Ementa
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO A CONTRATOS ANTERIORES. RETENÇÃO DE 10%. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELO IPTU ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por promitente vendedora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, anulou a cláusula de retenção e a forma de devolução, e determinou a restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, com atribuição do ônus tributário da área à empresa loteadora. A apelante defende a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a retenção de 20%, a devolução parcelada e a responsabilização exclusiva do comprador pelo pagamento de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Lei nº 13.786/2018 é aplicável a contrato firmado antes de sua vigência; (ii) saber se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença deve ser majorado para 20%; (iii) saber se a devolução dos valores retidos pode ocorrer de forma parcelada; e (iv) saber se o promitente comprador possui responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes de sua efetiva imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 13.786/2018 não possui incidência retroativa para alcançar contratos celebrados antes de sua entrada em vigor (dezembro de 2018), sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito, devendo a relação jurídica subjacente ser examinada sob o manto do Código de Defesa do Consumidor. 4. A fixação da retenção no patamar de 10% sobre os valores pagos revela-se lícita e razoável na hipótese de rescisão pelo comprador, notadamente por não ter havido posse, desgaste ou depreciação do imóvel, aliado à ausência de comprovação de despesas extraordinárias que justificassem a adoção de um teto máximo de retenção pela promitente vendedora. 5. Nos termos da Súmula nº 543/STJ, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, configurando desvantagem exagerada a cláusula contratual que impõe o seu parcelamento. 6. O promitente comprador apenas assume a responsabilidade tributária pelo pagamento do IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel a partir da efetiva imissão na posse. Inexistindo a entrega das obras de infraestrutura do loteamento, a cobrança revela-se descabida, recaindo os encargos sobre a promitente vendedora, titular do domínio e da posse direta. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 543/STJ; TJES, Apelação Cível 5007561-84.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível.