Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Estado de Goiás
Comarca de Trindade
1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude Infracional
Rua E, Qd. 05, Lt. 03, Setor Recanto do Lago, Trindade – GO.
E-mail: [email protected] – Telefone/Whatsapp (62) 99933-7021
Autos nº: 5096460-52.2018.8.09.0051
Classe: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Polo Ativo: Espólio de Ivo Taveira Cintra, representado por sua inventariante Zuramir Correa Cintra
Polo Passivo: Maria Monteiro Empreendimentos Imobiliários Ltda
Autos nº: 0085805-40.2017.8.09.0149
Classe: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Polo Ativo: Maria Monteiro Empreendimentos Imobiliários Ltda
Polo Passivo: Espólio de Ivo Taveira Cintra e Zuramir Correa Cintra
SENTENÇA
Esta sentença é conjunta aos autos em epígrafe
I - RELATÓRIO
Autos nº: 0085805-40.2017.8.09.0149
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada por Maria Monteiro Empreendimentos Imobiliários Ltda, em desfavor de Espólio de Ivo Taveira Cintra e Zuramir Correa Cintra. As partes estão qualificadas nos autos.
Verbera a parte autora, em síntese, que o de cujus e sua esposa firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda, para a aquisição de três lotes do empreendimento denominado Maria Monteiro, na cidade de Trindade, sendo: contrato nº 42.329, quadra 01, lote 53, no valor de R$ 30.051,65, em 144 parcelas em 25.09.10; contrato nº 42.328, quadra 01, lote 54, no valor de R$ 30.051,65, em 144 parcelas em 25.09.10 e contrato nº45.486, quadra 01, lote 55, no valor de R$ 43.546,32, em 144 parcelas, em 20.08.11; assevera que após o óbito do requerido em 14/05/2012 as parcelas continuaram sendo pagas pela viúva até março de 2015; que após essa data a requerida se tornou inadimplente; que notificou a requerida para cumprimento da obrigação, porém, a mora não restou purgada.
Diante deste fato, requer a rescisão dos contratos firmados, com a imediata reintegração da posse dos imóveis à imóvel.
Recebida a exordial, deferiu-se o pedido de tutela de urgência, com a determinação aos requeridas de se absterem de realizar qualquer edificação nos imóveis descritos (evento 03, doc.1, fl.110/114).
Realizada audiência de conciliação, porém, infrutífera (evento 03, doc.1, fl.139).
Os requeridos apresentaram contestação c/c reconvenção, em que pleitearam a concessão da gratuidade da justiça e o chamamento ao processo da empresa Leonardo Rizzo Participações Imobiliárias LTDA, por ser integrante do contrato. Sustentou a incompetência do juízo. Aventou a conexão com a Ação de Rescisão Contratual nº5096460.52.2018. No mérito, verbera que realizou o pagamento total de R$140.000,00 em relação aos três lotes; que a rescisão deve ser dar por culpa da autora, considerando que a autora não procedeu com a entrega da infraestrutura básica; que em verdade, foi a requerida (autora), quem deu causa à rescisão; que não há que se falar em taxa de fruição, considerando que pela ausência de estrutura básica, os imóveis não foram usufruídos. Requer a improcedência da demanda. Em sede de reconvenção, requer o reconhecimento da culpa da requerida e a restituição dos valores pagos, e restituição dos valores da taxa de comissão de corretagem. E ainda, indenização por danos morais (evento 03, doc.1, fl.151/181).
Impugnação à contestação e contestação à reconvenção (evento 03, doc.3, fl.76/84).
