TJGO, Procedimento Comum Cível 5813031-13.2025.8.09.0051

Dados do julgamento

Acórdão

procedente

Inteiro teor

PODER JUDICIÁRIO Comarca de Goiânia 25ª Vara Cível e-mail: [email protected] (62) 3018-6590 4 Autos nº 5813031-13.2025.8.09.0051 Requerente: Ricardo Hara Takaoka Requerido: Spe Residencial City 04 Om Empreendimentos Ltda Natureza: Procedimento Comum Cível - S E N T E N Ç A - Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE ATRASO DE OBRA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA ajuizada por RICARDO HARA TAKAOKA e LARISSA LOUISE CÂNDIDA PEREIRA TAKAOKA em face de SPE RESIDENCIAL CITY 04 OM EMPREENDIMENTOS LTDA e CITY INCORPORTADORA LTDA, todas as partes já qualificadas nos autos. Alegam, em síntese, que em 30/07/2021 adquiriram da parte ré, por meio de um “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura”, um imóvel situado no empreendimento Terraço Bougainville, situado na Rua 13, quadra H-14, lotes 01/03-05- 15/16, Setor Marista, referente à unidade 3502, com previsão de conclusão em 31/07/2024, podendo ser prorrogado por até 180 dias, encerrando-se, portanto, em 31/01/2025. Asseveram que o imóvel não foi entregue após o prazo de tolerância, razão pela qual a parte ré reconheceu o atraso e efetuou pagamentos compensatórios nos meses de fevereiro, março e abril de 2025, conforme cláusula 5.4.1, contudo, a obra não foi concluída no mês de maio de 2025, bem como não foi apresentada qualquer justificativa ou reparação, mas que, apesar disso, em 05/05/2025 quitaram o saldo devedor remanescente do contrato de compra e venda. Verberam que a parte ré procedeu à entrega das chaves apenas em 08/09/2025, de modo que deve efetuar o pagamento previsto na cláusula 5.4.1 em razão da inadimplência dos meses de maio a início de setembro/2025. Ao final, requerem a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais, de acordo com a cláusula 5.4.1 do Compromisso de Compra e Venda, correspondentes a 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, sobre o valor efetivamente pago e atualizado pelos Autores, sendo R$ 79.651,67, além da indenização por danos morais. Juntam documentos. Foi determinada a intimação da parte autora para promover à emenda a inicial, a fim de indicar o valor pretendido a título de danos morais, retificar o valor da causa e recolher as custas complementares (mov. 6), a qual foi cumprida no mov. 11, com a indicação do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais e retificação do valor da causa para R$ 84.651,67 (oitenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e um reais e sessenta e sete centavos). A inicial foi recebida por meio da decisão de mov. 25, ocasião em que foi invertido o ônus da prova (art. 6°, VIII, CDC) e determinada a citação da parte ré. A parte ré foi citada no mov. 58. Na audiência de conciliação (mov. 60) as partes não entabularam acordo. A parte ré apresentou contestação no mov. 61 e, preliminarmente, alega ilegitimidade passiva da City Incorporadora e inépcia da inicial. No mérito, alega, de forma resumida, que não houve atraso na entrega do empreendimento, haja vista que foi entregue em 26/12/2024, conforme certidão de conclusão de obra emitida pela prefeitura de Goiânia. Assevera que não se deve confundir conclusão de obra com imissão na posse da unidade autônoma, bem como que os autores tinham ciência que o prazo de conclusão das obras seria o do “habite-se” e não da entrega efetiva do empreendimento. Ao final, requer a improcedência dos pedidos autorais. Junta documentos. Réplica no mov. 67. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado (mov. 77 e mov. 78). Vieram os autos conclusos (mov. 79) É o relatório. Observo que a questão versada nos autos constitui matéria eminentemente de direito que dispensa a necessidade de produção de outras provas, sobretudo pelo acervo constante dos autos, razão porque passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil. Há preliminares pendentes de análise, razão pela qual passa-se à apreciá-las. Da ilegitimidade passiva da City Incorporadora Alega a ré ser ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que é apenas sócia da corré. Razão não lhe assiste. A SPE (Sociedade de Propósito Específico) é pessoa jurídica com a finalidade única de executar um determinado empreendimento ou desenvolver um projeto específico. Não se trata de um tipo societário e a sua caracterização está relacionada unicamente ao objetivo social da empresa. Não sendo um tipo societário autônomo ou um novo modelo de sociedade mercantil, para se constituir uma SPE, deve-se adotar um dos modelos societários já existentes em lei, usualmente sociedade limitada (Ltda.) ou sociedade por ações (S.A.), respeitando-se as características de cada uma. Em regra, é o resultado da união de esforços para a consecução de um empreendimento específico, o que a faz lembrar os consórcios e as sociedades em conta de participação. Diante desse quadro, a SPE pode ser considerada uma fórmula adequada para o desenvolvimento autônomo de determinado projeto, entretanto, não se revela eficaz a ponto de minimizar ou excluir as responsabilidades do grupo controlador que a institui. Em se tratando de compra e venda de imóvel para entrega futura, a criação da SPE serve para proporcionar mais segurança aos adquirentes, de modo que o controlador é solidariamente