Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PRETENSÃO RECURSAL DE RECONHECIMENTO DE NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INOVAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR APÓS O SANEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MANTIDA. CESSÕES SUCESSIVAS DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA SOBRE OS NEGÓCIOS JURÍDICOS SUBSEQUENTES. POSSE PRECÁRIA E INJUSTA CONFIGURADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDA. DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. Trata-se de apelação cível interposta pela autora contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, perdas e danos e indenização por danos morais, ajuizada em face do promitente comprador e demais litisconsortes posteriormente incluídos no polo passivo. Na origem, a autora sustentou que celebrou contrato de promessa de compra e venda de uma chácara localizada em Hidrolândia/GO, cujo preço seria quitado mediante entrega de imóvel, veículo, quantia em dinheiro e nota promissória. Alegou, contudo, que o promissário comprador descumpriu as obrigações assumidas e, mesmo inadimplente, promoveu sucessivas cessões de direitos possessórios sobre o bem a terceiros, culminando na posse atualmente exercida por corré incluída posteriormente no polo passivo. Na sentença, os pedidos iniciais foram julgados parcialmente procedentes, tendo o magistrado de origem indeferido o pleito de reintegração de posse e danos morais. Em sede recursal, a controvérsia concentrou-se nos capítulos da sentença desfavoráveis à autora. A apelante defendeu, inicialmente, que o negócio jurídico originário seria nulo — e não apenas rescindível — ao argumento de que parte do pagamento envolveu bem que não pertencia ao comprador. Sustentou, ainda, que as cessões possessórias subsequentes seriam inoponíveis à promitente vendedora, razão pela qual postulou a reintegração na posse do imóvel. Por fim, requereu a condenação dos recorridos ao pagamento de indenização por danos morais, sob o fundamento de que a privação prolongada da posse e os desdobramentos do inadimplemento extrapolaram o mero descumprimento contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em verificar: (i) a possibilidade de reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico originário; (ii) o cabimento da reintegração de posse diante de sucessivas cessões possessórias realizadas sem anuência da promitente vendedora; e (iii) a ocorrência de danos materiais e morais indenizáveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A tese de nulidade absoluta do negócio jurídico não pode ser apreciada, porquanto não integrou validamente os limites objetivos da demanda, sendo inviável a modificação da causa de pedir após o saneamento processual, nos termos do art. 329, II, do CPC.
4. Demonstrado o inadimplemento contratual do promissário comprador quanto ao pagamento ajustado, mostra-se correta a resolução contratual, conforme art. 475 do Código Civil.
5. Uma vez configurado o inadimplemento contratual do promissário comprador originário, surgia o dever jurídico de restituição do imóvel, de modo que a permanência na posse do bem, sem a sua devolução, passou a ostentar natureza precária, nos termos dos arts. 1.200 e 1.203 do Código Civil.
6. A precariedade constatada não se descaracteriza pela mera transferência fática do posse sobre o imóvel a terceiros, sobretudo quando realizada sem ciência da promitente vendedora. A sucessiva transmissão da posse, à revelia da autora, não possui o condão de alterar a origem viciada da ocupação, tampouco de convalidar situação possessória nascida da indevida retenção do bem após o inadimplemento contratual.
7. Assim, as circunstâncias evidenciam a continuidade da precariedade possessória (art. 1.206,CC), cuja natureza jurídica acompanha a própria cadeia de ocupação do imóvel.
8. Comprovados a posse anterior da autora, o esbulho e sua data aproximada, bem como a perda da posse, impõe-se a reintegração possessória, nos termos do art. 561 do CPC.
9. O acolhimento do pedido recursal de reintegração de posse implica, por consequência lógica, a necessária reanálise do capítulo relativo às perdas e danos, sob pena de se manter condenação indenizatória fundada em premissa jurídica superada por este julgamento.
10. Embora inequívoco o direito da autora à reparação pelos prejuízos decorrentes da ocupação indevida do imóvel, a indenização deve limitar-se aos danos efetivamente inevitáveis, não abrangendo aqueles progressivamente agravados pela ausência de providências tempestivas para a retomada do bem (Duty To Mitigate The Loss).
11. Nesse contexto, mostra-se adequado fixar a indenização material correspondente ao período de um ano subsequentes ao inadimplemento contratual, lapso reputado razoável para as tentativas extrajudiciais de composição. Quanto ao quantum indenizatório, revela-se proporcional a adoção do parâmetro mensal equivalente a 0,5% do valor venal indicado no contrato originário firmado entre as partes, percentual compatível com a fruição econômica do imóvel durante o período em que a autora foi privada de uso e gozo do bem.
9. A privação prolongada da posse do imóvel, decorrente de cadeia negocial irregular promovida pelo comprador inadimplente, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, diante da violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva previstos no art. 422 do Código Civil.
10. Honorários sucumbenciais redimensionados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e provido. Ônus sucumbencial redimensionado.
Tese de julgamento: “1. tese de nulidade absoluta do negócio jurídico não pode ser apreciada, porquanto não integrou validamente os limites objetivos da demanda, sendo inviável a modificação da causa de pedir após o saneamento processual, nos termos do art. 329, II, do CPC”
“2. Uma vez configurado o inadimplemento contratual do promissário comprador originário, surgia o dever jurídico de restituição do imóvel, de modo que a permanência na posse do bem, sem a sua devolução, passou a ostentar natureza precária, nos termos dos arts. 1.200 e 1.203 do Código Civil”.
“3. Embora inequívoco o direito da autora à reparação pelos prejuízos decorrentes da ocupação indevida do imóvel, a indenização deve limitar-se aos danos efetivamente inevitáveis, não abrangendo aqueles progressivamente agravados pela ausência de providências tempestivas para a retomada do bem (Duty To Mitigate The Loss)”.
“4. Comprovados a posse anterior da autora, o esbulho e sua data aproximada, bem como a perda da posse, impõe-se a reintegração possessória, nos termos do art. 561 do CPC”.
“5. A privação prolongada da posse do imóvel decorrente de cadeia negocial irregular configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 329, II, e 561; CC, arts. 1.200, 1.203, 1.206, 422 e 475.