Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE
Vara Única da Comarca de Tangará
DÚVIDA (201) Nº 0801506-96.2025.8.20.5133
REQUERENTE: Oficio Único de Boa Saude
INTERESSADO: ISADORA NUNES DE MIRANDA COLLIER
SENTENÇA
I - RELATÓRIO
Trata-se de suscitação de dúvida registral formulada pelo Ofício Único de Boa Saúde/RN, por
intermédio de sua Tabeliã/Oficial de Registro de Imóveis Interina, Isadora Nunes de Miranda
Collier Dutra, com fundamento no art. 198 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em
razão de vício insanável detectado na matrícula nº 717 do Livro 2 – Registro Geral de Imóveis
daquela Serventia, relacionado à escritura pública de compra e venda lavrada em 27 de
dezembro de 2019.
Narra a suscitante que o Sr. Edmilson Nunes da Silva compareceu ao Ofício Único de Boa
Saúde informando ser proprietário do imóvel inscrito na matrícula nº 717, com área de 6,14
hectares, originariamente desmembrado de fazenda pertencente à Associação Comunitária
dos Moradores do Riacho do Bom Pasto.
Esclarece que a escritura pública lavrada em 27 de dezembro de 2019 consigna como
vendedor o Sr. José Roberto do Nascimento, a título pessoal, sem qualquer menção à
Associação — que era a proprietária registral do imóvel de origem. Acrescenta que José
Roberto do Nascimento não era o presidente formalmente investido da pessoa jurídica à época
da lavratura, nem dispunha de procuração ou outro instrumento que o habilitasse a representá-
la.
Diante de tal irregularidade, insurge-se o atual presidente da Associação contra a validade dos
atos notariais praticados, afirmando que "tudo o que fizeram é considerado nulo". A suscitante,
então, apresenta dúvida ao Juízo acerca da possibilidade de correção administrativa do vício
por meio de escritura de retificação ou, alternativamente, se a matéria excederia os limites da
atividade notarial, exigindo solução judicial.
Intimado o MP para manifestar-se pleiteou as seguintes diligências no parecer de requerimento
de ID 164015732: a) oficie ao Cartório de Serrinha/RN para que junte aos autos todos os
documentos referentes ao imóvel mencionado na escritura pública de compra e venda lavrada
no Livro 125, fls. 153/162v, em 30 de novembro de 2005, e do livro 125, fls. 164v e 168v, em
06 de novembro de 2005, matrícula R-1-466, em Serrinha/RN; b) oficie ao Cartório de Boa
Saúde/RN para que junte aos autos todos os documentos referente ao imóvel mencionado na
escritura pública de compra e venda lavrada no Livro 125, fls. 153/162v, em 30 de novembro
de 2005, e do livro 125, fls. 164v e 168v, em 06 de novembro de 2005, matrícula R-1-466, em
Serrinha/RN, matrícula R 1-417 em Boa Saúde/RN; c) intime José Roberto do Nascimento,
CPF nº 655.672.854-34, residente e domiciliado no Sítio Riacho do Bom Pastor, nº 18, tel (84)
98814-5883, para que apresente manifestação nos autos; d) intime à Associação Comunitária
dos Moradores do Riacho do Bom Pasto, por meio de seu presidente, para que: d.1) apresente
manifestação no feito, juntando todos os documentos que confirmem a posse do imóvel; d.2)
indique os nomes dos fundadores ou instituidores e dos membros da diretoria, provisória ou
definitiva, com indicação da nacionalidade, estado civil e profissão de cada um, bem como o
nome e residência, bem como dos ocupantes dos referidos cargos nos anos de 2019.
As diligências foram deferidas pelo Juízo pelo despacho de ID 165279029.
O Sr. José Roberto do Nascimento foi intimado e apresentou manifestação ao ID 181828716
narrando que a Associação Comunitária dos Agricultores Familiares do Assentamento Riacho
do Bom Pasto adquiriu, em 2005, por meio de empréstimo bancário, a fazenda denominada
Picadinha, localizada no município de Serrinha/RN (matrícula nº 466 do Cartório de Serrinha),
com área de 218,4 hectares.
