Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, na forma do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.
improcedente
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831581 Processo nº 0014563-78.2026.8.17.8201 DEMANDANTE: EMANUELA QUEIROZ TAVARES, WILLYAMES RIBEIRO DOS SANTOS DEMANDADO(A): RESERVA DO CAPIBARIBE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA Vistos etc. Dispensado o relatório nos termos do art. 38, da Lei nº 9.099/1995. Trata-se de ação de revisão de distrato cumulada com restituição de valores proposta por EMANUELA QUEIROZ TAVARES e WILLYAMES RIBEIRO DOS SANTOS em face de RESERVA DO CAPIBARIBE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, todos qualificados. Em síntese, os autores alegam que celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em 16/08/2025, tendo adimplido o montante de R$ 3.440,49. Afirmam que o negócio jurídico se tornou inviável após a redução do montante financiável pela Caixa Econômica Federal, fato que os levou à assinatura de um instrumento de distrato no qual houve a retenção integral dos valores pagos. Requerem a nulidade da cláusula de retenção e a devolução total da quantia. Em defesa, a ré sustenta a validade do distrato, destacando que a rescisão ocorreu por culpa/desistência dos autores e que o valor retido foi destinado à cobertura de despesas de corretagem e tributos, conforme permissivo da Lei nº 13.786/2018, ressaltando ainda que o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação. Eis o breve resumo. DECIDO. A lide versa sobre a legalidade da retenção do valor total pago por consumidores em distrato de contrato imobiliário regido pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Compulsando os autos, verifico que o contrato foi firmado em agosto de 2025, submetendo-se, portanto, às alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64). A frustração do financiamento bancário não constitui inadimplemento por parte da vendedora. A obtenção do crédito é responsabilidade exclusiva dos adquirentes. A análise de risco bancário é personalíssima e variável, não podendo a incorporadora garantir o êxito da liberação de numerário por terceiro (instituição financeira). Assim, a rescisão opera-se por iniciativa e culpa dos adquirentes. O contrato prevê expressamente na Letra D (Id. 241096480) o valor da comissão de corretagem no importe de R$ 5.284,85, em estrita observância ao Tema Repetitivo 938 do STJ, que valida a transferência de tal encargo ao consumidor quando previamente informado. O art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, de forma cogente, estabelece que em caso de distrato por culpa do adquirente, este fará jus à restituição das quantias pagas deduzida a integralidade da comissão de corretagem. Os autores postulam a nulidade do distrato alegando "perda total das prestações", invocando o art. 53 do CDC. Todavia, a análise do caso não revela punição abusiva, mas mera insuficiência de saldo. Observa-se que apenas a despesa com a corretagem (que é verba de terceiros, já desembolsada pela ré) supera em R$ 1.844,36 o valor total que os autores pagaram. Portanto, a retenção de 100% do valor pago não decorre de uma cláusula penal abusiva, mas sim do fato de que o montante desembolsado pelos autores não foi suficiente sequer para cobrir os custos fixos operacionais da venda desfeita, previstos em lei especial. A manutenção do distrato com "saldo zero" (ID 241096481) revela-se, inclusive, benéfica aos autores, visto que a ré lhes conferiu quitação plena, renunciando ao direito de cobrar o saldo remanescente das despesas de corretagem que ultrapassaram o aporte inicial. Invocar a equidade para determinar a devolução de 80% do valor pago, como pretendem os autores, significaria impor à incorporadora o dever de arcar com o prejuízo da corretagem de um negócio que ela não desfez, violando a Lei Federal nº 13.786/2018 e gerando enriquecimento sem causa da parte autora. Nesse diapasão, inexistindo ato ilícito ou abusividade na aplicação das retenções previstas na legislação específica, a improcedência é medida que se impõe. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, na forma do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Recife, data da certificação digital. LUCIANA MARIA TAVARES DE MENEZES Juíza de Direito acsb
