Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 8ª Vara da Fazenda Pública do DF Fórum VERDE, Sala 408, 4º andar, Setores Complementares, BRASÍLIA - DF - CEP: 70620-020 Horário de atendimento: 12:00 às 19:00 Número do processo: 0701769-05.2025.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: Adjudicação Compulsória (10450) Requerente: ALDINEIDE DOS SANTOS Requerido: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL SENTENÇA ALDINEIDE DOS SANTOS ajuizou ação de adjudicação compulsória em desfavor da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL – CODHAB/DF, partes qualificadas nos autos, alegando, em síntese, que o imóvel situado na Quadra 802, Conjunto 13, Lote 16, Recanto das Emas/DF, matriculado no 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal sob nº 179.883, integra a carteira de imóveis da ré e foi cedido a Rafael Jorge de Oliveira, conforme certidão positiva e termo de permissão de uso; que em 8/6/2007 Rafael Jorge de Oliveira e sua esposa, Joana Darc Feitosa de Moura, cederam os direitos aquisitivos do referido imóvel à autora, mediante instrumento particular de cessão de direitos, e outorgaram procuração pública com cláusula in rem suam à filha desta, Juliana Caroline, com todos os poderes para que o imóvel fosse transferido; que o imóvel encontra-se integralmente quitado perante a SHIS/CODHAB; que procurou a ré com o objetivo de regularizar o imóvel em seu nome, tendo o pedido sido negado sob o argumento de que a procuração não possuiria validade para fins de transferência; que é legítima cessionária dos direitos aquisitivos e faz jus à adjudicação compulsória do bem. Ao final requereu a citação e a procedência do pedido para que o imóvel situado na Quadra 802, Conjunto 13, Lote 16, Recanto das Emas/DF seja adjudicado em seu favor, com a sentença valendo como título translativo para registro no Ofício de Registro de Imóveis. A petição inicial veio acompanhada de documentos. Foi determinada emenda à inicial, o que não foi atendido, sendo proferida sentença de indeferimento da petição inicial (ID 232774187). A autora interpôs recurso de apelação (ID 233089255), que foi provido para cassar a sentença (Acórdão 2026788, ID 259533676), tendo transitado em julgado em 9/12/2025 (ID 259534649). A ré ofereceu contestação (ID 270426689), arguindo preliminar de inadequação da via eleita, sob o fundamento de que o imóvel é bem público submetido ao regime de regularização fundiária e a adjudicação compulsória é instituto de direito privado inaplicável ao caso. Impugnou o valor da causa, requerendo a fixação em R$ 1.000,00 (um mil reais), ao argumento de que o imóvel é oriundo de programa habitacional e a obrigação, se existente, é de valor abstrato. No mérito, sustenta, em síntese, que a CODHAB é empresa pública que apenas representa o Distrito Federal na execução da política habitacional, não figurando como proprietária registral do bem; que o imóvel permanece formalmente distribuído ao beneficiário originário Rafael Jorge de Oliveira, sem título dominial passível de adjudicação; que a cessão de direitos entre particulares, sem anuência da CODHAB, não produz efeitos perante a Administração, nos termos do artigo 10 da Lei Distrital 3.877/2006; que a Verificação de Ocupação de Imóvel realizada em 6/5/2025 constatou que a autora não reside no imóvel, o qual se encontra subdividido em duas casas, uma ocupada pelo filho e outra destinada à locação, o que configuraria desvio de finalidade; que não estão preenchidos os requisitos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Foram anexados documentos. Manifestou-se a autora (ID 273436208). Concedida oportunidade para especificação de provas (ID 273444567), a ré informou não pretender produzir outras provas (ID 273828373) e a autora requereu que a especificação ocorresse após o saneamento e a fixação dos pontos controvertidos, protestando genericamente por prova testemunhal, pericial, inspeção judicial e depoimento pessoal da ré (ID 273835493). É o relatório. DECIDO. Incide à hipótese vertente a regra do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, razão pela qual se promove o julgamento antecipado da lide. Inicialmente analisam-se as questões de ordem processual. A ré impugnou o valor atribuído à causa, sustentando que o imóvel é oriundo de programa habitacional e foi cedido mediante termo de permissão de uso, sem conteúdo econômico equiparável ao mercado imobiliário. O programa habitacional da