Inteiro teor
Processo 1021555-39.2022.8.26.0114 (apensado ao processo 1054663-25.2023.8.26.0114) - Procedimento Comum Cível - Anulação de Débito Fiscal - Jose Eduardo Nogueira Porto - MUNICÍPIO DE CAMPINAS - Vistos. Trata-se de ação anulatória de débito fiscal, com pedido de tutela de urgência, ajuizada pela parte autora em face do Município de Campinas, por meio da qual requer a anulação da cobrança de IPTU referente aos exercícios de 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022 ou, subsidiariamente, a revisão do valor venal do imóvel com base em laudo técnico. A parte autora alega ter adquirido, por arrematação judicial, o imóvel correspondente à Chácara nº 125 do Loteamento Chácaras Belvedere. Afirma que a carta de arrematação foi expedida em 2015, mas que o registro da propriedade somente foi efetivado em 21/08/2020. Sustenta que o imóvel não se encontra em zona urbana, nos termos do artigo 32 do Código Tributário Nacional, pois não possui os melhoramentos exigidos pela norma, tais como meio-fio, calçamento, rede de esgoto, iluminação pública ou escola primária em raio de três quilômetros. Afirma que o acesso ao local se dá apenas por estrada de terra, em razão da interdição de ponte próxima, sem previsão de reparo. Apresenta laudo técnico elaborado por profissional habilitado, segundo o qual o imóvel não possui características urbanas e o valor venal atribuído pela municipalidade supera o respectivo valor de mercado. Argumenta que a Planta Genérica de Valores utilizada pelo Município não reflete a realidade do imóvel e que a metodologia adotada apresenta vícios. Sustenta, ainda, que não estão presentes os requisitos legais para a incidência do IPTU, aduzindo que sequer era proprietária do bem à época dos lançamentos referentes aos exercícios de 2018 e 2019. Subsidiariamente, requer a revisão do valor venal do imóvel e sua adoção como base de cálculo dos tributos incidentes. Requer, também, a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade do crédito tributário, alegando risco de prejuízos financeiros e comerciais, inclusive impedimento à emissão de certidão de regularidade fiscal. O pedido de tutela foi deferido. A parte ré apresentou contestação, sustentando que o imóvel está incluído no perímetro urbano do Município desde a Lei Municipal nº 8.161/1994, ainda que situado em loteamento não aprovado. Afirmou que os lançamentos observaram a Planta Genérica de Valores e os limitadores previstos na legislação municipal e que o laudo apresentado com a inicial contém falhas técnicas. Aduziu que o autor foi inserido no cadastro imobiliário em 19/10/2018, mediante apresentação do auto de arrematação. Defendeu a regularidade e a legalidade do lançamento fiscal, pleiteando, em caso de reconhecimento de excesso, a revisão e não a anulação dos lançamentos, e pugnou pela improcedência da ação. Houve réplica. Saneado o feito, foi produzida prova pericial de engenharia (fls. 299/324), sobre a qual as partes se manifestaram, seguindo-se os esclarecimentos do perito (fls. 597/600). Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Fundamento e DECIDO. A pretensão é parcialmente procedente. A prova pericial produzida nos autos constatou a inexistência, na localidade, de meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgoto e rede de iluminação pública com ou sem posteamento destinado à distribuição domiciliar. Identificou-se apenas a existência de escola primária situada a menos de três quilômetros do imóvel. Com base nesses elementos, concluiu o perito judicial que o imóvel não conta com os melhoramentos públicos referidos no artigo 32, § 1º, do Código Tributário Nacional para caracterização da zona urbana segundo o critério geral previsto naquele dispositivo. Apurou, ainda, que o valor de mercado do imóvel, nos exercícios de 2018 a 2022, era inferior ao valor venal considerado pelo Município para fins de tributação. As conclusões periciais merecem acolhimento. Embora o Município tenha apresentado parecer elaborado por seu assistente técnico, este concordou expressamente com o valor unitário de mercado da região apurado pelo perito judicial e reconheceu que os melhoramentos públicos invocados pela municipalidade não alcançam diretamente os lotes, localizando-se apenas no entorno da gleba original. As divergências remanescentes, relacionadas à classificação do acesso e ao índice de melhoramentos públicos, foram adequadamente enfrentadas nos esclarecimentos de fls. 597/600, ocasião em que o expert ratificou integralmente suas conclusões. Soma-se a isso o valor indicado à fl. 83 pelo assistente técnico da própria parte autora para o exercício de 2021, compatível com os resultados obtidos na perícia. Tem-se, portanto, quadro probatório