Obtempera também que após a quitação do débito pelos associados em cotas iguais, foi
deliberada a divisão do imóvel entre os membros. Explica que, à época, o presidente
formalmente constituído — Sr. Nizaldo Pinheiro de Lima — não exercia de fato as funções do
cargo, razão pela qual os associados o elegeram informalmente para assumir a presidência.
Reconhece, contudo, que tal eleição jamais se formalizou perante os órgãos competentes, em
razão de irregularidades fiscais e documentais da entidade.
Ainda assim, compareceu ao cartório e assinou os documentos de transferência das frações
do imóvel aos associados, na convicção de que atuava em nome da coletividade e de que os
atos praticados perante o cartório gozavam de presunção de legalidade. Alega ter agido de
boa-fé, sem receber qualquer vantagem financeira.
O Ministério Público apresentou parecer pugnando pelo reconhecimento da impossibilidade de
desmembramento nos autos, por entender que o procedimento adequado para sanar o vício
exige ação própria em que sejam intimados todos os novos proprietários/associados e
confrontantes.
Cópia da matrícula 417 no Cartório de Boa Saúde/RN
Foram expedidos ofícios ao Cartório de Serrinha/RN e ao Cartório de Boa Saúde/RN. O
Cartório de Serrinha respondeu informando não localizar o livro de escrituras nº 125, por
encontrar-se à época sob administração do 1º Ofício de Santo Antônio, encaminhando a
certidão de inteiro teor da matrícula nº 466. O Cartório de Boa Saúde igualmente informou a
inexistência do livro nº 125, sendo o livro corrente o de nº 20.
O MP em parecer de ID 188752396 manifestou-se pela improcedência do pleito.
É o relatório. DECIDO.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A suscitação de dúvida, regulada pelo art. 198 da Lei nº 6.015/73, constitui mecanismo de
jurisdição voluntária por meio do qual o Oficial de Registro submete ao Juiz competente
questão jurídica controversa que impede o registro ou averbação pretendida, objetivando que o
Juízo esclareça a legalidade do ato. Nessa espécie procedimental, não há lide em sentido
estrito, mas atividade jurisdicional de caráter integrativo destinada a garantir a segurança do
tráfico jurídico imobiliário.
O art. 198 da Lei nº 6.015/73 estabelece o rito do procedimento, impondo ao Oficial que
indique, por escrito, a exigência não satisfeita ou o vício identificado, dando ciência ao
apresentante para impugnação perante o Juízo competente no prazo de 15 dias. Confira-se:
"Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se
conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o
título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para
dirimí-la [...]"
No caso concreto, a dúvida suscitada não se limita a um dissenso pontual entre o Oficial e o
apresentante sobre a satisfação de uma exigência formal. Ela revela, em verdade, uma
irregularidade substantiva que vai muito além da atividade correicional cartorária: a lavratura de
escritura pública de compra e venda por quem não era o proprietário do bem alienado, nem o
representante legítimo da pessoa jurídica proprietária, e sem qualquer instrumento que lhe
conferisse poderes para tanto.
Os fatos revelam a seguinte cadeia registral: (i) a fazenda denominada Picadinha, com 218,4
ha, localizada em Serrinha/RN, pertencia ao Sr. João Daniel Pessoa e foi transferida para a
Associação Comunitária dos Agricultores Familiares do Assentamento Riacho do Bom Pasto
(CNPJ 07.544.665/0061-60) por escritura pública de compra e venda e contrato de
financiamento com pacto adjeto de hipoteca, lavrada em 30 de novembro de 2005, ficando o
imóvel registrado na matrícula nº 466 do Cartório de Serrinha/RN em nome da Associação; (ii)
em momento posterior, o imóvel de origem sofreu desmembramentos, sendo uma das frações
registrada na matrícula nº 717 do Cartório de Boa Saúde/RN; (iii) a escritura pública de compra
e venda lavrada em 27 de dezembro de 2019 indica como vendedor o Sr. José Roberto do
Nascimento, a título pessoal, sem menção à Associação; (iv) a matrícula nº 717 foi registrada
em nome do adquirente Edmilson Nunes da Silva sem que constasse o vendedor legítimo.
O vício é manifesto e grave: o bem imóvel pertencia à Associação, pessoa jurídica
regularmente constituída com CNPJ próprio, e foi alienado como se fosse bem particular do Sr.
