Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PONTA GROSSA 4ª VARA CÍVEL DE PONTA GROSSA - PROJUDI Rua Leopoldo Guimarães da Cunha, 590 - 4ª Vara Cível - Oficinas - Ponta Grossa/PR - CEP: 84.035-900 - Fone: (42) 3224-2833 - Celular: (42) 98416-5866 - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo: 0017964-88.2024.8.16.0019 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo Valor da Causa: R$82.142,75 Autor(s): FAYAD IMOVEIS LTDA Réu(s): LUCAS COMASSETO SCHENFELDER 1. SÍNTESE DOS AUTOS Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por Fayad Imóveis Ltda. em face de Lucas Comasseto Schenfelder. A autora sustenta que celebrou contrato de locação de imóvel não residencial em 06/05/2021, com prazo de 24 meses, pelo qual o réu se obrigou ao pagamento mensal de R$ 5.555,56, além de encargos como seguro contra incêndio, luz, água, esgoto e IPTU. Alega que a réu deixou de adimplir os aluguéis referentes aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2021, bem como março a julho de 2022, acumulando débito atualizado de R$ 67.452,63. Acrescenta que, após a devolução do imóvel, foi constatada a necessidade de reparos, consistentes em pintura interna, substituição de placas de teto, limpeza e retirada de divisórias em drywall, cujo custo foi de R$ 14.690,12, totalizando a dívida em R$ 82.142,75. Decisão inicial proferida no mov. 16. O réu foi citado no mov. 65. Em contestação (mov. 66), o réu reconhece a existência da relação locatícia, mas afirma que a entrega das chaves em 09/05/2023 ocorreu regularmente e sem oposição da autora, o que demonstraria sua boa-fé. Sustenta que não há comprovação dos danos alegados, pois não foram apresentados laudos de vistoria de entrada e saída, apenas orçamentos, o que inviabiliza a atribuição de responsabilidade. Argumenta que os supostos danos já existiam quando da ocupação do imóvel, e que as divisórias em drywall foram instaladas com autorização do proprietário, constituindo benfeitorias. Quanto à pintura, defende que não havia obrigação contratual de devolução com pintura nova, sendo abusiva eventual exigência nesse sentido, devendo-se considerar apenas o desgaste natural pelo uso. Ressalta ainda que os comprovantes juntados pela autora não correspondem aos valores cobrados e que houve pagamento de caução no valor de R$ 5.000,00, não abatido nos cálculos apresentados. Ao final, o réu requer a improcedência total da ação, ou, subsidiariamente, que eventual condenação observe o princípio da proporcionalidade e a depreciação natural do imóvel, com compensação do valor da caução já prestada. Requer também a concessão da justiça gratuita, em razão de sua hipossuficiência econômica. A parte autora refutou no mov. 71. As partes especificaram provas nos movs. 82 e 83. A gratuidade processual pleiteada pelo réu foi indeferida no mov. 91. O processo foi saneado no mov. 98. Na oportunidade: a) foram fixados os pontos controvertidos; b) foi distribuído o ônus da prova; c) foram fixadas as questões de direito relevantes para o julgamento do mérito; d) foi designada a produção da prova oral. A audiência de instrução foi realizada no mov. 141. As partes apresentaram alegações finais nos movs. 144 e 146. O Juízo determinou a intimação das partes para esclarecer a destinação do valor da caução, o que foi cumprido nos movs. 158 e 159. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relato do essencial. Pondero e decido. 2. FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO 2.1. Introdução Concluída a instrução probatória, restaram pendentes os seguintes pontos de solução pelo Juízo: Pontos fáticos a) Quais eram as condições de conservação do imóvel quando do início e término da relação locatícia (ônus de prova da parte Autora); b) Se os reparados elencados no recibo de mov. 1.5 eram necessários para a manutenção do imóvel e possibilitar nova locação (ônus de prova da parte Autora); e c) Se o Réu entregou o imóvel em perfeitas condições, sem a necessidade de reparos ou se eventuais danos decorrem de desgastes naturais (ônus de prova do Réu). Questões de direito a) Se o locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, inc. III, da Lei nº. 8.245/91); b) Se o valor da caução adimplido pelo Réu deve ser abatido de eventual condenação. 2.2. Mérito No caso em tela, como já delimitado na decisão de saneamento e organização do processo, é incontroverso o inadimplemento dos aluguéis pelo réu. Assim, a controvérsia, basicamente, está relacionada à cobrança dos encargos para restituição do imóvel. Pois bem. Como é cediço, constitui obrigação do locatário a entrega do imóvel, ao término do prazo contratual, nas mesmas condições em que recebeu, efetuando a pintura e as reformas necessárias. Inclusive, foi exatamente nesse sentido o disposto na cláusula 11ª do contrato de locação (mov. 1.14): Se no início da locação o imóvel se encontrava em condições de uso (como expressamente indicado no relatório de entrada de mov. 71), espera-se que, quando da sua devolução pelo inquilino, esteja nas mesmas condições. Assim, uma vez finda a locação, é obrigação do locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, inc. III, da Lei nº. 