TJGO, Procedimento do Juizado Especial Cível 5201935-82.2026.8.09.0029

Inteiro teor

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Catalão UPJ dos Juizados Especiais Cíveis - 1º e 2º Gabinete do 1º Juizado Especial Cível Av. Nicolau Abrão, n. 80, Centro, CEP 75701-900 Fones: (64) 3442-9713 E-mail: [email protected] Processo n. 5201935-82.2026.8.09.0029 Polo ativo: Milton Lima Rodrigues Polo passivo: S&J Consultoria e Incorporação Ltda SENTENÇA Dispensado o relatório (Lei n. 9.099/95, art. 38), DECIDO. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que, de acordo com a Teoria da Asserção, basta que a parte autora alegue ser titular de um direito em virtude de ato ou fato imputado à parte ré para configuração da legitimidade desta, de modo que a análise da (im)procedência do pedido diz respeito ao mérito, e não ao procedimento. Afasta-se a preliminar de falta de interesse de agir por ausência de tentativa prévia de solução extrajudicial, pois a parte autora buscou o registro administrativo do imóvel e teve seu pedido indeferido. Além disso, a providência principal buscada, consistente na determinação ao Cartório de Registro de Imóveis para afastar os efeitos das indisponibilidades lançadas na CNIB, depende de ordem judicial. O processo está em ordem e pronto para julgamento. A pretensão é procedente. A parte autora comprovou o fato constitutivo do seu direito (CPC, art. 373, I), consistente em demonstrar que adquiriu da parte ré, em 2011, o Lote 33 da Quadra 09 do Loteamento Residencial Conquista, localizado em Catalão/GO, bem como que quitou integralmente o contrato em 2020, no valor de R$ 56.080,72, tendo recebido o respectivo Termo de Quitação. Contudo, a transferência da propriedade não foi efetivada pelo Cartório de Registro de Imóveis, em razão da existência de diversos registros de indisponibilidade lançados na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) sobre a matrícula-mãe do empreendimento, decorrentes de dívidas da parte ré em outros processos judiciais. Em contestação, a parte ré reconhece a procedência do pedido. Afirma que a relação contratual foi integralmente adimplida pela parte autora, que forneceu toda a documentação necessária à efetivação do registro imobiliário e que não opõe qualquer resistência à transferência da propriedade. Sustenta, ainda, que os entraves ao registro decorrem exclusivamente das averbações de indisponibilidade incidentes sobre a matrícula de origem do imóvel, circunstância alheia à vontade das partes contratantes. O único obstáculo ao registro, portanto, é a existência de ordens de indisponibilidade de bens cadastradas na CNIB em nome da parte ré, conforme atesta o Ofício n. 007/2026 do Cartório de Registro de Imóveis de Catalão/GO, datado de 23 de fevereiro de 2026, e confirmado pela certidão de situação jurídica atualizada da matrícula 41.002. Tais restrições, cadastradas entre setembro de 2022 e outubro de 2025, são todas posteriores tanto à aquisição do imóvel pela parte autora (2011) quanto à sua quitação integral (2020), decorrendo de dívidas e processos judiciais exclusivos da parte ré, sem qualquer vínculo com o contrato celebrado entre as partes. A quitação integral do preço extingue o vínculo obrigacional da parte autora e lhe confere o direito subjetivo à outorga da escritura definitiva e ao registro da propriedade em seu nome, nos termos dos arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do CC. A ausência de registro prévio do contrato particular na matrícula do imóvel não afasta esse direito, pois a parte autora demonstrou cabalmente, pela via documental, a anterioridade e a regularidade de sua aquisição em relação a todos os gravames existentes. A manutenção dos efeitos das indisponibilidades sobre o lote adquirido e integralmente quitado pela parte autora viola o direito de propriedade assegurado pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (CC, arts. 421 e 422), e importa em enriquecimento sem causa, na medida em que transfere ao adquirente adimplente o ônus de dívidas exclusivas da vendedora. A parte autora é terceira adquirente de boa-fé, anterior a todas as constrições, e não pode ser responsabilizada pelo inadimplemento da parte ré perante seus credores. Nos termos da disciplina da CNIB, instituída pelo Provimento CNJ n. 39/2014 e regulamentada pelo Provimento CNJ n. 188/2024, a indisponibilidade tem por finalidade resguardar o resultado útil de decisões judiciais, mas não se presta a anular direitos de terceiros comprovadamente adquiridos e quitados antes das constrições, especialmente quando, como no caso, é possível preservar integralmente a eficácia das medidas sobre o patrimônio remanescente da devedora. O afastamento dos efeitos das indisponibilidades exclusivamente em relação ao lote individualizado, mantendo-as íntegras sobre a matrícula originária e os demais bens da parte ré, atende ao princípio da proporcionalidade e preserva os direitos dos credores nos respectivos processos de origem. Ademais, o cadastro fiscal municipal do imóvel, constante do espelho de IPTU da Prefeitura Municipal de Catalão, já registra a parte autora como contribuinte, o que reforça a consolidação fática da titularidade e a boa-fé na posse e no trato do bem ao longo de mais de uma década. Ante o exposto, nos termos do art. 487, III, "a", do CPC, HOMOLOGO O RECONHECIMENTO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO formulado pela parte autora e, em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO para DETERMINAR que o Cartório de Registro de Imóveis, 1º Ofício de Notas da Comarca de Catalão/GO, proceda: (i) à abertura de matrícula individualizada para o Lote n. 33, Quadra 09, Rua C-12, Loteamento Residencial Conquista, desta cidade, atualmente vinculado à matrícula n. R.4-41.002, Livro 2 de Registro Geral; (ii) ao registro da transmissão da propriedade do referido lote em favor da parte autora, Milton Lima Rodrigues, CPF n. 514.013.636-87, mediante apresentação do instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária datado de 17 de dezembro de 2011, do Termo de Quitação emitido em 08 de dezembro de 2020 e dos demais documentos pertinentes, observado o recolhimento tributário correspondente; e (iii) ao afastamento, exclusivamente em relação ao Lote n. 33, Quadra 09, Rua C-12, objeto da matrícula individualizada a ser aberta em nome da parte autora, dos efeitos de todas as ordens de indisponibilidade de bens cadastradas na CNIB em nome de S&J Consultoria e Incorporação Ltda. (CNPJ n. 10.144.917/0001-13), permanecendo tais indisponibilidades íntegras, registradas e plenamente eficazes em relação à matrícula originária n. R.4-41.002 e aos demais lotes e bens remanescentes de titularidade da parte ré. A presente sentença vale como Ofício Judicial a ser entregue pela própria parte interessada ao Cartório de Registro de Imóveis, 1º Ofício de Notas da Comarca de Catalão/GO, após o trânsito em julgado, para cumprimento. Sem custas e honorários advocatícios (Lei n. 9.099/95, art. 54). Após o trânsito em julgado, arquive-se. P.R.I.C. Catalão, data e assinatura eletrônicas. RINALDO APARECIDO BARROS Juiz de Direito