José Roberto do Nascimento, que sequer detinha representação formal da entidade. O próprio
José Roberto reconhece, em sua manifestação, que não era o presidente formalmente
investido, que a eleição que o aclamou foi informal e que a regularização da diretoria jamais foi
efetivada perante os órgãos competentes.
Não se trata, portanto, de mero erro formal corrigível por escritura de retificação ou
rerratificação. A retificação notarial, admitida pelos arts. 213 e 214 da Lei nº 6.015/73,
pressupõe a existência de ato válido que contém imprecisão ou inexatidão passível de
correção nos limites da própria atividade cartorária. No caso dos autos, o vício não é formal: é
substancial, pois quem assinou a escritura como vendedor não tinha poder para alienar o bem,
nem para representar a pessoa jurídica proprietária.
O Código Civil é categórico ao exigir, para a validade da venda de imóvel por pessoa jurídica,
que o representante que assine o ato esteja devidamente investido nos poderes de
representação, nos termos do estatuto social ou por procuração com poderes específicos.
Dispõe o art. 47 do Código Civil que "obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores,
exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo".
No mesmo sentido, o art. 215 do Código Civil impõe que a escritura pública contenha a
comprovação de identidade e da capacidade das partes, incluindo a validade da
representação, ao passo que o art. 221 da mesma lei estabelece que o instrumento particular
somente tem eficácia entre as partes na data de sua confecção, sem fazer presumir poderes
de representação não comprovados.
Ainda mais direta é a disciplina do art. 1.228 do Código Civil, que reserva ao proprietário o
direito de usar, gozar e dispor da coisa. A disposição do bem — que inclui a sua alienação — é
faculdade exclusiva do proprietário ou de quem por ele legitimamente autorizado. A venda de
coisa alheia, disciplinada pelo art. 1.268 do Código Civil, não transfere a propriedade ao
adquirente enquanto não confirmada pelo dono, ressalvada a hipótese de posterior ratificação:
"Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto
se a coisa, oferecida ao público, for transferida em circunstância que haja razão de ser o
alienante o dono, ou se a transferência for feita ao adquirente de boa-fé."
No caso dos autos, a alienação foi feita por quem não era proprietário — o imóvel pertencia à
Associação, e não ao Sr. José Roberto do Nascimento. A ratificação pelo dono, admitida pelo
parágrafo único do art. 1.268, poderia sanar o vício, mas isso requereria manifestação
expressa e formal da Associação, o que não ocorreu. Ao contrário: o atual presidente da
entidade contesta expressamente a validade dos atos praticados.
Desse modo, a escritura pública de compra e venda de ID 162007503 lavrada em 27 de
dezembro de 2019, consignando o Sr. José Roberto do Nascimento como vendedor do imóvel
pertencente à Associação, padece de vício insanável na via extrajudicial, uma vez que o
alienante não era o proprietário do bem e tampouco possuía poderes outorgados pela pessoa
jurídica proprietária para agir em seu nome.
A dúvida principal suscitada pela Tabeliã é se o vício pode ser corrigido por escritura de
retificação ou rerratificação, com a assinatura do atual presidente da Associação.
A resposta é negativa, pelos seguintes fundamentos.
Em primeiro lugar, a escritura de rerratificação é instrumento voltado à correção de erros
materiais ou imprecisões no conteúdo de ato notarial válido, como a qualificação incompleta
das partes, a descrição incorreta do imóvel, a menção equivocada a número de matrícula,
entre outros vícios formais. Não se presta, contudo, a alterar o elemento subjetivo essencial do
negócio jurídico — a identidade das partes contratantes — de modo a substituir o vendedor
consignado no instrumento original por outro, o que implicaria, em última análise, a criação de
um negócio jurídico inteiramente novo.
Em segundo lugar, a alteração da parte vendedora do instrumento original — de José Roberto
do Nascimento para a Associação — não seria uma correção, mas uma novação subjetiva do
negócio jurídico, o que exige a manifestação de vontade de todos os interessados e não pode
ser realizada por ato unilateral do tabelião.
Em terceiro lugar, o simples fato de a Associação estar em situação irregular — sem
presidente formalmente investido e com pendências fiscais que inviabilizaram a regularização
da diretoria — torna ainda mais problemática a solução extrajudicial. Qualquer ato praticado
pela entidade depende da regularização prévia de sua administração, o que demanda
providências no âmbito do direito associativo que transcendem a competência cartorária.
