Inteiro teor
Comarca de Pirenópolis/GO
Gabinete da 1ª Vara (Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível)
Rua Direita, n.º 28, Fórum José Joaquim de Sá, Centro, Pirenópolis/GO
Processo n.º: 5781248-69.2025.8.09.0126
Requerente: Joao Lucas Furtado Hebert Matheus
Requerido: Gav Pirenopolis Empreendimento Imobiliario Spe Ltda
SENTENÇA
Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por JOÃO LUCAS FURTADO HEBERT MATHEUS e AMANDA TEIXEIRA CRUVINEL em face de GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
Em apertada síntese, os requerentes narram que, durante uma viagem de lazer e férias, foram abordados por prepostos da REQUERIDA e, sob forte apelo emocional e técnicas de marketing agressivo, acabaram firmando um contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de uma fração imobiliária correspondente à cota número 26, do apartamento 0016, bloco A, integrante do empreendimento denominado PYRENÉUS RESIDENCE, submetido ao regime de multipropriedade. O valor total pactuado para a referida aquisição foi de R$ 50.876,28.
Asseveram que já adimpliram o montante total de R$ 12.873,64, quantia esta que engloba valores pagos a título de entrada, sinal de negócio e parcelas mensais sucessivas. Contudo, em virtude de superveniente impossibilidade financeira de arcar com os custos do contrato sem o comprometimento do próprio sustento, buscaram a via administrativa para a realização do distrato.
Ao tentarem a rescisão, depararam-se com a imposição de penalidades contratuais que reputam como manifestamente abusivas e desproporcionais, motivo pelo qual ingressaram na via judicial requerendo a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a limitação da retenção ao patamar máximo de 10% dos valores pagos, a devolução integral das arras e da comissão de corretagem, bem como o afastamento de qualquer cobrança a título de taxa de fruição, pugnando, liminarmente, pela suspensão das cobranças e abstenção de negativação de seus nomes.
A gratuidade da justiça foi deferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em sede de Agravo de Instrumento (mov. 17).
O Juízo deferiu a tutela de urgência (mov. 26) para suspender a exigibilidade das parcelas, das taxas condominiais e do IPTU, bem como a proibição de inscrição do nome da parte requerente nos órgãos de proteção ao crédito relativamente ao contrato litigioso, decretando a inversão do ônus da prova.
Em contestação (mov.43), a empresa ré argumenta, preliminarmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob a tese de que a aquisição da fração imobiliária teve finalidade estritamente voltada para investimento.
No mérito, defende a estrita legalidade e validade das cláusulas contratuais pactuadas, invocando o princípio do pacta sunt servanda e a aplicação cogente da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).
Assevera que o empreendimento imobiliário está submetido ao regime jurídico de patrimônio de afetação, o que autoriza, por expressa disposição legal (artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), a retenção de até 50% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória.
Sustenta, outrossim, a absoluta legitimidade da retenção integral do montante pago a título de comissão de corretagem, fundamentando sua tese no entendimento vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.
Defende também a legalidade da retenção das arras confirmatórias e a exigibilidade da taxa de fruição, fixada em 0,5% ao mês, argumentando que o imóvel já se encontrava concluído e à inteira disposição dos promitentes compradores, caracterizando proveito econômico passível de indenização por força da rescisão unilateral imotivada.
A tentativa de conciliação restou frustrada (mov. 41).
Réplica, evento 48.
Intimadas, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (movs. 56 e 57).
É o relatório. Decido.
O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil.
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Embora a requerida sustente que a aquisição da fração imobiliária ocorreu com finalidade de investimento, tal circunstância, por si só, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
É incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade e que a parte autora pretende a resolução do negócio por impossibilidade de prosseguir com o vínculo contratual.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o compromissário comprador tem direito à resolução do contrato por sua iniciativa, com restituição das parcelas pagas, admitida retenção razoável destinada a compensar despesas administrativas e comerciais suportadas pela incorporadora, vedado o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
A rescisão do contrato decorre de ato unilateral e imotivado do comprador.
Diante da rescisão, as partes devem retornar ao estado anterior, com aplicação das penalidades à parte que deu causa ao desfazimento.
O contrato prevê, na Cláusula G, alínea "i.1", a retenção integral da comissão de corretagem, do valor do sinal (5%) e de cláusula penal equivalente a 50% dos valores pagos, em caso de inadimplemento do comprador.