responsável com a sociedade controlada (SPE). Nesse sentido, há de ser reconhecida a legitimidade de todo o grupo econômico, uma vez que não reconhecer a responsabilidade dos integrantes do quadro societário importaria no desvirtuamento do instituto jurídico (SPE) criado para aumentar a segurança do consumidor, Ademais, pela ótica do Código de Defesa do Consumidor, em vista da teoria da aparência, é evidente a responsabilidade da incorporadora que instituiu a SPE, integrante do mesmo grupo econômico, utilizada para atração de clientela pelo reconhecimento no mercado, não podendo valer-se da legislação que dispõe sobre tais entidades para afastar-se da responsabilidade assumida na relação de consumo. Assim, rejeito a preliminar suscitada. Da inépcia da inicial Não há o que se falar em inépcia da inicial, porquanto a inicial descreve corretamente o pedido de dano moral e a causa de pedir, com decorrência lógica do primeiro em relação à segunda, tanto é que possibilitou que a parte ré apresentasse defesa de forma plena. Rejeito, pois, a preliminar suscitada. No mais, verifico que foram observados e obedecidos todos os pressupostos e condições da ação, de modo que o processo se desenvolveu regularmente sem constatar existência de vícios e irregularidades a serem sanadas, razão pela qual passo ao exame do mérito. Oportuno registrar que se aplicam no caso em tela as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, sendo a parte autora hipossuficiente em relação à ré. Assim, por força do artigo 14, o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, fundado na teoria do risco do negócio. Cuida-se de ação em que a parte autora busca a indenização pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega da unidade adquirida no empreendimento Terraço Bougainville. Restou incontroverso nos autos que o prazo previsto contratualmente para a conclusão do empreendimento era até 31/07/2024, sujeito a tolerância de mais 180 (cento e oitenta) dias (cláusula F do contrato de mov. 1/doc. 04), que o ‘habite-se” foi expedido em 26/12/2024 e que a entrega das chaves da unidade à parte autora foi realizada em 08/09/2025 (termo de mov. 1/doc. 08). A questão controvertida reside em aferir se a entrega do imóvel deve ser considerada a partir da expedição do “habite-se” ou da entrega das chaves aos adquirentes. A expedição do “habite-se” se trata de simples autorização administrativa para a ocupação do imóvel e não se confunde com a efetiva entrega, uma vez que não transfere a posse do imóvel ao promitente comprador, a qual se opera, verdadeiramente, a partir da entrega das chaves da unidade, quando, aí sim, há efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel. Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DE TERCEIRO . SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO FINAL. EFETIVA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido do "cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel" (AgInt nos EDcl no REsp 2.088 .069/RS, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024). 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676 .952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). 4. Na espécie, caracterizado o atraso excessivo na entrega do bem, é legítima a condenação das promitentes-vendedoras ao pagamento de indenização por dano moral, pois não se verifica, diante da circunstância, a ocorrência de mero inadimplemento contratual. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2495844 PE 2023/0352670-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2024) RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA SATI. TEMA 939/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE. DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 966/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE REDIMENSIONAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 282/STJ. 1. Legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição do valor cobrado pelo serviço assessoria técnico-imobiliária - SATI, nos termos do Tema 939/STJ. 2. Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da efetiva entrega das chaves, sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela indenizatória na data da concessão do "Habite-se" (Tema 996/STJ). 3. Ausência de prequestionamento do enunciado normativo do art. 86 do CPC/2015, tornando-se inviável de conhecimento a insurgência contra a distribuição dos encargos sucumbenciais, em virtude do óbice da Súmula 282/STF. 4. DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS, O RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO POR QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. II. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA. RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO POR PARTE DA IMOBILIÁRIA. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES LEGAIS DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRECEDENTES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade solidária da empresa imobiliária pelo atraso da obra do empreendimento que intermediou perante os adquirentes das unidades autônomas. 2. Nos termos do art . 265 do Código Civil: "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes". 3. Existência de recentes precedentes desta Corte Superior no sentido de que a empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. 