8.245/91). Muito embora a lei excetue as hipóteses de deterioração advindas do uso normal, não especifica quais seriam esses casos, de forma que a anormalidade que implicará em indenização, deverá ser valorada de acordo com o caso concreto. A realização de pintura e de alguns reparos no imóvel é encargo que o locatário deve suportar, de modo a devolvê-lo nas mesmas condições em que lhe foi entregue, não sendo os mesmos exagerados e devendo ser admitidos. Como se vê, é da essência do contrato de locação que, findo este, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que se encontrava, sob pena do locatário responder pelas perdas e danos advindas de eventual uso inadequado do bem. Nesse sentido a lição de Sílvio de Salvo Venosa: “Como possuidor direto, o locatário assume o dever de manutenção da coisa. Trata-se de cuidado qualificado, porque a lei vai além da simples manutenção. Estatui que o locatário deve tratar da coisa locada como se sua fosse. Desse modo, responde por culpa se em caso de sinistro antepuser o salvamento de suas coisas em detrimento da coisa alugada” (Direito Civil: contratos em espécie. 9.ed. São Paulo: Atlas, 2009, p. 128). No caso em análise, verifica-se que o valor cobrado a título de reparos é devido. A vistoria de entrada (mov. 72) registrou que o piso do imóvel, em cerâmica na cor cinza, encontrava-se em perfeito estado, assim como as paredes, pintadas na cor gelo. Entretanto, conforme demonstram os vídeos juntados aos movs. 71.4 e 71.5, o imóvel foi restituído com perfurações no piso e nas paredes, danos compatíveis com a retirada das paredes de drywall, bem como de placas e com a ausência de limpeza adequada do local. Ressalte-se que o réu, em sua defesa (mov. 66), reconheceu que as paredes de drywall foram instaladas com autorização do proprietário. Todavia, nos termos da cláusula 6ª, inciso V, do contrato (mov. 1.4), competia ao réu, ao término da locação, proceder à retirada da benfeitoria, responsabilizando-se pelos danos decorrentes da instalação e remoção. Para reforçar a prova documental, foi colhido o depoimento da testemunha Letícia de Araújo Porcides Vidal (mov. 141.2), funcionária da imobiliária autora e participante de toda a relação contratual, cujas declarações corroboram as irregularidades constatadas. A testemunha declarou em juízo que: a) quando da locação, o imóvel encontrava-se novo; b) o réu recebeu o bem em sua primeira locação; c) não havia quaisquer perfurações, tratando-se de imóvel nunca antes utilizado; d) o réu instalou diversas paredes de drywall, as quais não foram retiradas ao final da locação; e) o proprietário não anuiu com a permanência dessas modificações; f) o réu tinha ciência da obrigação de removê-las; g) o réu foi formalmente comunicado acerca dos valores necessários para a retirada das paredes de drywall, permanecendo inerte; h) o piso encontrava-se bastante danificado, especialmente na parte dos fundos; i) o réu limitou-se a devolver as chaves e retirar geladeira e maquinários, deixando todas as paredes e divisórias no local. Assim, cabível a cobrança do valor despendido pela autora para reparados do imóvel, conforme recebido de mov. 1.5 - R$ 10.534,66. Valor da locação O réu não impugnou a cobrança dos aluguéis inadimplidos. Desse modo, deve promover o pagamento do débito referente aos meses de novembro/2021 a agosto/2022, que totaliza a quantia de R$ 67.452,62 (mov. 1.13). Desconto da caução Do débito total (valores dos reparos + aluguéis inadimplidos), deve ser compensado o valor da caução firmada pelo réu, no montante de R$ 5.000,00, que atualmente perfaz a quantia atualizada de R$ 10.640,20 (mov. 158.1 - valor considerado a maior por haver concordância da autora e ser mais benéfico ao réu). Destarte, os pedidos iniciais caminham para procedência. 3. DISPOSITIVO Com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, para condenar o réu ao pagamento de R$ 14.690,12 (restituição dos reparos realizados pela parte autora) e R$ 67.452,62 (aluguel inadimplido); a serem atualizado pelo IGP-M (FGV) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês (consectários previstos no contrato de locação), ambos a partir de junho/2024 (data da elaboração dos demonstrativos de débito de movs. 1.12 e 1.13). Todavia, do débito total, deverá a parte autora promover o abatimento da caução ofertada pelo réu, que perfaz a quantia atualizada de R$ 10.640,20. Atenta à sucumbência, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios dos advogados da parte autora, arbitrados em 13% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, §§1º e 2º do CPC, considerando grau de zelo profissional, o local da prestação do serviço, natureza e importância da causa e ao tempo total de duração da lide (mais de 700 dias). Os juros moratórios, referentes aos honorários advocatícios de sucumbência fixados em valor certo, terão por termo inicial o trânsito em julgado (CPC, artigo 85, §16º). Dou a presente sentença por publicada e registrada através da inserção do arquivo no sistema PROJUDI. Intimem-se. Prazo: 15 dias. Ponta Grossa, datado e assinado eletronicamente. Poliana Maria Cremasco Fagundes Cunha Wojciechowski Juíza de Direito Substituta