No tocante à comissão de corretagem, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, que admite a transferência do ônus ao promitente comprador, desde que previamente informado.
No presente caso, o valor (R$ 4.239,69) foi devidamente discriminado no contrato, inclusive na Cláusula E.2, motivo pelo qual não há fundamento para restituição.
Quanto ao sinal e à cláusula penal de 50%, a retenção mostra-se desproporcional e abusiva, sobretudo diante da ausência de comprovação de prejuízo pela requerida.
Neste sentido, é a jurisprudência: "(...) Deve ser mantida multa penal fixada em 10% sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, percentual que permite a indenização devida à vendedora pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa." (TJGO, Apelação Cível 5460310-49.2022.8.09.0024, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, j. 07/05/2024).
Embora seja legítima a retenção de parcela dos valores pagos para compensação dos custos inerentes à contratação, a retenção cumulativa prevista contratualmente resulta, na prática, em perda desproporcional das quantias desembolsadas pela consumidora, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Merece acolhimento a alegação de abusividade da cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos em razão do distrato.
Ainda que o contrato tenha sido celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, verifica-se que o empreendimento já se encontrava concluído e em funcionamento quando do ajuizamento da demanda, circunstância que afasta a justificativa econômica para aplicação da retenção majorada prevista para empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação.
Com efeito, a finalidade da norma é assegurar recursos para a conclusão do empreendimento, o que não se compatibiliza com hipótese em que a obra já foi entregue e se encontra em operação.
Além disso, inexiste demonstração de prejuízos extraordinários suportados pela requerida que justifiquem retenção em patamar tão elevado.
Nesse contexto, considerando as peculiaridades do caso concreto, a natureza do contrato, a possibilidade de futura comercialização da fração imobiliária e a orientação jurisprudencial predominante, reputo razoável a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela autora.
Com relação à forma de restituição, aplica-se a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a restituição, nos casos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.
Por fim, em relação a taxa de fruição somente é devida quando demonstrada a posse direta, indireta ou econômica do imóvel pelo promitente comprador, inadimplente, durante o período sem pagamento das prestações.
Nos contratos submetidos ao regime de multipropriedade, a fruição depende de efetiva disponibilização do imóvel nos períodos contratados, devendo a parte interessada comprovar o cronograma de uso.
Ausente demonstração de fruição ou inadimplemento, deve-se excluir a taxa de fruição da base de cálculo da restituição de valores.
Nesse sentido:
CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO. PERCENTUAL. RAZOABILIDADE. TAXAS DE FRUIÇÃO E CONDOMINIAIS. ENTREGA DO BEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. INDEVIDAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Apesar de ser lícita a estipulação da cláusula penal, sua incidência não pode, em contratos de consumo, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Código Consumerista. 2.Mostrase razoável a retenção pela promitente vendedora do percentual de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo promitente comprador. 3. No contrato de compra e venda sob o regime de multipropriedade, comprador somente poderá usufruir do bem por período determinado durante o ano-calendário, conforme as regras de utilização estabelecidas pelo vendedor. Logo, reputa-se indevida a cobrança de taxa de fruição e condominiais na hipótese de ausência de comprovação efetiva da entrega do imóvel aos adquirentes ou que houve a disponibilização da unidade aos promitentes compradores no período correspondente a cota parte estabelecida do pacto. 4. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Tema Repetitivo 1002 do STJ 5. Recurso da ré parcialmente provido e apelo do autor não provido.(TJ-DF 07450215120218070001 1673072, Relator.: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 02/03/2023, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 17/03/2023)
Pelo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para:
a) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade;
b) reconhecer a nulidade parcial da cláusula que impõe retenção de 50% dos valores pagos, limitando-a em 10%;
c) condenar a parte requerida a restituir à parte requerente os valores pagos, com retenção de 10% e a comissão de corretagem, corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o desembolso; após 30/08/2024, aplicar-se-á a regra do artigo 406 do Código Civil, com redação da Lei 14.905/2024; d) afastar a cobrança de taxa de fruição.
Considerando que a parte requerente decaiu de parte mínima do pedido, condeno a parte requerida ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º e artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.
Não havendo novos requerimentos, após o trânsito em julgado, arquivem-se.
Pirenópolis/GO, assinado e datado digitalmente.
EDUARDO CARDOSO GERHARDT
Juiz de Direito
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