Inteiro teor
Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança Nº 5004422-10.2026.8.24.0023/SC
AUTOR : REALIZAR IMOVEIS FLORIPA LTDA
ADVOGADO(A) : RODNEY DO ROSARIO (OAB SC034849)
RÉU : ADRIANO CESAR RIBEIRO
ADVOGADO(A) : HEBERT APARECIDO JORGETI (OAB SP200627)
DESPACHO/DECISÃO
REALIZAR IMÓVEIS FLORIPA LTDA ajuizou “ação de despejo cumulada com cobrança” contra ADRIANO CESAR RIBEIRO.
Na decisão do evento 15.1, foi deferida a liminar de desocupação com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/91. Na ocasião, reconheceu-se o exaurimento da garantia contratual (caução em dinheiro), condicionando-se o cumprimento da medida ao depósito, pela parte autora, de caução correspondente a três meses de aluguel. Contudo, referido depósito não foi realizado (evento 20).
Citado (eventos 21.1 e 22.1), o réu apresentou contestação (evento 23.1). Pediu a retificação de sua qualificação profissional e a concessão da justiça gratuita. Arguiu litispendência parcial com a Execução de Título Extrajudicial n. 5000744-32.2026.8.24.0590, em trâmite no Juizado Especial Cível da UFSC, e ilegitimidade ativa da imobiliária. Pediu a revogação da liminar, por falta do depósito da caução e porque a garantia locatícia ainda existiria. No mérito, sustentou a compensação de valores pagos a título de fundo de reserva/obras, a ocorrência de força maior e boa-fé. Fez ainda pedidos subsidiários.
No evento 25.1, a autora reiterou o pedido de cumprimento da liminar. Pediu que fosse declarada a extinção da caução do inquilino e que fosse dispensado o depósito da caução processual, ou que ele fosse substituído pelo próprio crédito locatício inadimplido, que diz somar R$ 108.968,33.
É o breve relatório.
Fundamento e decido
1. Da qualificação do réu
Anote-se que o réu se qualifica como técnico em comércio exterior (evento 23, CONT1, p. 1).
2. Da justiça gratuita
O réu pede a gratuidade da justiça com base apenas em declaração de hipossuficiência (evento 23, DECLPOBRE 23.3).
A presunção do art. 99, § 3º, do CPC é relativa. Ela pode ser afastada quando os autos tiverem elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais. Nesse caso, antes de indeferir o pedido, o juiz deve dar à parte a oportunidade de comprovar que preenche os requisitos (art. 99, § 2º, do CPC).
Aqui, esses elementos existem. O réu firmou em agosto de 2025 a locação de imóvel residencial com aluguel mensal de R$ 8.400,00, hoje reajustado para R$ 8.631,84, além de condomínio e IPTU. Na própria contestação, ele diz ter “diversos contratos de prestação de serviços internacionais já fechados”, cujos honorários aguardam liberação, e declara interesse em comprar o imóvel locado. Esse quadro não combina com a alegada impossibilidade de pagar as despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento.
Assim, intime-se o réu para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar a alegada hipossuficiência, sob pena de indeferimento. Deverá juntar:
a) as duas últimas declarações de imposto de renda, completas e com o recibo de entrega;
b) os extratos bancários de todas as contas de que seja titular, dos últimos 3 (três) meses;
c) as faturas de cartão de crédito dos últimos 3 (três) meses;
d) os comprovantes de rendimentos, incluindo os contratos de prestação de serviços mencionados na contestação; e
e) a informação sobre se integra o quadro societário ou administra pessoa jurídica, em especial a Mufon Trade Company Importação e Exportação Ltda., mencionada nas tratativas extrajudiciais (evento 1, OUT6). Em caso positivo, deverá juntar os documentos contábeis da empresa.
3. Da litispendência parcial
Há litispendência quando se repete ação que está em curso, com as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido (art. 337, §§ 1º a 3º, do CPC).
Nesta ação, a parte autora pede a condenação do réu ao pagamento de:
a) R$ 31.481,66, que correspondem ao valor faltante da caução e ao boleto com vencimento em 05/01/2026;
b) os encargos que vencerem até a efetiva desocupação;
c) a multa da cláusula décima quinta.
Na Execução n. 5000744-32.2026.8.24.0590, o locador, representado pela mesma imobiliária, cobra:
a) o saldo da caução (R$ 12.200,00);
b) os aluguéis e encargos das competências de novembro e dezembro de 2025 e de janeiro e fevereiro de 2026.
O Juízo do Juizado Especial Cível da UFSC, na decisão de 01/10/2026 (evento 44 daqueles autos), já reconheceu a litispendência parcial. Extinguiu lá, sem resolução do mérito, os pedidos relativos à caução e às competências de novembro e dezembro de 2025. A execução seguiu apenas quanto às competências de janeiro e fevereiro de 2026, com débito recalculado pelo exequente (evento 50 daqueles autos).
Por isso, quanto à caução e às competências de novembro e dezembro de 2025, não há mais duplicidade a resolver. Esses pedidos estão hoje só nestes autos, e a preliminar deve ser rejeitada nesse ponto.