Decisão de saneamento e organização proferida no evento 46, em que constatou-se de plano irregularidades processuais na representação do polo passivo, determinando a suspensão imediata do feito pelo prazo legal de quinze dias para que fosse colacionado o termo de compromisso de inventariante do Espólio respectivo, sob pena de decretação de revelia e prosseguimento do feito à revelia dos herdeiros. Ademais, a referida decisão abordou a alegação de conexão com os autos em trâmite na comarca de Goiânia, reclassificando a questão juridicamente como litispendência parcial, a ser resolvida naqueles autos em apenso para evitar decisões teratológicas. No tocante ao mérito da causa, fixou-se os pontos controvertidos da lide, centrando-se na apuração de quem efetivamente deu causa à rescisão contratual: se a loteadora autora, por suposta falha na entrega da infraestrutura básica do loteamento prometida em contrato, ou se os requeridos, pela patente inadimplência das parcelas financeiras pactuadas. Foram indeferidas a produção de provas orais e periciais genéricas solicitadas pelos réus, por considerá-las impertinentes, protelatórias ou desnecessárias ao deslinde do feito, e determinou, de ofício, a expedição de mandado de verificação por oficial de justiça para constatar a existência material de edificações nos lotes cinquenta e três, cinquenta e quatro e cinquenta e cinco, diligência esta imprescindível para a eventual fixação de taxa de fruição, intimando ainda a autora para apresentar as matrículas atualizadas dos imóveis.
Os requeridos rebateram a informação de construção nos imóveis, requerendo a expedição de mandado de verificação. Ainda, sustenta que segundo a a jurisprudência da Corte Superior firmou o entendimento de que o desfazimento de promessa de compra e venda de lote originariamente não edificado não confere ao vendedor o direito de exigir taxa de ocupação ou fruição, sob o argumento de que tal cobrança configuraria enriquecimento sem causa, uma vez que a loteadora retomará o terreno e as benfeitorias deverão ser objeto de justa indenização posterior (evento 63).
A parte autora se manifestou no feito, reafirmou a legalidade e a necessidade da cobrança da taxa de fruição pelo período de ocupação dos imóveis. Por fim, classifica o pedido da defesa de expedição de novo mandado investigativo como medida meramente protelatória, requerendo o julgamento favorável dos pedidos iniciais e a condenação dos réus ao pagamento da taxa de fruição pelo período de indevida ocupação material (evento 68).
Deferida a expedição de um novo mandado de verificação da situação fática e material do imóvel, determinando que a ordem seja cumprida no exato endereço fornecido em decisões anteriores(evento 75).
Mandado devidamente cumprido (evento 81).
Devidamente intimadas, a parte requereu o prosseguimento do feito.
Autos nº: 5096460-52.2018.8.09.0051
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de de Importâncias Pagas e Dano Moral ajuizada pelo Espólio de Ivo Taveira Cintra, representado por sua inventariante Zuramir Correa Cintra, em desfavor de Maria Monteiro Empreendimentos Imobiliários Ltda. As partes estão qualificadas nos autos.
A parte autora propôs a presente demanda visando a rescisão de três instrumentos particulares de compromisso de compra e venda de lotes urbanos (Lotes 53, 54 e 55, Quadra 01), situados no Residencial Maria Monteiro, na Comarca de Trindade/GO. A exordial narra, de forma detalhada, que os contratos foram celebrados entre os anos de 2010 e 2011, estabelecendo-se obrigações recíprocas. O argumento central para o pedido de desfazimento do negócio jurídico reside no alegado inadimplemento culposo e exclusivo das empresas requeridas, que teriam falhado em entregar as obras de infraestrutura básica do loteamento no prazo estipulado legal e contratualmente (tais como asfalto, água, esgoto e energia). Diante da frustração do investimento e da impossibilidade de fruição dos bens, os autores interromperam os pagamentos em 2015.
Requerem, assim, a decretação judicial da rescisão contratual, a condenação das rés à restituição integral de todos os valores desembolsados (incluindo a comissão de corretagem), sem qualquer retenção, além do pagamento de indenização por danos morais no importe de quinze mil reais, invocando a aplicação protetiva do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova.
