Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL DE 1ª INSTÂNCIA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DO MARANHÃO 6a VARA CÍVEL Processo nº: 1060177-60.2024.4.01.3700 Assunto: [Sustação/Alteração de Leilão] AUTOR: WALTIERY LOPES DOS SANTOS REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA - TIPO A Trata-se de ação ajuizada sob o procedimento comum por WALTIERY LOPES DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando: (id. 2138490739) 4. Requer ao Juízo O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA INCIDENTAL DE NATUREZA CAUTELAR, a fim de que seja determinado o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da lide, sob pena de dano irreparável ao Autor, posto que, a probabilidade do dano, e a perca do resultado útil ao processo restam claramente demonstradas nestes autos; 5. A TOTAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO, obrigando a Caixa Econômica Federal, ora Requerida, a dar continuidade ao processo de compra do imóvel nº 8787707294731, Matrícula nº 51947, Licitação nº 0062/0223 CPA/RE, reconhecendo que sua conduta omissiva causou o cancelamento unilateral da proposta, em prejuízo ao Autor; 6. A condenação da Requerida ao pagamento de reparação por danos morais em valor não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais). Tendo tal valor o condão pedagógico a Requerida e compensatória ao Requerente, levando-se em consideração o dano causado, e o poder econômico do causador do dano; 7. Caso Vossa Excelência não entenda pelo provimento da ação, acolhendo os pedidos dos itens “4” e “5”, requer ao Juízo que condene a Caixa Econômica Federal, ora Requerida, a restituição dos valores despendidos pelo Autor, que somam o importe de R$ 21.639,79 (vinte e um mil, seiscentos e trinta e nove reais e setenta e nove centavos), acrescidos de juros e correção desde o desembolso; Decisão interlocutória não concedeu a antecipação da tutela de urgência (id. 2171128902). A parte ré apresentou contestação (id. 2176635022). A autora apresentou réplica à contestação (id. 2186201993). A CEF apresentou manifestação (id. 2192955621). Brevemente relatado. Sentencio. Sem questões preliminares a serem apreciadas, passo a análise do mérito. A decisão que indeferiu o pedido liminar consignou: (id. 2171128902) A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito afirmado e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil). No caso presente, ao menos pelo exame próprio desta sede, não verifico preenchido requisito indispensável para a obtenção da declaração antecipatória do direito perseguido. O edital juntado no id. 2138491724, que estabelece as regras para o contrato, assim determina, no que interessa ao caso em exame: 4.2.2 – Os interessados que desejarem contar com financiamento habitacional e/ou utilizar recursos da conta vinculada do FGTS devem dirigir-se a qualquer agência da CAIXA ou Correspondente CAIXA Aqui (CCA), a fim de conhecer as linhas de crédito disponíveis e suas condições específicas de enquadramento, tanto do(s) proponente(s) e/ou grupo familiar quanto do imóvel pretendido, submeter-se à análise de risco, obter a aprovação do crédito e verificar os impedimentos para contratação simultânea de financiamentos ANTES da participação na disputa, a fim de evitar o cancelamento da venda pela não contratação dentro do prazo previsto neste edital e suas consequências. ... 12 – DA CONTRATAÇÃO 12.1 – Após o pagamento da parte ofertada em recursos próprios, é dado início ao processo de contratação. 12.2 – A escritura pública ou contrato de financiamento habitacional deve ser firmado(a) em até 30 (trinta) dias corridos após a divulgação do resultado homologado, sendo passível de cancelamento a venda não concretizada no prazo estabelecido, quando o atraso for ocasionado pelo proponente classificado ou pelo não cumprimento das condições estabelecidas no presente regramento. Nota-se, portanto, que o edital do leilão já previa a inviabilidade de aprovação do financiamento solicitado pelo demandante como meio de aquisição do bem, o que fez mediante disposições claras. Nesse ponto, observa-se que a adoção de critérios próprios, pela Instituição Financeira, para avaliação da viabilidade de concessão de crédito e mensuração do risco de operação, em busca de maior segurança, podendo resultar em negativa de concessão de crédito, não consiste, em si, em ilegalidade. No caso em exame, vê-se no id. 2138491270, que o autor recebeu email em 31/05/2024 comunicando o vencimento do prazo de contratação e, ainda assim, com orientação para finalizar o procedimento até 04/06/2024, sob pena de cancelamento da venda, tendo o proponente solicitado, em email datado de 03/06/2024, prazo maior para conclusão do financiamento. Em resposta datada de 04/06/2024, a requerida reforça que “a concessão de crédito imobiliário leva em consideração as análises de risco de crédito do cliente”, daí a orientação de que, “para aqueles que tem interesse em comprar com financiamento, deve procurar uma unidade CAIXA previamente, para antes de incluir a proposta, verificar condições, impedimentos