ré não se constitui mais em doação de lotes, mas sim aquisição com financiamento subsidiado. Logo, o proveito econômico, neste caso, não corresponde ao valor do imóvel, portanto realmente equivocado o valor atribuído à causa. Conforme disposto no artigo 291 do Código de Processo Civil, a toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível, por isso, acolho a impugnação ao valor atribuído à causa para fixá-lo em R$ 1.000,00 (um mil reais). A ré arguiu preliminar de inadequação da via eleita, sustentando que o imóvel é bem público submetido ao regime de regularização fundiária e que a adjudicação compulsória é instituto de direito privado inaplicável a bens públicos. A adjudicação compulsória é a via processual adequada para que o cessionário de direitos sobre imóvel vinculado à CODHAB obtenha a escritura definitiva, desde que comprovada a cadeia de cessões e a quitação integral do preço, conforme entendimento consolidado neste Tribunal de Justiça. A natureza pública originária do bem não afasta o cabimento da ação quando o Estado já manifestou a vontade de alienar o imóvel por meio de programa habitacional e as obrigações do adquirente foram integralmente cumpridas. Rejeito, pois, a preliminar de inadequação da via eleita. A 4ª Turma Cível, ao julgar o recurso de apelação nestes autos, consignou que na matrícula do imóvel não consta a CODHAB como proprietária, mas sim a TERRACAP, com registro de doação ao Distrito Federal em 4/8/2009, devolvendo a análise dessa circunstância ao juízo de origem. A ré, em sua contestação, sustentou que atua apenas como representante do Distrito Federal na execução da política habitacional, nos termos da Lei 4.020/2007 e do artigo 4º do Decreto 31.755/2010, que lhe delega competência para representar o Distrito Federal nos negócios jurídicos de compra e venda, reversão, permuta, doação e concessão de uso de bens imóveis celebrados no âmbito dos programas habitacionais. A delegação de competência conferida à CODHAB abrange a prática de todos os atos necessários à transferência da propriedade dos imóveis dos programas habitacionais, incluindo a celebração dos termos de permissão de uso, a administração dos cadastros dos beneficiários e a outorga de escrituras definitivas. Desse modo, a CODHAB tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois detém poderes suficientes para cumprir eventual sentença de procedência, sendo desnecessária a inclusão do Distrito Federal como litisconsorte, sendo este o entendimento da jurisprudência dominante desta Corte de Justiça. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo outras questões de ordem processual pendentes, passa-se à análise do mérito. Cuida-se de ação de conhecimento subordinada ao procedimento comum ordinário em que a autora pleiteia a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, na qualidade de cessionária dos direitos aquisitivos. Para fundamentar o seu pedido afirma a autora que adquiriu os direitos sobre o imóvel mediante cessão e que este se encontra integralmente quitado, mas a CODHAB se recusa a outorgar a escritura. Verifica-se dos autos que a autora adquiriu a posse do imóvel por meio de cessão de direitos sem a prévia anuência e/ou autorização do Poder Público e agora pretende a aquisição do domínio. A confusão entre institutos jurídicos, especialmente do direito civil (lamentavelmente tão pouco compreendido e estudado pelos operadores do direito, que têm inegável preferência por normas processuais, o que contraria totalmente a razão de ser do processo, pois a forma é apenas meio para assegurar o direito material), tem gerado decisões muitas vezes distorcidas das leis vigentes e, assim, gerado enorme insegurança jurídica. Isso precisa urgentemente ser revisto, sob pena do Poder Judiciário desviar-se completamente da sua razão de existir e servir apenas para gerar caos social. A autora é apenas cessionária de direitos sobre o bem, que tem natureza meramente obrigacional e, por isso, vincula apenas as partes que o firmaram. O direito real disciplina situações jurídicas de apropriação de bens, enquanto o direito obrigacional tem por objeto relações jurídicas entre pessoas determinadas vinculadas por uma prestação a ser satisfeita. Assim, com relação ao objeto o direito real tem a coisa e o obrigacional a prestação. Quanto ao exercício no direito real o titular age direta e imediatamente sobre o bem, satisfazendo suas necessidades econômicas sem o auxílio ou intervenção