Em quarto lugar, conforme destacou o Ministério Público em seu parecer, o desmembramento
da área maior (matrícula original da fazenda) e as alienações sucessivas das frações aos
associados envolvem questões que afetam potencialmente toda a cadeia de transferências,
exigindo que todos os novos proprietários e confrontantes sejam integrados ao processo
decisório, o que somente é possível em ação judicial com a ampla instrução probatória e o
contraditório pleno.
Reconhece-se, em sentido amplo, a boa-fé dos adquirentes das frações, como o Sr. Edmilson
Nunes da Silva, que pagaram pelo imóvel e arcaram com os custos cartorários, confiando na
regularidade dos atos praticados. Contudo, a boa-fé do adquirente, por si só, não tem o condão
de sanar um vício de representação tão grave quanto o verificado nos autos, especialmente
porque a proteção à boa-fé do terceiro adquirente — na forma do art. 1.268, caput, do Código
Civil — pressupõe circunstâncias objetivas que justifiquem a confiança legítima de que o
alienante era o proprietário ou agente autorizado, o que não se verifica quando o imóvel
pertencia a uma pessoa jurídica com CNPJ próprio e o instrumento foi lavrado em nome de
pessoa natural distinta.
Anote-se, ainda, que o Código de Normas da Corregedoria de Justiça — CGJ/RN não
contempla mecanismo extrajudicial de regularização para casos como o presente, em que a
invalidade do ato decorre da alienação por quem não era o proprietário e não detinha poderes
de representação.
Diante de tudo quanto exposto, conclui-se que a matrícula nº 717, lavrada e registrada com
base em escritura que aponta como vendedor pessoa sem poderes para alienar o bem, está
eivada de vício insanável na via cartorária, devendo permanecer bloqueada para novos atos
até que a questão seja resolvida judicialmente;
Destaca-se, por fim, que os interessados — o adquirente Edmilson Nunes da Silva, a
Associação Comunitária dos Agricultores Familiares do Assentamento Riacho do Bom Pasto e
os demais associados que se encontrem em situação análoga — devem buscar a
regularização da situação pela via judicial adequada, que poderá ser, conforme o caso: (a)
ação de ratificação do negócio jurídico, com a participação da Associação regularmente
representada por seu presidente formalmente constituído, visando confirmar os atos de
disposição praticados informalmente; (b) ação de usucapião, caso os adquirentes demonstrem
o preenchimento dos requisitos legais de posse qualificada; ou (c) outra demanda judicial que
o caso concreto e o exame da cadeia dominial completa apontem como a mais adequada, com
a citação de todos os proprietários das frações desmembradas e dos confrontantes, conforme
recomendou o Ministério Público.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, nos termos dos arts. 198 a 203 da Lei nº 6.015/73 c/c o art. 487, I, do Código
de Processo Civil, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Ofício Único de Boa
Saúde/RN, para declarar a impossibilidade de regularização administrativa do vício
identificado na escritura pública de compra e venda lavrada em 27 de dezembro de 2019
e registrada na matrícula nº 717 do Livro 2 – Registro Geral de Imóveis do Ofício Único
de Boa Saúde/RN, determinando que o imóvel permaneça com restrição para novos atos
registrais até que sobrevenha decisão judicial ou instrumento hábil que sane o vício apontado.
Ficam os interessados orientados a buscar a via extrajudicial ou judicial adequada de
usucapião na modalidade que entenderem de direito.
Sem custas processuais neste procedimento de jurisdição voluntária.
Publique-se. Registre-se. Intime-se na forma determinada pelo Código de Normas da CGJ/RN.
Transitado em julgado, serve a presente sentença como mandado de cancelamento das
escritura pública de ID 162007503, bem como da matrícula 717 (ID 162007501), devendo ser
informado a este Juízo as providências tomadas.
Em seguida, tudo cumprido, certifique-se e arquivem-se os autos com a baixa definitiva.
No caso de serem interpostos embargos, intime-se a parte contrária para manifestação no
prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão
embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC, vindo os autos conclusos em seguida.
Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das
hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da
multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do CPC.
Tangará/RN, data registrada no sistema.
DANIEL AUGUSTO FREIRE DE LUCENA E COUTO MAURÍCIO
Juiz de Direito
(documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
