Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL DE 1ª INSTÂNCIA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DO MARANHÃO 6a VARA CÍVEL Processo nº: 1008567-82.2026.4.01.3700 Assunto: [Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Sistema Financeiro Imobiliário] AUTOR: RUBENS HIDEIKI DE SOUZA KATAOKA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA - TIPO A Trata-se de ação ajuizada sob o procedimento comum em que a autora pretende, em sede de tutela de urgência, afastar os efeitos da consolidação da propriedade em favor da Caixa do imóvel objeto do contrato de financiamento residencial Minha Casa Minha Vida, e oportunizando à mutuaria a prévia intimação pessoal para purgação da mora. Decisão indeferiu o pedido liminar (id. 2236477206). A autora interpôs agravo de instrumento (id. 2238732973). A parte ré apresentou resposta (id. 2247753092) e juntou documentos. Brevemente relatado. Sentencio. A decisão que indeferiu o pedido liminar consignou: A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito afirmado e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil). No caso presente, ao menos pelo exame próprio desta sede, não verifico preenchido requisito indispensável para a concessão de tutela provisória de urgência (probabilidade do direito alegado). Conforme legislação de regência, a consolidação da propriedade depende da prévia intimação do devedor para purgação da mora, a qual deve observar a forma prescrita na legislação de regência, cujos aspectos mais relevantes são (art. 26 e 26-A da Lei n.º 9.514/1997): a) intimação prévia do devedor mediante solicitação ao cartório de registro de imóveis ou de notas e documentos; ou mediante carta com aviso de recebimento; b) possibilidade de intimação por hora certa, diante de indícios de ocultação do devedor-fiduciário; c) possibilidade de intimação por edital quando devedor estiver em local incerto, ignorado ou inacessível; d) possibilidade de intimação por funcionário de portaria responsável pelo recebimento de correspondência no caso de condomínios; e) possibilidade de intimação dos leilões via correio eletrônico; e f) possibilidade de o credor fiduciário apropriar-se definitivamente do bem após o segundo leilão, quando não atendido o referencial mínimo de arrematação (valor da dívida mais encargos); hipótese em que há recíproca quitação da dívida. Esse o quadro normativo, verifica-se a inexistência de indícios suficientes de prova para o deferimento do pedido liminar sem a oitiva da parte contrária. Com efeito, a certidão cartorária juntada pelo autor não esclarece se houve, de fato, tentativa prévia de intimação pessoal antes da intimação por edital. Além disso, a possibilidade de formalização do ato via carta, com aviso de recebimento, torna imperativa a citação da parte ré, para que junte cópia integral do processo de consolidação da propriedade, esclarecendo a modalidade de intimação realizada. Além do que, quanto à alegação de que a notificação extrajudicial para purgação da mora foi feita em endereço diverso, vejo que tão-somente o documento de id. 2236217920 não é suficiente para demonstrar a irregularidade apontada, porquanto, além de desacompanhado de informações acerca das diligências para notificação, foi encaminhado ao endereço anterior do mutuário e também porque é provável a existência, tal como ocorre em outros contratos da espécie, de cláusula contratual em que prevista a responsabilidade do contratante em informar mudança de endereço após a celebração da avença. Por fim, a desobediência ao prazo para promover o leilão do imóvel não acarreta a nulidade da consolidação da propriedade, por não trazer prejuízo ao devedor. Posto isso, indefiro o pedido de tutela provisória de urgência. Em que pese o indeferimento da tutela de urgência, oportunizado o contraditório, observa-se que a requerida não juntou aos autos documentos comprobatórios de que a parte autora tenha sido devidamente intimada antes da intimação por edital. No presente caso, observa-se o seguinte: a) o autor juntou documento que comprova que a tentativa de intimação pessoal para purgação da mora ocorreu no endereço onde morava antes de adquirir o imóvel em questão (cf., nesse sentido, notificação extrajudicial de id. 2236217920, endereço do autor no contrato firmado com a Caixa em id. 2247753727 - Pág. 1, e faturas de energia elétrica acostadas em id. 2236217537, as quais correspondem ao endereço do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, id. 2247753727 - Pág. 4); b) em sua contestação, a Caixa não juntou qualquer carta registrada ou documento comprobatório de que o cartório responsável pela notificação do devedor tenha se dirigido ao local informado em seu contrato antes da notificação por edital; juntou apenas notificação editalícia em id. 2247753687; c) as notificações enviadas por carta com AR juntadas aos autos referem-se apenas aos leilões (id. 2247753451, 2247753467, 2247753497, 