de terceiro, já no direito obrigacional o objeto é a prestação e o titular depende da colaboração do devedor para a sua satisfação, tendo caráter de mediatidade. Nessa distinção entre direito real e obrigacional, o que mais tem relevância é a eficácia, pois aquele tem efeito erga omnes vale dizer, pode ser oponível a todos, independentemente de terem ou não participado do negócio jurídico em discussão, ao passo que este (o obrigacional) tem validade restrita, pois só pode ser oponível às partes que celebraram o negócio e, por isso, não gera nenhuma eficácia perante terceiros. Todavia, deve ser destacado que a jurisprudência deste Tribunal tem posicionamento diverso quando é comprovada a quitação do imóvel, devendo ser regularizado (escriturado e registrado) em nome do ocupante com observância da regularidade das cessões de direitos (hipótese em que todas as normas legais devem ser esquecidas e ignoradas para justificar essa posição em total desconformidade com os institutos jurídicos). No caso dos autos, a cadeia de cessões de direitos está documentada da seguinte forma: o imóvel foi cedido a Rafael Jorge de Oliveira mediante termo de permissão de uso firmado em 19/6/1998 no âmbito de programa habitacional (ID 227275745); Rafael Jorge de Oliveira e sua esposa, Joana Darc Feitosa de Moura, cederam os direitos aquisitivos do imóvel à autora em 8/6/2007, por instrumento particular de cessão de direitos (ID 227272234), e outorgaram procuração pública com cláusula in rem suam à filha desta, Juliana Caroline (ID 227272244). A ré apontou divergência documental entre a cessão de direitos, que indica a autora Aldineide dos Santos como cessionária, e a procuração pública, outorgada à filha desta, Juliana Caroline. Não há contradição entre os instrumentos, pois cumprem funções distintas e complementares: a cessão de direitos é o instrumento que transfere os direitos aquisitivos à autora, enquanto a procuração com cláusula in rem suam foi outorgada à filha para viabilizar os atos formais de transferência perante a Administração. Ambos os instrumentos foram lavrados na mesma data e integram o mesmo negócio jurídico. A quitação do imóvel perante a CODHAB está demonstrada pela certidão positiva juntada aos autos e não foi especificamente impugnada pela ré, que se limitou a arguir a inoponibilidade da cessão e a ausência de habilitação administrativa, sem questionar o adimplemento integral das obrigações do beneficiário originário. A ré sustentou que a Verificação de Ocupação de Imóvel realizada em 6/5/2025 (ID 270429303) constatou que a autora não reside no imóvel, configurando desvio de finalidade do programa habitacional. O requisito de moradia é exigido para a concessão inicial do benefício e durante a vigência das condições do programa. Com a quitação integral do preço e o cumprimento de todas as obrigações, o direito à propriedade se consolida e as restrições de uso cessam. A ocupação do imóvel pelo filho da autora é compatível com o uso familiar do bem e não configura desvio de finalidade apto a obstar a adjudicação. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Desse modo, a ausência de registro do instrumento particular de cessão de direitos não constitui óbice à procedência do pedido, pois a sentença de adjudicação supre a declaração de vontade não emitida e serve como título translativo para fins de registro, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil. Estão, portanto, preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória: a prova do negócio jurídico irretratável, a comprovação da quitação integral do preço e a impossibilidade de obtenção voluntária da escritura definitiva. Acompanhando o entendimento jurisprudencial consolidado neste Tribunal de Justiça, tem-se que a vedação de cessão a terceiros se encerra com o cumprimento das condições para a transmissão da propriedade do imóvel em favor da pessoa contemplada, independentemente da anuência do proprietário registral. Desta forma, a ré não pode se negar a outorgar a escritura definitiva nos casos em que o imóvel já se encontra integralmente quitado e os prazos para transferência do domínio já tenham sido cumpridos. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente: "DIREITO CÍVEL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. CODHAB. TRANSFERÊNCIA DOS DIREITOS A TERCEIRO. ANUÊNCIA NÃO NECESSÁRIA. ADJUDICAÇÃO DEVIDA. EMPRESA PÚBLICA E DEFENSORIA. HONORÁRIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A proibição de cessão a terceiros termina com a implementação das condições para a transmissão da propriedade do imóvel em favor da pessoa contemplada, independentemente da anuência da CODHAB. 