Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Lagoa Santa / Unidade Jurisdicional da Comarca de Lagoa Santa Alameda Doutora Vilma Edelweiss Santos, 65, Fórum Desembargador Edésio Fernandes, Lundcea, Lagoa Santa - MG - CEP: 33239-060 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5005620-38.2025.8.13.0148 AUTOR: GIOVANNI APARECIDO ADRIANO DOS SANTOS CPF: 357.681.148-66 AUTOR: FRANCIELI LEMOS DE CAMARGO CPF: 046.724.809-50 RÉU/RÉ: ASIP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. CPF: 12.818.391/0001-35 Vistos. Dispensado o relatório (art. 38 da Lei 9.099/95). GIOVANNI APARECIDO ADRIANO DOS SANTOS e FRANCIELI LEMOS DE CAMARGO ADRIANO DOS SANTOS ajuizaram a presente demanda pleiteando a restituição de R$ 9.911,68 (nove mil, novecentos e onze reais e sessenta e oito centavos), além do recebimento de indenização pelos danos morais que aduzem ter suportado. Frustradas as tentativas de conciliação e adotado o julgamento antecipado da lide, a ré ASIP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, contestou o feito e invocou, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da autora Francieli. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos autorais. Decido. Inicialmente, acolho a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada, por não vislumbrar pertinência subjetiva da autora FRANCIELI para figurar no polo ativo da demanda (art. 17, CPC). Isso porque, verifica-se que o contrato e o respectivo termo de distrato (IDS. 10494429707 e 10494429708) foram exclusivamente firmados entre o autor GIOVANNI e a parte ré. Neste sentido, vislumbro que o simples fato de os autores serem casados, não confere, por si só, legitimidade à Sra. Francieli, notadamente porque não se trata de ação que verse sobre direito real imobiliário. Consequentemente, medida que se impõe é a extinção do feito sem resolução de mérito, em detrimento de Francieli Lemos de Camargo Adriano dos Santos. Passo à análise do mérito. Em síntese, narra o autor ter firmado com o réu contrato de compra e venda do lote nº 17, quadra 12, do loteamento "Parque dos Buritis", nesta comarca, pelo valor de R$ 107.000,00 (cento e sete mil reais), conforme contrato de ID. 10494429707. Relata que após desembolsar o equivalente a R$ 9.911,68 (nove mil, novecentos e onze reais e sessenta e oito centavos), solicitou a rescisão contratual por razões financeiras, o que culminou no termo de distrato de ID. 10494429708, datado de 17/07/2015. Contudo, aduz que não obstante o desfazimento do contrato, a ré teria se negado a promover a devolução da quantia despendida, sob o argumento de penalidade contratual, medida esta que reputa abusiva. Por outro lado, a parte ré refuta a narrativa e defende a regularidade da retenção operada, já que o contrato prevê multa de 20% sobre o valor do negócio a título de cláusula penal o que, em verdade, perfaz o montante de R$ 21.400,00 (vinte e um mil e quatrocentos reais). De igual modo, sustenta a regularidade da quitação outorgada no termo do distrato de ID. 10494429708. Em que pese a cláusula quinta do distrato, a qual prevê a irrevogabilidade do termo, compreendo que a previsão que estabelece a retenção integral ou abusiva dos valores pagos, bem como a disposição de quitação plena que importe em perda total das parcelas no distrato, é nula de pleno direito, por colocar o adquirente em desvantagem exagerada, incompatível com a equidade, a boa-fé objetiva, em desequilíbrio contratual, contrariando o sistema de proteção ao consumidor, nos termos dos artigos 39, V, e 51, IV, XV, § 1º, I, II e III, todos do CDC. À vista de tais considerações e com a devida e necessária vênia à defesa formulada nos autos, compreendo que a multa deve recair em percentual sobre o valor pago e não sobre o valor total do contrato, atendo-me à regra prevista no art. 53 do CDC e à jurisprudência do Eg. Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG): Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Vejamos: TJMG - Processo: Apelação Cível - 1.0000.18.094058-7/002 5074772-07.2018.8.13.0024 (1) - Relator(a): Des.