Recebida a exordial, deferiu-se a gratuidade da justiça e determinou-se a citação da parte ré (evento 13).
As empresas requeridas apresentaram peça de defesa conjunta arguindo, em sede preliminar, a incompetência do juízo estadual face à existência de cláusula compromissória de arbitragem nos contratos, a ilegitimidade passiva da empresa Leonardo Rizzo (sob o argumento de atuar como mera intermediadora), a ocorrência de litispendência e conexão com o processo nº 0085805-40.2017.8.09.0149, bem como a prescrição trienal quanto ao pleito de restituição da comissão de corretagem. No mérito, rechaçam a tese de inadimplemento estrutural, asseverando que as obras de infraestrutura foram devidamente concluídas e entregues. Imputam a culpa exclusiva pela rescisão aos próprios autores, que se encontram em mora com o pagamento das parcelas desde o ano de 2015. Pugnam, caso seja decretada a rescisão, pela aplicação das penalidades contratuais, requerendo a retenção de 20% a 25% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória, a dedução de eventuais débitos de IPTU, e a condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição (aluguel) pelo período em que mantiveram a posse dos lotes. Requerem a total improcedência do pedido de danos morais, classificando o caso como mero aborrecimento cotidiano (evento 26).
Impugnação à contestação (evento 30).
Instadas a especificarem as provas que pretendem produzir, a parte autora requereu a realização de prova pericial para a verificação da implementação das obras de infraestrutura do loteamento (evento 36).
Designada a prova pericial (evento 38).
Foi invertido o ônus da prova, sendo reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica entabulada entre as partes. Para tanto, tendo sido deferida a produção de prova pericial de engenharia em momento anterior, o juízo determinou que as empresas rés arcassem com o pagamento dos honorários do perito judicial nomeado (fixados após diversas impugnações), estipulando prazo para o depósito sob pena de preclusão da prova e de se presumirem como verdadeiros os fatos constitutivos do direito alegado pelos autores na petição inicial (evento 134).
Após a redistribuição do feito para a Comarca de Trindade (juízo prevento devido à conexão), o magistrado proferiu decisão saneadora e organizadora complementar. Inicialmente, com fulcro no artigo 64, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil, foram convalidados todos os atos processuais praticados pelo juízo de Goiânia, que fora declarado relativamente incompetente. No tocante à instrução processual, o juízo constatou que as empresas requeridas, embora devidamente intimadas para recolher os honorários periciais face à inversão do ônus da prova, quedaram-se inertes quanto ao pagamento, limitando-se a juntar documentos que entendiam suficientes para comprovar suas alegações. Diante dessa omissão financeira, o magistrado declarou formalmente a preclusão do direito à produção da prova pericial técnica, encerrando a fase instrutória no que tange à perícia de engenharia, e determinou a intimação das partes para manifestação final antes da conclusão para sentença (evento 182).
No evento 222, foi proferida decisão saneadora que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Leonardo Rizzo, extinguindo o feito em relação a ela, e rejeitou a preliminar de incompetência por convenção de arbitragem, fundamentando que, em contratos de adesão consumeristas, a propositura da ação no Judiciário configura recusa tácita ao juízo arbitral. Determinou-se, ainda, a regularização da representação do Espólio, o que foi cumprido.
Posteriormente, no evento 231, o juízo analisou definitivamente a questão da litispendência e conexão. Afastou a litispendência (por não haver tríplice identidade exata), mas ratificou a conexão com a Ação de Rescisão c/c Reintegração de Posse nº 0085805-40.2017.8.09.0149 (movida pela loteadora contra os compradores). Contudo, verificando que o processo apenso ainda não se encontrava maduro e apto para a prolação de sentença, o juízo determinou a suspensão do presente processo, visando garantir o julgamento simultâneo e evitar decisões judiciais conflitantes ou contraditórias, em estrita observância ao artigo 55, parágrafo 3º, do CPC.