2. A CODHAB não pode se negar em outorgar a escritura definitiva a quem de direito. 3. Não cabe o recolhimento de honorários sucumbenciais decorrentes de condenação de empresa pública quando a causa for patrocinada pela Defensoria Pública, por se tratar também de ente da estrutura do Estado. 4. Recurso parcialmente provido. (Acórdão n.840418, 20110111699389APC, Relator: SEBASTIÃO COELHO, Revisor: SANDOVAL OLIVEIRA, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/12/2014, Publicado no DJE: 23/01/2015. Pág.: 421)." "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROGRAMA HABITACIONAL - CODHAB. CESSÃO DE DIREITOS A TERCEIRO. IMÓVEL QUITADO. IMPLEMENTAÇÃO DAS CONDIÇÕES PARA A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. ANUÊNCIA DESNECESSÁRIA. RECUSA INDEVIDA DA CODHAB. OUTORGA DE ESCRITURA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Tem-se como regra - artigo 10 da Lei Distrital 3.877, de 26/6/2006 - que a cessão de direito outorgada pelo promitente comprador do imóvel, beneficiário dos programas habitacionais, não será válida sem a anuência do Poder Público. "Entretanto, a jurisprudência desta e. Corte de Justiça tem admitido, excepcionalmente, o dever da CODHAB em outorgar a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda nas hipóteses em que satisfeitos os requisitos para a transmissão do domínio ao originário comprador. Assiste direito aos recorrentes (cessionários) a adjudicação do imóvel, pois demonstrada a existência do contrato de compra e venda do imóvel em discussão, a quitação integral do bem, a comprovação da regular cessão dos direitos aquisitivos com a correspondente quitação e abstenção do promitente vendedor em cumprir a avença." (Acórdão n.906144, 20140110646197APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/11/2015, Publicado no DJE: 19/11/2015. Pág.: 142). 2. A proibição de cessão a terceiros termina com a implementação das condições para a transmissão da propriedade do imóvel em favor da pessoa contemplada, independentemente da anuência da CODHAB. (Acórdão n.1061635, 07043446420178070018, Relator: SEBASTIÃO COELHO 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 23/11/2017, Publicado no DJE: 04/12/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada para deferir o pedido de adjudicação do imóvel em favor da autora/apelante. (Acórdão n.1113936, 20160111110625APC, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/08/2018, Publicado no DJE: 08/08/2018. Pág.: 475/479)." Nesse contexto está evidenciado que o pedido é procedente. Com relação à sucumbência incide a norma do §8º, do artigo 85 do Código de Processo Civil, que estabelece que o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa quando o valor da causa for muito baixo. Assim, observado o disposto nos incisos do §2° do mesmo artigo fixo os honorários em R$ 1.000,00 (mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC, pois é o índice que melhor reflete a inflação, a partir desta data e juros de mora a contar do trânsito em julgado, conforme artigo 85, §16, do Código de Processo Civil. Em face das considerações alinhadas, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para determinar a adjudicação do imóvel situado na Quadra 802, Conjunto 13, Lote 16, Recanto das Emas/DF, matriculado sob o nº 179.883 no 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em favor da autora, Aldineide dos Santos, e, de consequência, julgo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em respeito ao princípio da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), conforme artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, expeça-se carta de adjudicação. Retifique-se o valor da causa. Em seguida, dê-se baixa e arquivem-se os autos. BRASÍLIA-DF, Segunda-feira, 15 de Junho de 2026. MARA SILDA NUNES DE ALMEIDA Juíza de Direito Segue abaixo QRCODE para acesso à cópia dos atos processuais: Dúvidas? Precisa de auxílio ou atendimento? Entre em contato com o nosso Cartório Judicial Único por meio do QR Code abaixo ou clique no link a seguir: https://balcaovirtual.tjdft.jus.br/identificacao Observação: Ao ser perguntado acerca de qual Unidade Judiciária pretende atendimento, responda Cartório Judicial Único - 6ª a 8ª Varas da Fazenda Pública do DF - CJUFAZ6A8.