suficiente para concluir que os valores venais adotados pelo Município superaram o efetivo valor de mercado do imóvel no período discutido. A circunstância de o imóvel não dispor dos melhoramentos descritos no artigo 32, § 1º, do CTN, entretanto, não afasta, por si só, a incidência do IPTU. Segundo a Súmula 626 do Superior Tribunal de Justiça, o imposto incide sobre imóvel situado em área considerada por lei local como urbanizável ou de expansão urbana, independentemente da presença daqueles melhoramentos. Os autos demonstram que o imóvel está inserido no perímetro urbano do Município de Campinas por força de legislação municipal específica. Nessa hipótese, a incidência do IPTU decorre da própria qualificação legal da área como urbanizável ou de expansão urbana, sendo irrelevante a ausência dos melhoramentos públicos previstos no artigo 32, § 1º, do CTN. A irregularidade verificada não reside, portanto, na incidência do tributo, mas na base de cálculo utilizada para sua apuração. A prova técnica demonstrou que o valor de mercado do imóvel era inferior ao valor venal adotado pelo Município nos exercícios controvertidos, sem que a parte ré tenha produzido elementos aptos a infirmar tal conclusão. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo tem adotado a mesma orientação em situações análogas envolvendo imóveis situados no Loteamento Chácaras Belvedere, reconhecendo a incidência do IPTU, mas determinando a adequação do valor venal aos parâmetros efetivamente apurados em perícia judicial (TJSP, Apelação Cível nº 1021529-41.2022.8.26.0114, Rel. Des. Raul De Felice, j. 12/12/2024). Por essa razão, não se mostra necessária a anulação dos lançamentos tributários. O vício identificado restringe-se à quantificação do crédito tributário, sendo suficiente a revisão dos valores exigidos para adequá-los à realidade do imóvel. Pelo mesmo motivo, devem ser afastados os consectários da mora até a realização da nova apuração, uma vez que a cobrança foi originalmente constituída com fundamento em base de cálculo superior à efetivamente devida. Quanto à alegação de inexigibilidade dos tributos referentes aos exercícios anteriores ao registro da propriedade, igualmente não assiste razão à parte autora. A arrematação judicial aperfeiçoa-se com a lavratura e assinatura do respectivo auto, momento em que o arrematante passa a assumir a posição jurídica relacionada ao bem, inclusive para fins de responsabilidade tributária. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que a obrigação pelo pagamento do IPTU surge a partir da lavratura do auto de arrematação, ainda que a respectiva carta seja expedida posteriormente (AgInt no REsp nº 2.077.160/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 17/12/2024). No caso concreto, a própria parte autora afirma que a carta de arrematação foi expedida em 2015. O Município, por sua vez, informou que o autor foi incluído no cadastro imobiliário em 19/10/2018 mediante apresentação do respectivo auto de arrematação. Assim, os débitos de IPTU relativos aos exercícios de 2018 e 2019 são efetivamente de sua responsabilidade, não alterando tal conclusão o fato de o registro da propriedade somente ter sido efetivado em 2020. Pelo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para determinar o recálculo do IPTU relativo aos exercícios de 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022, observando-se os valores de mercado apurados pela perícia judicial e constantes à fl. 519 destes autos, em substituição aos valores venais originalmente adotados pela Municipalidade, referentes ao imóvel objeto da lide, código cartográfico nº 3214.54.58.0419.00000, no prazo de quinze dias contados do trânsito em julgado. Ficam afastados os consectários legais da mora até a efetivação da nova cobrança, incidindo tais encargos somente em caso de inadimplemento da obrigação recalculada. Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais serão rateadas entre as partes, na proporção de 50% para cada uma. Os honorários advocatícios devidos pela parte autora ao patrono da parte ré ficam fixados no percentual mínimo previsto para as faixas estabelecidas no artigo 85, § 3º, do CPC, observada a gradação do § 5º, e incidirão sobre o valor dos tributos efetivamente devidos. Por sua vez, os honorários advocatícios devidos pela parte requerida ao patrono da parte autora ficam fixados no percentual mínimo previsto para as faixas estabelecidas no artigo 85, § 3º, do CPC, observada a gradação do § 5º, e incidirão sobre a diferença entre o valor originalmente cobrado e o valor efetivamente devido, tudo a ser apurado em fase de cumprimento de sentença. P.I. - ADV: VALÉRIA VAZ DE LIMA (OAB 169438/SP), YARA SIQUEIRA FARIAS MENDES (OAB 229337/SP)