II - FUNDAMENTAÇÃO
O feito comporta julgamento antecipado no estado em que se encontra, uma vez que a instrução probatória necessária ao deslinde da controvérsia já foi exaurida, restando pendentes apenas questões de direito e análises sobre as provas documentais e o mandado de constatação.
2.1 - Da Conexão e do Fato Jurídico Único
As demandas possuem a mesma causa de pedir remota: o descumprimento dos contratos de compra e venda de lotes urbanos. Embora as pretensões se distingam — a vendedora culpa a inadimplência financeira e os compradores culpam o atraso nas obras —, a solução jurídica é unívoca, dependendo da identificação do inadimplemento antecedente.
2.2 - Da Culpa pela Rescisão – Exceção do Contrato Não Cumprido
A relação em exame é nitidamente consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Diante da inversão do ônus da prova, incumbia à loteadora demonstrar de forma inequívoca que cumpriu o cronograma de obras de infraestrutura básica prometido. No entanto, a vendedora permitiu a preclusão da prova pericial por falta de pagamento dos honorários (art. 373, §1º, do CPC), o que gera a presunção de veracidade da tese autoral de inexecução das obras.
O atraso na entrega da infraestrutura básica (asfalto, energia, saneamento) constitui descumprimento de obrigação primária da vendedora e viola o dever de informação e boa-fé objetiva (art. 422, CC). Assim, aplica-se a Exceptio Non Adimpleti Contractus (Exceção do Contrato Não Cumprido), prevista no art. 476 do Código Civil: "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Portanto, a suspensão dos pagamentos pelos compradores em 2015 foi legítima, dado que a vendedora já se encontrava em mora com suas obrigações estruturais.
Portanto, impõe-se o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora pela rescisão.
2.3 - Da Restituição Integral e da Comissão de Corretagem
Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a consequência jurídica é o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição integral e imediata das parcelas pagas, vedada qualquer retenção. Este entendimento está consolidado na Súmula 543 do STJ.
Quanto à comissão de corretagem, a preliminar de prescrição arguida pela vendedora não prospera. O STJ, no julgamento do REsp 1.890.686/SP (Tema 938), diferenciou a pretensão baseada em enriquecimento sem causa (prazo trienal) da pretensão baseada na reparação por inadimplemento contratual (prazo decenal). Como a causa de pedir aqui é a culpa da vendedora na rescisão, aplica-se o prazo de 10 anos (art. 205, CC). Assim, os valores despendidos com corretagem integram as perdas e danos e devem ser ressarcidos integralmente.
2.4 - Da Taxa de Fruição
A vendedora pleiteia indenização pelo tempo de ocupação dos lotes. Todavia, o mandado de verificação (mov. 81) comprovou que os lotes permanecem vagos e desprovidos de infraestrutura.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é pacífica no sentido de que não é cabível taxa de fruição sobre "lote nu" (terreno sem edificação). A fruição pressupõe proveito econômico ou uso efetivo do bem que gere desgaste ou privação de lucro, o que não ocorre em terrenos desocupados e sem infraestrutura mínima. Cobrar tal taxa configuraria enriquecimento ilícito da loteadora (art. 884, CC).
2.5 - Da Reintegração de Posse
A rescisão contratual implica, necessariamente, na extinção do vínculo obrigacional que legitimava a posse dos compradores sobre os imóveis. Independentemente da culpa pela rescisão, uma vez desfeito o contrato, a posse deve ser restituída à vendedora como efeito material do retorno ao estado anterior. Logo, o pedido de reintegração de posse formulado pela loteadora merece acolhimento, condicionado, contudo, ao depósito/pagamento da restituição devida aos compradores.
2.6 - Dos Danos Morais
A despeito do atraso na entrega da infraestrutura, o entendimento pretoriano prevalecente é de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral in re ipsa. No caso concreto, não restou demonstrada ofensa excepcional aos direitos da personalidade dos compradores que transcenda o mero dissabor do cotidiano imobiliário.
