediatos, defiro a tutela antecipada pleiteada para que seja determinada a suspensão do procedimento extrajudicial de expropriação do imóvel acima descrito, bem como que a CAIXA se abstenha de levar o bem a leilão, concorrência pública, venda direta ou qualquer outro meio de alienação e de transferi-lo a terceiro. Considerando a existência de depósito em juízo relativo a valores devidos em face do contrato objeto dos autos, após o trânsito em julgado desta, autorizo o levantamento pela parte credora (CEF) dos valores depositados pela parte devedora, para o devido abatimento do saldo devedor. Condeno a ré ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, estes no importe de 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Interposta apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões ao recurso, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do § 1º do art. 1.010 do CPC. Oportunamente, remetam-se os autos ao eg. Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Sobrevindo o trânsito em julgado com a inexistência de outras questões a serem apreciadas, certifique-se e arquivem-se os autos em definitivo, com baixa na distribuição. Comunique-se ao Desembargador Relator do AI nº 1002526-44.2026.4.01.0000 acerca da presente sentença. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Castanhal/PA, data da assinatura digital. (Assinado digitalmente) JUÍZA FEDERAL