4. Caso concreto em que se fez constar na publicidade do empreendimento a logomarca da imobiliária, ao lado da logomarca da incorporadora. 5. Tratando-se de logomarcas distintas, essa publicidade atende ao requisito da clareza da informação, permitindo-se identificar a empresa responsável pela edificação do empreendimento imobiliário, e aquela responsável pela comercialização das unidades, não sendo possível extrai-se desse fato conclusão no sentido de que a imobiliária seria parceira da incorporadora também na incorporação e na construção do empreendimento, de modo a se responsabilizar solidariamente a imobiliária. 6 . Ausência de violação do dever de informação acerca do possível atraso na obra, uma vez que a possibilidade de atraso é inerente ao vínculo contratual e, ademais, o contrato previa prazo de tolerância e cláusula penal para essa hipótese, de modo que a alegada ênfase do corretor de imóveis na pontualidade do empreendimento não passaria de mero 'dolus bonus'. 7. Não se verificando hipótese legal ou contratual de solidariedade entre as empresas demandas, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para excluir a imobiliária da condenação solidária ao pagamento da parcela indenizatória. 8. Com base na teoria a asserção, a conclusão pela ausência de responsabilidade solidária da imobiliária conduz, no caso dos autos, à improcedência do pedido, não à ilegitimidade da imobiliária. Precedentes sobre a teoria da asserção. 9. Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista a aplicação dos princípios da primazia do julgamento de mérito e da duração razoável do processo, no presente julgamento. 10. PROVIDO O RECURSO ESPECIAL DE FERNANDEZ MERA HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. (STJ - REsp: 1827060 SP 2019/0208031-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022) Dessa forma, considerando que a entrega das chaves à parte autora extrapolou o prazo previsto contratualmente, constatado está o inadimplemento da parte ré, o que lhe impõe o pagamento da indenização prevista na cláusula 5.4.1 do contrato celebrado entre as partes, correspondente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à vendedora, para cada mês de atraso, devidamente corrigido. Todavia, conforme afirmado pela parte autora na inicial, já foi efetuado o pagamento pelo atraso dos meses de fevereiro a abril de 2025, portanto, a indenização pelo atraso abarcará apenas os meses de junho, julho, agosto e parte do mês de setembro de 2025. Por fim, o pedido de indenização por danos morais comporta acolhimento, uma vez que os dissabores derivados do atraso da obra ultrapassam, em muito, o mero aborrecimento, mormente porque a parte autora ficou privada de exercer a posse do imóvel por sete meses e, além disso, de forma inacabada, conforme infere-se dos prints das conversas travadas entre a parte ré e a parte autora, anexadas no corpo da inicial. No que diz respeito à fixação do quantum indenizatório deve-se obedecer aos princípios da equidade e moderação, considerando-se: (I) a capacidade econômica das partes; (II) a intensidade do sofrimento do ofendido e, (III) a gravidade, natureza e repercussão da ofensa. Portanto, é necessário objetivar uma compensação do mal injusto experimentado pelo ofendido e punir o causador do dano, desestimulando-o à repetição do ato. Como cediço, a reparação moral não pode servir como fonte de enriquecimento sem causa. Em suma, deve o julgador atentar-se às peculiaridades do caso concreto, em especial a gravidade do fato e sua repercussão social e, sem descurar-se dos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixar a indenização em quantum suficiente para amenizar os reveses sofridos pela parte ofendida, e para impor ao autor da prática danosa uma sanção de caráter pedagógico que o induza a tomar uma postura mais consentânea com as normas éticas de conduta. Neste contexto, entendo que o valor pleiteado na inicial, no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), afigura-se proporcional e condizente com o fim a que se destina, porquanto atende à compensação do dano moral sofrido, sem transbordar para o enriquecimento ilícito. Ante ao exposto, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ R$ 79.651,67 (setenta e nove mil, seiscentos e cinquenta e um reais e sessenta e sete centavos), com incidência de correção monetária pelo IGPM a contar do ajuizamento e juros legais de 1% ao mês a contar da citação, nos termos da fundamentação; b) CONDENAR a parte ré ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, com incidência de correção monetária pelo IPCA a contar do arbitramento e juros de mora pela taxa SELIC com dedução do IPCA a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Ante a sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor da condenação, o que faço com fundamento no artigo 85, §2º, I a IV do Código de Processo Civil. Na eventualidade de recurso de apelação interposto pelas partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, nos termos do artigo 1.010 do CPC, com as homenagens deste juízo. Publicada e Registrada. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia-GO, data da assinatura digital. PATRÍCIA MACHADO CARRIJO -Juíza de Direito- Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, § 2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06.