Assim, mostra-se descabida a concessão, porquanto ausente qualquer comprovação de transtorno extraordinário, não havendo abalo psíquico ou ofensa à esfera íntima da parte autora, que caracterize o dano extrapatrimonial, uma vez que as pequenas contrariedades da vida, os dissabores, aborrecimentos, não são tidos como causa de indenização econômica. Não bastam meros aborrecimentos a embasar pedido de indenização por danos morais.
A indenização por danos morais é uma garantia de direitos individuais, inscrita na Constituição Federal, no art. 5º, incisos V e X, encontrando-se, também, assegurada nos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor. Nesse passo, observa-se que a reparabilidade dos danos morais situa-se no fato de que a pessoa humana, além de ser titular de direitos patrimoniais, detém igualmente direitos atinentes a sua personalidade. Nosso ordenamento jurídico não poderia mesmo se conformar que tais direitos fossem impunemente violados.
Entretanto, deve ser firmado o entendimento de que não serão quaisquer sentimentos de incômodo ou de constrangimento que se consubstanciarão em danos morais, mas somente aqueles que se entranham na esfera íntima da pessoa como sensações contundentes e duradouras de dor, sofrimento ou humilhação. Nesse ponto, somente haverá direito a indenização por danos morais, independente da responsabilidade ser objetiva ou subjetiva, se houver um dano a se reparar, e o dano moral que deve ser indenizado é a dor pela angústia e pelo sofrimento relevante que cause grave humilhação e ofensa ao direito de personalidade.
Assim, quanto ao pedido de reparação de danos, impõe-se a improcedência.
III - DISPOSITIVO
PELO EXPOSTO, resolvo o mérito de ambas as causas (art. 487, I, CPC):
Nos autos nº 0085805-40.2017.8.09.0149 (Ação da Loteadora):
a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e DECLARO a rescisão dos contratos e DETERMINO a reintegração de posse dos lotes 53, 54 e 55, Quadra 01, em favor de MARIA MONTEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., a ser efetivada após o acerto de contas determinado no item abaixo.
b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de retenção de cláusula penal e taxa de fruição.
Nos autos nº 5096460-52.2018.8.09.0051 (Ação dos Compradores):
a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e:
a.i) DECLARO a rescisão dos contratos por culpa exclusiva da requerida MARIA MONTEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
a.ii) CONDENO a requerida à restituição integral (100%) de todos os valores pagos pelos autores (parcelas e comissão de corretagem), em parcela única. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405, CC).
b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de danos morais.
Em razão da sucumbência recíproca, mas em maior grau pela loteadora, condeno MARIA MONTEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ao pagamento de 80% das custas processuais de ambos os feitos e honorários advocatícios que fixo em 12% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC). Os 20% restantes das custas ficam a cargo do ESPÓLIO DE IVO TAVEIRA CINTRA, suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, CPC).
Havendo a interposição de recurso, sem necessidade de conclusão, em razão da dispensa do duplo juízo de admissibilidade, intime-se a parte apelada para contra-arrazoá-lo, após remetam os autos ao TJGO (art. 1.010, §3º, CPC).
Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida, na forma do artigo 997 do CPC, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, de acordo com o artigo 1.010, §2º, do CPC.
Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no artigo 1.009, §1º, do CPC, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 1.009, §2º, do CPC.
Após as formalidades acima, encaminhem-se os autos ao TJGO, com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do recurso será efetuado direta e integralmente pela Corte Ad Quem, segundo o teor do artigo 932 do CPC.
Com o trânsito em julgado desta sentença, e nada requerendo as partes no prazo de 30 dias, arquivem-se os autos com as averbações necessárias.
Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se.
I. Cumpra-se.
Trindade/GO, datado e assinado digitalmente.
HUGO DE SOUZA SILVA
Juiz de Direito