e valiação de crédito (sic)” e, ao final, prorroga o prazo limite para finalização do processo até 07/06/2024, sob pena de cancelamento da proposta. Esse o quadro, não vejo a alegada ilegalidade na conduta da Caixa, uma vez que o autor reconhece que, de fato, havia restrição cadastral em nome de sua esposa, que, ainda que tenha sido sanada, não o foi em tempo hábil para formalização do contrato. Ausente a plausibilidade do direito, desnecessária a análise do perigo da demora. Isso posto, indefiro o pedido de tutela de urgência. A decisão liminar não esgota a questão jurídica posta nos autos, razão pela qual necessita de maiores acréscimos de fundamentação em sede de sentença. O autor requer a devolução da quantia de R$ 16.230,00 (dezesseis mil, duzentos e trinta reais), paga como entrada com recursos próprios, e de R$ 5.409,79 (cinco mil, quatrocentos e nove reais, setenta e nove centavos), referente à comissão do leiloeiro. Argumenta que o cancelamento do contrato ocorreu por falha da Caixa Econômica Federal (CEF), argumentando que a inexecução do contrato decorreu de falha da CEF em não baixar tempestivamente uma restrição cadastral em nome do seu cônjuge. As regras do edital da CEF delineadas na decisão interlocutória (id. 2138491724) são claras ao definir que o conhecimento das linhas de crédito para financiar o saldo devedor é de responsabilidade do comprador. Ao enviar sua proposta condicionada ao financiamento bancário, o autor assumiu o risco da sua aprovação. Cabia ao arrematante, de forma prudente e antes de dar o lance, verificar sua capacidade econômico-financeira e a regularidade do seu nome e do seu cônjuge nos cadastros de proteção ao crédito, considerando a renda familiar exigida para o financiamento habitacional. A existência de uma restrição cadastral ativa durante o curto prazo do edital para contratar o financiamento impediu a concessão do crédito. O fato de o autor ter quitado a dívida em 29/05/2024 (id. 2138491380) não enseja, por si só, a transferência da responsabilidade à instituição financeira. Portanto, a não formalização do contrato de financiamento dentro do prazo ocorreu por culpa exclusiva do arrematante, que não conseguiu preencher os requisitos exigidos no Edital de Leilão Público nº 0062/0223 (id. 2138491724). Como o cancelamento do negócio ocorreu por culpa do comprador, a retenção das arras pela vendedora é uma consequência jurídica expressa no artigo 418, inciso I, do Código Civil de 2002, veja-se: Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos Nesse contexto, as arras funcionam como uma compensação mínima pelo cancelamento do negócio. A retenção dos R$ 16.230,00 (dezesseis mil, duzentos e trinta reais) enviados pela parte autora à CEF (id. 2138491157), é, assim, legalmente respaldada. Quanto à comissão do leiloeiro (R$ 5.409,79 [cinco mil, quatrocentos e nove reais, setenta e nove centavos]), o pedido de devolução também não tem amparo legal. O leiloeiro oficial é um auxiliar público, e sua remuneração se deve ao serviço efetivamente prestado no leilão, que foi concluído com a aceitação da proposta. O cancelamento posterior da compra por falta de condições financeiras do arrematante não anula o trabalho já realizado pelo profissional. Logo, não há que se falar em devolução desse valor. Por fim, em relação ao pedido de indenização por danos morais, a responsabilidade civil (artigos 186 e 927 do Código Civil de 2002) exige a comprovação de uma conduta ilícita, do dano e da relação de causa entre eles. Como demonstrado, o cancelamento da proposta e a aplicação das multas financeiras representam o exercício regular de um direito da CEF (artigo 188, inciso I, do Código Civil de 2002). A instituição financeira apenas aplicou as regras do Edital de Leilão Público nº 0062/0223 diante da incapacidade do autor em cumprir sua parte no acordo. Sem a comprovação de ato ilícito ou falha no serviço por parte da ré, não existe o dever de indenizar. Os aborrecimentos vividos pelo autor são apenas contratempos causados por sua própria falta de cautela no momento da negociação, não havendo violação aos seus direitos de personalidade. Posto isso, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito (art. 487, I, do Código de Processo Civil). Tendo em vista o caráter inestimável da presente ação, condeno a parte sucumbente ao pagamento de honorários advocatícios, os quais, com fulcro no artigo 85, §8º, do CPC, fixo em 7 (sete) salários-mínimos vigentes na data de ajuizamento da ação, a serem corrigidos a partir do referido marco temporal. O credor somente poderá cobrar os honorários se, no prazo legal, comprovar que a parte autora perdeu a condição de hipossuficiente. Sem custas, em razão da gratuidade deferida à parte autora. 1. Intimem-se. 2. Interposto recurso, intime-se a parte contrária para o oferecimento de contrarrazões, remetendo-se os autos ao TRF da 1ª Região, em caso de recurso de apelação. 3. Sem recurso, arquivem-se os autos. São Luís, data e Juiz prolator conforme assinatura eletrônica. (Documento assinado e datado digitalmente) 6ª Vara Federal SJMA