2247753515, 2247753573 e 2247753590) e, em relação a estas, não houve efetiva notificação referente ao segundo leilão, porquanto o AR foi devolvido ao remetente (cf. id. 2247753497 e 2247753515); e d) em relação aos leilões, houve também notificação por e-mail (cf. id. 2247753394), conforme possibilita a legislação de regência (art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997); todavia, a referida notificação não convalida a nulidade da notificação para purgação da mora, já que, no leilão, o mutuário pode exercer apenas o direito de preferência, pagando a totalidade da dívida, e não apenas as prestações em atraso, como faculta a legislação, no momento de purgação da mora. Em caso parecido, decidiu o TRF da 1ª Região: PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 9.514/97. PROVA DA OBSERVÂNCIA ÀS FORMALIDADES LEGAIS. AUSÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. I Cinge-se a controvérsia dos autos ao pleito de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, na forma da Lei n. 9.514/97, por inobservância das formalidades legais. II Dispõe a Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seu art. 26, que, na hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento. III Hipótese em que a decisão agravada concluiu pela ausência de prova da irregularidade do procedimento de execução extrajudicial, fundamentada no argumento de que "a tese de vício no procedimento, consistente na ausência de notificação pessoal para purgar a mora ou da ausência de ciência da data de leilão, demanda dilação probatória, e a mera alegação, por si só, não constitui o necessário fumus boni iuris para a concessão de tutela de urgência pretendida", não havendo "nos autos elementos suficientes para caracterizar, por ora, a presença da probabilidade do direito apta a autorizar a suspensão dos efeitos do procedimento de execução extrajudicial." IV Contudo, na hipótese em que a parte agravante alega ausência de notificação para purgar a mora e publicação de edital de leilão sem o respectivo conhecimento prévio, caberia à Caixa, em defesa, apresentar a prova da regularidade do procedimento expropriatório, até pelo evidente grau de dificuldade probatória, diante da chamada prova negativa, é dizer, prova de que não recebera as devidas notificações. V Esvaziada de prova a defesa da Caixa, e diante do grau de cuidado externado na lei com a transparência do procedimento de expropriação, notadamente com a previsão de intimação pessoal prévia da parte mutuária, assim como da oportunidade para purgação do débito e o exercício do direito de preferência, nos leilões, ficam recrudescidas as razões do agravo e consolidada a medida deferida em tutela de urgência. VI No espírito da lei, (§ 7º da Lei n. 14.711/2023) "Antes de o bem ser alienado em leilão, é assegurado ao devedor ou, se for o caso, ao prestador da garantia hipotecária o direito de remir a execução, mediante o pagamento da totalidade da dívida", o que não foi observado nos autos. VII Agravo de instrumento a que se dá provimento. Mantida a decisão de deferimento da tutela de urgência. (AG 1005169-43.2024.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 01/10/2024 PAG.) Posto isso, julgo procedente o pedido para fins de decretar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel de que trata a petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito (art. 487, I, do Código de Processo Civil). Defiro o pedido de tutela provisória de evidência (art. 311, IV, CPC), para fins de determinar à parte ré que se abstenha de levar o imóvel à leilão ou praticar qualquer ato destinado à alienação do imóvel de que trata os presentes autos. Tendo em vista o caráter inestimável da presente ação (referente ao direito à moradia) e considerando que foi atribuído, à causa, valor aleatório, não condizente com os valores já adimplidos pelo autor até a data da consolidação da propriedade, condeno a parte sucumbente ao pagamento de honorários advocatícios, os quais, com fulcro no artigo 85, §8º, do CPC, fixo em 7 (sete) salários-mínimos vigentes na data de ajuizamento da ação, a serem corrigidos a partir do referido marco temporal. Custas pela ré. 1. Intimem-se. 2. Oficie-se ao Relator do Agravo de Instrumento nº 1006264-40.2026.4.01.0000, encaminhando cópia desta sentença. 3. Interposto recurso, intime-se a parte contrária para o oferecimento de contrarrazões, remetendo-se os autos ao TRF da 1ª Região, em caso de recurso de apelação. 4. Transitada em julgado a presente sentença, intime-se a parte interessada para que, no prazo máximo de 15 (quinze) dias, dê início à fase de cumprimento de sentença, sob pena de arquivamento. 4.1. Silente a parte interessada, remetam-se os autos ao arquivo, facultado o desarquivamento para cumprimento de sentença, desde que dentro do prazo prescricional. São Luís, data e Juiz prolator conforme assinatura eletrônica. (Documento assinado e datado digitalmente) 6ª Vara Federal SJMA
