Inteiro teor
Juízo de Direito da 15ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0846173-61.2021.8.10.0001 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FATIMA ELIZABETE GONCALVES SILVA Advogado do(a) AUTOR: AERCIO LUIS MARTINS SOARES - MA10718-A REU: SPE CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, VP IMOBILIARIA LTDA - ME Advogado do(a) REU: NAYARA PATRICIA COUTO DE SOUSA - MA23232 SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS proposta por FÁTIMA ELIZABETE GONÇALVES SILVA em face de SPE CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e VP IMOBILIARIA LTDA - MEU LAR CONSULTORIA IMOBILIÁRIA, na qual a autora pleiteia rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com devolução dos valores pagos, além de indenização por danos morais e materiais. A autora narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda com a ré SPE CIDADE JARDIM, intermediado pela ré VP IMOBILIÁRIA, para aquisição de uma unidade no empreendimento Cidade Jardim, com prazo de entrega para 30/06/2019. Sustentou que, mesmo após o prazo de tolerância de 180 dias, as obras sequer foram iniciadas, encontrando-se o terreno abandonado. Alegou que efetuou pagamentos iniciais, porém a obra não foi entregue no prazo contratual (junho de 2019), nem mesmo iniciada, ultrapassado inclusive o prazo de tolerância. Pleiteou, em sede de tutela de evidência, a restituição imediata do valor efetivamente pago de R$ 3.987,37, corrigido e atualizado monetariamente. Ao final, requereu a concessão da justiça gratuita, a inversão do ônus da prova, a rescisão contratual com o pagamento da multa de 10% prevista em cláusula contratual, além de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00 e materiais no montante de R$10.150,00, relativo aos aluguéis que precisou pagar no período de atraso. A petição inicial foi instruída com documentos (ID 54269781). Por meio da decisão (ID 54417442), foi deferida a gratuidade da justiça, concedida em parte a antecipação da tutela, determinando que a ré SPE CIDADE JARDIM restituísse à autora 90% do valor desembolsado, bem como designada audiência de conciliação e determinada a citação da parte ré para apresentar defesa. Em cumprimento à decisão, a ré efetuou o depósito judicial (ID 58580719), tendo a autora realizado o levantamento do valor mediante alvará (ID 79787696). A audiência de conciliação foi realizada (ID 63754624), sem êxito. Citado, a ré SPE CIDADE JARDIM apresentou contestação (ID 64857985). Arguiu, preliminarmente, a impugnação à justiça gratuita e a incompetência do foro em razão de cláusula de eleição (Paço do Lumiar). No mérito, alegou que o atraso decorreu de fatos alheios à sua vontade, especificamente mudanças normativas impostas pela Caixa Econômica Federal no programa Minha Casa Minha Vida, o que configuraria força maior. Defendeu a inexistência de danos morais e a validade da retenção de valores conforme previsto no contrato, sustentando que a rescisão partiu de iniciativa da autora por desinteresse no negócio. Instada a apresentar réplica (ID 77902244), a autora deixou de se manifestar. Foi expedido o alvará de liberação, ID 79787696. A ré VP IMOBILIÁRIA foi citada (ID 134880726), porém deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação, razão pela qual foi decretada sua revelia (ID 169570171). Instadas a especificarem provas, a ré SPE CIDADE JARDIM informou não possuir outras provas a produzir, manifestando concordância com o julgamento antecipado da lide (ID 169865737). A parte autora, por sua vez, também pugnou pelo julgamento antecipado do feito, diante do desinteresse na dilação probatória (ID 170467201). É o relatório. Decido. Inicialmente, verifico que a controvérsia comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente documental e as provas constantes dos autos mostram-se suficientes para a formação do convencimento do juízo, inexistindo necessidade de dilação probatória. Antes de adentrar no mérito, passo à análise das questões preliminares. No que tange à impugnação à gratuidade da justiça, como sabido, a alegação de hipossuficiência financeira feita por pessoa natural possui presunção iuris tantum de veracidade (art. 99, § 3º, do CPC/15). Significa, pois, que a formulação desse pedido, se compatível com os fatos narrados na inicial, implica em acolhimento pelo Poder Judiciário. No caso concreto, o requerido limitou-se a impugnar genericamente o benefício, sem apresentar elementos capazes de infirmar a declaração de insuficiência econômica da parte autora. Rejeito, portanto, a impugnação, mantendo o benefício da gratuidade da justiça. Ademais, sustentam as rés a incompetência deste juízo em razão da existência de cláusula de eleição de foro, que aponta a comarca de Paço do Lumiar/MA para dirimir conflitos contratuais. Contudo, a mesma não merece prosperar. Tratando-se de relação de consumo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a cláusula de eleição de foro pode ser considerada abusiva e declarada nula quando dificultar o acesso do consumidor ao Poder Judiciário, prevalecendo a regra do art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, que autoriza a propositura da ação no domicílio do autor. Rejeito, portanto, a preliminar. Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. O cerne da demanda reside na verificação de inadimplemento contratual por parte das rés, em razão da não entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como as consequências jurídicas daí decorrentes. Cumpre observar que se trata de relação consumerista, pois as partes que a compõem são fornecedor e consumidor de bens e serviços, nos termos do artigo 2º e 3º, do CDC. Logo, a contenda deve ser solvida à luz das regras e princípios que informam o microssistema de normas protetivas, sem prejuízo da aplicação subsidiária do Código Civil. Em razão disso, incidem na hipótese as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a regra da responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados ao consumidor decorrentes de defeitos na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do referido diploma legal. Alega a autora ter firmado contrato em 26/07/2017, com previsão de entrega do imóvel em 30/06/2019. Sustenta que, mesmo após o prazo de tolerância de 180 dias, as obras não foram iniciadas, encontrando-se o empreendimento em estado de abandono. Aduz ter suportado prejuízos materiais com pagamento de aluguel mensal no valor de R$350,00, além de danos morais decorrentes da frustração da aquisição da casa própria. Em contestação, a ré SPE CIDADE JARDIM reconheceu a relação contratual e o atraso na entrega do imóvel, atribuindo a mora a fatores externos, como alterações normativas da Caixa Econômica Federal e do Programa Minha Casa Minha Vida, que teriam exigido readequação do projeto. Nesse contexto, analisando os autos, verifica-se que a autora se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, ao juntar aos autos o instrumento contratual (ID 54270525), comprovantes de pagamento (IDs 54271477 e 54271478), fotografias do empreendimento demonstrando o abandono das obras (IDs 54271479 e 54271480), além de contrato de locação e recibos de aluguel (IDs 54270477, 54270492 e 54270523). Nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, aquele que, por ação ou omissão, causar dano a outrem comete ato ilícito, surgindo o correspondente dever de reparação. Além disso, tratando-se de relação consumerista, a responsabilidade da requerida é objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, somente podendo ser afastada mediante comprovação de inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, hipóteses não verificadas no caso concreto. Conforme previsto no contrato (ID 54270525, p. 16), a entrega do imóvel deveria ocorrer em 30/06/2019, circunstância incontroversa nos autos. Ainda que considerado o prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula 28, o prazo final expirou em dezembro de 2019, sem que houvesse a entrega da unidade imobiliária. Por sua vez, a ré limitou-se a alegar dificuldades decorrentes da suspensão de financiamentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida e de mudanças regulatórias promovidas pela Caixa Econômica Federal, sem, contudo, apresentar elementos concretos capazes de evidenciar a ocorrência de causa excludente de responsabilidade, tampouco demonstrar o regular prosseguimento ou a conclusão das obras. Tais circunstâncias configuram fortuito interno, inerente aos riscos da atividade empresarial exercida, não podendo ser opostas ao consumidor como justificativa para o inadimplemento contratual, sobretudo diante das provas fotográficas acostadas aos autos, as quais evidenciam que o empreendimento sequer ultrapassou o estágio inicial de construção, mesmo anos após o prazo estipulado para entrega do imóvel. Diante do inadimplemento da ré, assiste à autora o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. A rescisão por culpa exclusiva da construtora/incorporadora impõe a restituição integral e imediata devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador, em parcela única, vedada qualquer retenção, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Portanto, é devida a restituição do montante de R$4.851,43 (quatro mil oitocentos e cinquenta e um reais e quarenta e três centavos) à autora, observando-se a dedução do valor já levantado por meio de tutela antecipada. Ademais, considerando que a rescisão decorreu exclusivamente do inadimplemento da ré, inviável qualquer retenção dos valores pagos pela autora. Nesse diapasão, é o posicionamento do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. COMPROVAÇÃO. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes. 3. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1877662 / RJ AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2020/0131457-0 -Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - 01/06/2021). Outrossim, pugna a parte autora pela aplicação da multa contratual prevista na cláusula 65 do instrumento firmado entre as partes, a qual estabelece multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato à parte que der causa à sua rescisão. No caso dos autos, restou demonstrado que a resolução contratual decorreu exclusivamente do inadimplemento da requerida, consubstanciado no atraso injustificado e excessivo na entrega do imóvel, circunstância que autoriza a incidência da penalidade contratual. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 971, consolidou o entendimento de que a cláusula penal estipulada unicamente em desfavor do consumidor pode ser invertida em seu benefício quando o inadimplemento decorrer da conduta da fornecedora, em observância aos princípios da equivalência material e da boa-fé objetiva. Assim, é o entendimento da jurisprudência: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CLÁUSULA PENAL INVERTIDA - MULTA CONTRATUAL - DANO MORAL CONFIGURADO. O atraso na entrega da obra é causa mais que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. Comprovada a rescisão da avença por culpa de um dos pactuantes por descumprimento das cláusulas estipuladas no instrumento, impõe-se a extinção do vínculo contratual, com a restituição imediata da integralidade dos valores e multa. Mostra-se extremamente desproporcional a previsão de punição em decorrência do descumprimento do contrato tão somente em benefício da promitente vendedora, razão pela qual, visando a dar tratamento igual às partes contratantes deve a penalidade ser invertida e fixada em favor do consumidor. Embora o descumprimento contratual não seja apto a configurar indenização por dano moral, o atraso sem justificativa na entrega do imóvel não se trata de mero dissabor, ensejando o ressarcimento do dano moral. (TJ-MG - Apelação Cível: 50002270320218130301, Relator.: Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 26/09/2024, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/09/2024) Dessa forma, é devida a condenação da requerida ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 65 do contrato, correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da avença. Quanto aos danos materiais, a autora pleiteia o ressarcimento dos valores despendidos com aluguéis durante o período de atraso da obra. Contudo, o pedido não merece acolhimento. No presente caso, foi reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, com restituição integral dos valores pagos e incidência da multa contratual prevista no instrumento negocial. Desfeito o vínculo contratual, não subsiste obrigação de entrega da unidade imobiliária, sendo suficiente, para recomposição dos prejuízos decorrentes do inadimplemento, a restituição das quantias pagas e a aplicação da penalidade contratualmente estabelecida. Nesse contexto, a cláusula penal contratual possui a finalidade de prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.498.484/DF, consignou que a cláusula penal prevista para a hipótese de mora do alienante não pode ser acumulada com valores eventualmente despendidos a título de aluguel de outro imóvel, sob pena de bis in idem. Dessa forma, mostra-se indevido o ressarcimento pretendido, razão pela qual o pedido deve ser julgado improcedente. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, este não merece acolhimento. Embora tenha restado configurado o inadimplemento contratual das rés, tal circunstância, por si só, não é suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial. No caso concreto, o fato imputado às requeridas insere-se na esfera do inadimplemento contratual, situação para a qual o ordenamento jurídico já prevê consequências específicas, como a resolução do contrato, a restituição das quantias pagas, a incidência de multa contratual e a reparação dos prejuízos materiais eventualmente comprovados. Nesse contexto, é pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais aptas a evidenciar efetiva lesão à dignidade, honra ou integridade psíquica da parte lesada (STJ - REsp: 2196816 SP 2025/0037148-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025). No caso em exame, não houve demonstração concreta de circunstância excepcional capaz de evidenciar sofrimento intenso, humilhação ou abalo psicológico que ultrapasse os dissabores e frustrações inerentes ao inadimplemento contratual, razão pela qual o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Ante o exposto, confirmo a tutela de evidência anteriormente concedida e julgo parcialmente procedente os pedidos formulados na petição inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: Declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referente à unidade QD L07 do Condomínio Cidade Jardim, por culpa exclusiva das rés; Condenar as rés, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pela autora, no montante de R$ 4.851,43 (quatro mil oitocentos e cinquenta e um reais e quarenta e três centavos), autorizando-se a dedução do valor já levantado por alvará (ID 79787696), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, deduzindo-se os valores eventualmente já levantados em razão da tutela antecipada; Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato; Julgar improcedentes os pedidos de danos materiais. Julgo improcedentes os pedidos de danos morais. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais, observada a proporção de 70% (setenta por cento) em desfavor da requerida e 30% (trinta por cento) em desfavor da autora, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais à parte autora em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil. Desde já, advirto que a oposição de eventuais embargos de declaração sem fundamentação pertinente, ou com o objetivo de simples modificação da presente decisão, será coibida com a aplicação de multa, conforme previsão do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Na eventual interposição de recurso de apelação, processe-se nos termos do artigo 1.010 e parágrafos do Código de Processo Civil, com abertura de prazo para contrarrazões, processamento de recursos adesivos e, posterior remessa dos autos à Superior Instância. Publique-se. Intimem-se. São Luís/MA, data do sistema. Iris Danielle de Araújo Santos Souza Juíza Auxiliar de Entrância Final NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria–CGJ nº 3730/2024
