Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada por cessionária de créditos condominiais contra o credor fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu favor. O juízo de primeiro grau julgou extinta a ação, sem resolução de mérito, por ilegitimidade passiva. A apelante busca a reforma da sentença, alegando a natureza propter rem da obrigação condominial e a consolidação da propriedade em nome da apelada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se o credor fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu favor, mas ainda não foi imitido na posse direta, possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de despesas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, excepcionam a regra geral do caráter propter rem da obrigação condominial em casos de alienação fiduciária.
4. Tais dispositivos legais estabelecem que a responsabilidade pelas contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel.
5. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais somente nasce a partir da data em que ele é imitido na posse direta do bem, e não meramente com a consolidação registral da propriedade.
6. A ausência de comprovação da imissão da apelada na posse direta do imóvel impede que lhe seja atribuída a responsabilidade pelos débitos condominiais cobrados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. O recurso é desprovido.
"1. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais surge com a imissão na posse direta do imóvel, e não com a mera consolidação registral da propriedade.
2. As normas específicas dos arts. 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, que tratam da alienação fiduciária, prevalecem sobre a regra geral do art. 1.345 do Código Civil quanto à natureza propter rem das obrigações condominiais."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, 373, I, 85, §11; L. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC/2002, arts. 1.345, 1.368-B, p.u.; CC/2002, art. 1.368-B, caput; CPC, art. 835, XII.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ de 20/04/2023; STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.005.053/PR, Rel. Min. Humberto Martins, DJEN de 23/10/2025.
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Gabinete da Desembargadora Roberta Nasser Leone
6ª Câmara Cível
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5752808-20.2025.8.09.0011
COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA
APELANTE: MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADO
APELADA: R DINIZ CONSTRUÇÕES LTDA.
RELATOR: DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR – Juiz Substituto em Segundo Grau
EMENTA
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada por cessionária de créditos condominiais contra o credor fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu favor. O juízo de primeiro grau julgou extinta a ação, sem resolução de mérito, por ilegitimidade passiva. A apelante busca a reforma da sentença, alegando a natureza propter rem da obrigação condominial e a consolidação da propriedade em nome da apelada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se o credor fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu favor, mas ainda não foi imitido na posse direta, possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de despesas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, excepcionam a regra geral do caráter propter rem da obrigação condominial em casos de alienação fiduciária.
4. Tais dispositivos legais estabelecem que a responsabilidade pelas contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel.
5. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais somente nasce a partir da data em que ele é imitido na posse direta do bem, e não meramente com a consolidação registral da propriedade.
6. A ausência de comprovação da imissão da apelada na posse direta do imóvel impede que lhe seja atribuída a responsabilidade pelos débitos condominiais cobrados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. O recurso é desprovido.
"1. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais surge com a imissão na posse direta do imóvel, e não com a mera consolidação registral da propriedade.
2. As normas específicas dos arts. 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, que tratam da alienação fiduciária, prevalecem sobre a regra geral do art. 1.345 do Código Civil quanto à natureza propter rem das obrigações condominiais."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, 373, I, 85, §11; L. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC/2002, arts. 1.345, 1.368-B, p.u.; CC/2002, art. 1.368-B, caput; CPC, art. 835, XII.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ de 20/04/2023; STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.005.053/PR, Rel. Min. Humberto Martins, DJEN de 23/10/2025.