Inteiro teor
Processo 1195357-52.2024.8.26.0100 - Revisional de Aluguel - Locação de Imóvel - Bradelcar Empreendimentos Ltda - Inpasa Agroindustrial S/A - BRALDECAR EMPREENDIMENTOS LTDA. ajuizou ação revisional de aluguel em face de INPASA AGROINDUSTRIAL S.A., alegando que celebrou contrato de locação comercial em 30/08/2021, tendo por objeto o conjunto nº 11 do 1º pavimento do Edifício International Plaza II, pelo prazo de 60 meses, mediante aluguel inicial de R$ 31.490,00, reajustável pelo IGP-M. Sustentou que, transcorridos mais de três anos de vigência contratual, o aluguel praticado, então correspondente a R$ 31.733,37, encontrava-se substancialmente defasado em relação ao valor de mercado. Com fundamento em laudo de avaliação elaborado pela CBRE Brasil, requereu a revisão do aluguel para R$ 73.000,00 mensais, bem como a fixação de aluguel provisório. Citada, INPASA AGROINDUSTRIAL S.A. apresentou contestação. Sustentou que o laudo apresentado pela autora não observou adequadamente os critérios técnicos previstos na NBR 14.653-2, utilizando amostragem não representativa do mercado. Alegou que o aumento pretendido, superior a 130%, seria desproporcional e incompatível com a realidade econômica da locação. Juntou laudo técnico particular apontando valor locativo de R$ 42.000,00 mensais. Requereu a improcedência da ação ou, subsidiariamente, a fixação do aluguel nesse patamar. Alegou ainda que eventual majoração tornaria inviável a manutenção da locação, postulando o reconhecimento da extinção contratual sem penalidades ou, subsidiariamente, a redução proporcional da multa contratual e da restituição da carência prevista no contrato. Houve réplica. Na decisão saneadora, foi deferida a realização de prova pericial para apuração do valor locativo de mercado e fixado aluguel provisório de R$ 42.000,00, com efeitos retroativos à citação. No curso do processo, a ré desocupou voluntariamente o imóvel, promovendo sua devolução em 30/05/2025, fato incontroverso entre as partes. Realizada perícia judicial, o expert concluiu que o valor de mercado do aluguel do imóvel correspondia a R$ 59.800,00 mensais. Foram apresentados pareceres dos assistentes técnicos e prestados esclarecimentos complementares. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Decido. Os requisitos previstos no artigo 19 da Lei nº 8.245/91 estão presentes. É incontroverso que transcorreram mais de três anos desde o início da relação locatícia e que inexiste consenso entre as partes acerca do valor locativo adequado. A controvérsia restringe-se à apuração do aluguel de mercado aplicável ao imóvel objeto da locação. Nessas hipóteses, a prova pericial assume especial relevância, por envolver matéria eminentemente técnica relacionada à avaliação imobiliária. O laudo judicial foi elaborado por profissional de confiança do Juízo, mediante utilização do método comparativo direto de dados de mercado, observando os parâmetros técnicos aplicáveis às ações revisionais de aluguel. Após análise dos elementos comparativos selecionados, das características do imóvel, da localização, do padrão construtivo e das condições do mercado imobiliário corporativo da região da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, o perito concluiu que o valor locativo de mercado correspondia a R$ 59.800,00 mensais. Embora ambas as partes tenham apresentado críticas ao trabalho técnico, nenhuma delas trouxe elementos suficientemente robustos para infirmar as conclusões periciais. A autora pretende a fixação do aluguel em R$ 67.000,00, apoiando-se em parecer de assistente técnico que privilegia elementos comparativos localizados na Avenida Brigadeiro Faria Lima. Entretanto, o laudo judicial justificou adequadamente os critérios adotados e a seleção da amostragem utilizada, inexistindo demonstração de erro metodológico capaz de afastar sua conclusão. Por sua vez, a ré sustenta que o valor deveria ser inferior ao apurado pelo perito, mas também não demonstrou inconsistências técnicas suficientes para invalidar o resultado alcançado. Nessas circunstâncias, não há motivo para afastar as conclusões do expert judicial. Assim, o aluguel revisional deve ser fixado em R$ 59.800,00 mensais. Nos termos do artigo 69 da Lei nº 8.245/91, o aluguel revisado produz efeitos a partir da citação, observando-se a compensação dos valores pagos a título de aluguel provisório. Quanto à extinção da locação, verifica-se que a ré efetivamente promoveu a devolução do imóvel em 30/05/2025, encerrando a relação locatícia antes do termo final originalmente previsto para 31/08/2026. Não procede a alegação de que o simples ajuizamento da ação revisional ou a existência de divergência acerca do valor do aluguel afastariam as consequências contratuais da denúncia antecipada. A ação revisional constitui exercício regular de direito expressamente previsto na Lei do Inquilinato. O fato de a locatária discordar do valor pretendido pela locadora não configura hipótese de resolução motivada nem afasta a incidência das cláusulas livremente pactuadas. A própria ré reconheceu sua intenção de resilir o contrato e promoveu a devolução antecipada do imóvel. Incide, portanto, a cláusula contratual que prevê multa compensatória proporcional ao período remanescente da locação. Contudo, assiste parcial razão à ré quanto à necessidade de observância da proporcionalidade prevista no artigo 4º da Lei nº 8.245/91. Considerando que a locação foi cumprida em sua maior parte e que restava período relativamente reduzido até o termo final do contrato, a multa deve ser calculada proporcionalmente ao tempo remanescente, nos exatos termos pactuados. Também é devida a restituição da carência prevista contratualmente, uma vez que a cláusula correspondente foi livremente ajustada entre as partes e não se verifica abusividade capaz de justificar sua invalidação. Todavia, pelas mesmas razões aplicáveis à multa compensatória, a restituição deve observar critério proporcional ao período remanescente da avença, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. A apuração dos valores correspondentes à multa proporcional, à restituição proporcional da carência e às diferenças decorrentes da revisão do aluguel deverá ocorrer em liquidação de sentença, observados os parâmetros ora fixados. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: a) revisar o aluguel do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, fixando-o em R$ 59.800,00 mensais, com efeitos retroativos à data da citação, nos termos do artigo 69 da Lei nº 8.245/91; b) reconhecer que a locação foi encerrada em razão da devolução antecipada do imóvel promovida pela ré em 30/05/2025; c) declarar devida a multa contratual pela denúncia antecipada da locação, observada sua incidência proporcional ao período remanescente do contrato, na forma do artigo 4º da Lei nº 8.245/91; d) declarar devida a restituição da carência contratual, também observada proporcionalidade em relação ao período remanescente da locação; e) determinar que os valores decorrentes da revisão locatícia, bem como os montantes relativos à multa contratual e à restituição da carência, sejam apurados em liquidação de sentença. Diante da sucumbência recíproca, considerando que a autora pretendia a fixação do aluguel em R$ 73.000,00 e obteve valor inferior ao postulado, enquanto a ré resistiu à revisão e teve reconhecida a majoração substancial do aluguel, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais. Fixo honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada litigante, observada a sucumbência recíproca, vedada a compensação, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil. - ADV: MATHEUS AUGUSTO SIMÕES CHETTO (OAB 19177/BA), RAFAEL FERREIRA DA SILVA (OAB 180976/SP)