(a) Luciano Pinto - Data de Julgamento: 18/07/2019 - Data da publicação da súmula: 22/07/2019 - EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESINTERESSE DO COMPRADOR - RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE - NECESSIDADE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - MULTA CONVENCIONAL INCIDENTE SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO A QUO - ALTERAÇÃO DE OFÍCIO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA - ALTERAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA DE OFÍCIO. (…) - Em havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por desinteresse do promissário comprador, pode haver a perda de parte dos valores pagos a título de multa contratual e indenização do promitente vendedor pelas despesas decorrentes do próprio negócio.- Uma vez rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, as partes devem retornar ao statu quo ante, realizando-se a necessária devolução do valor das parcelas pagas pelo promissário comprador, com correção monetária a partir do efetivo desembolso e juros de mora, decotados de tal montante os encargos decorrentes da rescisão do contrato por culpa do comprador, e, finalmente, a reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel.-Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por desinteresse do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de até 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo comprador, já incluída, aí, a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. -Ausente pretensão recursal de reforma da sentença e de majoração do percentual de retenção fixado no primeiro grau em 10% do valor quitado, inafastável a manutenção da sentença em tal tópico. - Os valores a serem ressarcidos ao comprador deverão ser atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora. Feitas tais considerações e adotando os parâmetros ora estabelecidos, tenho como medida justa e equânime a retenção de 20% sobre o valor desembolsado pelo autor, o que alcança um crédito reembolsável de R$ 7.929,35 (sete mil, novecentos e vinte e nove reais e trinta e cinco centavos). Finalmente, no que tange aos quanto aos danos morais suscitados, não vislumbro dos autos prova de abalo moral, dor ou sofrimento suportados pelo autor, que extrapolem as consequências naturais do negócio jurídico e da discussão já travada nos autos, capaz de amparar o seu pedido indenizatório. Conforme leciona Sergio Cavalieri Filho: “Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos.” Desta feita, não prospera o pedido reparatório. Pelo exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por GIOVANNI APARECIDO ADRIANO DOS SANTOS em face da parte ré para: 1) DECLARAR a nulidade da cláusula contratual e das disposições do termo de distrato que estabelecem a retenção integral do valor pago pelo autor; 2) CONDENAR a ré, a restituir o autor, a importância de R$ 7.929,35 (sete mil, novecentos e vinte e nove reais e trinta e cinco centavos), em parcela única, corrigida monetariamente a contar do distrato pelo IPCA e juros de mora pela SELIC a partir da citação (art. 405, CC/02). Com fulcro no art. 485, VI do CPC, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, em relação à autora FRANCIELI LEMOS DE CAMARGO ADRIANO DOS SANTOS. Considerando a ausência de custas e honorários em primeiro grau de jurisdição (arts. 54 e 55 da lei 9.099/95), o pedido de assistência judiciária deverá ser apreciado pela Turma Recursal que possui atribuição exclusiva para exercer o juízo de admissibilidade recursal. Intimem-se as partes e com o trânsito em julgado, intime-se a parte autora para, no prazo de 05 (cinco) dias, requerer o que for de direito, sob pena de arquivamento. Transcorrido o prazo e nada sendo requerido, remetam os autos ao arquivo. Lagoa Santa, 1 de junho de 2026 GABRIELA BORGES Juiz(íza) Leigo SENTENÇA PROCESSO: 5005620-38.2025.8.13.0148 AUTOR: GIOVANNI APARECIDO ADRIANO DOS SANTOS CPF: 357.681.148-66 AUTOR: FRANCIELI LEMOS DE CAMARGO CPF: 046.724.809-50 RÉU/RÉ: ASIP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. CPF: 12.818.391/0001-35 Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Lagoa Santa, data da assinatura. Fabiana G. S. Ferreira de Melo – Juíza de Direito – Unidade Jurisdicional da Comarca de Lagoa Santa