Situação diferente é a das competências de janeiro e fevereiro de 2026 (vencimentos em 05/02/2026 e 05/03/2026). Elas vencem durante este processo e, por isso, estariam incluídas na condenação mesmo sem pedido expresso (art. 323 do CPC). Ao mesmo tempo, são objeto de execução em curso no Juizado Especial. Mantê-las aqui permitiria duas cobranças judiciais da mesma obrigação. Também haveria risco de decisões contraditórias e de pagamento em duplicidade.
Assim, acolho em parte a preliminar, para excluir da pretensão de cobrança destes autos os aluguéis e encargos das competências de janeiro e fevereiro de 2026, extinguindo o feito sem resolução do mérito nessa parte (arts. 354, parágrafo único, e 485, V, do CPC). A parte autora deverá excluir essas competências de todos os cálculos que apresentar nestes autos.
4. Da ilegitimidade ativa
O contrato de locação aponta Denis Peters como locador, representado pela imobiliária autora (evento 1, CONTRLOC 1.13). A procuração juntada dá à imobiliária, entre outros, poderes para “despejar inquilinos”, na condição de mandatária do outorgante (evento 1, CONTR 1.12). Já na execução que tramita no Juizado Especial, o polo ativo é ocupado pelo próprio locador, representado pela imobiliária.
A questão será examinada no saneamento, depois do contraditório. Antes de qualquer pronunciamento sem resolução do mérito, a parte deve ter oportunidade de corrigir o eventual vício (art. 317 do CPC).
5. Do pedido do réu de revogação da liminar
O réu sustenta que a garantia continua existindo, porque a imobiliária reteve R$ 13.000,00 a título de caução. A tese não convence.
O valor da caução foi parcialmente usado para pagar o débito vencido, como permite a cláusula sétima, parágrafo primeiro, do contrato. Restou um saldo de R$ 4.145,39. Esse saldo é irrisório diante de um débito que, só a título de aluguéis e encargos, ultrapassa várias vezes o valor da garantia pactuada. Na prática, o contrato está sem garantia. Por isso está configurada a hipótese do art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/91, como já reconhecido na decisão do evento 15, cujos fundamentos mantenho.
Também não procede o argumento de preclusão. A falta de depósito da caução no prazo fixado apenas impede que a liminar seja cumprida. Ela não apaga o reconhecimento de que a medida é cabível, enquanto persistirem os requisitos legais. E eles persistem: o réu não purgou a mora no prazo do art. 62, II, da Lei n. 8.245/91, e o inadimplemento continua.
Indefiro, portanto, o pedido de revogação da liminar.
6. Do pedido da autora de dispensa ou substituição da caução (evento 25)
O pedido de “declaração de extinção da caução do inquilino” não tem utilidade. O exaurimento da garantia contratual, para os fins do art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/91, já foi reconhecido na decisão do evento 15.
Quanto à caução processual, o art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91 condiciona a concessão da liminar de desocupação à caução no valor de três meses de aluguel (“desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel”). A lei não prevê exceção. Essa caução tem finalidade própria: resguardar o locatário dos prejuízos de uma desocupação forçada antes da sentença, caso a medida venha a ser revertida. Ela é a contrapartida exigida pelo legislador para que o despejo seja antecipado sem cognição exauriente.
O crédito locatício afirmado pela autora não serve para isso. É exatamente o objeto da controvérsia: foi impugnado em contestação, inclusive por pedido de compensação, e acabou de ser reduzido em parte pelo reconhecimento da litispendência. Além disso, não está depositado nem afetado ao juízo. Admitir a substituição esvaziaria a exigência legal, porque em toda ação de despejo por falta de pagamento o locador afirma ter crédito contra o locatário.
Indefiro, portanto, o pedido de dispensa ou substituição da caução.
Ante o exposto:
a) Intime-se o réu para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar a alegada hipossuficiência com os documentos indicados no item 2, sob pena de indeferimento da gratuidade da justiça.
b) Acolho em parte a preliminar de litispendência e julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, quanto à pretensão de cobrança dos aluguéis e encargos das competências de janeiro e fevereiro de 2026, que são objeto da Execução n. 5000744-32.2026.8.24.0590 (arts. 354, parágrafo único, e 485, V, do CPC). Rejeito a preliminar quanto ao mais.
c) Indefiro o pedido de revogação da liminar formulado pelo réu.
d) Indefiro os pedidos do evento 25. Mantenho a liminar de desocupação deferida no evento 15, cujo cumprimento continua condicionado ao depósito na subconta vinculada ao processo do valor equivalente a três meses do aluguel vigente (3 x R$ 8.631,84 = R$ 25.895,52), na forma do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91. A parte autora poderá fazer o depósito no prazo de 5 (cinco) dias. Comprovado o depósito, lavre-se o termo e expeça-se mandado de desocupação voluntária, com prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo coercitivo.
e) Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar réplica (arts. 350 e 351 do CPC). Deverá se manifestar especificamente sobre a preliminar de ilegitimidade ativa e poderá, querendo, regularizar o polo ativo (art. 317 do CPC).
f) Anote-se a profissão do réu (técnico em comércio exterior).
As demais questões de mérito e os pedidos subsidiários da contestação serão apreciados no momento oportuno.
Intimem-se.
